房地产项目全寿命周期成本分阶段控制浅谈

1、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制浅谈摘要：通过分析现阶段房地产项目成本控制存在的 问题，提出了房地产项目全寿命周期成本分阶段控制的理 念，并根据各阶段对成本控制影响不同，提出了相应成本控 制的具体措施。关键词：房地产项目；成本控制；全寿命周期；分阶 段一、目前房地产项目成本控制存在的问题（一）成本控制不够系统房地产项目与一般产品成本控制的根本区别在于它 的目标成本控制是一个过程，它控制的对象是一个工程项 目，从工程酝酿到最后竣工全过程。因而，如何针对完整的 房地产项目制定出可操作的系统的成本控制措施十分关键。 但很多房地产企业对于项目成本的制定过于简单化和程式 化，有些房地产企业只是简单地依

2、据以往的工程成本降低率 确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简单的规章 制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及， 缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到有效 执行。成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操 作性差，很难起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异 产生的原因。（二）成本控制重点存在偏差因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国 房地产长期以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投 资决策和设计等阶段的管理和控制，形成重施工、轻前期的 成本控制思想。但实际上有关文献表明，项目建议书和可行 性研究报告对项目投资的影响程度为70%-90%,设计和建

3、设 准备阶段对项目投资的影响程度为60%-70%,而前期工作费 用只占建筑物全寿命费用的1%。一一2%ol0因此仅仅凭借 投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了西瓜捡 了芝麻的控制方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影 响程度。二、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想（一）建立全寿命周期成本控制观念寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经 历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指 房地产项目从创意到建设，直至停产的整个过程。在完整的 房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要 贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统 的全局的发展观，从全局

4、的可持续发展的角度对成本实施全 程控制。（二）建立分阶段有重点控制观念根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为： 项目建议书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶 段、建设实施阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价 阶段等阶段2。介于房地产项目实施过程中，各阶段对成本影响程度 不同，笔者拟将全寿命周期的成本控制划分成三个阶段：项 目实施准备期的成本控制，项目实施中期的成本控制，项目 实施后期的成本控制（见图2. l）o并且把准备期成本控制作 为全寿命周期成本控制的重点，在此基础上针对三个阶段， 采取不同措施进行相应成本控制，从而达到效益的最大化。三、全寿命周期成本分阶段控制基本方法根

5、据分阶段成本控制的观念和各阶段对成本控制影 响不同，在不同阶段，采取不同的重视程度和不同措施，主 要控制原则：重准备期、兼顾中期和后期。（一）重视项目准备期成本控制1、项目建议书阶段成本控制。首先，开发项目的建 设条件要有利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当， 应尽量便于获得建筑材料，易于各种型号机械的运作。还应 考虑各种地下管线埋设、地块标高、地面障碍物等因素和政 策、资源和法律等方面的支持度。在项目初始阶段要对其进 行严密考察，权衡各方面条件使其既有利于房地产项目的开 发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方面要适当， 要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和效益 的预先估算

6、，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面 可以查阅相关案例，借鉴经验。2、项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不 可能满足所有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的 基础上，确定一个主攻目标，选定前景良好的目标市场。有 了市场再加上合理的有利于节约投资的方案就能很好的赢 得消费者。方案的选择既要能达到既定的功能又能节约资 金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空间、与地区、市 场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应消费者整 体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为市 场的主流产品。3、项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成 本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和

7、作用。主 要可以从以下几点对成本加以控制：(1)进行设计招标。通 过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加 开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。(2)推行限 额设计。将审定的投资额和工程量通过层层分解，从总体到 各单项再到各单位工程和分部工程，控制每一步设计量。设 计过程中在保证预定功能的前提下，按照配额控制设计，以 确保投入在总投资范围内。(3)配合优化设计。可以运用价 值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。4、项目建设准备阶段成本控制。建设准备阶段成本 控制主要是招投标部分的成本控制。招标文件的编制要严 密，措辞要准确。特别是标底价格的编制要合理，要做好标 底的审查工

8、作真正起到控制投资的作用。招标方式的选择要 合理，现阶段多推行公开招标方式，在公开竞争的环境中， 有利于促使承包商提高建设质量，降低成本。招标工程要做 到公开公正。(二)兼顾中期、后期成本控制施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金 投入量最大的阶段，工程建设进入施工阶段后，由于工程设 计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能 性只有5%-10%,节约投资的可能性已经很小2。但工程投 资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此 要从节约的观点出发，对成本实施控制。节约工作属全员性 工作，开发商应明确各部门部门有关人员的职责范围，将节 约工作落实到人。同时在施工建设阶

9、段全过程中要严格管理 增加工程量的变更签证发生，推行先进的施工组织技术。项目后期的成本控制主要是竣工结算阶段的成本控 制，竣工结算是工程造价控制的最后一关，应组织相关有高 度的责任感和技术素质人员，且对工程项目的设计意图、设 计图纸、现场的情况有充分的了解把好工程量审核关，反复 核对图纸，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予以 扣除。最后要对该房地产项目的成本控制经验加以总结，分 析不足之处，日后加以改进。四、结论房地产成本控制是提高房地产企业竞争力的有效途 径，成本控制过程中应对项目实施全寿命成控制，并在此基 础上分阶段进行控制，将价值工程的方法贯穿到成本控制的 各环节，在不同阶段通过分