美国房地产行业的发展历程2003(锡恩)

1、ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司美国房地产行业的发展美国房地产行业的发展历史历史万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之6ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产行业的发展历史美国房地产行业的发展历史 基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司1 1、基础历史数据、基础历史数据ZionZion Consulting

2、北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产市值总量变化美国房地产市值总量变化10亿美元亿美元ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产行业结算套数美国房地产行业结算套数ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential9090年后年度新屋出售套数不断增长年后年度新屋出售套数不断增长数据来源:美国联邦统计局持续增长时间超过历持续增长时间超过历史上其他时期，持续史上其他时期，持续1010几年的高

3、速增长几年的高速增长ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产行业平均单价美国房地产行业平均单价ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国近一个世纪的住房价格指数变化美国近一个世纪的住房价格指数变化数据来源：美国商务部经济分析局ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产价格指数变动（美国房地产价格指数变动（vs.2000vs.2000年年)

4、 )ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国美国GDPGDP的增长和美国家庭人口数的变迁的增长和美国家庭人口数的变迁ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国美国GDPGDP的增长和美国人口的增长（环比）的增长和美国人口的增长（环比）ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential近半个世纪美国房地产业市值总量变化近半个世纪美国房地产业市值总量变化数据来源:美

5、国联邦统计局1993年突破年突破5000亿亿截止截止2002年年已达已达8600亿亿百万美元百万美元ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线行业整合趋势行业整合趋势ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司居民住宅的变迁居民住宅的变迁ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国住宅地产业美国住宅地产业5050年的

6、变迁年的变迁1999年在年在 Circa 建造中的房屋建造中的房屋1950在在 Levittown, Circa 建造中的房屋建造中的房屋虽然上面的相距虽然上面的相距5050年的房屋在结构上有相似之处，但在这年的房屋在结构上有相似之处，但在这5050年期间，年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生务水平都产生 了翻天覆地的变化了翻天覆地的变化ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential二战后第一个产业经济周期住宅特点（二

7、战后第一个产业经济周期住宅特点（5050年）年） 本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential二战后第二个产业经济周期住宅特点（二战后第二个产业经济周期住

8、宅特点（7272年）年） 本年度新开工房屋： 2.4 million（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。 单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%； 72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。 50% 以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。 墙体主要有木材和砖组成ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential 到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间 空

9、调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调） 外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%， 铝板材和一些隔热材料占40%二战后第三个产业经济周期住宅特点（二战后第三个产业经济周期住宅特点（9999年）年）资料来源：美国商务部ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential住宅的变化住宅的变化-人们生活水平提高人们生活水平提高 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现

10、类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Con

11、fidential单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本平均成本资料来源：美国商务部ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司美国房地产行业相关法美国房地产行业相关法规的历史变革规的历史变革ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）200320032003190019502000现金购买住宅，没有长期的分期付款服务FHA抵押贷款利率4.25%，购买住宅金

12、融服务手段有限可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择金融服务金融服务的变化的变化住宅条件住宅条件的变化的变化190019502000700-1200平方尺2-3个卧室一个或没有洗手间两层1000平方尺或更小2个卧室一个洗手间一层2265平方尺3个或更多卧室2个以上的洗手间两层供停放2个或以上车的车库中央空调一个壁炉 住宅立法住宅立法的完善的完善1982后后1950前住宅相关的基本法律：土地使用、城市规划、抵押贷款、国家住宅法综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律立法关注对中、低收

13、入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性1954-19591961-1968ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential19001900在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在联邦政府的主导下成立。75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期的借贷金融服务第一栋牧场

14、住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容成“所有美国人的住宅”1905洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历史上第一个关于土地使用的法律文件。1908所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。19131916美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。1917第一部房地产所有权证的法律在密

15、歇根州颁布。1919国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA）。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺激固定利率的抵押贷款方式的形成。19341938第一个土地使用法国家住宅法颁布,住宅管理机构（1934）；联邦抵押贷款协会成立193819082003ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential1948肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，该法律将FHA 抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活力。Freddie Mac 成立抵押证券市场用以支持传统

16、住宅贷款业务，二级抵押市场出现。美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类（种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”1949从波多黎各引入的公寓大厦的住宅形式逐渐在美国市场出现（波多黎各是从古巴引入 的这种住房）；FHA 抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限1950综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。1954-19591961国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条件的重视。196562年肯尼迪总统11

17、063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布，关注公民的平等住宅权益。国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。1962-19681970政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓1950二级抵押市场出现（1970）；关注住宅调查，出版相关书籍1973190020031966国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。 这项条款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善对历史保护项目的租借程序。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential1973人口普查现实在

18、美国有200万栋公寓性质的大楼供居民居住。美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源。住宅和社区发展管理办法颁布。1974新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响。1975年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996年； 作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协会引入加州。197819801981解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。1983尽管有大部分人

19、持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家庭的私有住宅发展。19861988住宅和社区管理办法颁布1974可调整抵押贷款利率（ARMS）出现；公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订198819002003银行最优惠贷款利率达到18.87% ，创49-00年的最高纪录。公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential190019891994199519961999拥有住宅的家庭比率达到创

20、纪录的68.6%20032003关注居住者环境，销售创历史新高1996拥有住宅的家庭比例达到68.6%Freddie Mac股票公开发售。Fannie Mae 承诺提供1万亿美元的抵押贷款给少数民族、居住在城市内的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton 总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。该年3月， “铅基漆”事件败露后，由美国环境保护署和美国住房和城市发展部共同签署相关条例。该条例要求销售方和在1978年以前的业主需要在销售房屋或出租房屋时向 购买者或租赁者告知潜在危险。约420万套房屋被卖出，创有历史记载的最高纪录NAHB, HUD

21、和各州州长承诺在下一个十年在全国的城市和老城区修见超过100万套新型住宅。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国关于住房政策的变迁美国关于住房政策的变迁1 1 1908，Residence District Ordinance： 国家最早的相关法律，当时的主要目的是防止火灾或其他与居民生活有关的其他麻烦事。 1916，comprehensive citywide zoning law. ：主要对城市内房屋的高度和结构提出要求，对用于建房的土地的占有率提出限制； 以及对院子和空地的大小提出限制；对土地的使用进行

22、分区管理，超过分区限制的建筑建会受到处罚并不被允许修建。目的主要是对城市土地的使用进行规划。 1917，种族隔离条例设定一些限制，在被限制的地方，只有African-Americans 能生存。在Plessy v. Ferguson， 高等法院为此建立一条专为铁路旅行而制定的“隔离但平等”的条例。该条例很快被传播开，用于解决种族关系，同时一些不动产的经营者依据该条例去指导购房者去一些以前不能购房的地域购房。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国关于住房政策的变迁美国关于住房政策的变迁2 2 1934国会通过并

23、颁布实施 National Housing 法律，同年组建the Federal Housing Authority (FHA). 该部门鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。 1937，国会通过另外一个与 National Housing 相关的法律 ，该法律要求FHA 致力于清除国内的贫民建筑。FHA 组织相关部门为当地政府提供长达60年的低息贷款用于修建公寓式住宅。 这种房屋的租金是固定的并只能提供给低收入家庭。到1941，该机构辅助修建超过120，000的住宅。 1949，Housing Acting： 国会认为国家安全、社会福利、以及人民的健康和生活条件等问题都与人

24、们居住环境密切相关。通过清除贫民住宅来减少低于标准住房条件的人员比例，采取切实措施尽快实现居者有合乎标准的房屋条件,这是对国家安全、社会进步和财富积累十分重要。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国关于住房政策的变迁美国关于住房政策的变迁3 3 1954 综合性的住宅法律扩大到城市更新开发项目的管理，并颁布城市更新管理条例。 1956 重新修订综合性的住宅法律的相关内容，将其内容覆盖到贫民区的治理工作。 1959 对综合性住宅法修订，规定对于新建或重新安置的住宅，如果其居民过半数是老人，就可享受到FHA 的保

25、险抵押贷款服务。. 1961 住宅法（49年以来最综合的住宅类的法律）颁布实施，这个法律的主要目的是提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤，刺激建筑业的发展（建筑业在60-61年不景气）。 公民权利协会出版划时代的报告，其主要内容关于住宅歧视。 1962 Kennedy 总统颁布总统行政命令11063号，禁止在住宅修建、购买和享受金融贷款服务的时候实施种族歧视的行为，并成立“住宅平等权益总统委员会”。 1964 综合性的住宅法律授权Fannie Mae联营抵押贷款业务，并且可以将抵押贷款利率所得向私人投资者出售。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司

26、Zion Consulting Confidential美国关于住房政策的变迁美国关于住房政策的变迁4 4 1965 成立国家住宅和城市发展规划部。其作为一个内阁部门的身份体现国家对公民住宅发展的重视。 1966 国家历史文物保护法 ：是对国家历史文化遗产进行保护的相关法律，其中包含 National Register部分， National Register条例协调并鼓励公众去确认、评估并保护国家的 历史文化遗产。历史文化遗产主要包括：文化名城区、遗址、建筑、结构、以及其他 具有明显的美国历史、建筑、考古、工程和文化气息的物品。National Register 部门是National Pa

27、rk Service的下属部门，而后者是美国内务部的一部分。 1968 平等住宅法颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。 约翰逊总统委员会出版一份关于住宅质量和住宅受有权的报告。 1968 Fannie Mae 成为一个私人股份制公司，其职权范围更广，可以从事传统抵押贷款的业务操作。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential美国关于住房政策的变迁美国关于住房政策的变迁5 5 1974 住宅和社区发展

28、管理办法颁布：主要关注社区的发展，包括关注社区内的中、低收入家庭的住宅条件和旧房的安全性管理，同时关注社区的文化建设。 1982 Reagan总统委员会关于住宅的报告出版，这份报告主要关注居民住宅的“可购买性”（居民是否有能力购买、买得起）。 1983 NAHB 成立居民住宅研究机构，提供相关的教育和职业培训；同年解除FHA 抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。 1988 公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视；NAHB 颁布“国家住宅方针”，旨在将公民住宅水平向上推进一个层次。 1989 Freddie Mac股票公开发售，公司规章进行修改以适应董事会

29、成员的推选。 1996， 铅基漆是一种在以铅作为主要成分的漆，该种漆在住宅行业的大量使用可能导致居住者铅中毒。铅中毒可导致对大脑和其他器官的永久性伤害，如智力减退，行动异常，还可能导致孕妇的畸形胎儿。据统计，在1978年以前修建的住宅，有75%的住宅建设过程中较大量使用铅基漆。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用政策对住宅产业发展起到推波助澜的作用资料来源：美国商务部新开工套数（新开工套数（000S000S）新开工套数（新开工套数（000S000S）1950 1960 197

30、0 1980 1990 200025002000150010005000多家庭住宅多家庭住宅单家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-20001950-2000年平年平均每年新开工住均每年新开工住宅套数宅套数=1=1，5025021950-20001950-2000年平均每年年平均每年新开工单家庭住宅套新开工单家庭住宅套数数=1=1，092092在1949年的“Housing Act”中, 联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，50年，市场开工创新高61年肯尼迪总统签署法律“ Housing Act”，为当时不景气的建筑业注

31、入活力。62年市场出现复苏70年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，72年行业发展出现一个空前的高潮95年Clinton 总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到 67.5% 的战略目标。刺激市场持续向好。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential行业发展与抵押贷款利率的关系行业发展与抵押贷款利率的关系新屋销售套数抵押贷款利率新屋销售套数1抵押贷款利率-0.708027081不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比不难看出，住宅的销售与抵押贷款利率呈现比较明显的负相关特性（较明显的负相关特性（-0.71-0.

32、71），即年度新屋销），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司房地产业发展周期房地产业发展周期与经济波动的关系与经济波动的关系ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性住宅产业的波动与国家经济的波动没有明显的相关性住宅产业的波动住宅产业的波动（用年度新屋的销售）（用年度新屋的销售）与国家经济的波动之与国家经济的波动之间没有明显的相关

33、性。间没有明显的相关性。但房地产市值与但房地产市值与GDPGDP之间却表现出完全正之间却表现出完全正相关的特性。相关的特性。地产业成为美国政地产业成为美国政府调节国家经济的一府调节国家经济的一个重要阀门。个重要阀门。政策影响是造成美政策影响是造成美国住宅产业市场波动国住宅产业市场波动的主要因素的主要因素。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控政策因素主要从三个方面对产业的发展进行调控住宅产业住宅产业政府的一些指令性计划，如政府的一些指令性计划，如4949年提出的为每个家年提出的为每个家庭提供住宅；以及庭提供住宅；以及9595年年Clinton Clinton 提出的在提出的在20002000年年家庭住宅拥有率达到家庭住宅拥有率达到67.5%67.5%行业政策法规行业政策法规: : 土地使用政策；住土地使用政策；住宅法；不动产抵押贷款保险条例宅法；不动产抵押贷款保险条例宏观金融财政政策：贷款利率、宏观金融财政政策：贷款利率、政府开支、经济补贴等等政府开支、经济补贴等等Zi