临沂市银雀山公园项目市调报告

1、浩华不动产机构 临沂市银雀山公园项目市场调查报告蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄

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6、薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅

7、薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅蕿袈螅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薅袄袂膈薅薄肈肄芁蚆袀羀芀蝿肆芈艿蒈衿芄芈蚁膄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄蝿羃肃莃葿螆罿莂

8、薁羂莇莂螄螅芃莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁莈螀袁芀蒇蒀肇膆蒆薂衿肂蒆蚅肅肈蒅袇羈莆蒄薇螁节蒃虿羆膈蒂螁蝿肄蒁蒁羄羀薁薃螇艿薀蚅羃膅 临沂市银雀山公园项目市场调查报告浩华不动产机构策划部 2007年9月目录前言一 城市概况与城市规划1、城市概况2、城市规划二 临沂市宏观经济状况分析1、临沂市gdp2、固定资产投资3、房地产投资4、居民人居收入水平及消费支出三 临沂市房地产市场分析1、临沂市房地产市场发展概况2、临沂市房地产住宅市场供需状况3、临沂市商品房住宅区域分布分析4、临沂市房地产土地供应情况四 临沂市住宅供应市场分析1、板块划分2、各板块供应量分析3、板块对比4、个案分析5、临沂市住宅供应市场

9、总结6、临沂市房地产市场预测五 区域需求市场分析1、区域需求市场调查概况2、区域需求市场调查分析 六 项目分析 1、项目概况 2、项目区域市场分析 3、项目swot分析 4、项目总评七 项目定位1、发展战略定位2、开发理念定位3、目标客户群定位4、产品定位5、整体规划及开发周期定位6、价格定位八 项目投资收益分析结束语前言本次银雀山项目市场调查主要分为前期介入、后期规模市调两部分，参与人员8名，共用时8天（规模市调6天）。工作区域主要集中在项目所在的兰山老城区西南部、中部。工作内容为市政信息收集、目标消费者市场调查、房地产供应市场调查、区域背景资料收集。工作方式主要为入户调查、入市调查、重点客

10、户访谈、电话采访、网上资料收集等。市政信息收集重点通过走访规划局、房管局、国土资源局、统计局等部门获取。目标消费者调查问卷则在水田路、通达路、金源路、临西九路围合区域展开，共计调查问卷320份，其中有效问卷286份。供应市场楼盘调查以水田路、通达路、金源路、临西九路围合区域为中心向四周扩散，兰山区南部、滨河大道、南祊区均有涉及。目标消费者调查问卷覆盖区域为：琅琊王路（临西七路）、王庄路（临西六路）、工业大道、开阳路沿线商铺及居民区，包括苗庄小区、中兴厂宿舍、监狱宿舍、国棉八厂宿舍、鲁南制药厂宿舍等；蒙山大道、解放路、水田路沿线的五金机电、钢材、卫浴、板材、灯具、数码电子产品、小家电、鞋帽箱包、

11、洗化用品、小商品批发市场；兴隆路、开源路、商城路、通达路、红旗路、银雀山路、启阳路、金雀山路、平安路、金坛路、金源路沿街商铺及事业单位。供应市场楼盘调查共计25个，覆盖范围为：项目周边可供参考楼盘，沂城花园、朗润馨园、台北新城、荣华园、美多花园、天花园、豪情花园、冠蒙时代花园、宝德花园、同心花园、兰山小区，经济适用房及旧村改造项目；兰山区南部项目锦绣蓝山、盛世华庭、凌云花园、阳光高地；滨河大道项目外滩明珠、滨和国际、清水湾花园、东方花苑、观河苑；南祊区齐鲁园；罗庄区怡景天鹅湖一 城市概况与城市规划1、城市概况地理位置临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、 济宁、泰安，北靠淄博、

12、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的地级市。交通运输临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字

13、形，通车里程达到340公里。人口规模临沂市是一个多民族聚居区，共有1022.7万人。其中临沂市驻地兰山区城区人口约60万。临沂中心城区流动人口占多数。根据临沂市统计局对兰山城区流动人口调查显示，进入临沂城区的流动人口总量约为40万人。流动人口量约占城区人口的70%。其中从市区南向出入的流动人口分别是8.7万人、8.8万人，市区东向出入的人口是6.8万人、6.9万人，北向出入的人口是5.9万人、6.1万人，西向出入的人口是5.4万人、5.5万人。出入城区的流动人口以本市及省内为主，除客车和少量货车及轿车外，多数为本市周边县的流动人口本市周边县的流动人口。大量的流动人口为当地经济社会发展起到了积极

14、作用：一是促进了城区繁荣，二是流动人口带动了消费，促进批发零售贸易餐饮业比较发展，增加了就业机会。三是流动人口有相当部分会定居在城区，形成有效的住房需求，对临沂市房地产业有重要的带动作用。2、城市规划城市性质鲁东南地区的区域性商贸中心城市；具有滨水特色的历史文化名城；以机械、品加工为主的工贸城市。城市总体布局城市用地发展方向为：沿河发展，北上东进。布局采用多中心组团式布局结构。城市空间布局结构：“一河五区”多城区组团式的空间建设模式。一河即沂河，五片即兰山、罗庄、河东、南坊和东南经济技术开发区。 城市功能分区兰山片：是城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化中心。罗庄片：是城市的重要工业基地，以

15、能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主体。河东片：是城市的航空港和大型物业集散中心，以仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体，重点发展民营企业。南坊片：是城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、大型生活居住区和科研、疗养基地。东南片：对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。 人口规模根据临沂市城市规划，到2010年城市人口为145万，其中常住人口118万，暂住人口为27万。远期（2020年）：城市人口为200万左右，其中常住人口170万，暂住人口为30万。二 城市宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场

16、的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。1、临沂市生产总值（gdp）2006年临沂市实现生产总值1404.86亿元，增长16.3%，其中，第一产业增加值178.65亿元，增长3%；第二产业增加值730.83亿元，增长18.5%；第三产业增加值495.38亿元，增长18.3%。三次产业增加值比例为12.7：52：35.3，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。2007年上半年临沂市实现生产总值781.25亿元，增长15.9，其中，第一产业增加值72.26亿元，增长4.1；第二产业增

17、加值419.22亿元，增长16.4；第三产业增加值289.77亿元，增长18。第三产业增加值所占比重同比提高1.9个百分点。认识：通过2006年全年及2007上半年临沂市国民生产总值统计可以看出，临沂市经济保持快速发展，社会财富迅速增加，为房地产业的健康发展提供良好的经济基础。从三种产业增加值所占的比重看，第二产业所占比例超过50%，处于主导地位，第三产业所占比重持续增长，2007年上半年所占比重增长1.9个百分点。第二、第三产业作为生产总值的构成主体，为临沂市经济稳固、持续快速发展准备良好的条件。2、固定资产投资2006年全年规模以上固定资产投资完成530.2亿元，同比增长18.3%，其中，

18、第一产业投资7.3亿元；第二产业投资350.2亿元，其中工业项目投资266.4亿元；第三产业投资172.7亿元。投资规模5000万元以上项目460个，完成投资288.8亿元；过亿元项目210个，完成投资202.5亿元。2007年上半年规模以上固定资产投资完成308亿元，增长24.8。其中，第一产业投资6亿元，增长36.3；第二产业投资209.9亿元，增长35.7；第三产业投资92.1亿元，增长12.7。认识：固定资产投资快速增长，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新生的生产能力。投资结构趋向合理，第二产业投资为主体，第三产业投资为有利补充，形成良好的经济增长基础。 3、房地产投资2006年

19、临沂市房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%；竣工面积178.7万平方米，增长44.5%；销售面积186.7万平方米，增长69.9%；商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。2007年上半年房地产投资完成21.1亿元，其中，商品房建设投资完成13.6亿元，增长32.4%。房屋施工面积479.1万平方米，商品房销售面积96.5万平方米。 认识：固定资产投资的迅速发展带动了房地产投资的增长，尤其2006年房地产投资占固定投资的约10%，2007年上半年约占7%。随着固定资产投资带来的稳定经济发展

20、，房地产行业在一定时间内仍会保持一定速度的增长。4、居民收入水平及消费水平2006年城乡居民收入水平提高。城镇居民人均可支配收入10772元，增长18%；城镇居民人均消费性支出6877元，增长19.9%。城市居民人均可支配收入12355元，增长14.1%;城市居民人均消费性支出8795元，增长17.2%。农民人均纯收入4083元，增长13.4%；农民人均生活消费性支出2456元，增长12.6%。2006年城乡居民住房使用面积分别为23.8和28.4平方米。2007年上半年，全市城镇居民人均可支配收入5930元，增长12.8。其中，工资性收入4789.3元，增长13.2%；经营性收入501.9元

21、，增长12.7%。城镇居民人均生活消费性支出4115.5元，增长18%。农民人均现金收入2573元，增长17.1。其中，来自第一产业收入1145元，增长13.1%。农民生活消费性支出1158.6元，增长16.3%。认识：从上述资料可以看出2006年以来临沂市城镇居民人均可支配收入、人均消费支出一直保持着较高的增长，平均年增长率均达到约18，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其gdp增长速度，我行预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。临沂市城镇居民可支配收入水平及消费性支出的增长，将会直接影响城镇居民对商品房的消费能力，对临沂市房地产业发展产生直接促动作用。临

22、沂市城市宏观经济发展状况总结：从总体上来说，临沂市经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响：ü 临沂市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。ü 临沂市固定投资结构趋于合理，并稳步增长，产生持续生产力，为房地产业发展准备后劲。ü 临沂市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素。三 临沂市房地产市场分析1、城市住宅发展概况 （资料来源：统计局、房管局） 随着临沂市经济的迅猛发展，

23、城市建设的加快，外来人口的增多，临沂市房地产进入快速发展期从临沂市主要年份住宅建设情况可以看到，自05年以来发展最为显著，全市住宅投资额为582221万，施工面积为6297753平米，无论是住宅市场投资额度还是施工面积都比2004年翻了一番，06年增长幅度在30%以上。从房地产企业、企事业单位的投资额度及施工面积所占的比例来看，临沂市企事业单位建房所占比例较大。2004年房地产投资额度、施工面积分别占全市房地产投资额度、施工面积的48.2%，48.41% ，2005年所占比例分别为60.85%、56.26%。自2006年，随着政府加快房地产市场的资本运作，吸引众多房地产开发商进入，临沂市商品房

24、市场发展突飞猛进，2006全市住宅投资额762963万，施工面积8919106平米，其中房地产开发企业投资额373390万，占总投资额的48.93%，房地产开发企业施工面积4716580平米，占总施工面积的52.08%，企事业单位投资额389573，占总投资的51.06%，企事业单位施工面积4202526，占总施工面积47.11%。房地产企业投资额度与企事业单位投资额度与持平，房地产企业施工面积超过企事业单位施工面积。 2004-2006年全市、兰山区住宅建设情况时间全市住宅投资额全市住宅竣工面积房地产企业投资额房地产企业施工面积单位投资额单位施工面积2004年2507523402558129

25、861（51.8%）1755053(51.58%)120891(48.2%)1647505(48.41%)2005年5822216297753227944(39.15%)2754313(43.73%)254277(60.85%)3543440(56.26%)2006年7629638919106373390(48.93%)4716580(52.08%)389573(51.06%)4202526(47.11%)兰山住宅投资额兰山住宅施工面积兰山房产企业投资额兰山房产企业施工面积兰山单位投资额兰山单位施工面积3793933824118187140(49.32%)2263227(59.18%)1922

26、53(50.68%)1560891(40.81%)2006年兰山区住宅总投资额379393万，总施工面积3824118平米，其中房地产企业投资额187140，占总投资的49.32%，房地产企业施工面积2263227平米，占总施工面积的59.18%，企事业单位总投资额192253万，占总投资额的50.68%，企事业单位施工面积1560891平米，占总施工面积的40.81%。城市住宅发展概况总结：从临沂市统计局发布的城市住宅建设情况可以看出，2006年临沂市房地产发展迅猛，06年的投资额度和施工面积为04、05年之和，房地产企业投资额度与企事业单位投资额度持平，房地产企业施工面积超过企事业单位施工

27、面积。而市政府所在地兰山区住宅投资额度、施工面积分别占全市投资额度、施工面积的50%左右，兰山区房地产企业施工面积开始超过企事业单位施工面积。按照城市发展的现代化进程规律看，房地产开发企业开发规模要远远大于企事业单位开发规模。随着临沂市房地产市场的进一步规范，房地产市场的进一步开放，企事业单位建房纳入经济适用房体系，进一步规范，房地产企业开发空间大大提升，未来两年以房地产企业开发为主体的住宅市场将得以充分发展。2、 住宅市场供需状况 （2007年1-6月份房地产市场供应状况）从临沂市房产管理局了解到，目前临沂市区可售房屋31965套，当前临沂房地产市场呈现出供需两旺的局面。根据市房产管理局7月

28、上旬发布的临沂市区上半年房地产市场发展基本情况，今年1至6月份，临沂市区商品房登记备案14828套，同比增长218%，商品房签约12998宗，交易面积114.6万平方米，交易金额29.64亿元。 来自临沂市统计局城的调查统计显示，月份临沂市房屋销售价格继续平稳上涨，同比增长，同比涨幅比上月提高个百分点。统计显示，月份，住宅类商品房价格同比上涨，环比价格上涨，其中，经济适用房价格与上年同月持平，普通住宅价格同比上涨，高档住宅价格同比上涨。非住宅类商品房价格同比上涨。二手房价格温和上涨，月份二手房销售价格同比上涨，环比上涨，同比涨幅比上年同月回落个百分点。据统计，月全市商品房销售面积达到万平方米，

29、比去年同期高出，需求继续旺盛，导致住房价格持续稳步上涨。住宅市场供需状况总结：从临沂市住宅商品房供应及消化情况可以看出，目前临沂市房地产市场处于供需两旺状态，主要原因为临沂市经济持续发展，外来人口增加，住房消费能力与投资意愿持续上升，导致住房需求较大幅度增长。据预测未来两年内，临时房价持续上涨的动力依然存在，主要是商品房需求的稳定增长推动房地产价格的上涨，这为临沂市房地产市场的持续健康发展奠定良好基础。3、 临沂市商品房区域分布分析 （资料来源：临沂市规划局、房管局）按照“一河五区”的城市规划，目前临沂市商品房市场也呈现规律性的片区发展态势。分为兰山区滨河大道高档楼盘集中区、涑河高档楼盘集中区

30、、南坊新城开发区、河东区、罗庄区，发展方向为东进北上，形式为老城区的改造及新城区的拓展。滨河大道沿线：凭借优美的沂河自然资源，成为临沂市高档楼盘集中地，吸引临沂富有一族来此置业投资，是目前最热的房地产开发区域。目前滨河沿线分布十几个楼盘，以外滩明珠、滨河国际、兰亭水岸、观河苑等为代表，基本为高层建筑，以大面积居多，价格在3500-4500/平米之间，消化状况良好，属于在建热销区域。涑河沿线：涑河综合治理开发建设是临沂市2006年的十大民心工程之一，临沂市将用3年左右的时间，投资300多亿元，将16平方公里的涑河规划区建成兼具水乡风情和商业旅游功能的“江北秦淮河”。良好的区域前景大大提升涑河沿线

31、的土地价值，临沂市政府也把涑河沿线区域作为重要的土地储备资源和对外推介重点，吸引众多房地产开发商的目光。涑河沿线成为继滨河大道之后房地产投资开发的又一条“黄金线”。 目前一期还建工程已动工，共建设现代化多层和高层住宅楼63栋，共4312套住房，建筑面积为48万平方米，总投资5.3亿元。由于拆迁尚在进行中，涑河沿线属于待建开发区域。南坊片区：1999年南坊区作为临沂市政府服务文化及居住、娱乐中心规划定位的确立，04年下半年南枋片区开始改造。随着市政府及部分事业单位主楼的投入建设，还建项目及房地产开发项目如火如荼的进行，水、电、暖、道路等基础设施建设，文化体育中心、沿河景观工程建设，南坊片区的自然

32、环境、升值潜力、居住环境得到临沂市民的认可，成为政府招商引资的重要基地，也吸引众多国内外知名企业进驻。截至2006年底，南坊片区共吸引客户284家，签约土地款27.5亿元。目前尚城置业、瑞典gjw投资公司、韩国爱富集团、香港盛世阳光、浙江圣都投资等18个项目在南坊区签约。该片区规划改造13000亩地，现已放量70008000亩地，约700万平米，截至目前施工面积已完成约200万平米。住宅项目以现代高层建筑为主，还建项目以多层为主，单体项目规模较大，一般在10万平米以上，价格在2500-3500元/平米。由于区域生活配套及居住氛围不足，目前消化情况一般。由于南坊规划改造时间较早，且范围较大，目前

33、属于在建在售、待建待开发混合区域。 河东区：作为临沂市的“半壁江山”，以“旅游度假区、现代物流区、工业产业区和农业示范区”为特色的河东区正在崛起。工业园区建设、汤头温泉旅游度假区开发、滨河区域旧村改造、滨河主题景观大道等22个重点项目，全面铺开，使河东区进入临沂市民视线，开始受到众多企业的关注。目前河东区的商品房开发主要集中在沂河东岸大道沿线，价格在1500元-2000元/平米。由于跨河交通原因及河东历史区域印象，目前与市中心的心理落差较大，河东区的房地产开发相对南坊、滨河大道沿线区域较弱，尚需要时间积累，目前商品房属于待建待开发区域。 罗庄区：以“工贸强区”为第一方略的罗庄区，依托临沂市高新

34、技术开发区，打造鲁南重要的工业基地，带动罗庄区经济快速发展。受工业区环境影响，罗庄区房地产市场发展相对缓慢，主要的房地产开发项目集中在环境较好的双月湖公园周边，罗庄区东北部，与兰山区交接处（清河南路附近），主要为旧村改造区域及经济适用房用地。目前罗庄区房价基本在1500元-2000元/平米，主要是罗庄区本地消化。目前属于待改造待建区域。4、临沂市房地产市场土地供应状况 （资料来源：临沂市土地储备中心）根据临沂市土地储备中心资料显示，目前临沂市住宅及商业用地土地储备主要集中在涑河沿线、南坊片区、河东区滨河沿线、罗庄区东北部，另外兰山区城区有随机分布。涑河沿线：以高档住宅用地、商业用地为主，规划出

35、让土地2000亩，由于涑河整治、拆迁费用较高，土地底价较高，预计在140-190万/亩。虽然众多开发商关注本区域，但高土地成本、高投入、高风险使开发企业大部分处于观望状态，目前土地拍卖状况不理想，据透露仅有一宗地成功拍卖。为防止出现流拍，涑河区域土地使用权出让的前期推介工作已经移交涑河指挥部。南坊片区：以居住用地、机关事业单位用地、文体中心用地、旅游用地、企业用地为主。现土地放量7000-8000亩，规划约2000亩的公务员社区，是政府重要的居住用地储备基地，目前土地底价约70万/亩，吸引众多知名房地产企业进驻，将是临沂市未来的房地产开发重点。 河东片区：以居住用地、旅游用地、工业用地为主，居

36、住用地集中为沿河旧村改造。土地底价约60万/亩，2007年上半年滨河200多亩地放出，交易额1个多亿。据土地储备中心人员透露，近期河东区有100多亩的土地推出。 滨河大道沿线：滨河大道沿线土地前期基本释放完毕，目前的土地放量主要集中在南线，罗庄片区，由于滨河大道已经被炒热，土地底价较高，近期南线一宗158亩地块，交易额为4.4亿，合278万/亩。 兰山区中心城区：兰山区中心城区的用地较为零散，主要集中为旧厂区、单位的拆迁用地。目前已知的计划处让土地为兰山区开阳路以北地块，原临沂市师范学院所在地，规划为商业及住宅用地，土地底价约150万/亩。在通达路南段、金雀山与蒙山大道之间计划规划经济适用房，

37、目前尚在研讨中。而本项目所在的兰山区西南部，尚未成为政府重点规划片区，区域改造较慢。用地随机性较大，房地产企业承担旧城改造职能，很大程度为招商引资性质。罗庄区：罗庄区受区域发展影响，目前房地产开发速度相对缓慢，土地储备基本在东北部、双月湖区域。罗庄区清河南路计划规划约10万平米经济适用房。临沂市国有土地使用权出让预公告宗地编号土地座落面积（平米）土地用途使用年限（年）规划条件2007-y013位于兰山区开阳路北侧。东至经协宾馆，西至羲之路，南至开阳路，北至临沂师范学院家属院。33782.2商业住宅商业40年，住宅70年容积率2.5，建筑密度25%，绿地率35%2007-y014位于兰山区开阳路

38、以北。北至临沂师范学院家属院，南至开阳路，西至小巷，东至羲之路。22558商业住宅商业40年住宅70年容积率2.5，建筑密度25%，绿地率35%2007-y015位于罗庄高新区双月湖北侧。东至高新技术服务中心、美华集团，南至双月湖路，西至湖西崖村居民区、罗庄区交通管理所，北至小路。69971商业住宅商业40年住宅70年容积率1.0，建筑密度28%，绿地率35%2007-y016位于河东区银桥街北侧。东至顺政路，西邻临沂市国土资源局河东分局用地，南至银桥街，北邻河东区九曲街道办事处褚庄居委会用地。59450.6商业住宅商业40年住宅70年容积率1.8，建筑密度25%，绿地率30%。其他技术指标详

39、见临规划2006100号规划通知书四 临沂市住宅供应市场分析住宅供应市场样本项目如下：（样本未涉及河东片区）项目名称发展商项目位置清水湾山东森信集团滨河大道中段（美澳国际学校东邻）开元上城山东开元置业发展有限公司金雀山路东段滨河国际山东前田置业发展有限公司滨河大道（小埠东橡胶坝西侧）兰亭水岸临沂市房产经营开发公司临沂市滨河路中段观河苑临沂市恒居置业有限公司通达路车管所北侧，聚财路向南100米东方花苑临沂市宏业房地产开发有限公司临沂市通达路与聚财路交汇处外滩明珠山东君道置业有限公司涑河与滨河大道交汇处阳光高第临沂玉山置业集团沂蒙路与金坛路交汇处御园金顶临沂玉山置业集团沂州路与金坛路交汇处凌云花园

40、临沂市凌云房地产开发有限公司八一路与金源路交汇处盛世华庭临沂诚德房地产开发有限公司八一路与金源路交汇处锦园临沂嘉顺置业有限公司新华路与平安路交汇处 台北新城临沂台北新城建设发展有限公司临沂蒙山大道与启阳路交汇处荣华园临沂市三阳房地产开发有限公司银雀山路与王庄路交汇处奥尔诺国际公馆临沂市奥尔诺房地产开发有限公司临沂市通达路113号锦绣蓝湾投资商：融合集团 开发商：锦绣置业通达路与金四路交汇处同心花园临沂兰华房地产开发有限公司水田路与临西七路交汇处冠蒙时代花园临沂市冠蒙房地产开发公司解放路与工业大道交汇处豪情花园临沂市鑫圆房地产开发有限公司临西三路与金二路交汇处海天花园鑫恒基地产 中凯集团 华特公

41、司临西三路与金二路交汇处沂龙湾临沂尚城置业有限公司临沂通达大桥北侧齐鲁园山东冠鲁房地产开发有限公司南坊区沂蒙六路与三和三街交汇处朗润苑临沂朗润置业有限公司临沂市南坊新区沂蒙路北段怡景天鹅湖临沂隆丰行怡景房地产开发有限公司临沂市高新区罗八路与双月园路交汇处阳光翠湖嘉园临沂市沂州房地产开发有限公司临沂市高新区双月园路与罗八路交汇处 1、板块划分根据板块分析理论划分依据，对临沂住宅供应市场进行板块划分。划分如下：滨河沿线板块： 以滨河大道为东起点、西到沂州路、北至聚财路、南至沂河路围合的区域。此板块近期新增项目较多，各样本项目的单体供应量均在5万平方米以上，其中滨河国际的建筑面积接近50万；这些项目

42、在楼盘品质、社区规划等方面具有一定的代表性，对板块的拉动效应较为明显。随着样本项目社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观被广大购房者认可和其它潜在项目的面世，此板块的居住环境会得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张。兰山区中心城区板块： 沂州路以西、铁路线以北、临西九路以东、北至聚财路围合的区域。此板块主要覆盖临沂市老城区，该区域为临沂城区发展较早，人气、居住密度、商业最为集中的区域，新增住宅相对较少，居住区主要是各个单位自建的家属区。此区域价格和消费群体属于临沂市第二梯度段。但随着涑河沿线开发治理的加快，区域价值凸现，地价攀升至一级梯度，借助老城区的成熟配套、便利交通，即将呈现的美丽

43、风景，涑河沿线住宅价格及消费群体将成为第一梯度段。南坊板块: 祊河以北、沂河以西围合区域。此区域为临沂市新的行政中心、市区文教、体育、科研以及新的大型生活居住组团。此板块潜在供应量较大。随着新行政中心的启用，此板块房地产市场将快速发展。罗庄板块： 沂河路以南、罗四路以西、罗十路以东、工业路以北围合的区域。此板块距离中心城区有一定的距离，区域整体供应量相对于其他板块偏少，居住生活配套尚不完善，该板块楼盘基本都带有一定体量的商业配套设施，以满足购房者的基本生活需求。2、各板块供应量分析本节将所选择样本按板块划分归结，通过板块内楼盘特征指标和个案分析，总结其板块特征和产品特性并预测板块未来发展状况。

44、 沂河沿线板块Ø 项目列表项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间楼体类型主力户型销售均价（元/平方米）清水湾12302005高层三室两厅3400开元上城10232006年高层三室两厅4100滨河国际22502007年5月叠拼/高层三室两厅/四室两厅4000兰亭水岸1.56.5预计6月高层三室两厅4500观河苑1.552005高层三室两厅/四室两厅3500东方花苑38.52006年12月高层三室两厅3800外滩明珠4607年10月开盘高层三室两厅两卫预计4500注：因外滩明珠未开盘可变因素较多，不列入下面统计分析。Ø 供应面积沂河沿线板块在售楼盘整体规模较大，

45、板块内在售住宅总供应量较大，达123万平米。其10万以下楼盘占总量的50%，21万平方米以上的所占比例为50%。其中以滨河国际的楼盘规模为最大，达50万平米。随着沂河沿线板块建设的加快，规模性滚动式开发成为该板块的主要开发方式。Ø 楼型与户型项目名称楼体类型主力户型主力面积（m2）热销面积（m2）滞销面积（m2）清水湾高层三室两厅150以上153/116170/212开元上城高层三室两厅150150160以上滨河国际叠拼/高层三室两厅/四室两厅123_150150/118168以上兰亭水岸高层三室两厅202/176/168/145/127/91六种户型均等127/145176以上观河

46、苑高层三室两厅/四室两厅160/196135196/203东方花苑高层三室两厅158/129100/129194Ø 楼体类型：板块内部楼盘多为大盘项目，项目出于各种需要均做到了多样化配比。从住宅角度看，小高层和高层已成为市场的主流，购房群体对小高层、高层产品的认识正在逐步的加深；受储存土地集中放量影响，板块未来的供应量会有相当数量的增长。Ø 户型：板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在130-180之间；别墅类产品的户型面积较大，户型分布多在200-400平方米之间。板块内各楼盘的户型设计相对而言较为先进，各

47、楼盘在设计户型时基本上考虑到户型的通风、采光、观景效果，目前市场现有的户型多是明厨明卫的设计，客厅采光设计也较为妥当，在处理动静分区、干湿分离等方面也各有千秋。Ø 热销面积与滞销面积板块内的热销面积集中在100-150平米之间，160平米以上的为滞销面积。Ø 销售价格沂河沿线板块的当前的加权均价为3900元/，各楼盘价格区间如上图所示，楼盘销售均价集中在3500-4000元/之间。依托畅通的交通、优美的沂河景观、较为先进的户型设计使该板块内的住宅销售均价居全市各板块销售价格的最高位。Ø 销售速度项目名称销售周期（月）总销售面积（）销售率销售速度（/月）清水湾二期7

48、1800060%2570开元上城105600040%5600滨河国际11500025%15000观河苑72250075%3210东方花苑53000035%5950注：销售速度=本期建筑面积*销售率/销售周期（单位：/月）销售周期=住宅销售率实现日期-住宅开售日期（单位：月）并根据销售间歇期做适当修正。根据以上样本得出，沂河沿线板块平均销售速度为6450平米/月，其中销售速度最快的楼盘为滨河国际，其销售速度为15000平米/月，分析原因，主要是因为该项目开盘当月销售速度较快。剔出该项目沂河沿线板块平均销售速度为4360平米/月。Ø 客户群分析项目名称客群特征清水湾南部、罗庄及郯城开元上

49、城二次以上置业的商人及政府官员等成功人士为主,周边九县成功人士约占15%滨河国际本市二次以上置业的商人为主观河苑通达路批发市场商人客群为主东方花苑通达路批发市场,二次置业以上因沂河沿线板块住宅项目户型大、单价高，每套住宅总价多在50万元以上，其主力客群为财力较强的二次以上置业的成功人士。 中心城区板块Ø 项目列表项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间楼体类型主力户型销售均价（元/平方米）阳光高第5122006年9月高层一室一厅/两室两厅3050御园金顶242005年8月高层三室两厅3400凌云花园1.54-高层三室两厅2900盛世华庭1.56.82007年6月13高层

50、二室两厅3000锦园13.62006年11月高层三室两厅3100台北新城401002006年1月高层二室两厅/三室两厅3000荣华园212007年6月高层三室两厅/四室两厅3100冠蒙时代8192006年9月多层、高层（4栋）二室两厅/三室两厅多层2700，高层3000Ø 供应面积中心城区板块在售楼盘总规模大，达170万平米。板块内住宅项目规模两极分化，小规模楼盘仅有4万平米，大盘规模达100万平米。板块内10万平米以下的小规模楼盘比例最大，占板块内住宅总数量的50%。Ø 楼型与户型项目名称楼体类型（整盘）主力户型主力面积（m2）热销面积（m2）滞销面积（m2）阳光高第高层

51、二室两厅/三室两厅5070/135110/135/60145以上中单元御园金顶高层三室两厅160170120/164170凌云花园高层三室两厅138156110三居156盛世华庭高层二室两厅9011090110150以上锦园高层三室两厅160170136/172200（三居）台北新城高层二室两厅/三室两厅80110/13580110二居160以上荣华园高层三室两厅/四室两厅12914870/129165以上大户型冠蒙时代多层、小高层二室两厅/三室两厅90/1201308090/120140以上中心城区土地放量小，板块内用地强度较大，90%以上的住宅项目为高层；三居室为主力户型，并配以一定比例的

52、两室两厅一卫，使板块内的主力户型相比沂河沿线板块有所减小，主力面积集中在80-140平米之间，其中热销面积为80-120平米，滞销户型为145平米以上的大户型。Ø 销售价格通过对中心城区板块在售住宅项目销售均价的分析，得出板块内住宅项目的销售均价为2955 元/平米。以3000元/平米为界，销售均价在3000元/平米以下和3000元/平米以上的的楼盘数量各占板块内住宅总数量的50%。Ø 销售速度项目名称销售周期（月）总销售面积（m2）销售率销售速度（/月）阳光高第76000050%8570御园金顶203800095%1900凌云花园盛世华庭锦园5600030%1200台北新

53、城64250050%7083荣华园冠蒙时代711900085%17000去除尚处于内部认购期的楼盘，对已售板块内住宅项目的销售速度进行分析，得出板块内住宅住宅项目的平均销售速度为7151平米/月，销售速度较快。其中销售速度最快的楼盘为冠蒙时代，其销售速度为17000平米/月，主要是由于该项目是多层产品，价格相对较低；销售速度最慢的为锦园，为1200平米/月。Ø 客户群分析项目名称客群特征阳光高第首次置业较多,部分投资客群，客群覆盖面较广御园金顶罗庄私营业主为主,事业单位为辅凌云花园周边客群为主盛世华庭周边原住民锦园周边居民为主台北新城周边原住民、周边批发市场业主为主荣华园周边汽贸、建

54、材批发市场业主为主冠蒙时代周边原住民及批发市场业主为主因板块内项目较沂河沿线板块户型较小，总价较低，离工作地点近，周边市政、生活配套齐全，故受到首次置业者的追捧。主力客群以周边居民首次置业为主。 南坊板块Ø 项目列表项目名称占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）入市时间楼体类型主力户型销售均价沂龙湾791232006年10月多层、小高层、高层三室两厅2800齐鲁园18402007年5月高层四室两厅2700朗润苑14.630-多层、小高层、高层三室两厅-Ø 供应量分析南坊板块区域内土地供应充足，土地规模较大，楼盘体量在临沂市四大住宅楼盘中，平均楼盘规模最大，达70万平米。随着新行政中心的启用，此板块房地