2021年房地产估价师相关知识高频考点

1、2021年房地产估价师相关知识高频考点第一章规划知识1. 城市规划（p4）2. 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础， 是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。（p4）3. 城市规划的作用（p5）4. 城市规划的任务（p5）5. 城市总体规划的期限一般是20年，近期建设规划的期限是5镉（p9）6. 城市规模（五类七档）（p12）7. 居住用地（4类）（p13）8. 工业用地（3类）（p14）9. 控制性详细规划的内容（p25）10. 居住区规划的技术经济指标（p36）第二章环境知识1. 环境污染源的类型（p42）2. 颗粒污染物（p4

2、3）3. 环境噪声污染（p47）4. 环境噪声标准（p50）5. 水污染可分为：地表水污染、地下水污染和海洋污染。（p50）6. 电磁辐射对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。（p54）7. 室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（p56）第三章建筑工程知识1. 按建筑承重受力方式分类（p62）2. 比例尺的选用：建筑和设备工程图纸注明比例尺。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比 例尺，允许一个图形使用两种比例尺。总图以米为单位，其余均以毫米为单位。（p64）3. 标高分绝对标高和相对标高。工程图纸一般都用相对标高。（p65）4. 建筑的受力因素（p73

3、）7. 建筑物的耐久等级（p74）8. 基础（p79）9. 变形缝（p88）第四章工程造价知识1. 工程项目的划分（p125）2. 工程造价的构成（p126131）3. 分部分项工程计算顺序（1）按顺时针方法计算首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止。（2）按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法。（和书法顺序相同）（p132）4. 工程量清单的内容（p143）6. 建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素：（1）项目合理规模；（2）建设地区及建设地点（厂址）；（3） 技术方案；（4）设备方案；（5）工程方案；（6）环境保护措施。（p144）7. 工程变更包括

4、：工程量变更、工程项目变更、进度计划变更和施工条件变更等。（p148）8. 工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另外一方未履行合同所规定的义务或出现了由对方承担 的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。工程索赔是双向的。（p149）第五章房地产测绘知识1. 房地产测量包括“测绘”和“测设” （p156）2. 房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。（p157）3. 地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。（p157）4. 地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。（p159）5. 宗地图是描述宗地位置、界址点线

5、关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档 案的附图。（p159）6. 房产图是房地产产权、产籍管理的重要资料，分为房产分幅平面图，房产分丘平面图和房产分户平面图。（p160）7. 分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分 户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。比例尺一般为1: 200。（p161）第六章经济学知识1. 影响商品需求的因素（p165）2. 需求曲线是一条自左上方向右下方倾斜的曲线。（p166）3. 需求规律：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方

6、向变动，即需求量随商品 的本身价格的上升而减少，随价格的下降而增加。（p166）4. 影响商品供给的因素（p168）6. 理解需求价格弹性和需求价格弹性系数的要点（p172）8. 消费者愿意购买的数量与厂商愿意供给的数量恰好相等，市场达到均衡，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（供给等于需求的价格）为该商品的均衡价格。（p173）9. 消费者决策是指消费者在既定的预算约束条件下，为使自己获得最大效用满足而作出的消费选择o（p175）10.效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。基数形式基数效用论。（边际效用分析法）；序数形式序数效用论。（无差异曲线分析法）o （p175）11.

7、 无差异曲线上任一点所表示的两种商品的数量的组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线 又称为等效用曲线。（p176）12. 无差异曲线的特点（p177）13. 消费者能够购买到的商品的所有的可能数量组合的集合，为消费者预算线，也称为消费可能线或者家庭预算线o （p178）14. 可变生产要素投入增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为：边际产量递增、边际产量递减、总产 量减少三个阶段。（p181）15. 等产量曲线的特点（p182）16. 经济学中的成本对念心p186 ）17. 经济成本么（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入一会计成本一隐成本。（p187）18. 长期总（p189）1

8、9. 当均衡时，长期均衡点就是收支相抵点，此时收益等于成本，各厂商只能获得正常利润«（p192） 2（?断市-场主要原因有（p193）21. 市场失灵主要表现：垄断；外部效应；公共产品；信息不完全。（p202）22. 外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境和经 济利益产生影响。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称 为外部负效应或负外部性。外部效应使得私人成本和社会成本不一致，私人最优配置和社会最优配置偏离，破坏 市场配置资源的有效性。（p202）23. 货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应

9、量来调节利率进而影响投资和整个经济以达到一定经济目 标的措施。货币政策也是调节国民收入以达到稳定物价和充分就业的目标，实现经济稳定增长的政策措施。货 币政策一般也分为扩张性的和紧缩性皖（p213）1. 第七章金融知识2. 直接融资是指资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。间接融资是指资金供给者与资金需求者 通过金融中介机构间接实现融资的行为。（p218）3. 按发行者的性质划分，金融工具可分为：直接金融工具是指由非金融机构发行和签署的商业票据，公债和国 库券等；间接金融工具是指由金融机构发行的银行券，存款单，银行票据和保险单旅。（p220）4. 按期限划分：短期信用工具主要指票据，包

10、括本票汇票等等；长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和 债券两类；不定期信用工具主要指银行券和纸币。（p220）5. 几种主要的金融工具：本票、汇票、支票、信用卡、银行券、大额可转让存单、债券和股票。（p220）6. 我国的金融体系：银行、证券、保险业分业经营，分业监管的金融体制。（p222）7. 我国金融机构按其地位和功能可分为两大类：第一类是金融监管机构，主要有中国人民银行、银行业监督管 理机构，证券监督管理机构和保险监督管理机构。按我国分业监管体制履行各自的职责。第二类是经营性金融 机构，包括：商业银行、政策性银行、非银行金融机构。（p223）8. 中央银行的三大基本职能：发行的银行，

11、银行的银行和国家的银行。（p223）9. 根据货币的流动性及在流通中所起的作用将货币供应量分为三个层次：m。、mi、m2。第一层次：网0 =现 金流通量；第二层次：mi = mo+单位和个人的活期存款；第三层次：m2 = mi +单位和个人的定期存款+其 他存款。（p230）10. 货币政策目标是制定和实施货币政策要达到的目的，是指导政策工具操作的指南。（1）终极目标：中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。（2）中间目标：中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。（p232）11. 货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段，从调控

12、对象和效应来看，完善货币政策工具体系主要有一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成o（p232） 11.贷款的种类（p237） 第八章证券知识1. 证券一般特点：证券是一种可以依法买卖的特殊商品；证券是一种虚拟资本。（p267）2. 股东权利分类（p268）3. 普通股股东享有的权利（p269）4. 优先股股东的权利（p270）5. 股票的基本特征：盈利性；风隙;罗定性；流通性；决策参与性；价格的波动性。（p273）6. 股票与认股权证联系和区划（p273）7. 股票与股单相同：都是麻解命股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。区别：（1）适用范围不同（2）性质不同；

13、（3）表现形式不同。（p275）8. 股票与公司债券妙j：耍者都是投资手段，都是融资工具；两者都是流通证券，市场价格都受到银行利率影 响。区别：（1成鼬员和各自所包含的权利不同；（2）收益和风险责任不同；（3）投资风险程度不等。（p276）9. 债券价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利 思爵偿还本金的债权债务凭证。（p277）10秘基本要素：（1）债券的票面价值；（2）债券的发行价格有三种情况：若市场利率低于债券利率，则 溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。债券的市场 交易价格常常与票面价值不一致。（3

14、）债券的利率；（4）债券的偿还期限。（p277）11.按发行主体的不同，可分为公债券、金融债券、公司债券等（p278）15. 短期债券（1年以下）、中期债券（1-10年）、长期债券（10年以上）和永久债券。（p279）16. 根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。（p279）17. 根据有无抵押担保，可分为信用债券、抵押债券和担保债券等。（p280）1. 投资基金证券与股票、债券的区别（p282）2. 第九章保险知识3. 保险形成的条件：（1）可保危险的存在条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度, 都必须具有偶然性；二是危险对于保险技术和保险经营，具有

15、承担的可能性和必要性。（2）多个经济单位的 结合。（3）随机事件的科学化。（p288）4. 保险的基本职能：分散危险；组织经济补偿。（p289）5. 保险的派生职能：（p289）6. 根据合同约定，投保人向保险人支付保险费，保险人对于合同约定可能发生的保险事故发生时造成的财产损 失承担赔偿保险金责任；或者当被保险人死亡、伤残、疾病，或者达到合同约定的年龄、期限时，保险人承担 给付保险金责任的保险。（具有自愿性）o （p291）7. 社会保险（p291）8. 信用保证保险（p292）9. 权益转让原则仅适用于财产保险，不适用于人身保险。（p296）10. 被保险人不能因损失获得额外利益。保险合同

16、的主体包括当事人、关系人和辅助人。当事人有保险人和 投保人；关系人有被保险人、受益人；辅助人，包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。（p296）11. 缴纳保险费是保险合同成立的必要条件之一，是投保人必须履行的义务。（p299）12. 保险经营规则：分业经营，即同一保险公司不得同时经营财产保险和人身保险，但是，经营财产保险业 务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。（p301）13. 房地产保险根据保险标的性质的不同，也可划分财产保除、责任保险、信用保征保险和人身保险四大类。（p303）14. 安居定期保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条

17、件的一种定期寿险。在合同有效 期内，被保险人身故，保险人按保险事故发生时的保险金额给付保险金，保险合同终止。（p309）第十章统计知识1. 收集数据的方法（p311）2. 相对指标（p313）3. 平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。平均指标主要有以下儿种：算术 平均数；调和平均数；几何平均数；中位数；众数。（p314）4. 中位数（me）是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位置的标志值。众数（me） 是分布数列中出现频率最大的标志值一（p316）5. 变异指标又称变动度，是变立标志值差异程度的综合指标，表明总体单位标志值的离散程度和离中 趋势。包

18、括全距、平均差、标准差、变异系数等（p318）6. 发展速度是表明现象在一定时期内的发展方向和程度的动态相对指标。（1）定基发展速度二计算期发展水平/固定基期发展水平x 100%；（2）环比发朦为定基算期发展水平/前一期发展水平x100%。（p320） 捌象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分速度。（p320）8.动案序列的总变动（y） 一般可以分解为四种动态趋势。鎏度和环比增长速度。定基增长速度+1（或100%）=定基发展速度；环比增长速度+1（或100%）（1）长期趋势（t）是指在一个长时期内居支配地位、起决定性作用的基本因素使得现象总体呈现出大致

19、逐渐上升或下降的发展*势。（2）季节波动（s）是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而 引起的比较有规则的变动。（3）循环波动（c）是指现象在较长时期内发生的周期性波动。（4）不规则波动（i）是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。不过， 在一个较长时期内，这种不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。（p320）第十一章会计知识1. 会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计核算所处的时间、空间环境所作的合理设定。包括会计主体假设、 持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。（p331）2. 会计主体不同于法律主体。法律主体往往是会计主体

20、，会计主体不一定是法律主体。（p331）3. 会计信息的首要质量要求：（1）可靠性（真实可靠、内容完整）；（2）相关性（决策相关）；（3）可理解性 （清晰明了）； （4）可比性（会计信息相互可比）。（p333）4. 会计信息的次要质量要求：（1）实质重于形式；（2）重要性（反映重要交易或者事项）；（3）谨慎性（不 高估资产或者收益、不低估负债或者费用）；谨慎性的应用不允许企业设置秘密准备；（4）及时性。（p335） 5. 资产特点：（1）能够给企业带来经济利益；（2）为企业所拥有，或控制；（3）是企业在过去发生的交易、事 项中获得的。（p337）6 .会计恒等式（1）资产、负债与所有者权益的数

21、量关系：资产=负债+所有者权益；所有者权益=资产一负债（2）收入、费用与利润的数量关系：收入一费用=利润（p339）7. 会计信息处理程序（p339340）8. 会计错弊的主要形式有：会计错弊和会计差错。（p348）9. 会计报表（p351）10. 损益表(p354)11. 现金流量表（p357）12. 偿债能力分析包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期 偿债能力指标主要是资产负债率。（1）流动比率=流动资产/流动负债x100%o反映企业短期偿债能力。（2）速动比率=速动资产/流动负债x100%o反映企业短期偿债能力的辅助指标。（3）资产负债率=负债总额

22、/资产总额x100%o （p361）13. 营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。（1）存货周转率=销货成本/平均存货；平均存货=（期初存货+期末存货）/2；存货周转天数= 365/存货周转率。（2）应收账款周转率=赊销收入/平均应收账款；平均应收账款=（期初应岛叫策浊渤末应收账款余额）/2；应收账款周转天数= 365/应收账款周转率。盈利能力分析指标。资产报酬率=净利君零平均总额股东权益报润/股东权益平均总额销售毛利帝利/销售收入净额销售国利润/销售收入净额利率=净利润/成本费用总额（p363）第崔章法律知识1. 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产

23、关系和人身关系的法律规范的总称。（1）财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的财产所有权关系和财产流转关系。（2）人身关系包括人格权关系（如姓名、名称、名誉等）和身份权关系（如收养、监护等）。民事法律关系的主体，包括自然人和法人。（p370）2. 民事权利是指民事主体受法律保护的、实现某项利益的权利，包括：（1）权利人可在法定的范围内，根据 自己的意志进行民事活动；（2）权利人可以要求负有义务的人做出一定的行为或不为一定的行为以实现自 己的权利；（3）权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护。（p372）3. 民事法律行为的形式主要有：口头形式、书面形式、视听资料

24、形式和默示形式等。法律规定采用书面形式 的，应当采用书面形式。（p376）4. 无效民事行为：（1）无民事行为能力人实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3） 一方 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（4）恶意串通，损害国家、 集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7） 以合法形式掩盖非法目的皖（p376）5. 代理的分类（p377）2.拍卖与投标招标的区别（p3963.拍卖的基本原则（p398）5.增价拍卖又称“英格兰式;或“估高价拍卖”,价格下行的拍卖方式。（p398）6. 滥用代理权

25、的行为（p378）7. 诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利，即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。诉讼时 效消灭请求权，而不消灭实体权利。诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。普通诉讼时效2年。特别诉讼时效为1年：（1）身体伤害赔偿；（2）出售质量不合格的商品未声明的；（3）延付或拒付租金的；（4）寄存财物被丢失或损毁的。因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年，（p379）8. 合同的订立程序（p384）9. 合同无效的情形（p385）10. 违约责任的承担方式（p386 ）11. 物权的分类：（1）自物权和他物权；（2）动产物权和不动产物权；

26、（3）主物权和从物权；（4）所有权和 限制物权。（p389）12. 用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用或收益的权利。包括承包经营权、 建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等（p391）13. 担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的特定财产上设定的一种物权。包括抵押权（不动产，不转移占有）、质权（动产或权利，转移占有）、留置权（占有债务人的留置财产, 优先受偿）o （p392）第十三章拍卖知识1.拍卖与普通商品交易的区别（p395）或“估底价拍卖”，价格上行的报价方式。减价拍卖又称“荷兰式拍卖”6.

27、 强制拍卖是指国美角誉i关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。任意拍卖是指民事关 系当事人根将其所有的特定标的物拍卖的行为。（p399）7. 有保留价拍卖前设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能巧保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价的拍卖行为，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。 通常用于价值低的标的物的拍卖。（p398）8. $性拍卖是指只经过一次拍卖程序拍定的拍卖行为，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖(p400)9. 在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价略低于一次性拍卖。（p398）10. 拍卖规则：（1）价高者得规则；（2）保留价规则。（p400）13.保留价指拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价一经确