房地产税收调控的历史演进及当下扩展

1、房地产税收调控历史演进及当下扩展邓燕2012-7-3 15:37:18 来源：住宅与房地产2012年第05期房地产业是基础行业，它发展能有力地带动我国经济整体发展。目前, 房价波动给经济带来了负面影响，要想抑制房价过度上涨、稳定房地产业 发展，需要政府进行一定经济干预。房地产税收是政府干预房地产经济活 动、促进房地产市场均衡发展一种重要政策工具，在引导房地产资源合理 配置和有效利用以及社会财富公平分配等方面具有独特功能。更重要是， 税收政策能成为一种促进房地产市场平稳健康发展长效机制，在政府宏观 调控房地产市场措施中发挥积极作用。一、我国房地产税收政策历史演进在不同经济形态和经济发展不同时期，

2、我国房地产税收政策随着国家 税收政策变化在不断进行调整。主要分为以下儿个时期：（一）19491983年房地产税新中国成立之初，为了适应全国政治上统一、经济上迅速恢复和发展, 政务院颁布.了全国税收实施要则，规定全国除农业税外，统一实行14 种税，其中包括工商业税、房产、地产税、契税等房地产税收，后来房税 合并为城市房地产税，颁布了城市房地产税暂行条例。1953年、1958年为适应当时计划经济体制要求，我国两次对税制进行简化，但房地产税收没有变革。只是随着社会主义改造完成，从1962 年开始有些地方契税处于停滞状态。1973年，在“文革”这一特定历史时 期，我国进行了空前税制简化，对国内企业征收

3、房地产税合并到工商税中, 从而使该税征收范围缩小，只对房地产管理部门、有房产个人和外侨征收。（二）1984T993年房地产税1984年10月国营企业第二步“利改税”和改革工商税制时决定对房 地产分别征税。1986年9月12日国务院颁布了中华人民共和国房产条 例。上世纪八十年代中期是我国经济发展和城乡居民生活提高比较快一 个时期，这一时期企业发展、城乡建设加速发展。结果，耕地被大量占用, 为了控制耕地被占用，1987年4月国务院颁布了中华人民共和国耕地占 用税条例。随着我国市场经济发展，企业具有了独立法人资格，作为国有土地使 用者应支付一定费用。所以，上世纪八十年代我国很多城市开始征收土地 使用

4、费，在深圳，1988年国务院颁布中华人民共和国城市土地使用税暂 行条例，土地使用费以税形式固定下来。1992年到1993年，首先在我国沿海，后来发展到全国房地产投机， 形成全国土地投机和房地产交易过分频繁现象，给国民经济带来不良影 响。为控制土地投机，调节土地增值收益分配，1993年12月国务院颁布 了中华人民共和国土地增值税暂行条例。另外，房地产开发企业开发 行为要缴税，增设基金、固定资产投资调节税，其经营活动要缴纳营业税 和企业所得税。在地产购买、转让行为要缴纳契税。随着土地使用权制度 改革，我国房地产税收开始发挥集中财政收入功能，推动了基础设施建设, 为我国经济发展提供了基础和前提条件。

5、1991年，全国房产税收入37. 2 亿元，房地产开发企业纳税20. 45亿元。同时房地产业还以实物地租形式 提供了大量建设资金，仅实物地租每年就约70多亿元，占每年三分之一 以上，己成为城市不可缺少资金来源。（三）1994年实施新税制后房地产税新税制统一了内资企业所得税，对转让房地产利润所得和其他所得按 33%税率征税，以实现各类房地产内资企业公平竞争。改革个人所得税， 对财产租赁所得、财产转让所得等征税。改革营业税，对转让土地使用权、 销售建筑物及其他土地附着物，以企业收入为计税依据，按5%税率征收。 开征土地增值税，以加强国家对土地收益调节力度，维护国家权益，打击 土地投机，引导房地产开

6、发健康发展，并建立规范化房地产市场。（四）两税合并后房地产税2007年3月16日通过中华人民共和国企业所得税法统一了内外 企业所得税，将外商投资企业和外国企业所得税法和企业所得税暂 行条例合并，自2008年1月1日起施行。两税合并后，对转让房地产 利率所得统一按25%比例税率征收，不再区分内、外资企业纳税人。到目前为止，我国并没形成一套专门房地产税制，现行税制中，涉及 房地产税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增 值税、契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地 产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税，可以划分为房 地产财产税类、房地产收益税类、

7、房地产资源税类、房地产流通环节税类、 房地产行为目税类等五类。二、利用税收政策调控房地产市场优势房地产税收是我国税收重要组成部分，也是地方政府财政收入主要来 源之一。利用税收政策调控房价可以更有效地刺激当地房地产业发展，其 优势首先表现在可以提高土地资源配置效率。例如，征收房地产税将会增 加土地闲置成本，提高土地利用效率，避免出现出于投机目而囤积土地现 象。其次，能够限制房地产过度投机。通过合并有关税种，适当减轻商品 房市场流转环节、二手房市场交易环节税负，增加房地产保有环节税负并 通过房地产税制改革，理清房地产税费关系，降低开发商、购房者成本， 拉动二手房市场需求，盘活房地产业资金流，有效抑

8、制过度投机行为。再 次，灵活运用房地产税收优惠政策，可增加建筑、房地产、材料等整个产 业链用工需求。最后，采取促进住房租赁市场发展税收政策，可以降低普 通老百姓购房成本，更好地实现“居者有其屋”目标。面对扑朔迷离房地产市场，中央已经出台了一系列抑制房地产投机行 为措施，其中税收政策在当前政策调控组合中起到了一定积极作用。只有 正确认识房地产税收与房价之间关系，了解税收政策调控房价优势，才能 全面把握房地产税收政策调控房价运行规律，为房地产税制改革提供参 考。三、我国现阶段调节房地产市场税收制度存在问题(一)税率存在结构性问题税率在房地产使用占有环节较低，在房地产转让、收益所得环节偏高。 当前我

9、国房地产税率由中央政府决定，由于各地区发展极不平衡，如果统 一税率，就会造成税收负担不公平，从而不能达到调节房地产市场价格效 果。(-)征税范围窄我国房产税、城镇土地使用税征税范围不包括广大农村和一些城乡结 合部。随着高速发展经济而大量出现非农用房产和个人多余非营业用房都 没有缴税，包括用于营业用居民住房。另外，在2009年1月1日才把外 资企业和外籍个人纳入房产税征税范围。（三）税种设置不合理主要表现在：一是税种不全。目前我国房地产税种设置不全面，尚未 开征房地产转让环节遗产税和赠与税，只对承受方征收契税；二是税种过 时。在以地方税为主房地产税制改革方面，除了新开征土地增值税以外， 大多数税

10、种仍沿用以前旧税法。三是税种繁多且交又重复征收。由于税种 设置不合理，使得当前房地产税收政策对调节房地产市场价格不能达到预 期效果。（四）征税环节不合理，重交易轻保有目前: 我国房地产税制体系中主要税种都集中在房地产交易环节，并 且常常是对同一课税对象数税并课，税负很重，而对房地产保有环节只征 少量税收。特别是个人非营业用房地产一律免征房产税规定，进一步加剧 了税负结构不合理和税负畸重畸轻状况。由于房地产交易环节税负重，使 房地产拥有者不愿意出售其多余住房，不利于房地产合理流动和资源优化 配置。更重要是，房地产商必然会通过提高房地产销售价格方式进行税负 转嫁，势必会进一步加剧目前房地产价格过高

11、局面，阻碍房地产市场健康 有序发展。现行房地产税制设计重要初衷之一就是通过强化房地产税制， 抑制过快增长房地产投资，防止房地产泡沫产生。但实践证明，现行重交 易、轻保有房地产税制不仅没有达到预定目，反而阻碍了房地产市场发展。四、房地产市场税收政策优化调整从长远来看，房价上涨是一种趋势，但应以一般老百姓能负担得起为 准，否则就会造成很大不稳定因素。虽然实施调控政策已经取得了一定效 果，但面对坚挺房价和逐渐回暖楼市，单一行政调控手段显然不足。我们 应当优化调整现行税收政策，更好地利用它来确保楼市健康运行和房价理 性回归。（一）整合现行税种，重构房地产税收体系根据房地产开发、交易、持有各环节不同特点

12、，充分考虑流转税、所 得税性质，兼顾地方税和房地产税特点，将现行税种进行整合，重构房地 产税收体系。在房地产取得环节，保留资源税、契税，开征遗产税与赠与 税；完善房地产交易环节所得税、营业税等税种；在房地产保有环节取消 城镇土地使用税，改革房产税，并尽快全面开征物业税。（二）增加房地产保有环节税负1 .开征不动产闲置税近年来，投资性购房占比持续升高，闲置一年、两年或更长时间住房 越来越多，这不仅浪费资源，还将房价不断推向虚高，加大市场风险。对 于这部分空置住房，合适对策应当是开征闲置税，以此逼迫部分投资性住 房退出市场，从而有效地遏制开发商捂盘惜售等行为。目前，开征闲置税 可能会遇到一些操作上

13、问题。例如，如何界定闲置住房，如何获取闲置住 房信息等。我们可以将竣工验收后超过一定时间（1-2年）开发商未出售 住房以及交房后业主长期（1-2年）未居住住房，认定为闲置住房。如果 业主在一定时间内将闲置住房出租，并能提供租赁合同等有效证明，可以 免征闲置税。具体征收方式宜采用从量计征，计税依据是闲置土地面积； 采用地区差别定额税率，同时考虑土地闲置年限、未利用程度来区别对待。 一般是闲置年限越久，税率越高；未利用程度越高，税率越高。2 .开征遗产税和赠与税为有效抑制房地产长线投资，笔者认为在5年之内可以开征遗产税和 赠与税。如今，中国已具备开征遗产税和赠与税经济基础。遗产税是以死 者遗留财产

14、为课税对象，向财产继承人征收一种财产税；赠与税则是以赠 送财产为课税对象，向赠与人或受赠人征收另一种财产税，大多与遗产税 同时实行。开征这两个税种主要目是调节社会财富分配，增强政府和社会 公益事业财力，同时还能够提高房地产取得、持有和转让环节成本，从而 进一步抑制投资性购房行为。目前，世界上三分之二以上国家开征了遗产 税和赠与税，这两个税种已是很成熟税种。虽然遗产税和赠与税征收对象 是一个十分宽泛概念，但从其组成部分来看，房地产是最基本内容。通过 开征，将对继承和提前继承房地产行为产生很大影响，有效降低消费者对 房地产偏好，引导富裕阶层资金向实体经济、消费领域、公益事业和慈善 机构等处分流，从

15、而在根本上改变房地产供求关系，促使房价回归理性水 平。（三）科学设计计税依据目前.，在上海和重庆试点房产税其计税依据为土地价值和建筑物价 值，这就需要我们设置一个合理评估机构，科学选用评估方法，精确利用 评估技术以及选择合适评估周期和评估时点来确定房产评估价值，使计税 依据更加科学公平。另外，将现行以面积为计税依据土地增值税和城镇土 地使用税改为以价值作为计税依据，可以增加税收收入弹性，加大调节土 地级差。（四）完善房地产转让收益个人所得税2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了关于调整房地产交易环节个人所得税通知，规定对出售自有住房并在1 年内重新购房纳税人不再减免个人所得税。显然，此次改革目是为了抑制 购房者投机行为，控制因投机而引起房价上涨。房地产转让收益个人所得 税是对有偿转让房产产生利润征税，因此，我们可以针对消费性需求和投 机性需求实行差别化税收政策，依据购买房产后转让时间不同确定所得税 税率，制定原则为持有时间越短，税率越高，超过一定年限可以免征，这 是当前税收调控着力点所在。（五）明确租税费内涵，理顺税费关系房地产税费相关部门应根据市场经济要求，将租、税、费各归其位， 科学确定目前房地