农村信用社贷前调查提纲和技巧把握(共26页).doc

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2、三性”的前提条件和重要手段。当前，全省农村信用社大额贷款的对象主要是各类中小型企业，相对大型企业而言，中小企业因存在信息不对称现象，贷款“三查”则应重点对其各项经营活动真实性、合理性、合规性等进行认真的甄别和分析，特别是对“三品”（人品、产品、抵押品）和“三表”（水表、电表、报表）要进行认真的分析、评审。现从做实贷款“三查”角度，对大额贷款贷前、贷后两个环节的管理要求进行说明。（一）如何做实贷前调查？1、调查产业政策和借款主体资格情况。调查客户是否符合国家的产业政策要求或规定，是否为“四有三不”企业，是否具备借款主体资格。重点调查核实客户基本证照是否合法合规，注册资本是否经有权部门验资，且出具

3、了验资报告，注册资本到账情况或拟于何时到位。不同行业的客户应核实其他证照（批文）。2、调查客户行业前景情况。调查分析客户行业风险(包含自然、社会风险)和经营风险，主要包括以下两个方面：（1）行业风险分析。行业风险分析主要包括行业成本结构、行业的生命周期、行业与经济周期的关系、行业的盈利水平、行业的法律环境以及行业的宏观经济和政策环境等方面。在分析时，可以参照以下行业风险的预警信号：一是客户所处的行业利润水平低于社会平均利润率；二是客户所处的行业整体经济衰退，或虽属新兴行业但产品未完全进入市场；三是客户所严重依赖或高度相关的其他行业出现衰退，或存在密切依存关系的行业供应商、销售商或顾客的需求发生

4、变化；四是因重大的技术革新与消费观念改变，使客户所处行业的产品出现众多的替代品或产品功能萎缩与丧失；五是国家产业、货币、税收、贸易等宏观经济政策变化，给客户所处行业带来不利的影响；六是宏观经济进入衰退期或萧条期，行业受到消极影响；七是与行业相关的法律、行业规定或标准出现不利改变。（2）经营风险分析。经营风险分析是对客户经营特征以及采购、生产、销售等重要经营环节的风险程度分析。与行业风险反映行业整体共性风险不同，经营风险反映客户独特风险。行业风险从本质来说是该行业所有企业必然共同面对的系统风险，主要由企业外部环境决定，一般难以分散。而企业风险可以通过企业自身进行控制，从企业方面讲具有分散风险的可

5、能性，经营风险分析主要包括以下三个方面：一是经营规模。一般来说，企业经营规模与经营风险成反比，经营规模越大，行业市场份额也就越大，企业经营也就越稳定；反之，规模偏小，则很容易被竞争对手挤出市场，面临较大的经营压力。二是经营战略。企业的经营战略对企业的经营发展起着导向性的作用。分析一个企业的经营战略对企业产生的影响，关键要分析企业的竞争环境。三是产品特征分析。产品具备较强的竞争力，就容易占领市场优势，扩大销售规模，及时收回货款，加速资金周转，产生现金流量，贷款风险就较小；反之，贷款风险就越大。3、客户信誉情况（高管层人品）。通过外围侧面了解客户相关信息，通过交谈等方式重点了解客户法人代表及高管层

6、的人品，客户是否遵纪守法，是否恪守信用。主要调查以下方面：（1）调查客户的组织形式及变化情况。客户的组织形式是否有变化，及其变化是否有利于企业的经营管理，都需要在调查中高度关注。要注意分析客户股权和组织形式变化对还款能力的影响。（2）调查客户公司治理结构情况。公司治理本质是一种现代企业组织管理制度。良好的公司治理是现代企业健康发展的基础，也是客户持续稳定还款能力的重要保证。对于存在明显或潜在公司治理问题的客户，应引起高度重点。（3）调查客户管理层人品情况。对于企业来讲，管理者包括整个管理层。要重点考察管理者的文化程度、年龄结构、道德品质、个人发展历史、个人和家庭收入和负债情况、个人社会背景、管

7、理经验和管理技能、经营思想和作风、开拓精神、团结精神、与管理者经济关系密切人员情况等。对管理层素质分析应主要着眼于管理层人员的人品、文化程度、年龄结构、开拓精神、团队精神等。如果重要高管人员特别是自然人入股的企业高管人员品行不端（如有生活作风、赌博、吸毒行为等问题）、信用状况差，则贷款风险可能较高。（4）调查客户财务管理能力。财务管理直接关系企业资金运营管理能力，如果一个企业财务管理控制能力不强，财务人员素质差，财务制度建立和执行混乱，就可能存在资金安全风险。如果客户高管层对现有注册会计师不满或突然无故更换，拒绝或阻挠农村信用社与其注册会计师、资产评估师或者内部财务等人员进行接触，也说明贷款可

8、能存在较大风险。（5）调查客户法律纠纷情况。客户经常会遇到一些法律纠纷问题，对客户的还款能力会造成一定影响，有时甚至成为决定贷款偿还的主要因素。如客户与供应商、消费者、关联企业及职工之间产生纠纷或案件，客户因违反法律、法规或合同而受到税务、银行、工商、环保等部门单位的严重处理、处罚等，如果性质严重甚至有可能对企业生产经营产生致命影响。如果客户高管层或其法定代表人涉及重大案件，对客户的正常经营活动造成重大影响，贷款归还将得不到保证。4、调查贷款用途情况。调查核实、测算客户借款用途真实性和合理性。以及客户自筹资金占比情况、自筹资金已到位或何时到位情况。可以根据企业生产经营周转率等情况测算客户流动资

9、金需求量，核实客户项目总投资明细及资金投入情况等。在调查中，要通过对客户资金短缺的真实原因作出分析，对客户真实和具体的资金需求情况了解得越具体越详细越好，这对确定贷款的金额和期限非常有利。要核实客户资金需求量总额，其中自筹资金比例多少，申请贷款比例多少，要核实自筹资金落实到位的真实情况，以及今后自筹资金如何到位等情况。申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不抵于国家规定的投资项目的资本金比例。如房地产开发贷款客户就要求自筹资金比例达到35%以上。一般而论，对于流动资金贷款来说，自有资金越多，贷款风险越小，反之，则越大。对于中小工业企业，一般可通过资产转换周期与资金需求

10、分析测算其流动资金的需求量，可通过了解客户支付结算方式、企业资金流、企业生产经营的特点及其是否适应等，调查核实客户商品交易的真实性、合法性，调查核实贷款用途真实性、合法性。对于以产品销售定单来申请流动资金贷款的，应核实客户定单的真实性、合法性和合理性。对于房地产开发企业，要对其已投入资金认真核实，如已投资额超过公司注册资金时，其超出部分从那里来的？如果是银行贷款，则相应减少其自筹资金额度，如果是股东自有资金增资，则可算其自筹资金。“四证”的土地使用权面积是否相等，建筑面积是否相等，且与项目实施的面积相吻合。对于土地储备中心贷款，要核实其贷款总额是否超过了财政部门核实的贷款规模。5、客户第一还款

11、来源情况。对于大中型企业，通过查看账表信息，包括总账、分户账、明细账、成本核算账等分析其第一还款能力；对于中、小企业除上述外，还要查看水表、电表等情况。对于房地产开发企业，要通过分析其所开发的房产地理位置、开发成本、销售价格等情况。对于政府成立的城投公司（主要为政府城市建设融资平台）贷款，要看其还款来源是否已由人大通过决议列入财政预算；对于土地储备中心的贷款，要看其以前年度土地出让收益情况、今后两年的土地出让计划及其用于还款的额度情况。（1）询问相关人员，了解客户经营大体情况。如询问客户高管层或主要负责人，询问财务负责人，询问车间等基层工作人员。（2）实地查看客户生产经营情况。实地查看了解企业

12、的建设情况，查看企业生产车间生产情况，查看机器设备情况、查看抵押物情况等，查看、盘点企业的原材料、产成品等情况。（3）调查分析客户产（采购）、供、销等情况，测算客户生产的产品成本，核实销售利润情况。重点包括以下内容：一是采购合同情况，核实客户原材料的价格。可以直接电话或询问原材料（产品）供应商，或者直接到生产企业查看采购合同、库存和购货记录，或者侧面询问生产企业的原材料运输人员，这样就能从一个侧面了解被调查企业的经营风险变化情况。在对客户采购环节调查时，要注意以下六个方面的情况：即原材料价格、购货渠道、企业的采购量、应付货款、原材料库存管理。如果原材料供应商突然停止向其供货或供应商降低其销货款

13、的授信额度，说明生产企业资金状况引起供货商警觉，生产企业很有可能存在严重的现金流紧缺问题。二是生产能力情况，核实客户产品生产成本。判断生产企业是否正常生产有几种方法：直接了解生产企业生产订单有多少，执行情况如何？定期或不定期到企业车间查看生产运转情况；侧面询问企业工人生产进行情况，如果生产企业开始削减工人数量，也能说明企业订单不多或开工不足；侧面了解企业能源消耗情况，如企业季度用电量下降，说明企业开工不正常，如果这种情况不是由于电力紧张造成的，企业的经营风险就要引起高度关注。通过上述两方面的分析测算后，计算客户产品成本。三是销售定单及销售环节情况。重点分析以下方面：客户产品销售订单及其按时履行

14、订单情况。要调查核实客户产品订单价格，订单数量与生产能力是否相适应。客户市场营销能力。包括销售策略、销售网络、广告、产品形象、企业形象、销售方式、售后服务等。客户销售对象是谁，是否为多元化。客户产品的销售价格和销售利润是否存在不利变化。客户产品市场占有率情况及其变化情况。客户产品销售量情况及其变化情况。客户交货方式与销售方式是否发生变化。（4）对企业财务账表等进行全面调查核实。重点查看损益表、资产负债表、现金流量表等，对财务情况及财务比率进行分析、测算。重点分析客户的长期偿债能力；分析客户的盈利能力；分析客户的成长能力；分析客户的短期偿债能力。一是在分析偿债能力时，主要测算客户的资产负债率、流

15、动比率、速动比率以及资产中应收账款等指标。二是在分析客户的盈利能力时，销售利润率、营业利润率、税前利润率和净利润率，只是从不同角度分析了企业的利润率，其中使用最多的是毛利率和净利润率。毛利率更多的时候是告诉我们每一年销售收入扣除生产产品后剩余的利润有多少，可以用于衡量公司的经营效率，一般来说，销售毛利率越高，反映主营业务的获利能力越强，主营业务的市场竞争力优势越强，可采用薄利多销等营销手段参与市场竞争，以获取超额利润。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率，企业就不能盈利。而净利润率，则主要衡量公司的销售收入在扣除所有费用及所得税后的盈利能力，也就是每一元销售收入带来的净

16、利润。通过将上述两个比率结合起来考虑，我们能够对公司的经营情况有相当程度的了解。三是现金流量表具有直观、可比、准确的特点，能够直观地反映企业流动性最强的流动资产现金的增减变化情况及变化后的结果。无论企业的经营方式、经营类别等有何种的不同，在现金流量表上仍能达到可比；无论企业有多少存货、有多少应提未提的折旧费用、有多少需增未增、需减未减的费用，现金流量表都能准确地反映出来，并能准确地反映企业的支付和偿债能力。通过对现金流量这一综合财务指标的分析，能够从盈利性和流动性两个方面揭示客户的现金状况和偿债能力。（5）调查核实投资及交纳税收情况。重点调查核实客户投资及近三年交纳各种税收情况，有无欠税现象及

17、欠税金额多少。（6）调查核实客户水费、电费消耗量及资金支付情况。对于中小企业，由于其可能存在合理避税等情况，可以通过水费、电费的消耗量来佐证其是否生产正常稳定。因此，应对客户近三年的水费、电费消耗量及付款额的进行调查核实，进行增长率的比较分析，如果水、电费三年呈现增长之势的，说明企业处于稳定发展的态势。6、调查核实担保情况，核实第二还款来源。调查人员要认真调查核实担保是否合规、合法，价值是否足值且容易变现；保证人是否符合保证资格，是否具备保证能力。（1）贷款质押担保的，要调查核实出质人身份，出质人是否出具董事会（或股东大会）同意质押决议书；质物是否经鉴定，并出具了价值评估报告。动产质押（指借款

18、企业以其合法拥有的动产，如原材料、库存产品、采购商品等）作为质物，质押物是否价值稳定、易变现、易保存。（2）以借款人所属的国有土地使用权、车间（厂房）、仓库、机器设备等作抵押的，应通过现场核查，确认其权属、现场界址、面积、价值等，要核实担保物价值稳定性以及变现能力。土地取得方式是否为出让（或划拨），土地性质是否为工业用地、商住用地、综合用地等。（3）以担保人提供担保的，要核实保证人保证资格、保证能力以及信用记录。要调查核实保证人身份、营业执照、生产经营许可证、特殊行业经营许可证、企业资质等级证书等真实性、合法性，担保人是否出具了同意保证意见书，对担保人的财务情况进行调查核实，判断客户提供的担保

19、是否符合担保条件和担保能力。（4）质押、抵押和保证担保时，保证人为企业的，必须依据该企业章程规定提供同意质押、抵押和保证担保的合法、有效股东决议或董事会决议。7、调查核实客户关联交易和关联人情况。调查核实客户股东及实际投资人情况，是否存在非法关联交易。调查分析客户的关键人和紧密程度高的关联人情况，判断是否影响客户的偿债能力等。8、调查核实客户在其他金融机构融资和民间融资情况及信用记录情况。调查核实客户在其他金融机构贷款情况、到期情况、归还贷款情况及资金来源等。可以通过查询人民银行征信系统了解客户在其他金融机构贷款情况，如果客户在民间大量举债或在其他金融机构有大额贷款，则必然会对农村信用社贷款的

20、偿还能力造成影响。对有民间债务的客户，应在调查民间债务金额大小、利率高低和拖欠的基础上，对农村信用社贷款风险进行合理评估。如果客户近期在其他金融机构贷款申请被拒绝，那么，农村信用社非常有必要了解拒绝的原因，以便对贷款风险进行重新评估调整。（三）如何强化贷后检查？贷后检查的重点内容有以下三个方面：一是客户是否按约定使用贷款资金；二是客户生产经营等情况是否正常；三是抵押品是否完好无损，保证人是否仍然具备保证能力。1、贷后首次跟踪检查。贷款发放后15天内，农村信用社客户经理必须进行首次贷后跟踪检查，对于流动资金贷款主要查阅借款人的购销合同、交易凭证和付款凭证，检查客户实际用途和申请用途借款使用是否一

21、致，是否按照信贷业务合同规定的用途使用信贷资金，对尚未使用的资金进行连续跟踪；对于固定资产贷款主要监督贷款资金流向，贷款是否被挤占挪用，贷款用途是否符合规定，资本金来源是否真实、到位，购置的设备建材是否适用适量，支付的费用是否合理且为项目所需等。2、每季（月）或随时到企业了解生产经营情况。对于大额贷款，农村信用社客户应固定每季（月、遇到特殊情况应随时）对客户进行贷后跟踪检查，及时发现影响客户履行还款能力的重大事项及预警信号。检查的主要内容：（1）对客户提供的财务报表进行分析，了解掌握其财务变动状况。如查阅其资产负债表、损益表、现金流量表等账表，对客户的资产、负债、所有者权益、收入、成本、利润等

22、情况进行对比分析，并进行“账账、账表、账实”等核对。（2）检查客户的生产经营、资金管理和经营状况。重点是产品结构、主要产品的市场变化、销售、货款回笼、货款归行、对外投资、对外担保、盈亏等情况；掌握客户生产经营等变化趋势。（3）对客户进行信用等级测评。对于变化较大或偏离正常值的指标，应查实原因，如有测评等级下降的，提出下调等级的建议并说明理由；测评客户授信总额，如经营情况变化或发现其他预警信号，需要调减客户授信总额的，提出调减授信总额的建议并说明理由；对客户贷款进行风险预分类，如有符合调整风险分类情形的，提出调整风险分类的建议和理由。（4）查询客户他行信用及或有负债变化情况。掌握客户融资情况是否

23、存在异常变化，是否影响到客户的近期和长期还款能力，了解其他行对客户的资信评价和信贷管理措施。（5）了解客户有无影响贷款安全的重大事项。客户有无以下影响履约能力的重大事项：外部政策、经济环境发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业超能力对外担保，或抵（质）押物价值发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业财务状况发生重大变化；客户业主或主要股东或关联企业涉及诉讼；客户业主或主要股东或关联企业有重大违约行为；客户业主或主要股东，或关键管理人员，或技术人员发生变动；客户发生购并、重组或产权变更；其他。 客户有无以下预警信号：一是客户关键人员如经营决策人员、主要执行人员和技术人员失踪或无法联系；二是

24、客户拒绝提供与信用审核有关的文件；三是客户隐瞒重要信息或提供虚假信息，如隐瞒资产、债务或抵（质）押品真实情况；四是客户无恰当理由突然改变会计政策或核算方法以及折旧计提方式、存货计价方式等；五是客户无正当理由撤回或延迟提供与财务、业务、税收或抵押担保有关的信息或要求提供的其他文件；六是客户的竞争者、供应商或其他客户对授信客户的负面评价，以及媒体的负面报道；七是客户改变主要授信银行，向许多银行借款或不断在这些银行之间借新还旧；八是客户频繁更换会计人员或主要管理人员；九是客户卷入法律纠纷；十是客户有破产和解或破产重整经历。客户业主及主要股东个人有无以下风险预警信息：一是有赌博、涉毒、嫖娼等违法或违反

25、社会公德的行为；二是持有外国护照或拥有外国永久居住权，或在国外开设分支机构；三是被公众媒体披露的其他不端行为；四是社会公众对客户法定代表人或经营者个人品质、行为反映不良；五是客户法定代表人或经营者个人纳税额大幅度下降。客户在银行账户变化有无以下信号：一是客户在银行的存款不断减少或出现异常变化；二是对授信的长期占用；三是缺乏财务计划，如总是突然向银行提出借款需求；四是短期授信和长期授信错配；五是经常接到供货商查询核实存款情况的电话；六是突然出现大额资金向新交易商转移。（6）调查抵（质）押物的完整性和安全性。抵（质）押物的价值是否减少，抵（质）押权是否受到侵害，质押物的保管是否符合规定。（7）检查

26、项目建设进展情况。根据固定资产项目管理有关规定，对项目资金是否按期到位，是否按招投标计划进行，项目贷款是否被挤占挪用，项目工程进展是否正常，项目是否能按期竣工，项目竣工投产能否达产等内容逐项进行检查。3、对借款人的资金账户进行监管。客户经理自贷款发生之日起对借款人资金账户实施监管。主要监管以下内容：（1）根据有关规定或与借款人约定，对账户资金使用进行监控，借款人大额资金的划付和大额提现必须由客户经理或有权人审核确认。（2）督促借款人实施货款归行，确保借款人货款归行比率不低于借款人在农村信用社信用年平均占比或约定的比率。（3）在结息日之前督促客户将款项存入存款账户，协助会计部门按照与客户约定的还

27、款方式扣划本息，并及时与会计部门、客户做好账务核对工作。（4）风险处置。发现客户出现贷款安全的重大事项应及时按照相关流程进行处置。特别是在贷后检查中发现客户挪用信贷资金，擅自处理抵（质）押物以及合同规定的其他违约情形，需要采取限期纠正、要求补充担保、停止发放新贷款、加罚息、提前收回已发放贷款等措施的，经联社（合行）或授权人同意后，向客户发送贷款提前到期通知书、信贷制裁处理决定书等，并负责组织实施。关于对XX有限公司新增XX元贷款的调查报告借款单位: XX有限公司借款金额: XX万元整贷款类型:抵押贷款贷款期限:五年贷款种类:抵押贷款贷款用途: XXX还款方式：按X结息，到期还本XX有限公司因X

28、XX等项目向我联社申请贷款XX万元，期限5年，贷款担保方式为经营性物业抵押。根据借款企业的申请，我们对该公司进行了调查核实，现将调查核实情况报告如下：一、借款企业基本情况(一)公司法人代表及法人治理情况XX有限公司（以下简称X）成立于1999年，公司注册地址X市南京东路509号，企业类型为有限责任公司，注册资金2000万元，法人代表XXX，男，江西XX人，1968年出生，大学文化，从业经历如下：1979年1981年高中毕业；1986年1993年从事XX行业，并任XX公司总经理；1994年至今 在南XX大市场从事XX市场行业，并任总经理；2000年至今 任XX有限公司董事长及XX有限公司、江西X

29、X运营管理有限公司股东，从事多年房地产业；2001年11月 在省委党校进修工商企业管理，并获大学本科学历；2008年至今 担任XX有限公司总经理。公司设有董事长、总经理，下设财务部、市调部、客服部、企划部、防损部，现有员工107名。经查询人行个人征信系统，董事长XX在他行及我社无个人借款，个人信用记录良好。(二)公司股东组成情况 公司注册资本2000万元，股东分别由XX（占55%股份）、XXX（占25%股份）、XXX（占20%股份）组成，股东会是公司的权力机构。公司下设董事会，成员3人，分别为XXX、XXX、XXX。（三）经营范围公司经营范围包括房地产开发与管理、国内贸易，主要经营XXX大市场

30、等，经营合规合法。（四）公司经营证照情况(五)单位简介公司成立于1999年，经营范围涉及民用家具、办公家具、整体厨柜、家装饰品、酒店宾馆家具等各个家居领域。继一期工程推出2万多平方米，2000年，二期工程推出3万多平方米以来，京东·鹿鼎发展迅速，现已成为江西省民营企业百强之一。为使企业进一步做强、做大、做优，2003年11月，京东·鹿鼎又推出6万多平方米规模的第三期（北楼）工程，且于2008年底，第三期（南楼）工程又投入运营，面积达78000平方米，建成后的南楼和北楼融为一体，形成一个整体三期工程面积达20万平方米的大型专业家居一站式购物中心。整个大市场荟萃海内外知名家居品

31、牌，为消费者提供多元化、高品质、全方位的家居品牌，形成一个集家具展销、家居咨询、仓储物流、电子商务、休闲娱乐等多功能为一体，具有国际竞争力的专业家具行销终端。（六）信用状况据查人行征信系统及调查核实，XXX在他行有贷款余额14654万元，共5笔，分别为工商银行贷款800万元；农业银行贷款余额5500万元；兴业银行贷款余额8354万元（详见表1）。贷款形态均属正常类贷款，能够按期结息及按期归还贷款，公司累计已结清贷款共计10500万元，信用记录良好。 XX有限公司借款基本情况表表1单位：万元贷款银行贷款时间期限金额利率备 注工商银行2008.8.19-2009.8.61年8008.52%农业银行

32、2008.9.28-2009.9.261年15008.55%农业银行2007.7.31-2012.7.305年40007.92%兴业银行2007.6.29-2013.6.296年37527.20%每年还款832兴业银行2008.9.12-2016.9.118年46027.83%每年还款592借款合计14654综上所述，借款人具备借款主体资格。二、贷款用途真实性分析（一）XXX三期北楼改造项目1、三期项目北楼基本情况XXX大市场位于城市主干道南京东路，是XX路家具街的主体，地理位置优越，交通便利。周边小区密集，楼盘林立，环境优美，人气、商气鼎盛，是城市商业核心地带。 三期北楼于2003

33、年底落成，现有面积达6万平方米，共三层，规划为整个市场的“精品中心"，荟萃海内外知名家居品牌，涉及民用家具、办公家具、整体厨柜、家装饰品、酒店宾馆家具等各个家居领域，其中1万多平方进行了销售，另5万多平方租与其他商户经营。大市场交通十分便利，东临南昌进城东大门，西靠交通干道广场市中心，目前该区域交通干道有南京东路、南京西路、北京东路、高新大道、青山湖大道等成为连接区域与城市中心交通的枢纽。市场运作十年来，实现了持续稳定的繁荣与发展，仅08年一年，三期北楼就实现销售额3个多亿，该公司实现租金收入4000万元，取得了经营户与公司共嬴的局面。2、项目合法性为促进市场长远发展，取得更好的社会

34、效益和经济效益，南XX市人民政府办公厅对该项目下发了抄告单（X府厅抄字2008369号），同意京东鹿鼎国际家具中心北楼加建两层。3、工程预算该工程总面积约4万多平方米（层均2万多平方为米），总造价16548万元，相关预算如下表：表2 单位：万元安装工程费用14241电梯费用650有关费用1372其他费用285合 计：16548（二）XXX交易市场项目1、XXX交易市场基本情况为促进城东区中心的发展需要，完善南昌市城东购物餐饮、娱乐、休闲等综合消费功能，拟在南京东路509号鹿鼎国际一期家具市场进行改建，利用原址建筑设施面积约2万平方米提升改建为南昌惟一一个专业茶叶交易市场南昌国际茶叶交易市场。集

35、茶叶批发零售、特色茶具、茶艺表演、茶产品价格指数发布、茶叶拍卖、娱乐休闲、仓储物流等多元化于一体；该项目有利于填补我市茶叶市场的空白，有利于打造南京东路多元化业态的商业街建设，有利于增加税收，安排就业，符合培育南京东路多元化业态商业街的发展需要。2、项目合法性南昌市人民政府办公厅已对该项目下发抄告单（洪府厅抄字2008385号），同意鹿鼎国际一期家具市场进行改建，利用原址建筑设施面积约2万平方米提升改建为鹿鼎国际茶叶交易市场，并冠名为“南昌茶叶交易市场”。南昌市商业网点规划建设管理领导小组办公室下发关于建设鹿鼎国际茶叶交易市场的论证意见（洪网建办字20086号）对该项目提出了高标准，高要求。3

36、、工程预算该工程总面积约2万多平方米，总造价8069万元，相关预算如下表：表3 单位：万元土建工程造价2442装饰工程造价3955工程费用1672合 计：8069（三）京东鹿鼎家具大市场三期南楼建设工程款京东鹿鼎家具大市场三期南楼工程建设项目，总造价3.3亿元，建筑面积约10万平米，套内面积为7.82平方米，现已投入运营，7.82平方米已全部租给上海红星美凯龙家居饰品有限公司经营，近五年内年均收取租金4457万元。该工程虽已投入运营，但仍差相关施工单位工程款8099万元，具体明细见表4：表4 单位：万元单位名称费用名尚欠金额南昌市第六建筑工程公司土建工程施工费2500南昌大凤混凝土工程有限公司

37、混泥土材料费700江苏省钟星消防工程有限公司工程施工费760江西省恒达供电工程有限公司专电工程费220江西省工业设备安装公司水电安装费655.6杭州华电华源环境工程有限公司空调蓄冷槽工程费 260康力集团有限公司电梯设备费350.78徐洲市双维钢结构工程有限公司网架施工费555.75远东电缆有限公司电力电缆252江西通用电力开关有限公司高低压开关柜150南昌市第六建筑工程公司工程装修费825其 他870合 计：8099.13（四）资金筹措及落实情况上述项目所需资金共计32716万元，公司货币资金2732万元，已付工程款7984万元，自有资金比例32.75%，缺口22000万元，故该公司向我社申

38、请贷款22000万元用于上述工程建设。三、第一还款来源分析（一）经营情况分析1、经营收入情况。公司2008年底财务报表显于，主营业务收入40265万元，主营业务利润10784万元（主要组成是：北楼年租金收入约4000万元和商铺出售收入约6000万元）。其中6000万元商铺销售收入为往年销售的结转，以后这一部分收入将大幅下降。2、租金收入情况。（1）该公司三期工程南楼面积7.8万平方米，于2009年1月起整体租赁给上海红星美凯龙家居家饰品有限公司，期限5年，年租金收入约4457万元(未进08年的利润表)。根据XX公司的经营以及借款情况，该公司租金收入较为稳定，业务经营预期良好，以现有的每年较为稳

39、定的租金收入8500万元的水平计算，5年累计租金收入4.25亿元，减去相关的开支及他行借款，利润足于覆盖此笔贷款本息，故该公司未来第一还款来源较为有保障。（二）财务情况分析根据该公司提供的财务报表，并经过现场核查，其财务数据、财务比例及成本核算情况如下：近三年财务状况表表5 单位：万元项 目2006年2007年2008年2009年1月一、资产总额422715301453903550021、流动资产98351666586658992货币资金3712479826932732应收票据0000应收账款65287511439预付账款1338810748474970存货38272882101111752、

40、长期投资20000003、固定资产30436363494523345990固定资产原值27767278782253122531累计折旧39296414611503固定资产净值27375269142107021028在建工程3061943524163249624、无形资产00520二、负债总额174452634519409203821、流动负债133651776170558028短期借款1000540023002300应付票据0000应付账款000其它应付款604436547265711预收账款59211172800应交税金75291322、长期负债408085841235412354长期借款4

41、08085841235412354三、所有者权益24826266693449434620实收资本2000200020002000资本公积20192201922019320192盈余公积53981519901990未分配利润209536621031110438四、损益类产品销售收入1834930089402662132产品销售成本1405718765293351856营业利润165320507912126净利润150818437835126近三年现金流量表表6单位：万元 项目2006年2007年2008年经营活动现金流入3591640266经营活动现金流出3208432277经营活动净现金流量3

42、8327989投资活动现金流入20000投资活动现金流出132549381投资活动净现金流量-11254-9381筹资活动现金流入119007050筹资活动现金流出33917763筹资活动净现金流量8509-713现金及现金等价物净增加额1087-2105近三年财务比例（状况）表7项目2006年2007年2008年2009年1月一、盈利能力状况1、净资产收益率6.1%6.9%22.7%0.4%2、总资产报酬率3.6%3.5%14.5%0.2%3、销售（营业）利润率9.0%6.8%19.6%5.9%4、成本费用利润率10.1%7.3%24.5%6.3%二、资产效益状况1、总资产周转率0.4 次0

43、.2次0.2次0.0次2、应收帐款周转率28.1次9.9次20.4次7.0次3、流动资金周转率1.9次0.6次0.8次0.1次4、资产现金回收率0.0%7.2%14.8%0.0%三、债务风险状况1、资产负债率41.3%49.7%36.0%37.1%2、流动比率73.6%93.8%122.8%112.0%3、速动比率45.0%77.6%108.5%97.4%4、利息保障倍数5.7倍 7.8倍7.3倍3.9倍四、经营增长状况1、销售增长率64.0%33.8%2、资本保值增值率10.6%29.7%3、销售利润增长率2.2%19.5%4、总资产增长率25.4%1.7%根据该公司以上财务数据及财务比例，

44、财务分析如下：1、08年报表说明预付账款：中南建设4847万元；其他应付款：六建工程款（北楼）4260万元，商户押金465万元。在建工程：三期南楼已结清款项24160万元,未付工程款8099万元，未在在建工程中体现，也未进应付款项。存货：自创品牌“万氏家私”的库存1011万元。2、资产结构分析公司近三年流动资产占比分别为23%、31%、16%，显示该公司投资建设正在建设中，占用了较多的流动资金；流动资产中以货币资金、预付帐款和存货为主，与该公司房地产开发资金占用周期长的特性一致。3、负债结构分析公司近三年负债逐年增加，特别是短期借款及长期借款的较大，表明该公司的投资经营对负债的依赖性增加，但总

45、体负债水平处于正常状况。4、盈利能力分析公司近三年净资产收益率、总资产报酬率总体呈上升趋势，销售（营业）利润率、成本费用利润率总体呈上升，表明该公司在取得资产及资本的收益的同时，营业费用也伴随增加，利润总额及净利润也相应增长，说明公司运营正常。5、营运能力分析公司近三年总资产周转率、应收帐款周转率、流动资金周转率、呈总体下降趋势，资产现金回收率呈总体上升趋势，表明该公司资产的营运效率逐年下降，主要因为近三年公司处于投资期，进行了大量的固定资产投资，影响了经营效益。6、偿债能力分析公司近三年资产负债率都处于较低的水平，流动比率、速动比率以及利息保障倍数较高，表明该公司偿债能力较好。7、销售水平分

46、析公司近三年销售利润增长率总体成倍数增长，表明公司的固定资产投资对销售增长的影响正逐渐显现。8、成本控制能力公司近三年销售成本逐年上升，因公司在固定资产投资期成本性负债的增长，造成财务费用大量增加，致使公司成本上升。9、现金流量分析公司近三年经营性现金净流量逐年增加，表明公司经营规模逐年扩大。因大量进行固定资产投资，投资活动产生的现金净流量逐年减少，因投资的固定资产逐步投入运营，经营对筹资依赖性的减少且因公司在他行经营性物业抵押贷款逐年还款，筹资活动产生的现金净流量逐年减少。通过上表可以计算出以下比例：(1)经营活动现金净流量与流动负债之比。2007年、2008年分别为：22%、113%，该指标可以反映公司经营活动获得现金偿还短期债务的能力，说明现金偿债能力较强。(2)经营活动现金净流量与全部债务之比。2007年、2008年分别为：15%、41%，该比率可以反映公司用经营活动中所获现金偿还全部债务的能力，该比率处于行业较高水平，说明该企业承担债务的能力较强。(3)现金（含现金等价物）期末余额与流动负债之比。2007年、2008年分别为：6%、29%，该比率反映公司直接支付债务的能力，说明该公司直接偿债能力较弱。综上所述，公司租金收入稳定，经营正常，财务状况正常，偿债能力较好，经营性现金