房地产开发阶段的成本控制策略研究

1、房地产开发阶段的成本控制策略研究【摘 要】面对日益激烈的竞争，房地产开发企业必须将成木控制 贯穿到项目t程当中。在成本控制上，要从设计阶段、招标阶段以及施丁 阶段三方面进行。同时，要建立并完善成本控制制度，做到有章可循。不 仅如此，在成本控制上，要秉持整体、全面的观念，切实保证成本的降低, 真正实现企业的发展战略。本文主要研究房地产开发阶段的成本控制策 略。【关键词】房地产；开发阶段；成本控制自1965年开始，企业领域中便存在“战略”这个概念。随着社会经 济的发展，企业之间的竞争也变得愈加激烈，企业为获取更大的成功也在 不断调整自身的发展战略。而在企业发展战略中，成木控制占据着不可动 摇的地位

2、。近十年来，我国房地产开发企业进入了黄金发展阶段，但在黄 金阶段之后，房地产开发企业将何去何从。就目前來看，房地产开发企业 要想在竞争中脱颖而岀，必须降低开发成本。如何更好的控制成本，需要 从设计阶段、招标阶段以及施工阶段三方面进行控制。一、在设计阶段进行开发成木控制（-）开发中进行限额设计。在房地产开发中，设计起到至关重要的 作用，设计的好坏关乎工程的投资效益，关乎工程的总体造价。因此，在房地产开发建设过程中，需要做好设计阶段的成木控制。限额设计的实行可以有效的控制设计阶段的成本。限额设计就是先让 业主提出总投资的估算，企业在业主估算的限额内进行初步设计，之后业 主通过评估和审核确定新的限额

3、，最后将其分解到主要专业的预算限额 中。在施工过程中，各不同专业要进行充分协调，耍强化责任，耍合理分 解和使用投资限额，要保证预算不得超出限额的5%,对于超出的要进行处 罚。（二）开发中进行多方案比较。在房地产开发中，要开展多方案技术 经济比较，尤其对于投资额较大的专业工程，更需要进行比较。在工程中, 耍充分运用相关原理，耍在保证工程功能不变的情况下，尽量降低投资额。 在项目建设过程中，要时刻将技术经济比较及优化贯穿其中。不仅如此， 在技术经济比较时还要结合技术产品的发展趋势，根据不同时点进行合理 的预测。（三）开发屮要保证图纸质量。在房地产开发屮，要对施工图纸进行 严格的审核，审核的范围不单

4、单是建筑图、设备图，而是对项目中所有的 图纸就行审核。在审核过程中，各专业相关人员要进行的充分沟通协调， 只有这样，才能更全面的审核图纸，才能更快的发现图纸中所存在的问题。 不仅如此，通过共同审图，还能提升图纸的设计深度，防止设计中的疏漏, 更冇利于投标单位作出精准的报价，防止不必要的浪费。二、在招标阶段进行开发成木控制（-）制定完善的招标文件。在招标阶段，招标文件的好坏关乎招标 的成败，关乎履约的顺利程度。因此，要注重招标文件的编制,使其内容 详细，便于操作。招标的内容必须包括招标的范围及方式、工程的工期和 质量要求、招投标的收费标准、付款结算方式等等内容。不仅如此，在制 定招标文件时要严格

5、依据法律条文，要保证双方处于同等地位，防止开发 屮出现违法违纪现象。（-）避免投标单位的挂靠现象。就目前的建筑市场，包工头的挂靠 现象仍普遍存在，严重时会出现挂靠多家单位的围标现象。这些现象的出 现，以严重扰乱市场合理的秩序，将直接影响中标后的施工质量以及项目 管理。因此，在招标阶段，要采取切实可行的措施，避免挂靠现象的出现。 这需要事先对企业进行全面的了解，并向投标单位明确态度，同时，要通 知企业的法人代表亲自到现场进行确认，并在评标环节中进行技术答辩。（三）要进行合理评标。在工程的招投标中，报岀最低价的单位中标 已成为一种惯例，这虽然可以有效的控制成本，但在真正的施工过程中， 报出低价的中

6、标单位往往因价格过低而无法按期完工，或是在施工过程 屮，通过偷工减料来获取利润，这不仅降低了工程的整体质量，为项目建 设带来了巨大的风险，更为业主带来财产损失，其至会影响生命的安危。（四）在评标时间上进行适当延长。在招标阶段，要严格按照招投 标法标的规定，投标的单位数要高于或等于三家，如果少于三家投标单 位，专家可直接进行否表，要求重新招标。当投标单位确定后，需要对投 标单位进行评审，一般情况下，屮小型工程的评标时间约为一天，专家的 评审时间不超过1个小时；大型工程的评标时间约为两天，专家的评审不 超过2个小时。但在实际评标时，专家面对投标单位所制定的数百页投标 文件，时间便显得特别仓促，部分

7、专家甚至在评审前对工程一无所知，只 能在评标前听取招标单位的简短介绍，这直接导致专家无法做出全面的评 审，也无法真正做到择优选标。因此，合理的延长评标时间便显得尤为重 要。在中小型工程中可将专家评审时间延长2-3个小时，在大型工程中可 将专家评审时间延长4-6个小时。同时，在招标前，招标单位要与专家进 行充分的沟通，耍告知专家工程的重点及难点，确保专家科学合理的进行 评审，保证评审质量。三、在施工阶段进行开发成本控制（-）加强合同管理。在施工阶段，合同是企业与业主之间的纽带， 是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。因此，要切实加强合同 的管理。制定合同时，要严格按照国际通行的施工合同范木

8、（ftdtc文木）, 要尽量避免因合同问题所导致的纠纷或索赔。同时，要建立并完善工程的 变更审批流程，减少工程数量的变更，使中标价及合同价真止起到控制成 本的作用。（二）灵活管理工程。在房地产项目开发屮，其周期较长、内容较多、 涉及面较广。因此，在开发过程中，要做好控制，加强管理。但从实际情 况来看，许多事情都是不可预见的，这就需要开发企业依据丰富的经验， 对项目进行灵活的管理，适时进行调整变更调整。对于变更，企业要有止 确的认识，变更虽然会投资、工期产生或多或少的影响，但如果不进行变 更，则会带来更大的损失。当然，在项目实施前，要依据项目情况制泄工 程变更管理办法，使项目的变更有据可循，防止

9、因变更而产生不必要的 矛盾。（三）完善目标管理体制。在房地产项目开发中，要设立明确的成本目标，耍制定并完善日标管理体制，要定期分析和监控预算的执行情况, 要将目标成本与实际成本进行对比，及时发现问题，不断进行修正和完善。 从房地产开发的性质来看，项h建设过程中存在综合性以、多变性以及关 联性。因此，在成本控制上要有整体观念，不能单单考虑某一方面的节省， 而忽略整体的进程。同时，在成木控制上，要从源头做起，将成木控制贯 彻整个工程当中。综上所述，在房地产开发中，成本控制是一项系统“工程”。需要完 善的保障体系，需要灵活的调整变更，需要整体的协调配合。只有真正做 好成本控制，房地产开发企业才能在激烈的竞争中披荆斩棘，迎來企业发 展的春天。参考文献1刘锁彦.刍议管理和控制房地产开发项目成本的措施j大科 技：科技天地，2011, (21): 472-4732于立波.房地产开发项目成本屮土地费用及共控制j北方经 贸，2012, (2) ; 61-633赵竹.浅析房地产开发项目各个阶段的成本控制与管理j建 材发展导向，2010, 8(7) : 519-521.4梁蕾.