储备方案风险评估的研究

1、储备方案风险评估的研究摘要：随着土地储备的推进和规模的日益扩大，在具冇商业地产开 发投资经营特征的活动中，存在着很多难以预测和评估的风险。目前我国 相关专家已对土地储备风险评估开展了研究，并形成了不同角度的观点。 本文分析了储备方案风险评佔的相关方面。关键词：储备方案；风险评估；原因中图分类号：g353文献标识码：a引言土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市 场、促进土地资源合理利用h标，依法取得土地，进行前期开发、储存以 备供应土地的行为。1、土地储备风险类型1. 1、政策风险相关的土地储备法律法规还不够完善，对于风险没有详细的描述和应 对。如土地储备管理办法、中华人民

2、共和国土地管理法等法律都没 冇针对土地储备的激励机制、补偿机制、土地资源的配置和土地的利益分 配等方面没有明确的规定。虽然全国各地都拥有一些针对土地储备管理成 立的土地储备机构，但是山于缺少相应法制法规地约束，使土地储备机构 在进彳亍土地储备管理时遇到相当大的困难，有时候强制收购土地的行为还 受到合法性的质疑，土地储备管理工作处于被动的局面。1.2、市场风险第一，房地产泡沫会使土地储备管理产生市场风险。房地产是我国国 民经济发展的支柱产业，其形式的变化会直接决定土地价格的走向。然而 有些房地产市场的投机行为会使土地的价格超过其合理的市场价格，使土 地储备项s的收益和按期归还产生不确定性。第二，

3、上地储备的侍息不对称也会产生一定的风险。当前我国大部分 的闲置土地仍握在开发商的手中，其回收的成本过大，回收的难度较大。 而土地储备机构对于开发商手屮握冇多少闲置土地没冇具体的数据信息， 在进行土地市场预测时无法做到准确地预测，开发商的开发决定和土地储 备机构的供地计划不能顺利对接，一旦开发商手中大量的闲置土地投入市 场，会给土地市场带來巨大的冲击。13、营运风险土地市场的营运的各个阶段也会产生一定的风险，包括收购、整理、 储备和出让四个阶段。在收购阶段，如果土地储备机构和原土地使用单位 的信息不对称的话，就会使其收购行为在一定程度上存在盲目性，没有明 确土地的产权归屈和地块周边地理环境等方面

4、，就会遇到不必要的法律纠 纷；在整理阶段，主要是対土地进行开发，因为土地具有固定性的基本特 征，一旦项目资金投入就很难转移，容易产生沉淀成本。在储备阶段，由 于不能及时盘活推向市场而引起的一系列风险。如积压风险，它是土地储 备制度实施中最大的内部风险，带来巨大的筹资风险。在土地出让阶段， 也可能面临因为一些因素的非预期变动形成的风险。如土地流拍，都会产 生土地的价格低于收购的价格或者土地被积压的不良现象。14、融资风险主要是指因为融资而产生的债务严重影响土地储备管理中心的运营， 甚至因为无法支付相关到期债务而被债权人申请破产。土地储备机构由于 其自身的性质限制，没有太多的营运资金，营运资金大部

5、分都是靠银行贷 款来获取的。而土地需要的融资数额是比较大的，所以在土地贷款上数额 比较大，土地储备机构的负债比率也比较大，长期的相对较大的负债比率 会使土地储备机构承担着巨大的财务风险。2、研究方法、指标体系构建与数据说明2. 1、研究方法对城市土地储备的分析进行评估，本文运用因子分析相结合的方法进 行研究。上述因子分析是利用降维的思想，在损失很少信息的前提下把多 个指标转化为少数几个综合指标的多元方法。本文运用dea模型进行敏感 性分析和因子分析法等对土地储备方案对其进行动态研究。2. 2、.指标体系构建选择变量与构建评价指标体系，应该对其进行全1何、科学、简练的进 行可操作的研究对象。前人

6、已经研究的一些文献中的指标体系为本文提供 了借鉴，但都还存在值得改进的地方。本文的指标体现最大的创新是运用 了真实的项目指标数据进行了研究，具有真实的可实用价值。根据上述建 立的土地储备项日的风险评估体系（见表1）,分别用模型一和模型二所运 用的方法，对我国土地储备项目进行风险评估分析。3、原因与影响分析我们将项目综合实力分为四个等级分别是：风险程度很安全的等级, 风险程度比较安全的等级，是风险程度较高的安全等级，是风险程度最高 的安全等级。每个等风险程度较低的等级的项目屮它们的特点是动态回收 期较短，银行批复额度较人，预期收益较高。而安全较低的项目的特点是 涉及拆迁的补偿人口数较大，屮请的贷

7、款额度较大而批复额度较小，他们 之间的差距较大。因此我们应该还需要尽力加强下列措施：关于土地制度的完善。正确认识城市土地储备面临的风险，有效规避 与预防规划风险，是保证城市土地储备的高效运营，完善土地储备制度的 一项必要手段。合理的分析不同行政区、不同土地级别和不同特征区域内 的风险评估结果，更好的为城市土地储备风险评价、土地储备实践与土地 储备制度提供借鉴。关于土地储备的管理。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定 发布的土地储备管理办法第二章第七条指出，土地储备实行计划管理。 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应 根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、

8、城市总体规划、土地 利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级 人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。关于规避风险、优化资源配置。在市场经济下，风险是不可避免的， 如何有效的优化土地储备资源的配置才是当下需耍考虑的问题。今后社会 区域经济社会系统特性，应用口组织理论、模糊集合论、市场经济学、系 统动力学、计算机科学对区域土地利用优化问题进行创新研究，从而提出 从定性到定量综合集成方法、区域总体规划决策支持系统、sd模型，为市 场经济体系下土地利用优化配置提供新的思路和方法，为促进市场经济条 件下土地优化配置方法研究奠定坚实的基础。4、土地储备的风险应对策略土地储备机

9、构应注重风险管理，通过采用合理的经济、技术、法律手 段对风险加以防范与处理，以最小的成本获得最大的收益保障。政府作为 土地储备的实施主体，主要的风险应对策略有以下儿种。规范政府职能，调整政府行为。土地储备机构是政府授权的从事土地 资产经营活动的非盈利性事业单位，具冇行政性与市场性。储备机构既要 严格执行政府的土地收购、储备和出让计划，在很多情况下，又要寻求社 会资本，借助市场力量进行土地一级开发。在与土地一级开发单位建立合 作关系时，储备机构应借助法律手段和行政手段约束开发单位的行为。通 过完善的法律文件，又配合行政监督，有效约束了土地储备和一级开发行 为，值得各地政府借鉴。完善土地储备财务管

10、理制度。土地储备过程包括土地收储、开发整理、 出让环节，土地产权的转移、土地物理形态的改变，伴随着大量资金的投 入与转移，所以，土地储备财务管理非常重要。财务管理手段主要包括： 建立和完善成本控制机制，合理确定土地补偿标准；优化资本结构，建立 一个多渠道的、稳定的资金体系。建立土地储备的市场化运作机制，充分借助市场力量进行土地整理风 险共担。土地储备机构可以与某开发单位进行土地一级开发整理合作，储 备机构借助开发单位的资金、人员、设备和管理经验，完成土地一级开发 工作。结束语进行土地储备数据进行处理的时候，将各项指标按照对风险的影响进 行分类，分类过程屮需要人为给一定的权重，这部分主观判断可能会对结 果有一些干扰，采取一定的措