别墅项目调查表2016.1.5

1、个盘分析调查1. 山水龙盘-22. 祁福半岛 -53. 广佛新世界-74. 云东海 -85. 御江南-116. -15基 本 信 息项目名称山水龙盘所在片区三水位 置三水白坭镇汇金路1号龙盘酒店内（仙湖度假区正门直行500米）项目规模由别墅、洋房、公寓及酒店组成楼宇类型【】高层 【 】小高层 【 】多层【】别墅占地面积2000亩建筑面积100万商业面积：总户数总6800户土地年期 住宅70年， 自 2007年起计，至2077年。选房日期-开盘日期2010年 5月竣工日期-入伙日期2012年8月发展商德宝地产承建商代理商-物管公司中奥物业管理有限公司售楼电理费（月）

2、2.3元/平方米（别墅）项目概况山水龙盘，总户数为洋房6000户，别墅800户，容积为0.67，绿化率为43.75%，位于三水白坭，位于电子电器产业区内，南临汇金路，接驳桂丹西路，交通还算便捷。但是项目没有公交配套，出入必须用小车代步。尊广州、佛山、肇庆三城簇拥，广佛高速、广肇高速、桂丹路、西二环贯穿左右，踞广州不足40公里，离佛山市中心仅24公里。仅30分钟，全园景观设计构思以主干道为主轴,对环境加以利用改造,结合功能设置水溪沿道路盘行,曲折迂回宛如一条"龙溪"贯穿整个小区,活跃了主干道上的气氛,增加了情趣,也隔绝了主要道路对两边低层住宅区的影响,山水龙盘优质户型多样化山

3、水龙盘户型面积由80至500不等。项目联排低层住宅南北朝向,私家花园,主朝向间距12米以上,楼距开阔。山水龙盘建筑风格山水龙盘项目规划以现代的手法建筑立面的风格细节,将欧洲的建筑与城市风貌浓缩于居住区内,将欧洲小镇的休闲都市文化用相对简约,时尚的手法进行重新演绎,去描绘现代风格的欧洲情调。商业裙楼物业配套四星级酒店、大型体育馆、网球场、游泳池、健身馆、瑜伽馆等设施起 价毛坯：6000元/平方米（八联排别墅）、毛坯：17000元/平方米（独幢别墅）最高价毛坯：8000元/平方米（联排别墅）毛坯： 21000元/平方米（独幢别墅）均 价毛坯：7000元/平方米（联排别墅）、18000元/平方米（独

4、幢别墅）折 扣双拼以6字头单价为一口价，独幢可额外申请折扣。销售率第一期推出联排别墅共46套，已售43套，只剩3套，准备加推新一批联排别墅，价格与第一批差不多。独立别墅首推300套，产品销售率不到30%。户型说明（户型变化、特点等）联排别墅室内设计赠送的面积较多，实用率超过150%，一般230-330平方米，可做5房以上，利用起来较为实用。没有中空，空间比较压抑，大厅及客厅空间较小较为小气，除了单边赠送花园面积有300左右外，其它联排花园面积不50平方米，解决不了停车问题。现推单位及主力户型现主推联排别墅230-330平方米，第一批基本销售完毕，现加推第二批。畅销户型及原因联排别墅总价较低17

5、0万至240万左右，单价为7000元/平方米，有较大吸引力。滞销户型及原因独幢别野总价较高，一般是290平方米，总价为600万左右，21000元/平方米，而且花园较小，里面设计房间只有4房，且面积不大，同时大厅没有中空设计，显得较为小气。客户群情况南庄企业老板、个体户、广州客户现场销售氛围现场设在酒店里面，有一定的人流，营造了良好的销售氛围样板房点评联排别墅样板房设为单边别墅，面积为330平方米，总价为240万左右，总价较低，花园接近300平方米，室内赠送面积较多，感觉户型面积实用。但大厅及客厅太小，设计不合理，显得较为小气，楼梯太窄，没有别墅的豪气感。独幢别墅面积为290平方米，花园不大，且

6、室内户型设计不太实用，只有4个房间，没有中空，空间较为压抑。简要评述（楼盘优势、劣势等）项目位于三水白坭，地理位置不太理想，项目太大，总户数约6800户，开发周期较长，不利于物业管理。八联排总价较低，有很大的吸引点。户型设计，花园太小，停车解决有难度，同时室内大厅及客房设计太小，较为小气，且销售人员为了扩大户型的实用率主导客户违建较多，影响总体规划设划，周边配套（银行、超市、市场等）较远，不完善。户型图基 本 信 息项目名称水悦龙湾所在片区南庄位 置佛山市禅城区南庄大道与禅港路交汇处项目规模9层13座小高层，18-32层22座高层，74 座别墅；楼宇类型【】高层 【】小高层 【】多层【】别墅占

7、地面积166451建筑面积435585商业面积：12000车 位总3338个土地年期 70年， 自 2010年起计选房日期2013年 3月21日开盘日期2013年 3月21日竣工日期2015年入伙日期首批2014年初发展商广东龙光（集团）有限公司承建商代理商合富辉煌物管公司广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司售楼电话83786888管理费（月）3.5元/平方米（别墅）项目概况项目拟建80栋1-32层建筑，主要为别墅、住宅、商业、保障房及配套用房（幼儿园、物管用房、公厕用房、垃圾收集站），其中37栋3层住宅。13栋9层住宅，9栋18层住宅，13栋32层住宅，1栋16层住宅（保障房），2栋2层商

8、业楼（沿街商铺），1栋1层商业建筑（会所，不设餐饮），1栋30层商业（一、二层裙楼为餐饮、3-30层塔楼为商务公寓），1栋3层幼儿园，2栋1层商业配套建筑（垃圾收集站、公厕及物管用房）。商业裙楼位置、层数：沿南庄大道1-2层划铺方案及面积：约1.2万平米规模的风情商业街物业配套幼儿园、风情商业街、会所、游泳池起 价16900元/平方米（双拼别墅）26000元/平方米（独幢别墅）最高价20000元/平方米（双拼别墅）30000元/平方米（独幢别墅）均 价18000元/平方米（双拼别墅）28000元/平方米（独幢别墅）折 扣9.8折销售率（首批24套别墅已售馨），共推74套，现剩余10套左右起价6

9、000元/平方米（洋房）最高价9000元/平方米（洋房）均价7500元/平方米（洋房）均价一号公馆预计6000元/平方米（公寓毛坯）销售率洋房约售已推单位50%户型说明（户型变化、特点等）【】南北通透 【】带花园、200%高赠送面积别墅现推单位及主力户型74套297-542别墅；19.20座9层高132-145四房洋房；33座77-91二房、三房高层洋房，25、26座楼王134-167平方米，楼高18-32层； 公寓现接受预约登记，33.95平方米至66.58平方米。畅销户型及原因别墅200%实用率，南北通透，可带私家电梯洋房91平方三房刚需较多，价格适中，及132平方四房，南北通透，一梯二房

10、。公寓单位面积33.95平方米至66.58平方米，预计均价在6000元/平方米，报价适中，交5000元诚意金月底开盘有20000元优惠，同时允许转名一次，首期可免息分期付款三个月。滞销户型及原因向马路单位，南庄大道周边环境破旧，存在空气污染客户群情况南庄企业老板及禅城中心区企业高层、个体户现场销售氛围现场装修高雅，园林展示大气，营造了高尚环境样板房点评别墅：专业聘请香港及国外名设计师分别设计297平米与393平米双拼单位，采用现代简约风格，客户认可度高。洋房91平方米装修一般，光线不足，户型较为普通，130平方，南北对流，通风较好，赠送面积较多，但是厅有较多的空间浪费。公寓大堂装修较为大气，但

11、走廊较为低端，单位41.74平方米样板房装修料为灵活，做成一房一厅，感觉实用率较高。简要评述（楼盘优势、劣势等）整体规划南北朝向，由于靠近吉利河，楼盘可见一线江景景观。该项目拥有丰富的物业形态，具有洋房、高层、公寓以及一线江景珍稀别墅等住宅产品，亦具有幼儿园、商业等高端生活配套，旨在构筑舒适的城市空间，打造南庄人生活聚集地。但项目紧邻南庄大道周边环境破旧，存在空气污染，并且配有1栋保障房，不符高端形象。公寓户型图基 本 信 息项目名称绿岛明珠所在片区禅城南庄位 置南庄大道佛山一环出入口处项目规模共2632_个单位楼宇类型【 】高层 【】小高层 【 】多层【】别墅占地面积200000建筑面积50

12、0000商业面积：20000车 位待定土地年期 _70_年， 自 _2012_ 年起计开盘日期2013年 10月26 日 发展商新明珠集团承建商湖南建工程有限公司代理商泛澳地产物管公司待定售楼电理费（月）前两年2.1元/平米，后期2.38元/平方米项目概况绿岛明珠总占地约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，是一个集独立别墅、高层洋房、公寓及商业配套于一体的至高尚人居亲水社区，品质高端纯粹；住宅建筑立面采用集欧美建筑精髓大成的Art-Deco风格，融合东方人居理念，厚重而不失现代高雅；社区以300多米的恢宏叠水景观中轴为界，融合一线吉利江景的美态。一期在2013

13、年10月将推首别墅及大平层洋房，超大独栋别墅面积达1000平米，大平层洋房面积达200-220平米、洋房88-140平方，现主推二期88-140平米。商业裙楼约2万平米临街铺位物业配套会所、商业、幼儿园等生活设施起价6000元/平方米（洋房）最高价7500元/平方米（洋房）均价6500元/平方米（洋房）销售率一期已售80%，二期约售已推单位60%户型说明（户型变化、特点等）【 】南北通透 【 】带花园 【 】其他请注明_现推单位及主力户型目前一期尾货，二期一、二座洋房88、125、140平米畅销户型及原因88平方三房单位，实用率较高，达86平方，且前后对流，通风采光较好滞销户型及原因140平米

14、三房，设计一般，房间面积虽大，但空间较为浪费客户群情况洋房以南庄本地人及外地打工白领解决居住为主的客户，别墅主要是发展商内部员工、合作单位、及本人陶瓷老板为主。现场销售氛围看楼人较多，圆桌洽谈摆设，销售气氛较好优惠措施现场登记除了96折外还有额外折扣样板房点评88平方三房单位，前后对流，采光较好，实用面积较高达86平方。140平方米三房单位，装修较为豪华，房间较大，但空间较为浪费，如能做四房较为理想。简要评述（楼盘优势、劣势等）优势：绿岛明珠采用围合式布局，因此，具有超宽的楼距，极好地保护了户主的私密性。项目临江，可观赏江景，同时，项目绿化率比较高，生活在社区内，可以尽情享受来自大自然的呼唤。

15、另外，项目坐享四通八达路网，交通极其便利， 有佛山一环高速，南庄大道、南庄大桥还有518县道，所以说四通八达。劣势：项目里这些周边的车道也太近了，车流量又大，噪音是避免不了的，居住环境不好。基 本 信 息项目名称威尼水岸商务公寓所在片区南庄位 置南庄镇人和路项目规模6-16层；共143个单位楼宇类型【】小高层占地面积1693建筑面积11775商业面积：约3000车 位80个对面停车场（公共），土地年期 40年， 自2012年起计（按二手房转让，开发商补二手税费与地价）选房日期 2013年1月 8日开盘日期2013年1月 8日竣工日期2013年12月入伙日期2013年12月发展商佛山市

16、九龙物业投资有限公司承建商代理商佛山市名基创富房地产投资策划有限公司物管公司佛山市南海九龙小商品批发城有限公司售楼电话88386666管理费（月） 2元/平方米项目概况威尼水岸商务公寓推出28-70精装公寓，商住两用不限购。现推最后一期高层望江单位，仅售5999元/起，带1500元/全屋精装修。项目南面可望西樵山，北面正对一线江景。视野开阔景观别致，是南庄唯一的江景公寓。商务酒店式管家服务。投资轻松，回报高商业裙楼1-5层，每层约600平米物业配套3000平米商业起 价5999元/平方米最高价7200元/平方米均 价6500元/平方米折 扣每平米减约130元销售率90%户型说明（户型变化、特点

17、等）2梯13户，户型长方型单间与三角型一房一厅。现推单位及主力户型主打28-44平米1房公寓、59平米2房公寓畅销户型及原因44平米1房公寓（可以望江，向大路，户型方正）滞销户型及原因部分三角型单位，实用性低，向自建房，景观不佳。客户群情况主要为南庄客户，普遍以投资为目的。现场销售氛围基本无客户优惠措施买楼送黄金，买2平方送1克黄金。（相当于每平米减130元,折合98折）样板房点评样板房比较简陋，,装修效果一般简要评述（楼盘优势、劣势等）项目优势分析： 项目位于南庄老区繁华地段，人口较大； 产品面积较小，总价较低； 项目定价合理，以5999元/平米吸引客户； 部分单位望江，景观较佳。项目劣势分

18、析： 部分单位三尖八角，实用性低，客户抵触较大； 项目前身为烂尾楼，口碑较差，且为二手楼转让出售，开发商自己承担二手税费及补偿地价； 项目小，基本无配套。附交通图：附户型图：附单位明细：基 本 信 息项目名称汇博国际广场所在片区南庄位 置南庄镇紫洞南路108号项目规模共2幢，20层，共 570 套楼宇类型【】高层占地面积2.8万建筑面积6.8万商业面积：10000平方米车 位总 560 个，地上 70 个/地下490 个土地年期40年， 自 2008 年起计选房日期开盘日期2013年9月8日竣工日期入伙日期2014年10月发展商佛山金源置业房地产有限公司承建商代理商富盛房地产代理有限公司物管公

19、司宏德科技物业管理有限公司售楼电话82562888、82012666管理费（月） 5元/平方米项目概况项目由南塔和北塔两栋20层高的大楼组合而成，占地面积约28000，总建筑面积约68000。首层超过10000沿街商业风情步行街，产品包括3.8m 、4.5m及6m层高的办公公寓共570户；项目东面设有3层高的商业郡楼以及规划路紫洞大道。项目建筑风格以现代、简洁及时尚为主。（1-3层为商业，4层为4.5米高层公寓，5-10层为3.8米层高公寓，11-20层为4.5米层高公寓；一期45-70平米，二期45-96平米，17-20层6米层高）。商业裙楼1-3层13000平方米物业配套首层超过10000

20、沿街商业风情步行街，购物饮食娱乐服务一应俱全，满足住户各种生活需要。起 价6700元/平方米最高价12000元/平方米均 价3.8米层高7000元/平方米4.5米层高8500元/平方米6米层高11000元/平方米折 扣减30000元再9.9折销售率一期已售50%交楼标准毛坯户型说明（户型变化、特点等）项目产品为办公、商业功能。户型涵盖45-96，分别有3.8米、4.5米二种层高，不同的层高可满足不同的需求。45平方米6米层高方正的户型设计既实用又可灵活变通，宜商宜居。多样层高百变空间，给南庄带来全新的空间使用体验。超高实用率。现推单位及主力户型现推售单位为北塔3.8米和4.5米层高的45-70

21、公寓产品。南塔3.8米、4.5米、6米层高45-96。客户群情况陶博老板、南庄本土投者者。现场销售氛围据销售人员介绍客户人员不足，2-3天才有1-2台客，销售气氛冷淡。样板房点评6米层高，45平方米样板房方正实用，可做二层，功能性较为灵活。简要评述（楼盘优势、劣势等）项目优势分析： 佛山市禅城区南庄镇的汇博国际广场，地处南庄大道和紫洞路两条南庄镇主干道的交界处，紧邻行政商务圈和利南商业圈，南庄镇政府、行政服务中心、文化广场、商业广场近在咫尺。汇博国际广场不仅地理位置优越，且交通便利，预计在2018年通车的地铁二号线首站南庄站与项目仅一路之隔，地铁二号线开通后从项目直接通达广州南站，生活工作出游

22、畅通无阻。 户型层高选择性强，不同的层高可满足不同的需求，方正的户型设计既实用又可灵活变通，宜商宜居。 首层超过10000沿街商业风情步行街，购物饮食娱乐服务一应俱全，满足住户各种生活需要。项目劣势分析： 交楼不带装修，不方便投资； 管理费过高； 小开发商开发，知名度不高，客户认可不太高。 3.8米层高产品，不能做二层，且45平米起，总价相对较高。 虽为商业公寓，但目前公寓项目竞争激烈，南庄镇街市场需求已被消化明显，客户需求不高，项目入市时机不佳。附交通图：户型图：5-11层4.5米层高C户型5217-20层A户型6米层高8917-20层C户型6米层高48基 本 信 息项目名称金盈绿岛国际国际

23、中心所在片区南庄位 置佛山绿岛湖季华西路 项目规模写字楼、商铺楼宇类型【】高层 【】小高层 【 】多层【 】别墅占地面积66996.8建筑面积230000商业面积：16.3万总户数1600户车 位2300个土地年期 无产权，使用年限 28 年，从 2012 年开始计算选房日期-开盘日期商铺2014年2月、写字楼2013年10月竣工日期2014年入伙日期2015年1月1日发展商金盈地产承建商代理商佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司物管公司元海物业管理公司售楼电理费（月）4.5元/平方米项目概况金盈绿岛国际中心（A区）项目由6栋甲级写字楼组成，总建筑面积约为23万，1/4座楼高21层，2/5座楼高18层，3/6座楼高16层。共分两期推出