蔚蓝国际营销推广方案

1、蔚蓝国际蔚蓝国际营销推广方案小组成员：李秀玉、姚巧珍、小组成员：李秀玉、姚巧珍、 刘琳斌、杨爱英、沈柳贤刘琳斌、杨爱英、沈柳贤速度利润 卖得贵，不如卖得快！快速回笼资金，现金流收益最大化效应效益创造品牌效应，提升现在将来产品价值风险最小化，实现投资开发获益把握入市时机及入市价格，规避各类风险兑现产品价值，利润最大化蔚蓝国际位于长乐市郑和西路，占地蔚蓝国际位于长乐市郑和西路，占地22686平方米，总建平方米，总建筑面积筑面积70296平方米。平方米。“以人为本以人为本”的规划理念，规划有的规划理念，规划有1幢幢31层、层、4幢幢28层板式住宅。凝联新古典建筑精华，收藏长层板式住宅。凝联新古典建筑

2、精华，收藏长山湖、泮野山天然风景、典藏皇家园林景观，成就长乐首席山湖、泮野山天然风景、典藏皇家园林景观，成就长乐首席高层豪宅地位。蔚蓝国际，一座让长乐层峰人士荣耀私藏的高层豪宅地位。蔚蓝国际，一座让长乐层峰人士荣耀私藏的五星级尊郏中央地王，开启豪宅恢弘史篇有豪地未必有豪宅，五星级尊郏中央地王，开启豪宅恢弘史篇有豪地未必有豪宅，但有豪宅必先有豪地。蔚蓝国际，统椐得天独厚的纯正豪宅但有豪宅必先有豪地。蔚蓝国际，统椐得天独厚的纯正豪宅地脉，天时地利人和，匹配地王身份的城市巨匠。尊居长乐地脉，天时地利人和，匹配地王身份的城市巨匠。尊居长乐市黄金中轴线，众星供月的铂金地段，私享长山湖，泮野山市黄金中轴线

3、，众星供月的铂金地段，私享长山湖，泮野山山水情怀；收藏华侨中学、人民会堂、科技馆人文荟萃；拥山水情怀；收藏华侨中学、人民会堂、科技馆人文荟萃；拥享五星级酒店、两岸咖啡。享五星级酒店、两岸咖啡。 1.1.项目概况项目概况2.swot2.swot分析分析优势（优势（s s）蔚蓝国际，统椐得天独厚的纯正豪宅地脉，天时地利人和，匹配地王身份的城市巨匠。尊居长乐市黄金中轴线，众星供月的铂金地段，私享长山湖，泮野山山水情怀；收藏华侨中学、人民会堂、科技馆人文荟萃 劣势（劣势（ww）竞争激烈，产品特色不突出机会（机会（oo）：发展重地，符合现代人的居住追求与品位威胁（威胁（t t）：供应量大，房地产市场变化

4、大3.3. 竞争对手分析竞争对手分析五四北泰和广场交通状况优环线位置 二至三环装修状况毛坯物业类别商铺、综合体销售均价16500元平方米物业管理福州泰和物业管理有限公司项目特色宜居生态地产,投资地产项目配套 众多高档住宅小区 建筑面积 300000平方米占地面积153333平方米绿化率30%容积率4.304.周边配套设施华侨中学、国美家电、长山湖豪生五星级大酒店、沃尔玛购物广场、长山湖大酒楼、长乐人民会堂、长乐科技馆等 （1）社会高收入人士 该部分客源的购买为本案的重点争夺客源，有一定的经济收入，年龄在3550之间，事业环境和经济环境稳定，拥有一定的资本，具备一定的购房能力（2）在长乐投资的外

5、省高级管理人士和创业人士在外投资的人士，已习惯本地生活与工作，迫切需要拥有一处环境优美的，配套设施完善的居所。（3）海归人士由于长乐的人多在外投资，但基于传统居住习惯，落叶归根。同时具备购房的能力，会较多考虑本案。（4）发达城市地区置业、理财投资人士该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，因此购房者较多考虑总价和升值潜力因素。1.1.客户群范围预期客户群范围预期认可项目地段认可项目地段接受高层住宅接受高层住宅资金实力较强资金实力较强2.2.重度客群分析重度客群分析社会关系及未来发展基于本地发展的人群是项目重度目标客户群，他们多在35-50岁岁，是注重文化品位的实力型中

6、产和小资。有着以下的共同特点：注重居住舒适度，追求有情调的业余生活注重居住舒适度，追求有情调的业余生活具有较高文化素质，或有攀附文雅的心态具有较高文化素质，或有攀附文雅的心态追求生活品位和质量的提升，对整体环境和景观有追求生活品位和质量的提升，对整体环境和景观有较高期望较高期望事业成功，有相当一部分积蓄事业成功，有相当一部分积蓄较大的事业压力和工作强度，喜欢放松身心的环境较大的事业压力和工作强度，喜欢放松身心的环境喜欢与同层次人群聚居喜欢与同层次人群聚居1.1.项目定位项目定位繁市中央繁市中央 蔚蓝国际位于新老城区交汇处尽享老城区繁华，新城区发展。且毗邻五星级大酒店，大型购物广场， 华侨中学，

7、国美电器等品质生活品质生活 项目按顶级生活品味定做的，完全享受型的顶级生活社区。活力社区活力社区 一个生机勃勃，充满朝气与活力的地方。一年四季社区内都有美景可赏，在这里可以感受绿色，健康，阳光。活力社区，给人新鲜感，塑造产品与同类产品的差异化。总体定位总体定位蔚蓝国际现代的现代的 建筑风格合理，空间智能化配置，配套一体化，人车分流休闲的休闲的 会所设施，运动场地，开放式的广场。自然的组团绿化商业购物生态的生态的 一个美丽的地方，一个让居住在这里的人感受生命的美好与欣欣向荣的地方主主推标志推标志主题广告语主题广告语 买蔚蓝国际，住顶级之家，买蔚蓝国际，住顶级之家， 品时尚生活，势不可挡。品时尚生

8、活，势不可挡。广告调性：珍稀的广告调性：珍稀的 / 自然的自然的 / 诗意的诗意的 / 优雅的优雅的 /绿色的绿色的 悠闲的悠闲的 / 浪漫的浪漫的 / 惬意的惬意的 / 健康的健康的 / 愉悦的愉悦的广告节点词：首席广告节点词：首席 / 尊尚尊尚/ 休闲休闲 / 养生养生/品味品味/活力活力1 1、项目营销目标、项目营销目标对本项目注入独特的市场理念对本项目注入独特的市场理念 赋予丰富的人文价值和内涵赋予丰富的人文价值和内涵在激烈的市场竞争中脱颖而出在激烈的市场竞争中脱颖而出稳定销售稳定销售最大利润最大利润快速提升物业的价值快速提升物业的价值2 2、促销策略、促销策略直效通道（暗线）与大众传

9、播（明线）并进直效通道（暗线）与大众传播（明线）并进舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合舆论推广（软性）与广告传播（硬性）结合精心策划组织精心策划组织eventevent、showshow吸引顾客关注参与吸引顾客关注参与营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值营造销售现场的品质氛围，提升楼盘价值用样板示范未来生活，引发顾客的购买欲望用样板示范未来生活，引发顾客的购买欲望指导思想：指导思想：营造出项目独特的个性与品质。推广工具与渠道推广工具与渠道辉煌人生辉煌人生 从这里开始从这里开始 超凡享受超凡享受 抽象精神传播区域资源引导产品优势阐释软性引导软硬结合硬性诉求推广思路转变：3 3、推广思路、推广

10、思路1）挖掘产品特质，实现同类产品差异化。）挖掘产品特质，实现同类产品差异化。2 2）树立产品形象，给人深刻记忆）树立产品形象，给人深刻记忆 直接通过多种广告组合及一系列特色活动重拳出击，强势宣传项目，多种广告组合及一系列特色活动重拳出击，强势宣传项目，迅速提升项目形象，以高品质产品优势、独特景观特质及差异化产品定位，吸引市场关注。 特色活动特色活动u红酒品茗会u珠宝展览会u化妆舞会u慈善晚会 体验式营销体验式营销本地本地：建议在项目附近人流集中的公共场所人流集中的公共场所进行路演，吸引人 气，并现场开通看房直通车。外地外地：设接待点，开通看房直通车，现场参观，吸引客户的想象空 间。现场现场：

11、样板间样板间未来生活示范，未来生活示范，针对主力户型在售楼处建造不 同风格的模拟样板间，客户可直观体验到未来生活的舒适享 受。 把把“生活情境生活情境”通过客户的通过客户的“体验体验” ” 传递出去传递出去，这样做的效果非常明显，因为亲历是最真实的体验。4 4、营销手段、营销手段dm直效行销直效行销 直递、 sp活动主动的市场接触，最大范围传递项目信息公益事件营销公益事件营销 利用媒体优势，推进舆论关注项目客户俱乐部客户俱乐部 蔚蓝国际维护客户资源，长效培养潜在客户业主推广活动业主推广活动 发挥并挖掘现有客户资源，促进客带客成交 客户沟通平台的构建客户沟通平台的构建营销关键点营销关键点合理的入

12、市价格合理的入市价格目标明确的销售计划目标明确的销售计划异地销售渠道的拓展异地销售渠道的拓展强有力的销售执行强有力的销售执行保证利润保证利润保证进度保证进度保证客群保证客群保证成交保证成交1.1. 销售控制销售控制分期将不同户型按照位置和面积分比例分阶段推出，引导客户需求，确保整体均衡销售。结合市场反应，调控认购及销售阶段时间，稳定积累并把握准客户。根据市场接受度，通过调节易售户型和难售户型的价差；在市场认可情况下适当以小幅提价试探，根据客户反应加大提价幅度或加快提价速度，以期取得销售和利润的最大化。一期房源销售过半后根据楼层和面积空档推出二期产品信息，根据意向客户情况开始房源预定，稳步推进。

13、 2.2. 销售渠道拓展销售渠道拓展 多点销售，多点销售，是城市楼盘销售中常用的销售方式，它打破地产销售的地区限制，扩展项目的销售区域，以点带面，可以加快项目的房源去加快项目的房源去化速度，迅速回笼资金。化速度，迅速回笼资金。2 2）直效营销）直效营销 即点对点行销，要实现销售任务，必须最大范围接触目标客户群。点对点行销，要实现销售任务，必须最大范围接触目标客户群。销售人员就必须走出去，外出带客。尤其在客源不足的情况时，需要有计划有针对性地组织专业销售人员定点定向的前往客户集中的城区、办公楼，针对于目标客户进行“一对一一对一”直销，直销，向客户传达项目信息，将客户最关心的项目信息面对面的进行重

14、点推介。同时有针对性地切入各大高校、科研院所、政府机关、大型企事业单位等，进行直接交流推介，组织单位团购，最大程度挖掘客户置业潜力。短时间内实现项目形象塑造，加强成交，促成团购及个人购买。 优点：优点：费用低，有效控制广告宣传投放； 扩大接待操作范围，处处是战场； 便于寻找团体型客户，实现项目快速销售； 弥补广告宣传的单一影响。3 3）竞赛式销售）竞赛式销售 即淘汰营销，我司在销售过程中，特别强调特别强调“销售激情销售激情”，通过销售竞赛，重激励，重惩罚，末位淘汰，以保持销售部门的销售激情，从而激发置业顾问主动找客、主动思考、自我加压，从而保证销售任务的完成。 与此同时，提高谈客成功率，不断进行谈客流程和谈判技巧的内部强化培训，使置业顾问的谈客水平不断提高，成功率一升再升。4 4）体验行