住宅分户验收学习交流

1、住宅工程分户验收住宅工程分户验收学习交流学习交流 成世桥成世桥 （1 1）合格：）合格：合格率80%80%，且最大偏差不得超过不得超过允许偏差的1.51.5倍倍。（3 3）极差：）极差：实测值中最大最大值与最小最小值之差差。（2 2）偏差：）偏差：实测实测值与设计或推算设计或推算值之差差。1 1、术语、术语环保验收环保验收消防验收消防验收档案验收档案验收防雷验收防雷验收规划验收规划验收竣工预验收竣工预验收竣工验收竣工验收竣工备案竣工备案分户验收分户验收节能验收节能验收2 2、验收程序、验收程序 分户验收不合格的，不能进行住宅工程竣工验收。分户验收不合格的，不能进行住宅工程竣工验收。3 3、分户

2、验收条件、分户验收条件（1 1）工程已）工程已完成完成按照设计图纸及施工合同约定的按照设计图纸及施工合同约定的工作工作内容内容；（2 2） 9个个分部分部（含子分部）工程质量（含子分部）工程质量验收合格验收合格；（3 3）工程）工程质量控制资料完整质量控制资料完整；（4 4）建筑）建筑安全安全和和功能功能的的检测资料完整检测资料完整；4 4、分户验收准备、分户验收准备4.1 4.1 验收小组验收小组组织协调组织协调施工质量及具体检验施工质量及具体检验 组长：建设单位项目负责人组长：建设单位项目负责人副组长：施工单位项目经理副组长：施工单位项目经理 监理单位项目总监监理单位项目总监监理单位监理单

3、位物业公司物业公司建设单位建设单位施工单位施工单位建议检查建议检查分包单位分包单位参与单位参与单位验收分工验收分工4.2 4.2 验收工具验收工具4.3 4.3 蓄水、淋水准备蓄水、淋水准备4.4 4.4 通水、通电准备通水、通电准备所有卫生间、阳台、屋面等水平面防水检查部位做好闭水闭水，外墙等立面检查部位做好淋水淋水设施准备。提前调试调试，保证住宅工程的通水、通电。（1）楼地面、墙面和顶棚质量；（2）门窗质量；栏杆、护栏质量；（3）防水工程质量；（4）室内主要空间尺寸；（5）给水排水系统安装质量；（6）室内电气工程安装质量；（7）建筑节能和空调工程质量。（8）以及有关施工合同中规定的其他内容

4、。5 5、验收内容、验收内容验收表中无墙面平整度、垂直度、阴阳角方正、房间方正性！验收表中无墙面平整度、垂直度、阴阳角方正、房间方正性！（1 1）检查数量：）检查数量：全数检查全数检查（自然间基本为全数检查，除保温层厚度外）或或抽检抽检（公区基本为按层抽检）。（2 2）检查方法：）检查方法：观察观察、手扳手扳或工具检测工具检测。（3 3）检查时间：）检查时间：施工过程中施工过程中或分户验收时分户验收时。（4 4）检查内容：）检查内容：1414张张表（2张总表、12张记录表）；共8 8个方面个方面验收内容，其中楼板厚度（表一）、室内主要空间尺寸（表五）、保温层厚度（表八）需实测实测数据，其余为符

5、合性检查符合性检查。5.15.1 内容概要内容概要5.25.2楼地面、墙面及顶棚质量楼地面、墙面及顶棚质量楼地面楼地面（1）现浇楼板的厚度楼板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求；现浇楼板不应有可见不应有可见的裂缝的裂缝。（2）地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空无空鼓鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、裂缝、脱皮、麻面、起砂起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水倒泛水和积水。（3）面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞裂纹、

6、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度平整度和坡度符合要求。结构施工阶段形成资料结构施工阶段形成资料如何应对小业主如何应对小业主5.25.2楼地面、墙面及顶棚质量楼地面、墙面及顶棚质量墙面墙面（1）抹灰层必须粘接牢固，应无空鼓无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹灰面层应无爆灰无爆灰和裂缝裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。（2）饰面板安装和饰面砖粘贴粘贴必须牢固牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致，无裂

7、痕和缺损；石材表面应无泛碱等污染。（3）涂饰颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉无交叉污染污染，界面应清晰界面应清晰。如何应对小业主如何应对小业主多数为腻子面交房，引多数为腻子面交房，引用此标准对施工要求偏高用此标准对施工要求偏高5.25.2楼地面、墙面及顶棚质量楼地面、墙面及顶棚质量顶棚顶棚顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直顺直，色泽均匀、无污染或明

8、显色色泽均匀、无污染或明显色差。基本上都采用免抹灰基本上都采用免抹灰5.3 5.3 门窗栏杆门窗栏杆门窗门窗（1）外窗台完成面高度低于低于0.9m0.9m时时，应有防护防护措施措施。（2）门窗开启方向开启方向正确；开启灵活灵活、关闭严密严密，无倒翘；推拉推拉门窗扇扇必须有防脱落防脱落措施，扇与框的搭接量符合要求。（3）橡胶密封条或毛粘密封条安装完好，不得脱槽。（4）外门窗及周边无渗漏无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭，密封胶应光滑、顺直、无裂纹；应设置排水孔排水孔的门窗，排水孔应通畅通畅，位置位置及数量数量符合要求。（5）门窗玻璃的涂膜朝向涂膜朝向；安全玻璃的使用应符合规定

9、；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。（6）玻璃品种、规格应符合设计要求，金属外门窗隔断热桥隔断热桥措施应符合设计要求。总包如何控制或消除隐患？总包如何控制或消除隐患？5.3 5.3 门窗栏杆门窗栏杆栏杆栏杆（1）栏杆安装必须牢固牢固。（2）栏杆高度高度必须满足设计要求。当设计无要求时，临空处栏杆净高，六层及六层以下不应低于不应低于1.05m1.05m，七层及七层以上不应低于不应低于1.10m1.10m。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于大于0.11m0.11m。（3）栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造。（4）承受水平荷载的栏板玻璃应使用公称厚度不小于小于12m

10、m12mm的钢化玻璃的钢化玻璃或公称厚度不小于不小于16.76mm16.76mm钢化夹层玻璃钢化夹层玻璃。当栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度在3m或3m以上、5m或5m以下时，应使用公称厚度不小于16.76mm钢化夹层玻璃。门窗和栏杆基本为专业分包施工这方面总包有什么注意事项？这方面总包有什么注意事项？5.45.4防水工程质量防水工程质量（1）屋面工程不应有渗漏渗漏和积水积水现象。（2）厨房、卫生间和阳台排排水坡向水坡向正确，排水通畅排水通畅，不应有渗漏渗漏和积水积水现象。（3）外墙面不应有渗漏渗漏现象。屋面上什么情况视为积水？屋面上什么情况视为积水？维修高发项，且难度大、费用高1234550c

11、m50cm对角线交点对角线交点检测点检测点应按顺时针排序应按顺时针排序标记标记，再进行测试（做成不褪色标识，需保留）。，再进行测试（做成不褪色标识，需保留）。净高偏差控制在净高偏差控制在- -2020以内以内，极差值控制在，极差值控制在2020以内。以内。5.55.5空间尺寸空间尺寸 房间净空检测房间净空检测 开间开间进深进深1m1m0.5m0.5m5.55.5空间尺寸空间尺寸开间、进深检测开间、进深检测房间内平行墙面之间净距极差净距极差值控制在2020以内以内；非矩形房间的内墙面净净距差距差控制在2020以内以内。5.65.6给排水系统质量给排水系统质量（1）管道、配件安装固定牢固定牢固固，

12、支、吊架间距支、吊架间距符合要求；管道安装坡度、坡向坡度、坡向符合要求；清扫口、伸缩节、阻火圈的设置符合要求；套管安装符合要求；给水暗埋管道标识清楚；给水口位置符合要求。（2）地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于水封深度不小于50mm50mm；存水弯设置符合设计要求，有效有效水封深度不小于水封深度不小于50mm50mm。（3）管道、配件等接口严密，无渗漏无渗漏；管道畅通，不堵塞不堵塞。5.75.7室内电气安装质量室内电气安装质量（1）导线的材质、规格；等电位联结材料和连接方式。（2）箱内电气元件规格、型号、数量；标识清楚标识清楚、动作灵动作灵活活；箱体接地连接正确。（3）距地高度小于2.4

13、m灯具金属外壳应接地。（4）开关、插座型式，接线符合要求；开关操作灵活操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置位置符合设计要求。5.85.8 建筑节能和空调建筑节能和空调（1）保温层厚度厚度符合设计要求。（2）保温层锚固件数量、位置和锚固深度应符合设计要求。（3）空调室外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留，并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。插针或剖开量取插针或剖开量取每套不少于三处每套不少于三处施工过程检查施工过程检查3处处/套、

14、套、 1/处处由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定制定处理方方案案进行处理处理，然后对返工或处理部位重新重新组织分户验收验收，直至分户验收全部合格。当返工或处理确有困难，在满足安全使用满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案技术处理方案和协协商文件商文件通过分户验收，建设单位应在住宅工程质量分户验收表中明确告之用户明确告之用户，并积极与用户协商处理。6 6、不合格的处理、不合格的处理（1 1）一般问题）一般问题（2 2）疑难问题）疑难问题8 8、如何做得更好、如何做得更好按投诉量的多少，依次是：按投诉量的多少，依次是：1、厕所、屋面、外墙渗漏；2、楼板、墙体开裂、抹灰开裂及空鼓；3、房间及构件几何尺寸偏差；4、门窗质量问题；5、设计不合理；6、水电安装质量问题；7、建筑材料质量问题；8、外墙面砖质量问题。其中，厕所、屋面、外墙其中，厕所、屋面、外墙渗漏居渗漏居投诉量的投诉量的首位首位，占到了投诉，占到了投诉总量的总量的22%22%。此外，精装房装饰