房地产开发企业温馨提示

1、各房地产开发企业 :近几年来， 随着我市房地产市场的不断活跃和消费者维权意识的逐步增强，商品房买卖带来的问题开始逐步增多。 07 年以来，我市各级房地产开发主管部门受理的商品房投诉共500 余件。今年上半年，仅市开发办就接收投诉150 余件（其中政府督办件占有较高比例） 。因房屋质量、迟延交房、延期办证、面积误差、虚假广告、合同无效、一房两卖等问题而引起的投诉占总量的 90%以上。这些投诉， 除个别是消费者的问题外， 绝大多数都属于房地产开发企业的责任。 发生投诉后， 绝大多数房地产开发企业在主管部门的督促下，能够发挥售后服务机构作用，使问题得以解决。但也有个别房地产开发企业久拖不决， 被消费

2、者起诉到法院。 法院的判决， 使这些房地产开发企业不仅在经济上造成损失， 在信誉上也受到很大影响。为维护房地产开发企业和消费者的合法权益,减少投诉上访事件的发生和房地产开发企业不必要的损失,我们将近几年我市和其他地市发生的几起典型案例和有关法律、法规的相关条款汇编成温馨提示,希望给各房地产开发企业带来一定帮助。二。八年十月十五日 案例 1 关于 “商品房存在质量问题” 引起的商品房纠纷案件2005 年 1 月，蔡先生看中了正在建设的某小区一套房子，与开发公司签订 商品房买卖合同 ， 并于当日将36 万元房款付清。2006 年初，蔡先生花了 10 万元对房子进行了装修。 2006 年 10月，

3、其房屋墙壁出现多出裂缝， 屋顶漏水， 经开发公司多次维修后，问题依然没有解决。 2007 年 2 月，蔡先生去质监部门要求对其房屋进行鉴定， 结论为房屋主体结构有问题。 蔡先生就退房和赔偿问题多次找开发公司交涉未果， 于 2007 年 5 月将开发公司告上法院。法院审理后认为，蔡先生所购房屋经质监部门鉴定后，属于房屋主体结构有问题， 并且严重影响正常居住使用。 最终判决解除蔡先生与开发公司签订的商品房买卖合同；开发公司返还蔡先生购房款、装修费、赔偿款共计52 万元，蔡先生将所购房屋返还开发公司。 案例 2 关于“延期交房”引起的商品房合同纠纷案件2005 年 8 月 30 日， 董先生与我市某

4、房地产开发公司签订 商品房买卖合同，合同约定：董先生以 400 万元的价款购买该开发公司商业房一套，建筑面积 99.16 平方米。开发公司于同年 12月 31 日前将房屋交付董先生，开发公司如未按期交付商品房，逾期在 90 日内的，董先生有权要求开发公司支付应交房之日次日起至实际交房之日止的利息， 按银行同期贷款利率计算； 如超过上述期限继续履行合同， 开发公司应按上述标准支付董先生利息， 还应每日按商品房价款的万分之一向董先生支付违约金。合同订立后，董先生如约支付了400 万元房屋价款，开发公司却未能按约交付验收合格的商品房。为维护合法权益，董先生诉至法院，要求开发公司给付自 2006 年

5、1 月 1 日至 2007 年 1 月 31 日的逾期交房利息及相应违约金。开发公司对此辩称，其已于 2006 年 1 月 29 日通知董先生于 2006 年 2 月 1 日办理入住手续， 故只同意承担延期交房 1 个月的赔付责任。 董先生看房后迟迟不收房， 从而造成损失扩大，其应自行承担扩大部分的损失。法院审理后认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原、被告均应受该合同约束， 原告依约履行了支付房款的义务， 被告则应依合同约定及法律、 行政法规规定的强制标准如期交付房屋。 现被告提供的商品房竣工验收手续存在瑕疵， 因一直未通过消防验收， 未办理竣工验收

6、备案手续， 因此被告交付原告的商品房不符合法律、 行政法规强制性规定， 认定被告交付的房屋尚不具备交付使用的法定条件， 被告依约定向原告支付逾期交房违约金。 由此， 法院酌情确定违约金为25 万元。 案例 3 关于“延期办证”引起的商品房纠纷案件2004 年 2 月 16 日 ,边先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同 ，购买该公司开发的某小区 3 号商铺一套,总计购房 款为602781.06 元。2005年6月14日，边先生付清全部房款后 该开发公司将房屋交付给边先生。至 2007年3月，边先生仍未取 得房屋权属证书。为此，边先生诉致法院，要求开发公司立即办理 所购房屋所有权证及土地使

7、用权证，并承担延期办证的违约金 83165.69元。另查明，该公司对期房发布的广告中明确载明“自 交房三个月内办理房产证”。依据中华人民共和国合同法、商品房销售管理办法、最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释有关规定，法院判决该开发公司自本判决生效之日（2007年9月26日）起十日内按购房款 602781.06 元，以一至两年银行同 期贷款利率上浮30%计算所得赔付边先生延期办证违约金（自2005年9月14日起至2007年7月11日止）83165.69 元，并承 担诉讼费用。案例4关于“未竣工验收备案”引起的商品房纠纷案件2004年4月5日，赵先生与某开发公司签订

8、商品房买卖合同，购买该开发公司商业房一套，合同约定开发公司应当在 2004年9月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给赵先生，并提供 建筑工程竣工验收备案证明，如开发公司逾期不能交房，逾期超过30日后，赵先生有权解除合同，如赵先生要求继续履行合同，自 本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。2004年4月7日，赵先生向开发公司交付2104747元全额房款，2004年9月30日，开发公司要求赵先生来收房，赵先生 以开发公司未竣工验收备案为由拒绝收房。2006年9月30日赵先生起诉至法院，要求判令开发公司支付2004年10月1日至2006

9、年9月30日的违约金 30.72万元.法院经审理后认为：原、被告于 2004年4月5日签订商品 房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政 法规的强制性规定，该合同应当认定合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同明确约定被告应当在2004年9月30日前将符合合同约定并取得建筑工程竣工验收备案证明的 商品房交付原告，现被告至今未向原告交付房屋，已经明显构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，法院最后判决被告给付原告违约金 30.72万元。案例5关于“面积误差”、“延期办证”引起的商品房纠纷案件 2003年12月1

10、5日，翟先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某小区7号楼住房一套，面积160.36平方米。当日翟先生交纳该房的首付40%房款191170元，其余60%房款，公司要求交房时一起交清。翟先生于2004年12月28日准备交纳余款并领取房屋钥匙时，发现房屋实际面积为175.12平方米，与合同约定不符，双方争执不休，翟先生为防止自身违约， 无奈交纳了房款357970 元， 并对争议情况进行了公证。 公司于 2004 年 12 月 29 日交房， 并约定自交房三个月内办理房产证。 但至交房三个月， 公司并未按约定为翟先生办理房产证。为此，翟先生诉致法院，要求公司立即办理房产证并承

11、担违约责任和赔偿损失。依据中华人民共和国合同法 、 商品房销售管理办法 、 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释有关规定，法院判决该开发公司自 2006 年 5 月 18 日判决生效后十日内办理房产证，赔偿翟先生违约金42429.38 元，并返还超过合同面积3% 的购房款 32334.90 元。该开发公司共计赔付 74764.28 元，并承担诉讼费用。 案例 6 关于“虚假广告宣传”引起的商品房纠纷案件某开发公司开发的商业地产项目数码广场， 1997 年就已完工，但当时并没有对外出售，而是选择了自主经营百货业。2002 年，开发公司决定把原来的楼盘转型为电子商城，

12、按照产权式商铺模式经营，将楼盘按商铺出售产权，再回租商铺统一经营。开发公司还推出了优惠办法，一次性付清合同约定的购房款，带 5 年租约，每年回报率为购房款的 8% 计算。 2002 年 7 月，数码广场项目正式对外发售。 为了尽快完成销售，开发公司在广告中打出了“你买铺， 我经营， 你收租金， 我做旺市场” 、 “三代人的高息提款机” 、“买铺就是买信心”，并在广告的最下方，开发公司为购房者算出一个总数为 161160 元的预期未来收益。 按照这个数字， 如果每年享受 8% 的回报率，业主可以连续享受 38 年。然而，到了 2006年 10 月，开发公司告知业主，租赁合同到期后，将不再按年8%

13、的租金返款，而是按市场价格续签合同。最后，开发公司没有和业主达成协议，业主诉至法院。2008 年 5 月，法院经审理后认为，被告进行了虚假的广告宣传，使原告误认为购买被告的商铺，就会只赚不赔，长期按8% 收益，没有任何经营风险。依据中华人民共和国合同法判决被告行为已构成民事欺诈， 判定被告败诉。 业主获得了撤销房屋买卖合同和租赁合同的支持。 案例 7 关于“未取得商品房预售证销售房屋”引起的商品房纠纷案件2007 年 1 月 8 日，徐先生与某开发公司签订了认购书。双方约定， 徐先生购买该公司开发建设的某小区房屋一套， 房价款55 万余元。同时，双方在认购条件中作出约定：“认购方应在签订认购书

14、时向卖方交纳认购定金5 万元，认购方在签订认购书后，于2007 年 1 月 21 日至 1 月 30 日期间，携认购书及其它相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购房屋一事签订商品房预售合同及其它相关文件， 则卖方有权解除本认购书的履行， 并将认购方已认购的房屋另行处置，且认购方已交定金卖方将不予退还。” 1 月 29 日徐先生前往销售中心与开发公司签约， 要求开发公司出示 预售许可证 ，当其得知开发商没有预售许可证后，提出待开发公司取得预售许可证后再签订预售合同并付首期款，此要求被拒绝。这种情况下，徐先生将开发公司诉至法院，要求双倍返还定金10 万元。法院经审理认为

15、：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征， 应视为有效。 徐先生已按认购书的规定交纳了定金， 故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为， 导致双方未能签订主合同系因开发公司未取得商品房预售许可证， 无权预售商品房。 该责任应全部由开发公司承担。据此，法院支持徐先生的诉讼请求，责令开发公司双倍返还定金。 案例 8 关于“合同无效”引起的商品房纠纷案件2006 年 4 月 17 日，谭先生与某开发公司签订了商品房买卖合同 ， 购买该公司一套住房， 交房日期为 2007 年 12 月 30 日，谭先

16、生随后一次性付给开发公司全额房款35 万元。 谭先生在 2006年 8 月了解到开发公司在售房时尚未取得国有土地使用权和预售许可证后，将开发公司告上法庭，称被告售房有欺诈行为，要求依据中华人民共和国消费者权益保护法 第四十九条的规定给予除返还购房款外并承担一倍的赔偿。法院审理后认为，开发公司在签订了商品房买卖合同时，未告知谭先生该公司未取得国有土地使用权和预售许可证的行为，不符合法律规定， 已构成民事欺诈， 致谭先生与开发公司签订的 商品房买卖合同 无效， 原告有权要求除返还购房款外并承担一倍的赔偿。 据此， 法院支持原告要求被告返还购房款并承担一倍赔偿的要求。 案例 9 关于“一房二卖”引起

17、的商品房纠纷案件2006 年 5 月 24 日， 肖先生与我市某房地产开发公司签订 商品房合同 ，购某小区 3 号楼房屋一套，肖先生首付房款的 37% 即54958 元,并与公司约定于同年12 月 31 日交房。但该公司并没有按约履行交房义务。 另查明， 该开发公司于同年 9 月份又与第三方刘女士签订商品房买卖合同，钥匙已交付，现第三方刘女士正进行装修。由于开发公司原因，导致肖先生的购房目的无法实现。对此肖先生诉致法院， 要求解除合同， 赔偿一倍的购房款和违约金。法院依据中华人民共和国合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ，认定该公司的行为属“一房两卖” 。

18、判决解除肖先生与该公司签订的商品房买卖合同 ，开发公司返还肖先生购房款54958 元，利息 3289元，赔偿金54958 元，共计 113205 元，并承担诉讼费用。24、关于商品房质量的责任问题（1） 中华人民共和国建设工程质量管理条例1 、正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (1)基础设施工程、 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年； (3) 供热与供冷系统，为 2个采暖期、供冷期； (4) 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 (5)建设工程的保修期

19、，自竣工验收合格之日起计算。（2） 山东省商品房销售条例2、房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。 商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修企业、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。 商品房的质量保修期限， 不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付之日起计算。3、交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任； 房地产开发企业拒绝维修或者在合理期限内拖延维修的， 买受人可以自行或者委托他人维修。 维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。4、商品房交付使用后，买受人认为主体

20、结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验， 房地产开发企业应当予以配合。 经核验确属主体结构质量不合格的， 买受人有权退房； 由此造成的损失， 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（3） 商品房销售管理办法5、销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 ，向买受人提供住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。6、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、 保修期限、 保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。 在保修期限发生的属于保修范围的质量问题， 房地产开发企业应当履行保修义务， 并对

21、造成的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成的损坏， 房地产开发企业不承担责任。（4） 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释7 、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后， 房屋主体结构质量经核验确属不合格， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。8、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二、关于延期交付房屋的责任问题（1） 中华人民共和国合同法1 、房地产开发企业迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行， 当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

22、2、法律没有规定或者双方当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使； 逾期不行使的， 解除权消灭。3、出卖人在交房时未能出示合同约定的有关证明文件，买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋， 双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定。 因此， 如果房屋达到交付条件的实际时间超过了合同约定的时间， 买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。（2） 山东省商品房销售条例4、房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供提供下列材料： (1)房地产开发项目综合验收报

23、告及备案证明；(2)商品房质量保证书和使用说明书。 (3) 具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件； (4) 房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件； (5) 物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料； (6) 买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；(7)商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。5 、房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告三个月内仍未交付的， 买受人有权解除合同， 房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。 买受人应当按照商品房买卖合同的约定， 接收符合交付条件的商品房，不得

24、无故拖延或者拒绝接收。6 、 买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收;经验收符合要求的 ,应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。（3） 商品房销售管理办法7、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。 未能按期交付的， 房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。（4） 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释8、对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋

25、毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面通知， 无正当理由拒绝接收的， 房屋毁损、 灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。9、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法， 违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付房屋的， 参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。三、关于延期办理“三证”的责任问题（1） 山东省商品房销售条例1 、 买受人应自商品房交付使用之日起九十日内， 持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据

26、等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。 房地产开发企业应当予以协助， 并提供房地产项目开发经营权证明、 土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。2、房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查； 材料符合要求的， 予以核准登记， 并颁发房屋所有权证书。 房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。3、由于开发企业的原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（2） 最高人

27、民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释4、由于开发企业原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发企业应承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90 日；(3) 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90 日。5、合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额， 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、 关于未竣工验收或交付竣工验收不合格商品房的责任问题(1) 中华人民共和国建筑法1 、交付竣工验收的建

28、筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准， 有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书， 并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后， 方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。(2) 中华人民共和国建设工程质量管理条例2、组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后方可交付使用。同时，开发企业还应按照合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺进行交付。(3) 山东省城市房地产开发经营管理条例3 、开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。综合验收应当包括以下内容： (1) 规划要求是否落实； (2) 基础设施和配套公用设施是否建设完毕； (3) 单项工

29、程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备； (4)拆迁补偿安置方案是否落实 ; (5) 住宅产业化技术要求是否落实 ; (6) 前期物业管理是否落实; (7)法律、法规规定需要验收的其他事项。4 、 开发项目经验收合格后， 方可交付使用； 经验收不合格的，开发企业不得交付， 购买者和管理者有权拒绝接受使用。 开发项目未经综合验收或者验收不合格的即交付使用的， 由开发主管部门责令其限期改正， 并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。(4) 山东省商品房销售条例5、房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料： (1) 房地产开发项目综合验收报告及备案证明；

30、 (2)商品房质量保证书和使用说明书； (3)具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件； (4) 房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件； (五 (5) 物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料； (6) 买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单； (7)商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。五、关于商品房存在面积误差的责任问题(一) 山东省商品房销售条例1 、按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。2、按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面

31、积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的， 按照国家规定处理。3 、 商品房已经预售的， 房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、 使用功能产生不良影响情形的， 房地产开发企业应当自变更之日起十日内， 书面通知买受人并承担违约责任， 买受人有权解除合同。（2） 商品房销售管理办法4、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在 3%以内（含3% ）

32、的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。 买受人退房的， 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3% 以内（含 3% ）部分的房价款由买受人补足， 超出 3% 部分的房价款由房地产开发企业承担， 产权归买受人。3% 以内产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在（含 3% ）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3% 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。（3） 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

33、用法律若干问题的解释5、合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%） ，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超由3% ,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，按建设部商品房销售管理办法有关规定执行。六、关于商品房虚假广告宣传的责任问题（4） 中华人民共和国合同法1 、根据要约的法律规定，如销售广告内容的对象已特定化和具体话，将该商业广告内容视为要约。双方合同一经签订，该广告内容可作为合同的一部分，具有合同的法律效力。（5） 山东省商品房销售条例2、

34、开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告， 应当明示房地产开发企业名称、 商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。3、房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示“五证”。 “五证”是指房地产开发经营权证、 土地使用权证 、 建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 、商品房预售许可证。4、房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当

35、承担违约责任。（二） 商品房销售管理办法5、房地产开发企业发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民人和国广告法 、 房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。6、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、 设备及装修标准等与样板房是否一致； 未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。7、房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。（6） 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释8、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关

36、设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。七、关于未取得商品房预售证销售房屋的问题（1） 山东省商品房销售条例1 、已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的， 房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。2、未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机

37、构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。（2） 商品房销售管理办法3 、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。4、房地产开发企业在商品房销售中不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。八、关于恶意违约或欺诈行为致合同无效的责任问题（一） 中华人民共和国合同法1 、 合同无效的法定情形： （ 1 ）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （ 2 ）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； ( 3 ) 以合法形式掩盖非法目的； (4 ) 损害社会公共利益；

38、( 5 )违反法律、行政法规的强制性规定。2、合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 合同无效或者被撤销后， 因该合同取得的财产，应当予以返还；3 、 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的， 依照 中华人民共和国消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。(2) 山东省商品房销

39、售条例4、销售商品房时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (1) 当事人名称或者姓名和住所； (2) 商品房基本状况； (3) 商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积； (4)商品房计价结算方式； (5)商品房总价款、付款方式、付款期限； (6)交付使用条件及日期； (7) 装饰、设备标准； (8)供水、供电、供热、燃气、通讯、 道路、 绿化等配套基础设施和公共设施的交付条件和期限及有关责任； (9) 经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属； (10) 面积差异的处理方式； (11) 前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用