不定期租赁合同的装饰装修损失

1、不定期租赁合同的装饰装修损失篇一：关于租房装修中的附合问题 关于租房装修中的附合问题一、未经出租人同意的装修：出租人可以要求承租人 恢复原状或者赔偿损失。 二、已经出租人同意的装修：1、 合同无效时：1）未形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的，可折价归出租人所有； 不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损 的，承租人应当恢复原状。2）已形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的，可折价归出租人所有； 不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分 担现值损失。2、合同有效时： （期满、解约）1）未形成 附合的装饰装修物可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当 恢复原状。2）已形

2、成附合的装饰装修物没有约定 合同期满时： 承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的， 不予支持。3）已形成附合的装饰装修物没有约定 合同解除时：a.因出租人违约导致合同解除：承租人有权请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值；b.因承租人违约导致合同解除：承租人不得请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值。但出租人同意利用的，应 在利用价值范围内予以适当补偿；c.因双方违约导致合同解 除：按照过错比例分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；d.因不可归责于双方的事由导致合同解除：剩余租赁期 内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。问题：1.期内残余价值应当怎样计算较为合理2.在不定期租赁合同中

3、，怎样处理已形成附合的装饰装 修物？框架图：未经同意：出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿 损失3、造成损害，恢复原状1、同意利用：折价合同无效经同意2、不同意利用：按过错比例分担现值损失1、出租人同意利用：折价利用未形成附合2、出租人不同意利用:拆除 形成符合承租人无权要求费用补偿、出租人违约：承租人有 权主张期内残值补偿2、承租人违约：承租人无 权主张期内残值补偿（出 租人同意利用，适当补偿）、双方违约：过错比例分担4、不可归责:公平原则分担 篇二：不定期租赁合同 篇一：不定期租赁合同相关法条 不定期租赁合同相关法条 一合同法 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

4、承 租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第 三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未 经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 第二百二十七 条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人 可以要求承租人在合理期限内支付。 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人 可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前 通知承租人。二. 城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第十 五条第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租 期限超过承

5、租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部 分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未 提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定 转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租 人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的 租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支 持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违 约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追 偿三. 商品房屋租赁管理办法第十一条 承租人转租房

6、屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租 赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。篇二：什么是不 定期租赁合同不定期租赁合同XX-08-17沃华律师 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承 租人支付租金的合同。根据合同是否有固定期限为标准，可 以将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同。所谓 定期租赁合同是指合同约定有明确的期限；不定期合同的产 生有三种情形:一、当事人在合同中未约定明确期限； 二、当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当 事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三、租赁期间届 满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异

7、议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。区分意义 这种区分的意义在于， 在不定期租赁中， 除非双方当事 人另有约定，双方均可随时解除合同。 相关法条合同法第二百一十五条 租赁期限六个月以上的， 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期 租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约 定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为 不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同 应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。篇三：解除不定期租赁合同的限制解除不定期租

8、赁合同的限制 某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定租赁期限。XX年6月16日，乙书面通知甲，要求甲在6月19日前 搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋买卖合 同，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据中华人民共 和国合同法（以下简称合同法）第230条规定，出租人 出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合 同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下 享有该两间房屋的优先购买权。本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之 间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系一种意见认为，根据 我国合同法94条和96条的规

9、定，当事人单方解除合同 的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于XX年6月16日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的 租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖 合同时，已经与甲没有租赁关系，甲不能够享有优先购买权。第二种意见认为，根据合同法第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案 乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此 甲享有优先权。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国合同法第94条和96条分别作出了规定。94条规定： “有下列情形之一的，当事人可以解

10、除合同：（五）法律规定 的其他情形。”96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条 第二款、 第九十四条的规定主张解除合同的， 应当通知对方。 合同自通知到达对方时解除。 ”对于何为“法律规定的其他 情形”合同法第232条所规定的情形应当属于此列。该 条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依 照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。 当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期 限之前通知承租人。 ”结合上述的几条规定可以确定，在不 定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知 到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：1、必须要在合理期限之前通知承租

11、人;2、应当根据通知所载具体 内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制，合同法第232条已经有了明确的规定，只是没有具体到 什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法官自由裁量的 问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所 租赁的房屋，似乎不是一个合同的期限。同时，乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，应当视为乙同意 甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的 要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此依据合同法 第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示 的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终止，而应当根据乙 通知的内容确定租赁关系最终的终止时

12、间。我们不能干涉和 否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可 以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所载明的内容确 定双方租赁关系终止的具体时间。同样，在其他符合条件的 单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通知内容确定合 同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主要债务，经催 告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人完全可以向其 发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义 务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行，我们确定 合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日 后的一个月笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此，我们是否可以对合同法第96条进行调整，即“

13、当事人一方依照本法第九十三 条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对 方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异 议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力” 笔者认为完全可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事 项意思自治的合同权利。房屋出租人有权提前收回房屋吗一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定 期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋？首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有 规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同 意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、 转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁

14、的房屋、改变结构、 改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前 收回房屋，终止合同。订租赁合同时，应明确注意的内容：（1）租赁期限、租金支付及计算方式；（2）租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担；（3）物业管理费用的承担；（4）物业使用人对房屋进行装饰装修的问题；（5）是否可以转租；（6）租赁登记的办理；（7）业主有关物业管理权方面的授权；（8）根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的 事项租赁合同之解除权归纳：租赁合同之解除权（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(合同法219条)(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建(司法解释第7条)(3)责任转租(合

15、同法224条，司法解释第14条)(4)未付或延付租金(合同法227条)(5)不定期租赁之随时解除权(合同法232条)(1)出租人拒不交付租赁房屋(合同法216条)(2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损(合同法231条)(3)不定期租赁之随时解除权(4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条)(5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条)(6)一房数租时，未能取得租赁房屋的承租人享有解除权(司法解释第6出租人是否可以通过转租获利 城市房屋租赁管理办法 第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意， 可以将承租房屋的部分或全部转给他人。 出租人可以从转 租中获得收益。篇

16、三：解除不定期租赁合同的限制 解除不定期租赁合同的限制 某甲租用某乙的两间店面作为酒楼，双方未约定租赁期 限。XX年6月16日，乙书面通知甲，要求甲在6月19日前 搬离所租房屋另用。同月18日，乙与丙签订了房屋买卖合 同，将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为，根据中华人民共 和国合同法（以下简称合同法）第230条规定，出租人 出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人， 承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合 同时，甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下 享有该两间房屋的优先购买权。本案的焦点在于，乙和丙签订房屋买卖合同时，甲乙之 间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系一

17、种意见认为，根据 我国合同法94条和96条的规定，当事人单方解除合同 的，解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于XX年6月16日将书面通知送达甲，要求解除租赁合同，故双方的 租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖 合同时， 已经与甲没有租赁关系， 甲不能够享有优先购买权。第二种意见认为，根据合同法第232条的规定，出租人解除合同的，应当在合理的期限之前通知承租人。本案 乙通知甲解除合同的期限不合理，且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出，双方的合同应当到6月19日解除。因此 甲享有优先权。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力，我国合同法第94条和96条分别作出了规

18、定。94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：,（五）法律规定的其他情形。 ”96条规定：“当事人一方依照本法第九十 三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知 对方。合同自通知到达对方时解除。,”对于何为“法律 规定的其他情形” 合同法第232条所规定的情形应当属 于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定 不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不 定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 ”结合上述的几条规定可以 确定，在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个

19、方面的限 制：1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个 方面的限制， 合同法第232条已经有了明确的规定，只 是没有具体到什么期限为合理的期限而已，这当中就存在法 官自由裁量的问题。就上述的案件来说，乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋， 似乎不是一个合同的期限。 同时， 乙通知甲，要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋，应当 视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知 具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示，但不能就此 依据合同法第96条的规定，认为乙将具有终止与甲租赁关 系意思表示的通知送达甲后，双方的租赁关系即行终

20、止，而 应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们 不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思 表示。因而可以得出上面的第2点限制，即应当根据通知所 载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。 同样， 在其 他符合条件的单方解除合同中，也应当以要求解除合同的通 知内容确定合同的解除时间。比如，当事人一方迟延履行主 要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方当事人 完全可以向其发出通知，再次要求未履行的一方当事人在一 个月内履行义务，否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履 行，我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月笔者认为应当是发出通知之日后的

21、一个月。由此，我们是否可以对合同法第96条进行调 整，即“,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九 十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。解除合同的 通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的，可以请求 人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”笔者认为完全 可以，否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的 合同权利。房屋出租人有权提前收回房屋吗 一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定 期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋？首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出 租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租 人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房

22、屋从事违法活动；擅自转租、 转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、 改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前 收回房屋，终止合同。订租赁合同时，应明确注意的内容：（1）租赁期限、租金支付及计算方式；（2）租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担；（3）物业管理费用的承担；（4）物业使用人对房屋进行装饰装修的问题；（5）是否可以转租；（6）租赁登记的办理；（7）业主有关物业管理权方面的授权；（8）根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的 事项租赁合同之解除权归纳：租赁合同之解除权（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租 赁物（合同法219条）（2）承租人擅自变动房

23、屋建筑主体和承重结构或者扩建（司法解释第7条）(3)责任转租(合同法224条，司法解释第14条)(4)未付或延付租金(合同法227条)(5)不定期租赁之随时解除权(合同法232条)(1)出租人拒不交付租赁房屋(合同法216条)(2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损(合同法231条)(3)不定期租赁之随时解除权(4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条)(5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条)(6)一房数租时，未能取得租赁房屋的承租人享有解除 权(司法解释第6出租人是否可以通过转租获利 城市房屋租赁管理办法 第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意， 可以

24、将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。 篇四：审理租赁合同纠纷应注意的的问题 审理租赁合同纠纷应注意的的问题(一)不定期租赁合同的随时解除权1、合同法第二百三十二条规定： “当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 ”第二 百三十六条： “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出 租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为 不定期。”2、城镇城镇租赁意见第三十二条： “房屋租赁合同 约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人 未提出

25、异议的，原房屋租赁合同继续有效， 租赁期间为不定 期， 当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同 的，必须给予承租人合理的准备期间。 ”（二）租赁房屋的转租问题1、 合同法 第二百二十四条是对转租合同效力的基本 规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人 未经出租人同间转租的，出租人可以解除合同。 ”2、转租合同的期限。最高院关于审理城镇房屋租赁 合同纠纷案件应用法律若干问题的解释 第十五条规定：“承 租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超 过承租人剩余租赁

26、期限的，人民法院应当认定超过部分的约 定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。3、同意转租的推定。 城镇房屋租赁解释第十六条规定： “出租人知道或者应当知道承租人转租， 但在六个月内 未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予 支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承 租人作为第三人参加诉讼。 ”（三）承租人不支付租金的法律后果 根据城镇房屋租赁意见第二十四条规定，承租人有 下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同，人民法院应 予支持：1、未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转 租的；2、未按照合同约定的用途使用租赁房屋或未经出租 人同意擅

27、自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不 予纠正或恢复原状的；3、住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人 催告后，在十五日内仍未支付的；4、经营用房承租人累计 六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付 的；5、法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。在转租情形下，城镇房屋租赁意见 第十七条第一款 规定： “因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承 租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人 合同解除权的， 人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。（四）无效租赁合同的处理1、房屋使用费的确定。 城镇房屋租赁解释第五条第 一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请

28、求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持 将承租人要支付房屋使用费理解为： “无效合同按照有效处 理”是错误的。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使 用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按 照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人 应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人 只能采用折价补偿确定，因合同约定的租金标准，与合同签 订时的市场行情相符，为当事人所认可，且标准明确，有利 于人民法院判断掌握。如果采用评估方式确定，必 然加重当事人成本，延长案件审理期限。考虑到完全参照合同约定

29、的租金标准确定使用费可能与承租人获取的占 有利益不符（如房屋存在质量总是或其他原因） ，由人民法 院根据承租人的实际使用状况来确定是否参照、如何参照。2、租赁合同无效时添附的处理。 城镇房屋租赁解释 第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合 同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因 拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该条第二款规 定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价 归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无 效的过错分担现值损失。（五）附属物纠纷的处理装饰装修的处理涉及到债权和物权两大

30、领域，关涉添附 制度、不当得利等民法理论。承租人经出租人同意进行添附 的，在合同解除时，当事人对于装饰装修费用没有约定的，处理的规则应当根据究竟是谁在违约等因素确定。城镇房屋租赁解释第十一条明确：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没 有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内 装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残 值损失的，不予支付。但出租人同意利用的，应在利用价值 范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩 余租

31、赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承 担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余 租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”由合同法第二百二十 三条可知，我国合同法不承认未经出租人同意的添附，城镇房屋租赁解释更加强调了这一前提，构成添附除了 要符合添附的条件外，还必须经过出租人同意，未经出租人 同意的，构成对出租人不动产的侵害，可以主张恢复原状或 者损害赔偿。（六）买卖不破租赁规则适用的例外 租赁权尽管出现物权化的趋势，但就一般而言，其性质 仍为债权。城镇房屋租赁解释第二十条规定： “租赁房屋 在租赁期间发生所有权变动，承

32、租人请求房屋受让人继续履 行原租赁合同的， 人民法院应予支持。 但租赁房屋具有下列 情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设 立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二） 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”最高院关于适 用中华人民共和国担保法若干问题的解释 第六十六条： “抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同 对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时， 如 果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的， 抵押人对出租 抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面 告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”依据该

33、条，在“先押后租”情形下，抵押权优先于承租权，将抵押物变卖后，只要买受人不愿履 行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买 受人。（七）承租人优先购买权问题1、违反优先购买权的救济。合同法第二百三十条规 定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限 内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 城镇房屋租赁解释第二十一条规定： “出租人出卖租赁 房屋未在合理期限人通知承租人或者存在其他侵害承租人 优行购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民 法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 承租人可以要求损害赔偿，而不能要求宣告

34、前手买卖合同无 效，这是基于利益平衡政策考量所作出的选择。3、实现抵押权时的优先购买权。 城镇房屋租赁解释 第二十二条规定： “出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁 房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求 以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 ”4、承租人优先购买权的例外。依照城镇房屋租赁解 释第二十四条规定： “具有下列情形之一，承租人主张优 先购买房屋的，人民法院不予支持： “（一）房屋共有人先例 优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配 偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、 外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五 日内未明

35、确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并 已办理登记手续的。 ”篇五：租赁合同装饰装修的处理 作者： 辛亮律师租赁合同装饰装修的处理篇六：不定期租赁合同相关法条不定期租赁合同相关法条 一.合同法第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第 三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未 经出租人同意转租的，出租人可以解除合同第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照

36、本法 第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人 可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前 通知承租人。二.城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释第十五条第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租 期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未 提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定 转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租 人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，

37、次承租人 请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同 解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次 承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可 以折抵租金或者向承租人追偿 三商品房屋租赁管理办法第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意 承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租 赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。篇七：房子租来都装修好了,却用不了了!什么？这房子租来都装修好了，却用不了了！ 前几日，小编接待了位前来咨询的客户，他从二房东 手里租下店铺准备做些小吃生意，但是等店铺都装修好了， 却不能营业！事情的经过是这样的：小贾（次承租人）从二房东（承

38、租人）那边租到了一间 店铺，双方没有签订书面的房屋租赁合同，但口头约定：小 贾先预付押金10万元，半年租金6万元，及其他相关费用3万元，共19万元给二房东，租期6年，二房东将于XX年3月1日交付店铺。于是，小贾在XX年1月份向二房东支付 了19万元，二房东出具了“收到小贾店铺租金19万元”的收条。3月份的时候， 店铺未按期交付， 直到5月1日才交付， 房屋交付后，小贾开始对房屋进行必要的装修，添置了一些 设备，并为其开店请了工人，另外在附近租赁了厨房，住处 等为店铺开张做准备。等到小贾将店铺装修好，可以对外营 业的时候，却被大房东（出租人）告知不可以营业，而二房 东一直让小贾再等等，他去和大房

39、东协商，可是小贾等到花 儿都谢了却没有任何消息。那么一大堆问题来了： 小贾与二房东的房屋租赁合同有没有效？大房东不同 意小贾能不能继续履行他和二房东的房屋租赁合同？如果不能履行，小贾可否解除合同，解除合同后小贾的利益如何 保障，损失如何赔偿？让我们来分析一下案情：1、本案是一个房屋租赁合同纠纷，涉及出租人与承租 人（大房东与二房东） 、承租人与次承租人 （二房东与小贾）之间的关系。2、本案的争议焦点有两个， 一个是转租合同是否有效， 一个是出租人违约，次承租人能在何种范围内获得赔偿。3、二房东与小贾未签订书面的劳动合同，但是有二房 东出具的收条及银行存款记录，从这些证据应当认定双方之 间存在事

40、实的房屋租赁合同关系，双方口头约定租赁时间为 六年，根据合同法相关规定，应当视为不定期租赁合同。不 定期租赁合同的双方均对合同享有随时解除的权利，但出租 人解除合同应当在合理期限前通知次承租人。4、大房东与二房东之间有书面的租赁合同，二房东转 租房屋需要征得大房东的同意，且转租合同的期限不能超过 原租赁合同的期限，否则大房东有权解除其与二房东之间的 租赁合同。虽然转租合同并不因此当然无效，但是这样会导 致转租合同无法继续实际履行。5、 二房东存在迟延交付房屋的情况， 一直到现在店铺 都无法使用，小贾为此店铺支付了租金、装修费、人工费、 等其他费用。对于店铺无法使用，无法达到合同的目的，二 房东

41、应当承担相应的违约责任。6、小贾若想解除合同，并请求二房东赔偿损失，可以 请求赔偿已付的租金及押金，和法律规定的装修费用。对于 为经营店铺所雇佣的工人，另外所租赁的厨房等费用，属于 因违约造成的可得利益的损失，应在违约方可预见的范围内获得赔偿所以，如果大房东执意不同意转租给小贾，虽然转租合同并不当然无效，但是小贾实际上无法再经营，租赁目的 无法实现，小贾只能解除其与二房东之间的转租合同，并要 求二房东承担违约责任，赔偿损失。法条链接1.中华人民共和国合同法第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当 相当于因违约所造成的损失，包括合同履

42、行后可以获得的利 益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预 见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁 物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租 赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当 赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价 归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状已形成附合的装饰装修

43、物，出租人同意利用的，可折价 归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无 效的过错分担现值损失。第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届 满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装 饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租 人应当恢复原状。第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除 时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人 民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人 赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第 三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法

44、院应 当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的 除外。第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合 同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租 人作为第三人参加诉讼。专家观点（摘自法信）转租没有明显增加出租人风险和损害出租人的租金收 益，且在法理上合法占有租赁物的承租人享有转租租赁物的 权利市场经济的高速发展伴随而来的必定是物的快速流转， 转租提高了物的利用率，应当予以支持与鼓励，这是一个基 本态度。担心多次转租容易导致租赁物损害是没有道理的，因为不管有没有转租，实际使用同一

45、租赁物的都只能有一人，并没有增加租赁物使用的负担。如果说只是换个人使用租赁 物就一定大大增加租赁物损毁的风险，那完全是一种主观的 想象。而对于转租损害出租人租金收益的理由则更是站不住 脚。众所周知，“经济人”的目标就是追求利润最大化。在自由市场经济环境下，出租人在选择承 租人时，必定是在租金标准最理想的时候才把租赁物出租。也就是说，出租人出租时的租金标准已经反映了出租当时租 赁物的使用价值和出租人的经营能力。因此，就算转租租金 高于原租金，该高出的部分也是对承租人承担市场风险的回 报，完全没有损害到出租人的租金收益。既然转租并未明显 增加出租人风险，又没有损害出租人的租金收益，那么，承 租人在

46、法理上有没有权可以转租租赁物呢？对该问题的理 解，关键在于如何界定租赁权的权源。在我国，立法也长期 将房屋租赁权的权源限于所有权，例如我国城市房地产管 理法第五十二条规定： “房屋租赁，是指房屋所有权人作 为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。”但也有学者认识到， 租赁权的权源是合法 占有而非所有权。 “租赁关系体现的是占有的转移：一方让 渡其占有获得租金收益，另一方则通过支付租金取得占有以 使用受益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与所有权发 生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方 式合法获得占有权的出租人之间并无不同。”我们同意这一 观点。租赁权

47、的实质是让渡对物的占有、 使用和收益的权利， 而不是让渡所有权。很显然，只要对租赁物享有合法占有和 使用权的人，都可能让渡其占有和使用权，即将物出租，而 非以享有租赁物的所有权为必要。承租人基于租赁合同取得 了对租赁物的合法占有，其当然有权转租租赁物。而且，从 另一角度看，所有权人出租租赁物而获得收益时，即已在其 所有权上设定了占有的负担，即使其后承租人将物转租，也 只是在租赁物上发生占有人的变更，并没有增加所有权的负担。因此，从法理上讲，承租人享有转租权是自然不成问题 的。（摘自最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件司法解释的理解与适用 ，最高人民法院民事审判第一 庭编著，人民法院出

48、版社XX年出版） 上海高院对装修损失的认定XX年1月，高院民一庭召开了全市法院民事审判工作季度庭长例会，主要就房地产审判实务中的疑难问题进行了研讨，并形成了较为统一的意见。其中就租赁合同无效时，装饰装修的现值损失如何计算的问题，上海高院倾向性认为：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中确立了根据有效合同和无效合同的不同情况，对装饰装修损失采用现值损失和残值损失 两种不同的认定标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值， 一般采用审计鉴定的方法确定。 而残值损失是指在合同解 除时，装饰装修的“剩余价值” 。通常通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消

49、耗 的装饰装修价值来确定。“支出费用年度分摊法”是根据合同约定的期限，将支出费用平均分摊。就其采用的方式而言，与司法解释中确定残值损失的方式相同，故现值损失不应通过“支出费用年度 分摊法”计算。篇八：不定期租赁合同（免费）室房屋租赁合同 出租方：上海嘉华房地产发展有限公司 以下简称“甲 方”承租方： 以下简称“乙方” 根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方经协商一致订立本合同，以资双方共同遵守并履行。第一条 租赁房屋状况1甲方将享有出租权的座落于上海市嘉定区加罗公路336号 室房屋及（以下统称“该房屋”）租予乙方；该房屋 面积约为平方米（以实际查看为准） 。

50、2乙方承租该房屋仅作为使用；未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋用途。3签订本合同时，甲方已经告知乙方该房屋的权利状 况和权利限制状况。第二条 租赁期限和租金1.该房屋暂不确定租赁期限，甲方因需要可随时解除 本合同，乙方及时返还该房屋，本条款是不可撤销和无条件 的。2.甲乙双方约定，该房屋月租金为免费元（大写： 免费）3.本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁该房屋保证金RMB 500元4.本合同解除、终止时，若乙方按照本合同的规定将该房屋返还，甲方应及时无息一次性退还乙方缴纳的履约保证金。若乙方有任何违反本合同的情形，甲方可将履约保证 金的全部或部分作为违约金予以扣除，剩余金额（若有）及 时一

51、次性退还乙方。第三条 房屋交付1双方定于20年 月 日前（含当日）办理房屋交接 手续，该房屋的交付标志为甲乙双方签署房屋租赁交接书或 类似文书。2.乙方保证依照交付房屋的现状进行使用，不得擅自 装修，不得改变或损害所在建筑主体结构及现有的设施设备（包括但不限于房屋承重结构及现有管道结构）。3.乙方正常使用后，发现除乙方自行装修、改建部分 外的其他部分有损坏或故 障，若在保修期，由乙方直接代 表甲方通知开发商或开发商授权的物业公司进行修复；若已 过保修期，由乙方直接向物业公司或其他修理部门保修，维 修费用由乙方承担。乙方因使用不当或人为原因造成该房屋 损坏或故障的，乙方应负责维修，并承担相关费用

52、。第四条 房屋返还1双方同意，无论本合同因任何原因解除或终止，乙 方须在合同解除或终止后2日内向甲方返还该房屋。2乙方在搬离该房屋过程中对甲方或任何第三方造成 损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在履约 保证金中扣除对甲方造成的实际损失的赔偿，如果履约保证金不足抵扣的，乙方必须足额赔偿甲方。第五条除本合同其他条款规定的乙方义务外，乙方还应 履行下列义务：1.乙方应保持该房屋（包括但不限于甲方提供的装修、 设施和设备等）的完好及可使用状态。乙方因未尽到妥善管 理的义务、或因乙方（包括但不仅限于乙方的装修承包商、乙方员工等）之原因致使该房屋毁损、灭失，造成甲方或/和任何第三方财产损失或人

53、身伤害的，乙方赔偿由此造成的 全部损失；2.乙方及其员工应严格遵守甲方制定和修改的相关管 理规定，不得影响或干扰甲方对物业的正常管理；3.未经甲方事先同意，乙方及其员工不得在嘉定科创 大厦内进行商品或广告的展示、派发任何宣传品或向顾客介 绍、推销业务；4.甲方有权委托其它专业公司对部分物业进行专项管 理,乙方应接受、服从管理；5.租赁期内，乙方应自行妥善 保管该房屋内的财物。不论甲方是否在嘉定科创大厦内设置 保安人员或安装电子防盗系统，该房屋及其内之财物的安全 责任均应由乙方自行负责，乙方无权以该房屋内部财物的失 窃或被破坏为理由要求甲方给予任何赔偿； 乙方应严格依 照国家、上海市的有关法律、

54、法规及营业执照载明之经营范 围开展经营活动；乙方的经营活动不得对甲方及其他租户的正常经营造成影响；6.乙方自行负责承租区域及周边区域的清洁，注意用 电及燃气安全，防止火灾、水灾等事故发生，甲方将不定期的进行监督及检查，对 发现的问题，甲方将向乙方发出整改通知，乙方应完全、严 格的按通知要求进行整改；7.乙方应制定并采取适当的安保措施， 以维护承租区 域的秩序； 若发生人身或财产损害、 或造成他人 （包括甲方） 人身或财产损害的，乙方应承担相应的赔偿责任。第六条 合同违约责任1.未征得甲方书面同意，乙方对该房屋进行增建、增 设、改建或/及装修的，甲方有权要求乙方将该房屋恢复原 状，并赔偿甲方因此

55、遭受的损失。2.甲方如按本合同有关条款将乙方所交履约保证金做 出处理的，在甲方没有选择解除或终止合同并继续履行合同 情况下，乙方应补足或重新交纳履约保证金。若乙方未能在 甲方发出的补缴履约保证金书面通知7天内足额缴纳履约 保证金，甲方有权单方书面通知终止本合同。第七条 其他条款1.本合同的所有条款均系甲乙双方逐条协商而成，甲 乙双方充分了解本合同每一条款的内涵并愿意承担由此产生的任何结果。2.本合同如在履行中发生争议，应由双方友好协商解决。若协商不成时，本合 同任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼3.本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订 补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力

56、。4.本合同一式2份，甲方执1份，乙方执1份， 本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲 方：上海嘉华房地产发展有限公司 乙 方： 签 章： 签 章：地 址： 地 址： 篇九：房屋租赁的有关法律规定 房屋租赁的有关法律规定一、房屋租赁及期限1、屋租赁是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收 益，承租人支付租金的法律行为。2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当 事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以 随时解除租赁关系。3、租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人 没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。4、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过

57、部分无效。二、租赁房屋的装修与装饰 房屋装修装饰过程中，装修装饰材料通过人工会和房产 本身发生结合。依据结合的紧密程度不同，分为附和与未附 和。 附和是指两个不同所有权的物之间相结合， 非毁损不能 分离，而发生的所有权变动的法律事实。即两个所有权变成 一个所有权。例如：瓷砖与地面分为不同的人所有，他人未 经许可将地面铺上瓷砖，瓷砖与地面紧密结合， 附和成一体， 瓷砖的所有权由房产所有权吸收，瓷砖的所有权属于房产所 有人。如出现此情况：1、承租人擅自进行装饰装修形成的附和物归出租人 （产 权人）所有，所产生的费用，出租人不予补偿。如出租人认 为附和不当，要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，依法应

58、予支持。2、未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享 有处分权。3、承租人经同意装饰装修，区分情况不同适用的处理 原则： 承租人经出租人同意装饰装修， 租赁期间届满时， 在双方没有就合同期满后该装修如何处理达成一致，法律规定该装修（附和部分）无偿归出租人所有承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对 已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应按照下列情 形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租 人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承 租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期 内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的， 应在利用价值范围内予

59、以适当补偿；因双方违约导致合同解 除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的 过错承担相应的责任；三、 承租人转租1、 承租人经出租人同意转租的，转租合法有效。2、 承租人未经出租人同意而擅自转租的，转租合同无 效。出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。3、 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月 内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者 认定转租合同无效的，人民法院不予支持。四、 出租人的合同解除权合同解除权是指法律赋予出租人依据单方意思就能使 生效的租赁合同的权利义务归于消灭，不再约束双方当事人 的权利。出租人具有一下合同解除权：1、没有约定租赁期限或约定不明的

60、。2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解 除合同并要求赔偿损失。3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人 在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除 租赁合同。4、承租人未经出租人同意而擅自转租的。五、买卖不破租赁所有权变动不破租赁，是指在租赁合同履行期限内，出 租人将房屋出卖、赠与、抵押候拍卖等后，所有权所发生的 变动不影响承租人依据原租赁协议对该房屋继续承租。但如租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除 外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依