我国房价和地价关系实证研究

1、我国房价和地价关系实证研究【摘要】近年来，国家房价调控政策的相继出台, 可想而知高房价对我国经济发展所带来的影响。这些年来， 我国经济水平的不断提高推动了房地产业的发展，人们的居 住条件相应地也有了很大程度的改善。随之而来的则是房地 产价格的连连攀升，指示其成为目前政府和广大市民普遍关 注的热点话题之一。【关键词】房价地价ecm granger因果关系一、引言2010年4月17日的“新国十条”、2011年1月26日 的“新国八条”和2013年2月20日的“国五条”等等，这 些房价调控措施无一例外都涉及了土地管理问题。高房价究 竟源于何处？在关于房地产价格构成的讨论中，房价和地价 的关系引起了极

2、大的争议。目前，关于房价和地价的关系大致有以下三种观点：第 一，地价决定房价。其理论依据是成本驱动轮。从成本的角 度来看，最终的房价是由地价、开发费用、营销广告费用等 组成的，而地价无疑是这些成本中最重要的一个因素。所以 说，地价必定会对最终的房价产生巨大影响。第二，房价决 定地价。其理论依据是引致需求论。土地是房地产开发中一 个非常重要的生产要素，按照经济学理论中引致需求理论的 分析，最终房价的上涨必然会导致对土地需求的增加。房地 产开发变得有利可图，越来越多的资金进入这一领域争夺土 地这一生产要素，最终需求的增加导致了价格的攀升。第三, 房价与地价相互影响，并在一定时期内存在因果关系。房价

3、 与地价之间存在着相互影响的关系，而且在短期或长期中呈 现出因果关系。其综合了以上两种观点，认为房价和地价互 为因果，相互促进，最终结果是二者价格都上涨了。二、国内相关实证研究国内关于地价和房价两者关系的研究，从研究方法上来 看，不仅有理论分析，也有实证研究。查阅大量的相关文献 发现，关于房价和地价关系的实证研究基本上是从2003年 才开始出现的。当前关于地价和房价因果关系的计量研究主 要采用granger因果关系检验法和回归分析。高波、毛丰付（2003）以19992002年土地季度价格 指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检 验和回归分析，对房价和地价的影响关系进行了分析，并得

4、 出长期内房价走势决定地价走势，短期内两者存在相互影响 的结论。但在进行grangei检验时，并未对两组数据进行单 位根检验，这可能会出现虚假回归问题。况伟大（2005）在 此基础上进行了改进。他选1999年第一季度至2005年第一 季度的全国住宅销售价格指数和住宅用地价格指数（季度数 据）为样本数据，并对两个变量进行了单位根检验和协整检 验，最后得出的结论为：短期内房价和地价相互影响，长期 内地价是房价的granger因。随着国内学者对计量方法研究的深入及掌握程度的提 高，国内关于房价与地价关系的实证研究越来越深入。周京 奎（2006）、宋勃、高波（2007）、宋勃、刘建江（2009）、 杨

5、媛、鲍夏梦（2010）、陈会广、刘忠原（2011）、杜建华（2012）、 曹亚军（2013）等较多地采用了向量误差修正模型或向量自 回归模型进行了 granger因果检验。纵观国内学者对房价与 地价关系的实证研究，其研究结论基本可分为以下几类：一 是短期内有三种情况：房价决定地价，地价决定房价，房价 与地价相互影响；二是长期内有四种情况：房价决定地价， 地价决定房价，房价与地价相互影响，房价与地价相互独立。参阅国内相关文献可知，即使使用同一种统计分析方 法，对同一来源的数据进行检验，结果也会出现差异。结论 产生差异的原因可能有：第一，样本数量不同。在样本数量 不同的情况下，得出的结果肯定有所差

6、异。第二，变量的选 择不同。部分研究采用土地交易价格指数和房屋销售价格指 数，部分采用住宅价格指数和住宅用地交易价格指数等等。 这会导致样本数据的取值存在差异，进而给估计结果带来影 响。第三，granger因果关系检验过程存在的问题。部分研 究可能未进行单位根检验和协整检验，而这不符合granger 因果关系检验的前提条件。所以得出的结论很有可能与事实 发生偏离。三、实证检验及分析(一)变量选取及样本数据处理本文采用国家统计局公布的全国房屋销售价格指数(hp)和土地交易价格指数(lp)的季度数据来度量，样本 空间为全国2000年第一季度至2009年第四季度的40个季 度数据。但由于国家统计局所

7、编制的指数是以上年同季度指 数为基期而得到今年本季度的指数，所以在运用数据进行分 析之前，先将这些同比数据调整为定基比数据。本文以1999 年14季度的数据分别作为基期进行调整，得到调整后的 房价指数(ahp)和调整后的地价指数(alp)o图1是根据 同比数据绘制的全国房价指数和地价指数的折线图，由于两 组季度数据均受季节性因素影响，所以对ahp和alp进行季 节调整，分别用ahpsa和alpsa来表示。图2是根据季节调 整后的定基比数据绘制的房价指数和地价指数的折线图。图1 20002009年全国季度同比价格指数图2 20002009年经季节调整后的全国定基比价格指 数从图1中可以看出，在样本期内全国房价指数和地价指 数的变化趋势基本趋于一致，而且出现多次的反复波动，这 些波动具有明显的季节性规律。如图2所示，经季节调整后 的数据其波动性不太明显，两组数据都呈现出上涨的趋势。 由图1和图2可以发现，地价指数和房价指数的同比数据之 间、经季节调整后的地价指数和房价指数的定基比数据之间 都存在着显著的相关性。（二）平稳性检验进行格兰杰因果关系检验的前提条件是时间序列必须 具有平稳性，否则可能会出现虚假回归问题。首先对各指标 时间序列的平稳性进行单位根检验，我们常用增广的迪