《二手房买卖法律指导》第三章

1、有卖才有买，或者说，有买才有卖。更学术化来说，就是需求决定市场，但需求有时候也是 人为创造的，需求也有假像！购房人是对二手房的购买需求，卖房人是对二手房的出售需求，买卖双方都有需求，这种需 求需要进行配对，这种需求需耍进行表达，而各种表达的途径，就承担了房屋买卖双方的“媒 人"!购买二手房的途径，也是出售二手房的途径，只不过，买卖双方换了个位置！由于前文已经 详细的讲述了二手房的购买途径，那么，现亦所需要做的，就是简要的分析出这些途径那些 是对卖房人比较有利的！3.1人际关系通过人际关系发布口己的房屋出售信息，优势是：%1 能省掉房屋屮介费，前提是，如果通过房屋屮介公司出伟的话。%1

2、 通过人际关系介绍的，从心理上感觉，比较信得过，具有安全感。%1 客源比较有保障，客户都是真止想买房的，可以节省口己带客户看房的吋间。但是，它的劣势是：%1 自己人际关系的范围，决定了自己客源的多少，如果想尽快成交的话，时间上比其他卖 房途径要长一些！当然，这是以一般情况论，如果恰好有个熟人想买房，而你乂想卖房，而 你卖的房恰好是这个熟人想要的那种，那这种成交的吋间就会相当的快了。对丁这利|特例, 也只能特殊对待！%1 人际关系也是有成本的。%1 万一出了纠纷，不太好处理，也就是说，容易伤面子，伤感情！而恰恰二手房买卖乂很 容易出纠纷，一个细节谈不好，或者被不经意的疏忽了，而在某个时候乂被自己

3、想起，或者 被别人提及，这个细节就是纠纷的导火索。3.2电子网络现在的家庭里面，一般都安装了个人电脑，光纤基本上都进了每个社区。除了通过自己的人 际关系发布自己出售房屋的信息之外，人们马上想到的笫二个途径就是电子网络。确实，电子网络是很方便的，如：%1 和通过人际关系发布自己的房源广告一样，是免费的。%1 自己在家里就可以发布自己的房源广告，节省了自己的很多时间。%1 网络的力量是无穷人的，不用担心白己的客源问题。但是，电了网络在捉供了这些方便的同时，肯定也在某些地方“限制”了我们的需求，如：%1 如果房主自己确实不太想通过房屋中介公司来出售房屋，那么，信息一旦发布到网络上 面去，打电话来咨询

4、的人可就是五花八门，什么都有！这里给房主的建议是，房主在网络上 发布白己的房屋信息的时候，不要发布得太仔细，免得任何人都可以找到你的房屋，包括小 偷，那可就不是一件好事，同时，也可以挑选客源，只有冇心买房的人，才会具体的咨询你, 这才是你的有效客户。%1 信息一旦发布到网络上面去，冇时候，自己的这套房屋已经成交了，过户了，但是自己 的信息却永远的留在了网络上，供各种各样的人浏览，很多时候，浏览的人并不知道你的房 屋己经成交，你发布的信息己经是无效信息，但他们不知道，他们就会打电话來问，让房主 不胜其烦！3.3报纸、杂志好房不愁卖！这是许多房主的第一感受，但要卖出个白己乐意的价格，哪乂是另外一冋

5、事了， 这个社会流行营销，不少房主会认为，我在报纸杂志上口己打广告，口己来策划口己房屋是 营销，不亦乐乎？ ！通过报纸、杂志发布口己出售房屋的信息，优势同电子网络一样，最大限度地扩大口己的卖 房信息，让更多的人知晓，更快成交，让自己更快的从卖房这件麻烦事中脱身出来，做其他 的事。它的优势是： 除了能授大限度的扩大自己房屋出售信息的阅读量外，还能比电了网络更精准的投递到 想买a己这种房屋的客户手里。但是，它的劣势是：%1 广告费用要房主自己掏腰包。这不是免费的。%1 客户投递比电了网络精准，但是没有电了网络面、点广。其他劣势同通过电了网络发布n己岀作房屋信息的劣势同。在此就不赘述！3.4房屋中介

6、公司省事的最好方法，就是把自己的房屋委托给房屋中介公司来做，他们冇专业的服务，但是, 房屋屮介公司鱼龙混杂，在挑选房屋中介公司时，要注意以下几个方面：%1 选取大中介较可靠虽然随着二手房市场的f1渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交 易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。建议卖方最好将房屋委托给比较大的房产中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要 的是能够保证交易的安全性、避免带来示顾之忧。另外，有信誉的屮介公司品牌有时还能提 升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者來说，由于有人公司做担保，即使遭遇房价偏 高的现象有时也能够接受。%1 两种代理方式各有利弊目前委托中介

7、销售二手房一般冇两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的 客户不应当将同一套房源委托给另一家屮介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家屮介 代理销售。比较人的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型屮介则比较倾向于一般合。两种 方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的 客源、促成交易的早口成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。%1 代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约 定一个有效期，在有效期内耒能达成交易就町以口动解除合同。有效期定多久比较好呢？代 理有效期的时间宜短不宜

8、长，一般以一个刀为宜。因为如果一个刀内房了未能脱手，但你对 屮介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，屮介公司一般也愿意。如果签了三个月或者 半年的话，就只能被“套牢"了。%1 交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将口己的钥匙交给 中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一 发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨 慎态度。屋主要交钥匙的话，房屋最好是空房、经纪人最好也是比较熟悉的。否则，最好还 是口己保帘钥匙，想不影

9、响工作的话，述是约在晚上看房比较好。%1 不能签“到手价”许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一 个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到 手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，述涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费 用。如果只签一个"到手价"，必然给中介昭下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等 于制造了“暗箱操作"的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。，签约过程中，一定要把 各款项弄清勉，千万不要只签一个“到手价雹3.5电视、广播通过电视、广播发布自己房屋出伟信息的利弊同报纸、杂志一样，只不过，不同的是，电视、 广播的广告发布费用也不低，尤其是电视，市民-般很少用电视发布白己房屋的出伟信息。 广播，相对于电视来说，也是一个不错的选择。电视、广播的最大劣势在于，花了钱，信息却一眼而过，或者一耳而过，不想报纸、朵志、