我国房地产企业开发中的成本控制分析-

1、我国房地产企业开发中的成本控制分析 摘 要当前房地产市场竞争日趋激烈，购房者意识越来越高，需求正在不断变化和要求越来越高，已经从以前单一的居住空间，扩展到功能配套完善的舒适性居住社区。房地产开启进入精细化耕作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，房地产开发中的各项管控方式越来越严密、精细，房地产净利润率正在逐步降低，回归到社会正常利率水平，这就要求房地产开发企业更加集约化管理，实现开发成本费用的精确控制，以达到利润最大化。在购房者要求越来越高的情况下，成本的精准控制并不是成本越低越好，而是一方面根据房地产该项目的定位和相对应的对标项目成本进行合理匹配，匹配的成本空间范围内把成本做到合理

2、的相对较低值；另一方面实现目标成本对各开发阶段、过程项目的精准控制。从整体意义上降低项目的开发成本,从而提高房地产开发项目的经济效益,提高房地产开发成本管理的科学性。本文就如何在房地产开发项目的全过程使用科学的项目管理方法及完备的成本控制体系来降低开发成本的问题进行了探讨,着重研究了怎样将价值链分析理论、挣值管理方法、工作分解结构原理以及精益生产思想应用到开发项目管理中去,以实现从开发项目前期决策、设计阶段、建设设阶段、销售阶段到物业管理阶段的全过程成本控制分析。关键词：房地产开发 成本控制 措施 II目 录中文摘要11.引言22.房地产企业成本控制的种类和内容22.1土地开发成本22.2房屋

3、开发成本22.3配套设施的开发成本23. 房地产开发项目阶段构成33.1房地产开发决策阶段33.2房地产开发设计阶段33.3房地产开发招标阶段43.4房地产开发施工阶段43.5房地产开发竣工结算阶段43.6 房地产开发销售阶段43.7 房地产开发物业管理阶段54.房地产项目开发阶段中的各项成本费用控制分析54.1目标成本控制方法54.2动态控制管控办法54.3集约管理实现成本精确控制64.4房地产主要开发阶段的成本控制方法64.41项目决策阶段：“正确的决策是成功的开始” 64.42 项目设计阶段：“设计适用、美观、经济的产品”84.43 房地产开发阶段招标阶段84.44 房地产开发阶段招标阶

4、段95.有效控制成本费用的几点措施105.1以利润为基准、以品牌为目标，紧跟对标项目，合理控制成本105.2政策、建立科学的目标成本控制管理，将目标成本前置，准确测算、亦步亦趋、事前定价105.3加强全局成本控制策略，实现集约化系统管理、动态反馈、及时结算的方法135.4重视开发过程中容易被忽略的重要环节；136.总结13参考文献141.引言随着国家对房地产行业新一轮调控的实施，房地产开发企业要想进一步扩大利润空间，提升企业的市场竞争力和净利润率，除了市场的推广和开拓之外，降低开发成本、进行严格的成本费用控制也成为一个关键因素。成本管理是企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本

5、控制等一系列科学管理行为的总称。一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。2.房地产企业成本控制的种类和内容2.1土地开发成本 土地开发成本是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出。2.2房屋开发成本房屋开发成本是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。2.3配套设施的开发成本配套设施的开发成本。这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。本文以著名房地产公司万科为例,说明

6、其成本控制的分类。万科房地产控制成本组成分为九大类型：一是土地获得价款，主要是指开发使用权发生的所有费用。一般包括土地出让金、合作款项、拆迁补偿、红线外市政费用等；二是开发前期准备费用，是指取得土地开发使用权后，在项目开前期的费用，一般包括设计费、报批费用、三通一平费用、临时设施费用等；三是主体建筑工程费，是指开发过程中的建筑费用，包括基础费用、结构与粗装修费用、门窗工程费用、公共部位装修费用、室内精装修费用等；四是主体安装工程费，是指项目开发过程中的安装费用，包括室内水电安装费用、电梯安装费用、消防系统费用、智能化系统费用等；五是社区管网工程费，是指项目管网配套费，主要包括室外给排水费用、采

7、暖费用、燃气费用、电气与高低压费用等；六是园林环境工程费，是指景观费用，包括道路广场、园林绿化、小区围墙、景观照明、零星设施费用等；七是配套设施费，主要是指项目内为业主服务的各项配套设施费用，摆阔会所费用、学校费用、物业用房、垃圾转运站等其他配套设施的费用等，；八是开发间接费，是指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以前项目营销设施建筑费用等，主要包括工程管理费、资本化利息、营销设施建造费和物业完善费用等；九是期间费用，主要包括公司管理费和营销的相关费用等。万科集团通过有效的方式将成本进行分解，标准化运营，得到了良好的结果。3.我国房地产开发的项目阶段构成3.1房地产开发决策

8、阶段项目决策阶段主要是包括项目论证和产品策划两个方面。项目论证就是在拿地的时候对土地的信息进行可行性研究，论证其开发的价值，可能付出的成本和开发的方向。产品策划主要是在拿地的时候，对该地块产品市场定位、属性、业态、开发周期、运营分析、销售推进策略等进行有效分析。该决策阶段成本环节应高度重视，项目成功与否、是否赢利，这个阶段起到了关键的作用。该阶段成本控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现实选择。故此, 决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。

9、房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。3.2房地产开发设计阶段项目开发设计阶段是根据产品策划的方向进行深一步规划设计，实际上就是对策划进行落实，落实到该地块的实际情况和产品之间的关系，使得该地块的价值得以最大化实现。房地产开发设计由主要分规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计和其他专项设计这几个主要的阶段。研究结果表明,设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响

10、到项目建成投产以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。3.3房地产开发招标阶段房地产开发招标阶段主要是指在项目设计完成后，项目应推进招标以完成工程实施的主体的确定。好的设计是需要适合这个项目的工程施工单位来完成的。项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这个阶段成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。做好招标工作对以下四个方面有重要的意义：第一，推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效

11、益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。现在大多数房地产企业采取的招标方式主要有两种：一是综合评标方法，二是合理的最低价中标办法。无论是那种办法，招好标，一方面既能为公司成本，另一方面也能为工程的实施找到一个好的执行者。3.4房地产开发施工阶段房地产开发的施工阶段是指项目在推进建设中的过程环节。在组织施工管理过程中，主要包含建安成本和其他费用两大部分，其中建安成本所占比例最大，也是变数最多的部分，建安

12、成本控制对象是工程项目，它是工程项目施工过程中各种耗费的总和，它从项目中标签约开始到竣工验收，每个环节都离不开成本控制工作，其主要涉及的费用有人工费用、材料费用、其他费用等。3.5房地产开发竣工结算阶段房地产开发的竣工结算阶段主要是指工程款的结算和履约保证金的结算等；该阶段主要的核心是在工程实施阶段产生的各种费用进行结算。而结算最主要的就是依据。根据招标的原则和实际工程中产生的费用（包括不可预见的费用）按照凭据合理结算，通俗的说法就是既不要多付钱出去，又不能亏了人家。该阶段的主要难点就是找到凭据对此进行整理和确认。3.6房地产开发销售阶段房地产开发的销售阶段主要包含：销售准备、销售过程、交付前

13、和交付期四个阶段。在这四个阶段中最需要控制的就是销售准备阶段的花费，主要是销售宣传和各项活动的的各种花费相对较多，以中海投资重庆某项目为例，销售费用占据了总成本的12%，这个是很惊人的一个数据，所以控制好销售的各个阶段的费用，做到花有所值，重点突破，节约成本。3.7房地产开发物业管理阶段物业成本管理是物化劳动（材料和设备等生产资料）和活劳动的耗费。物业成本构成 主要包含:营业成本：直接人工、直接材料费、间接费用（未必单列）。期间费用（经营管理费用）：管理费用和财务费用，可以包括上述间接费用。物业管理成本的分类：按经济性质或内容分为见营业成本、期间费用和经营管理费用 ；按照与业务量的关系划分：固

14、定成本、变动成本、半固定或半变动成本；按照计算依据不同划分：目标、定额、计划、实际；按照与决策的关系划分：边际成本（计算最优）、差异成本、机会成本（衡量用途）、估计成本、沉没成本（有关决策）、可缓成本、可免成本、附加价值成本。成本估算方法主要包括：物业管理服务成本：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用； 专项维修基金不计入物业管理服务支出或成本；物业管理费用的构成：包干制（物业管理服务成本、法定税费、利润），薪酬制（物业管理服务支出+酬金）。合理控制物业成本就是对房地产开发的后期保障，

15、意义重大。4我国房地产开发阶段中的各项成本费用控制分析总体来说房地产各阶段成本控制的主要办法包含以下三个方面，将这三个方面进行有效的结合，实施管理，意义重大。4.1目标成本控制方法目标成本控制方案是指制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落到各个部门与行动上，把目标变成可行性的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施，使成本控制在预算范围之内。4.2动态控制管控办法动态成本控制管控办法就是在投资预算的基础上制定目标成本，作为项目成本控制的基线，随着项目的推进深入，无论是个各个阶段还是各专项目标费用完成的情况下进行原来计

16、划和目前实际成本进行比对，超出目标时，对目标成本进行调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，必须分析产生的原因，并修订目标成本，防止成本失控。4.3集约管理实现成本精确控制房地产企业是一个综合开发的企业，集约管理是对投资决策、规划设计管理、招投标、工程建设管理、房屋销售、物业管理等环节，综合集中起来进行系统控制，在关键环节，以成本价值为轴线，同时进行系统规划与控制，以克服原来顾此失彼、前后不衔接等弊端。总之成本控制战略是企业战略管理和成本运营控制的相结合，一方面必须结合企业自身的特点和管理模式，确立成本控制的战略指导思想，根据战略指导思想确定战略控制目标，依

17、据战略控制目标，再建立战略控制体系和运行标准；另一方面，宏观的体系和标准建立以后，还必须根据实践操作的需要，在微观上确立正确的目标成本控制方法和动态监控方法，宏观的指导与微观的实践相结合，才能确保目标成本的实现。招商置地是家以房地产开发为主的合资有限公司，其股东分别是招商蛇口和香港置地。从公司的董事会到管理委员会再到总经理以及下边的各个部门，公司为了控制成本，实施成本控制战略，从组织和制度规范方面建立一整套运营控制体系。为了全程控制成本，我们在成本费用产生的末端均落实了具体的岗位和落实人员，并将标准和流程细化、简化，以方便操作人员执行，在实际执行中，末端的控制人员或部门只要根据目标成本和测算标

18、准，采用目标成本法，实施动态控制，并将实际成本变动情况及时反馈给股东成本控制中心，股东成本控制中心就可以分析出各个环节成本的发生情况，并及时调整控制策略，然后再通知执行控制的部门和人员执行，企业内部基本做到了组织、制度和人员的有效统一，运作流程的规范、高效。在长嘉汇和公园大道两个项目上都起到了很好的控制，其中长嘉汇项目成本减少20%，公园大道项目减少16%。4.4房地产主要开发阶段的成本控制方法4.41项目决策阶段：“正确的决策是成功的开始”建立科学的评价指标体系一是要规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 第二，设计方案评

19、价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。 以香港置地和龙湖地产为例，二者在重庆联合拿下“江与城”项目进行开发。综合考虑到以上指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。在建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，

20、和它反映用地合理性情况方面进行充分的考虑和测算。加强容积率这一重要指标的考量和划分，使得各个地块的开发周期和策略和容积率进行匹配。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。 技术与经济相结合，做好规划方案的优选。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。 “江与城”项目在开发时候采取方案优选的原则，修改了15轮方案。对策划中提出的各种可供选择

21、的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。再进行可供比较方案，最终获得了较好的经济价值。 提高项目抵御风险的能力。开发商应在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。控制土地竞拍价格。土地成本(约占项目总成本的30一35左右)，主要指土地获得阶段形成的各种费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程

22、中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益来打败竞争对手。 总之,在这个阶段运用合理的科学的制度，选好方案，尽可能降低各方面成本，同时进行充分的市场调查分析，采取多样化组合投资，提前与租户、客户签订租约或预售合同等降低房地产开发投资风险，运用保险、非保险手段转嫁风险等。4.42 项目设计阶段：“设计适用、美观、经济的产品”设计阶段主要有以下四个方面可以降低成本：第一方面是加强设计阶段的经济论证。设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个

23、工程项目的规模、建筑方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建设的综合效益。在方案比较时,可以采用成本一效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。第二方面是实行限额设计。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下, 控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。 同时,各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资额控制设计,严格控制设计中不合理的设计变更, 保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简单地将投资砍一刀,而是包含了尊重科学,尊重事实,实事求是

24、,精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。第三方面是实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。房产项目普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋,而且要在如何降低工程造价上下功夫。第四方面是要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核

25、管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,减少不必要的浪费。招商置地在设计阶段专门成立成本评估审核部门，建立限额设计制度，并对设计院对进行限额设计，实行设计监理制度，充分保证了设计的经济性。4.43房地产开发招标阶段房地产开发项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。在招标过程中成本控制，应注意加强以下几个方面：第一方面招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 第二方面做好招标文件的编制工作，造价

26、管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”。 第三方面合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。第四方面做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起

27、索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。第五方面通过招标选择监理单位。好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。招商置地严格按照制定的招投标管理规定执行，对于垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低工程造价。要求施工合同谈判人员至少应包括工程、成本两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应消晰，不得因工程紧而不签合同就开工。零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等出包工程严禁擅自转包，通过这些手段有效的

28、控制了招标成本的变化。4.44房地产开发施工阶段采用全面控制、目标控制和动态控制的原则对施工各个过程进行有效的监管。主要可以分为三个方面：一方面是技术措施控制成本。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗、提高机械化等。第二方面是组织措施控制工程成本。明确项目部机构设置与人员的配备，明确项目部、公司、施工队之间的责权利关系。要明确成本控制者及任务，项目经理是成本控制的第一责任人，是成本控制的主要执行者，他对项目部、公司及施工队整体利益负责。 第三方面是采取经济措

29、施控制工程成本。经济措施主要包括对人工费用、材料费用、机械费用等的控制。万科集团推行“六管一控”、“五个环节”的办法特别对工程质量与监理、工程进度款、工程材料及设备管理进行有效管理，达到了预期的目的，走上了国内最大房地产企业的道路。5有效控制成本费用的几点措施5.1以利润为基准、以品牌为目标，紧跟对标项目，合理控制成本房地产企业控制成本的最根本目的也是为了实现利润。品牌是房地产企业的战略资源,直接贡献于企业的当期利润和后续利润。就成本管理而言,利润可以成为通用的管理基准。利润可分当期利润和后续利润,与利润有关的过程包括利润形成过程、利润变现过程和后续利润的储备过程 ( 企业的后续利润储备可以理

30、解成企业战略资源核心能力的储备过程 )。对利润的分类控制和过程管理是房地产开发企业成本控制的有效途径。好的企业品牌可明显节约营销成本。由于成本支出和企业品牌之间存在作用与反作用的影响关系，故以利润为基准而以品牌为目标就构成了房地产成本控制标准的双重理念。5.2建立科学的目标成本控制管理，将目标成本前置，准确测算、亦步亦趋、事前定价以开发阶段和设计阶段的成本管理为例：目标成本确定这一环节，首先应关注设计阶段决策的管理程序及决策过程的规范性。在约定的操作流程中内控制度是否健全，是否存在着有效执行的监督机制，把握项目成本确定的合理性，详细而科学地进行分解，排除目标水分，是这一环节的审计要点。在实际运

31、营中以目标成本为最高限额，全力降低运营成本。因房地产开发项目本身具有不可重复这一特殊性，即产品的单件性、地理位置的唯一性、结构设计的复杂性、使用功能的多样性、材料选择的差异性等，这些因素使得项目成本的确定复杂多变，难以简单参照其他楼盘的成本水平来生搬硬套。项目建设管理的不同阶段对成本确定的影响不同，以往的经验总结显示，初步设计阶段，影响项目成本的可能性为75%95%;技术设计阶段影响项目投资的可能性为35%75%;施工图设计与项目施工阶段影响项目投资的可能性则为5%35%。很显然，控制目标成本的关键就在于设计，要想有效的控制目标成本就应把工作重点转移到建设前期，尤其是抓住设计这个关键阶段。规划

32、设计阶段成本控制的措施：加强设计阶段的经济性论证和限额设计。因此在项目运作之初加入项目组，参与设计单位的招投标，了解并掌握开发商与设计单位所确定的项目定位成本。实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法。确保初步设计总概算不超过可行性研究报告估算，施工图预算不超过初步设计概算。具体地说，审计人员可以以项目成本估算是否以设计方案选择和进行初步设计为依据。要加强设计出图前的审核工作：技术设计和施工图设计是否以设计预算为依据;目标成本的相应项目是否以施工图预算或建安工程承包合同价、分解后的子目标成本为计算依据，加以判断相关本确定的合理性。通过合理的预测对工程项目总成本水平和降低成本的可能性进行分析，

33、这也是目标成本确定审计的关键所在。在设计方案上，明确要求设计单位应遵循限额设计原则，优化设计，在同样满足功能要求的前提下，采用技术先进，经济合理的优化设计方案，切实抓住设计这一关键环节。经过上述各个环节的审计介入，有助于审计人员提出切实、合理的预防性和建设性的意见，真正达到事前控制的目的，以确保项目决策和设计阶段成本确定的合理性和客观性。我国著名房地产企业中海地产就在设计阶段进行了很好的控制成本。以下是中海地产业务标准文件设计阶段成本控制要点。一方面在规划设计阶段，经过以下设计要求限制。密度分析：结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。路网布

34、置：道路设计满足消防及道路交通相关规范，消防道路尽量避开非人防车库，路网应合理简洁，山地路网标高要和整体地势综合考虑做土方平衡。停车布置、人防布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 ） 土地利用：地面露天车位最大化，适当考虑半地下停车、地下停车，严控地下停车配比。地下室：地下室宜集中设置，地下室外轮廓线应尽量规整，尽量减小线积比，减少建造成本。控制地下室高度及埋深（普通地下车库层高3.8m，半地下车库层高3.5m）。地下车库设置应避免单面停车、车库跨度模数要合理(三辆车柱间距8.4m，两辆车柱间距6.8m)。地下车库停车率=地下车库总面积/停车位总数。普通无人防地下车库

35、停车率35/辆。（计算时，地下车库总面积应扣除地下商业面积、赠送业主的面积以及规划要求的自行车位、摩托车位面积以及换热站、生活给水泵房、物业用房、小区集中变电站等与地下车库无关的或甲方特殊要求的设备用房，但应包括坡道、疏散和人行出入口、风机房消防设备用房和地下车库的小型供电设备用房。）含人防地下室且人防面积不大于50%的情况下应控制在38/辆。控制不可销售的公建及配套建设面积：不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，“虚报面积”而招致的政策风险需要注意避免。通过业态分析和市场调查合理确定商

36、业面积。综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高。“因地制宜”动土量最小。尽可能使场地土方挖填平衡。降低排水坡度；考虑市政接入口位置。山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。土方平衡需要在具体的工程实施前，应根据现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，估算出整个项目的的土方挖填工程量，以及大概挡土墙，护坡成本。总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路、样板区）重复建设。结合地形情况控制

37、土方开挖工程量及埋置在土方中的基础深度。比选边坡支护方。确定基础选型及地基处理方式，应根据地勘报告，提供多种方案经济对比，进行成本测算和工期影响分析，综合确定最终的基础形式。确定主体结构方案：应考虑技术经济指标等方面的比选，确定经济合理的结构方案。结构方案应尽可能的避免超限审查，缩短设计周期降低建造成本。确定建筑赠送面积大小：严控别墅项目赠送地下车库与地下室面积，应该结合地形及建设成本、预售价确定赠送面积大小（会形成半地下部分可以不计容积率，但应注意控制成本）。严控其它形式的赠送面积，包括通过凹阳台赠送房间、通过中空赠送房间等。建筑设计合理利用场地地形地貌：利用原有地形的起伏关系完成山水造型。

38、避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用项优化工作。确定合理的层高：应结合规范、销售、成本等因素确定层高。一般情况下，普通住宅层高3m，别墅层高3.3m。窗地比控制。外墙装饰设计：应根据项目定、成本、施工难度等因素确定外墙做法（成本上：平涂>质感涂料>外墙砖>石材）。第二方面是在施工图设计阶段：土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量。挡土支护工程：优化设计，给出挡土支护的经济指标值。 桩基工程：对桩基设计再次优化，考虑桩基检测成本及检测效率，制定经济指标值。结构主体工程: 应进行结构布置优化，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，