盛世临安营销初案表现终PPT课件

1、PART 1M Market Analysisarket Analysis 第1页/共45页市场分析宏观分析国务院1 1月2626日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。 新的拆迁条例影响土地的供应，对房价是看涨的因素；利率的提高对房价是看跌的因素；新出台的国八条和各个城市的实施细则，尤其是以限购为主的政策对房价是看跌的因素。 第2页/共45页市场分析红河州地产发展前景建水县建水县红河州作为云南省第一人口大州，蒙自、个旧、开远三市作为红河州的政治、经济核心，随着个、开、蒙城市圈的打造，必将带动整个红河州政治、经济、文化的大发展；作为红河州的全国著名文化、旅游圣

2、地的建水，其城镇化水平仅次与蒙自、个旧、开远三市，在红河州所有县级行政单位中处于较高水品。作为云南省第一人口大州的红河州，其地产发展水平处于中低水平，城市化及地产发展较好的个旧市其房价也是红河州的标杆（9000/），随着整州经济、城市建设的不断高速增长，可以预见红河州未来的地产发展即将迎来一个良好的市场基础。第3页/共45页市场分析建水地位建水作为全国著名的文化旅游目的地，是红河州最重要的旅游名片之一；在未来“泛亚铁路”建成后建水将作为玉蒙段重要的中转站；建水目前地产开发量较大但价格处于相对偏低的水平，处于红河州重要地区的投资洼地，未来有较大的升值潜力；建水依托自身强大的旅游资源及未来“泛亚铁

3、路”的主要中间站必将成为未来红河州的投资热点地区。第4页/共45页市场分析建水地产发展格局本案新城区老城区正整体格局进入新城区与老城区交替开发面市局面，新城区的高价值特点与老城区旧城改造特点的发展趋势。第5页/共45页市场分析重点案例第6页/共45页市场分析重点案例第7页/共45页市场分析重点案例第8页/共45页市场分析重点案例第9页/共45页市场分析重点案例第10页/共45页市场分析均价分析现阶段建水的房价处于当地阶段性高值，住宅均价约23503400元/第11页/共45页市场分析结论勤创认为：第12页/共45页PART 2P Project Analysisroject Analysis第

4、13页/共45页项目解析基础情况本案本项目地块位于建水老城区西侧，通过建水大道可快速抵达广慈湖、建水人民医院、建水县政府；地块周边有大量新建社区及待建土地；地块周边道路规划优良交通便利；地块处于新兴居住开发片区，现阶段人口密度较小。建水大道第14页/共45页项目解析施工情况现阶段已进入封顶断水阶段，此阶段非常有利于现场硬件体验支持条件。第15页/共45页项目解析一期产品梳理住宅：u住宅总数1000套；u多层房源780套；u小高层房源220套；u住宅建筑面积共计：136868.71商业：u主要分布在1至4栋、21栋、25栋、29栋、34栋、35栋底层为沿街商铺，商铺1至4商铺为独立商铺；（如图红

5、色区域）u商铺建筑面积共计7920.33 ；车位：u地下车位160个；u车位建筑面积共计5762.39 ；第16页/共45页项目解析一期剩余房源梳理小高层：1、2栋共120套；多层：5栋2套；6栋2套；7栋6套；8栋11套；10栋5套；11栋12套；12栋1套；13栋4套；14栋3套；15栋4套；16栋1套；17栋3套；18栋4套；19栋1套；22栋1套；23栋5套；24栋7套；27栋5套；28栋3套；30栋1套；31栋6套；32栋6套；33栋4套；共计：97套总计剩余房源：217套剩余房源分布过于广泛尤其是多层剩余产品分布覆盖本项目一期约90%90%的区域，小高层产品剩余货品为完整的1 1、

6、2 2栋楼。第17页/共45页项目解析现阶段面临难点巨大的前期团购房源使我们面临的是巨大的销售挑战及压力！整体产品线出现错位，俗称“卖花”导致销售控制及货源出货比例不协调，客户选择性全面受限。团购是急需现金流的表现形式，仅限于价格测试的主要方式之一。而团购房源到达总货源总数的约90%，市场价值形象完全散失。对剩余货源市场反应将会呈现消极状“残羹剩饭”低价位利用高价位大量炒房形式将出现，对正常现场销售会出现致命性伤害。剩余货品将近27%（58套）的200以上大户型，致使定价全面升级。总价提高，200平米以上户型将变成本项目滞销原因之一。价值需花大量精力、财力、物力去向市场进行全面刷新再造。必须为

7、二期推广树立起良好的品牌形象及产品形象。第18页/共45页PART 3I Implementation planmplementation plan 第19页/共45页营销前置条件勤创营销前言：应具备长远、俯视整盘（一、二期）的营销观念！ 本司认为，本项目必须以一期营销形成造势前缀，而后销售进入中后期时，即可进入二期推广造势。必须以一、二期同时考虑为营销前提，方可进入优质化销售阶段。 本项目一期销售策略，应以性价比制胜为原则，带动全城式的口碑传播。应摒弃高价入市的营销观念，以获得海量客户追捧为前提，为二期销售奠定一个良好的市场局面，再求利润空间诉求为上策。 一期应以高质量服务、实体样板间、工法

8、样板间、工地秀等方式打造一个全所未有的品牌形象，为二期推广提供有利的硬件条件。第20页/共45页营销前置条件许可证面积测量交房标准l建设用地规划许可证l建设工程规划许可证l建筑工 程施工许可证l国有土地使用证l商品房销售（预售）许可证 l各种建筑用材选定l建筑标准的确定l销售面积测量l与销售时点的搭配物业销售的三个关键营销条件提供精确到每一套的面积测量报告第21页/共45页倾力营造四大表现（效果）和三个关键销售条件四大表现效果234现 场形象楼 宇 服 务 1售楼部l选址l预计规模l功能预置l呈现效果l售楼部前场景观（风格、体量）l到访通路包装（道路选择、改造）政府面（配合政府建立官方形象）打

9、造新型居住城市缓解居住压力提升城市形象广众营销形象第一阶段前期预告（信息点告知） 第二阶段建立初步形象引起大众兴趣第三阶段品牌形象建立全城引爆l实体样板房l工法样板间 以品质服务赢得有限的具有刚性需求的购房群体l工地施工l工地包装l工地参观广泛传播和美好联想良好的售场和产品沟通方式产品质量目击前台服务后台采购，舒适性营销前置条件第22页/共45页营销研判二期品牌奠定，面市预热一期快速清货，现金流回收现场价值客户有效积累营销宗旨制定上客渠道品牌价值完全释放一期秉着不失大量利润的前提下快速出货，品牌打造及推广成为本案前期营销重点。力克团购困难的同时，顺利将二期推广制定，形成全面而有效的全市推广营销

10、。品牌全面形成勤创认为：必须力争通过完美的营销节奏及大气的推广方式打破所有不利因素，形成市场追捧的同时关注二期面市！第23页/共45页现场价值现场价值解析工法样板间实体样板房服务营销中心工地秀4. 强势蓄水期，客户亲自进入工地感受专业级施工单位的视觉冲击。5. 功能齐全、服务到位、装修优质。1. 建材及其他材料展示区域。质量保证的最佳表达方式，为二期建立起良好且可靠的品牌形象。2. 施工进度的先决条件，使产品本身面临直接体验的条件。客户亲身感受3. 营销中心优质服务，泊车、饮料、食品等服务勤创认为：直接促成销售的关键点是客户亲自的体验过程及沟通深度，现场的感受好坏直接成为品牌实力认可的唯一条件

11、！推动二期销售的引擎之一。一期快速清货，现金流回收，二期品牌奠定，面市预热！五项价值体验，全力形成现场体验式营销格局第24页/共45页现场价值营销中心建议只罗列功能必要需求，布局建议需得到相应售楼部资料（平面、面积等）一期快速清货，现金流回收，二期品牌奠定，面市预热！第25页/共45页现场价值实体样板间: :利用现有施工进度打造2套以上实体样板间，以洋房250豪宅及公寓120三房为首选。（未来带装修折旧后销售）工法样板间：利用临街面商铺或营销中心空间。将本项目知名材料及品牌门窗等形式进行全面展示体验，为二期客户积累树立信心，建立投资商品牌形象。材料的堆放整齐、篮网、脚手架的焕然一新，工程质量的

12、最佳保证。工法展示工地秀样板房一期快速清货，现金流回收，二期品牌奠定，面市预热！第26页/共45页现场价值外展电视户外推广渠道传播软文炒作4. 当地专业杂志、报纸进行强力造势国企开发、政府支持、竣工仪式等5. 通过前期的团购客户再次“淘宝”，适当释放优惠渠道1. 外展将成为最抢眼的销售活动即有效的强占型蓄水。2. 为二期做铺垫3. 根据营销节奏进行信息传递勤创认为：所有的外线上客，只为一期不失大量利润的前提快速出货，从而积累二期客户所设。上客渠道解析一期快速清货，现金流回收。二期品牌奠定，面市预热！第27页/共45页上客渠道必须打破现有所有不利因素，市场接受的是稀缺性产品而不是尾盘！我们面对的

13、是二期400亩的大盘气势支柱，已然已是最强而有力的品牌保证。大盘气势的推广路线，调性拔高吸引眼球，“最后的精致席位，全城热销倒计时”!营销体验中心，全面呈现！准现房入住，全城零距离产品质量验证。实体样板房开放、工法样板间呈现，接受业内考验。正基“盛世会”全城会员招募盛世临安全城开盘第28页/共45页软文炒作：举行竣工及交房仪式，品牌组合公布、物管强势入驻、二期炒作、政府支持、媒体介入，邀请房地产专业周刊、报纸、专栏等主题400亩建水大体量品质项目即将亮相外展：一期强势蓄水方式，市中心核心人流区域广场执行。渠道：通过前期内部认购客户释放传播及销售窗口。电视媒体：为二期做准备上客渠道一期快速清货，

14、现金流回收，二期品牌奠定，面市预热！第29页/共45页分货包式营销逐步让消费适应货品状况，将注意力集中在已有产品上，甚至市场需求量大可全面进行团购货源回购。建水已适应了“团购”销售形式，在推广面已大盘形式出街打破或者逐步淡化低价位印象。封闭更名渠道（适当封闭），挤压式售卖成功后立刻进行团购房源反回购。这是唯一也是必须的更名形式，对团购客户有利对投资商有利！景观呈现等方式使客户获得大量现场体量，以品质第一征服消费者。从而到达销售目的，高总价货品更多是感性消费范畴。软文炒作、实体样板房、工法样板房呈现、二期400亩大盘气势支撑，将推广重新塑造。项目解析解决方案综述准现房入住，零距离真实感受。二期4

15、00亩大盘支持，我们拥有比一期更加震撼市场的产品将赐予建水。第30页/共45页价格定位整体均价：充分考虑价格动态幅度，结合产品力、品牌力，进行综合定价分货包销售：小高层为主配搭少量多层第一批面市，首开即吸引大量上客。小高层以低于均价的定价原则，充分体现性价比。小高层成功推售后，即开洋房类产品。入市价格：以贴近区域产品的价格中上入市，首开即树品牌实力价格走势：中开快走，快速出货。小高层销售90%即可涨价，为洋房出货实现价格歧视营销。整盘销售策略：整体销售策略：大盘出街，快速回流一期现金流,二期品牌奠定，面市预热！面市即树大盘气势海量内外蓄水聚客强势挤压卖场开盘品牌塑造品牌价值释放实现快速销售二期

16、亮相品质再现第31页/共45页分货建议小高层全部面市，配搭部分洋房货品力保品质概念。以吸引大量刚性及二次置业客户，甚至少量投资客户为主。力争以积压方式全面清货。洋房大户型全面入市，配搭一批次剩余小高层货品。推广调性全面拔高，品质生活概念重新包装。围绕建水顶层客户下手，营销中心客户全面大换血。实体样板房、工法样板间全面呈现。二批次分货销售建议 一批次 二批次其中小高层：15020平米，洋房：5441平米，总计约：2046120461平米二批次销售面积：主力多层洋房：1269512695平米第32页/共45页整体均价：市场基础价格产品附加值品牌附加分本案最终均价市场动态递增比本案均价推论依据：营销

17、执行计划价格定位第33页/共45页整体均价：市场基础价格市场基础价格产品附加值市场动态递增比品牌附加分本案最终均价价格基础：目前二手房行情：周边5个项目作对比实际成交均价：2550元/，周边平均三级市场均价为：2700元/以两大因素综合考虑，市场均价作为基准均价对比：2700元/，即可做到快速出货的目的，且不损失利润营销执行计划价格定位第34页/共45页营销执行计划价格定位市场基础价格产品附加值市场动态递增比品牌附加分本案最终均价整体均价：第35页/共45页市场基础价格产品附加值市场动态递增比品牌附加分本案最终均价营销执行计划价格定位整体均价：第36页/共45页市场基础价格产品附加值市场动态递增比品牌附加分本案最终均价营销执行计划价格定位整体均价：第37页/共45页营销执行计划价格定位整体均价：市场基础价格市场基础价格产品附加值产品附加值市场动态递增比市场动态递增比品牌附加分品牌附加分2700元元/3%2%本项目最终均价为： 28952895元/ /+81元/+60元/+54元/第38页/共45页营销执行计划营销执行计划第39页/共45页营销执行计划营销执行计划第40页/共45页营销执行计划营销执行计划第41页/共45页PART 4P Plan of paymentlan of payment 第42页/共4