住宅修缮常见问题

1、上海市住宅修缮工程常见管理问题解析（150 题）1 . 什么是业主？业主在住宅修缮工程中的主要工作是什么？答：业主是指房屋所有权人或经业主大会授权的业委会，未成立业主委员会的可委托所在地居委会。主要工作：（1）、实施住宅修缮项目由业主向所在地区县房管局申请备案；（2）、参与工作量查勘工作；（3）、自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主自行或委托区县房管局代为选择实施单位；（4）、工程实施中参与工程安全、质量和文明施工监督；（5）、参与工程竣工验收、移交、接管工作等。2 .成套改造工程项目的流程及相关要求？答：成套改造计划立项应报市房管局立项批复。涉及承重结构变动的拆除重建、加高加层、增加面积等

2、成套改造工程项目，纳入建设行政主管部门建设管理范围。不涉及面积变动的内部分割改造的成套改造 项目，纳入管理办法的管理范围。3 .什么叫享受市、区财力补贴资金项目？答：只要享受到市财力资金补贴，不管比例及多少都属于享受市财力补贴资金项目；只要享受到区财 力资金补贴，不论比例及多少都属于享受区级财力补贴资金项目。4 .在市补贴资金未明确情况下，区县希望今后享受到市财力补贴的修缮工程现阶段如何操作？答：在计划立项时，由区县房管局先行立项批复，报市房管局备案。其工程实施管理的要求按照享受市财力补贴的修缮工程项目来执行。待市补贴资金明确后，经市局立项批复，方可享受市财力补贴。5 .实施单位如何确定？实施

3、单位在住宅修缮工程中的主要工作是什么？答：住宅修缮工程应选择具有相关工作业绩并拥有监理、造价等专业人员的单位或项目管理公司作为实施单位。享受政府补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局在征求工程项目所在地业主和居委会意 见后选择实施单位；业主自筹资金实施的住宅修缮工程项目，由业主自行或委托区县房管局代为选择实施 单位。实施单位主要工作：（1）、工程报建；（2）、组织进行工程招投标；（3）、组织工作量查勘，提供勘察设计、监理、施工等相关单位小区工程范围内相关管线资料等；（4）、签订各类工程合同；（5）、委托专业单位进行查勘设计、编制修缮实施方案；（6）、方案经区县房管局审核后，向实施范围内业主公

4、示并征询意见；（7）、工程合同备案和开工审核；（8）、工程开工前组织勘察设计、施工、监理等单位进行设计、安全技术交底；（9）、工程施工过程中对工程质量、安全、文明施工情况的巡查监督；（10）、组织进行工程 竣工综合验收、移交接管。6 .修缮实施方案先审核，还是先征询业主意见？答：修缮实施方案应先报区县修缮管理部门审核后，再向业主公示并征询意见。7 .区县修缮管理部门对修缮实施方案审核的主要内容是什么？答：审核的内容包括：修缮科目、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、 工程周期等。其中修缮工程存在潜在安全和质量风险的，区县修缮管理部门认为需要进行房屋检测的，由 实施单位委托

5、进行房屋检测并将检测报告报市房管局备案；工程设计及施工组织设计需要专门评审的工程 项目，由市房管局组织评审。8 .施工组织设计的编制及审核环节是什么？答：施工组织设计由施工单位编制，并经上级技术部门审批后，报监理单位和实施单位审查。施工组织设计中应包括安全技术措施、专项施工方案及施工现场的应急预案等内容。实施单位要组织有关单位对 工程建设过程中可能存在的质量安全重大风险进行评估，区县修缮管理部门应将评估内容作为住宅修缮工 程项目是否需进行房屋检测以及施工组织设计评审的依据。在开工审核申请时，实施单位应将施工组织设 计审定情况作为审核情况之一报区县修缮管理部门审核。9 .施工组织设计评审的主要流

6、程是什么？答：施工组织设计需评审的由实施单位提出评审申请，区县修缮管理部门同意后，市房管局技术部门 审核文件和资料是否齐全，组织评审会，书面通知相关单位。专家评审后出具评审意见，修改方案，填写 答复表，备案。10 .住宅修缮工程作出需进行房屋检测以及施工组织设计评审决定的是哪个部门？答：区县修缮管理部门在审核修缮实施方案时，应根据实施单位提供的安全质量风险评估、安全质量 防护措施等内容，经现场查勘，确定是否需要进行房屋检测及施工组织设计评审，由实施单位委托房屋质 量检测单位进行房屋安全、质量等检测，检测报告报市房管局备案。住宅修缮工程和防护措施等存在潜在 安全和质量风险的，工程设计及施工组织设

7、计需要评审的，由实施单位经区县修缮管理部门同意后报市房 管局进行评审。11 .合同备案与开工审核是同步的吗？答：实施单位按照工程报建告知要求完成施工单位等承发包手续，并签订施工（包括分包合同）和监 理等合同。在组织开工实施前，须填报住宅修缮工程开工审核单向区县修缮管理部门申报施工、监理等合 同备案和开工审核。开工审核内容主要包括：计划落实、资金筹措、修缮实施方案审核、相关手续办理、 业主意见征询、施工和监理等合同备案、施工组织设计审定等情况。12 .区县房管局对不同类型的住宅修缮工程，下达计划或备案证明给哪个部门？答：对于成套改造项目和享受市财力补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局上报市房

8、管局立项 批复，市房管局计划下达给区县房管局；对于享受区级财力补贴资金的住宅修缮工程项目，由区县房管局 立项批复，报市房管局备案，区县房管局计划下达给实施单位。其他住宅修缮工程项目，由区县房管局作 出备案决定，报市房管局汇总，备案决定给申请人或申请人明确的实施单位。13 .住宅修缮工程的项目编码何时自动生成？答：实施单位在网上据实填写“上海市建设工程报建表（住宅修缮）”后上报，根据区县修缮管理部门的修改意见进行修改后打印报建表，并持由实施单位法人代表人签字和加盖单位公章的报建表及规定需 提交的书面材料，向区县修缮管理部门提交材料，受理、审核通过后，自动生成项目编码，并同时生成报 建告知单。14

9、 .在现场检查中，如何界定监理人员、施工管理人员按合同备案要求在现场的工作？答：总承包单位与监理单位必须书面向实施单位承诺：项目经理、安全员及总监每周在现场工作日期 及工作时间，并要求在相关合同中约定。市区修缮管理部门现场检查时，应对照合同备案以及以上约定情 况，对项目经理、安全员及总监在施工现场到位及管理情况进行检查，对不符要求的要按规定进行处罚。 15.哪些情况下实施单位应组织有关单位进行安全质量风险评估？答：工程建设过程中可能存在的质量安全重大风险，实施单位应组织有关单位进行全面评估，并将评 估结论作为确定设计施工方案的重要依据。如：危险房屋的修缮、房屋斜偏、工程施工可能对相邻房屋产 生

10、安全影响的、深基坑开挖、高压线的安全防护等情况要进行安全质量风险评估等。16 .上海市住宅修缮工程应急预案适用范围是什么？答：上海市住宅修缮工程应急预案的适用范围是：（1）、台、汛对住宅修缮施工可能造成灾害影响的；（2）、高温天气造成灾害影响的；（3）、住宅修缮工程突发及安全事故需应急处置的；（4）、上级下达指令配合应急救援的相关应急措施和预案。17 .各个住宅修缮工程项目制定的应急预案主要内容是什么？答：、建立住宅修缮工程现场的应急抢险队伍、储备应急抢险物资、完善管理网络，制定施工现场 应急抢险预案；、及时掌握和上报应急抢险预防和处置信息；、接受区县修缮管理部门的指令，完成 各项抢险救灾任务

11、；、加强各级管理人员各工种人员安全应急预案的学习培训以及组织排险抢险救灾的 演练。18 .各区县房管局制定应急预案的主要内容应是什么？答：应根据市房管局应急预案并结合区县实际情况制定，主要内容有：、检查、督促辖区内实施单 位、施工单位制订应急抢险预案，建立管理网络；、检查、督促辖区内施工工地防汛防台和突发及安全 事故的预防和处置措施的落实；、组织落实辖区内应急抢险队伍和储备应急抢险物资；、接受市、区 县房管局的指令，完成修缮工程施工现场的抢险排险和灾情处置。19 .应急预案审核主要环节是什么？答：施工现场应急预案由施工单位制定，由施工单位技术部门审核盖章后，报监理单位审查签章。在 申报开工审核

12、时作为审核一项内容，由实施单位将施工组织设计等相关材料（包括应急预案）一并报区县 修缮管理部门审核。区县修缮管理部门在对每个项目进行监督检查时，应将其作为检查的一项内容。20 .市房管局防汛防台预警应急响应分哪几级？答：应急响应分四级：i级（特别严重）、ii级（严重）、iii级（较重）、iv级（一般），依次为红色、 橙色、黄色和蓝色。21 .住宅修缮工程工程报建、开工审核、竣工备案环节，区县修缮管理部门完成审核时限是多少？答：区县修缮管理部门应在申请人提交材料之日后的三个工作日内完成受理审核工作。22 .业主进行住宅修缮工程备案时，应完成那些主要工作？答：业主向所在地区县房管局进行住宅修缮工程

13、项目备案时，应填写上海市区（县）住宅修缮工程项 目备案表，除准确填写小区名称、房屋建筑面积、幢数、户数、房屋权属、预算等基本情况外，还应明确 拟修缮的主要内容、修缮资金的来源以及落实小区业主是否同意的意见以及实施单位选择的意见等情况。 23.部分区县房管局现阶段由修缮、物业等科室暂行修缮管理部门职责，出具审核意见时，审核人和审核 单位是否可由科室名义对外？答：科室为内设机构，非独立法人单位，不可以对外单独出具审核意见。在现阶段，部分区县房管局 修缮、物业等科室暂行修缮管理部门职责，出具审核意见时，审核人和审核单位应由区县房管局的名义对 外，加盖的公章，应使用区县房管局公章，审核人应区县房管局法

14、人代表或其委托人。部分区县由住宅中 心等独立法人事业单位行使修缮管理部门职责，在区县房管局书面文件明确后，可由该单位或部门直接对 外作出审核意见和决定。24 .竣工备案应具备哪些条件？答：住宅修缮工程结束后，在施工单位完成验收自评（包括现场、资料两部分），监理单位完成复验评定，物业公司和业主完成验收移交接管，实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业 主、居委会、居民代表和相关管理部门等共同完成工程竣工综合验收后，实施单位向区县修缮管理部门办 理竣工验收备案。享受市财力补贴资金的工程项目，区县修缮管理部门通过竣工验收备案后上报市房管局，市房管局进 行复查；其他项目，市房管局组织抽查

15、。25 .移交接管的工作要求是什么？答：住宅修缮工程结束后，在施工单位完成验收自评，监理单位完成复验评定，施工单位应与业主或 业主授权委托的物业公司签定修缮工程移交协议，办理验收移交接管手续。住宅修缮工程移交验收协议内容需明确：（1）、移交住宅修缮工程的相关资料；（2）、住宅修缮工程保修的主要内容（保修范围、保修期限、保修办法等）；（3）、超过保修期后的维修责任。26 .住宅保修期内实施的修缮工程，监管部门应是谁？答：应由区县修缮管理部门监管。27 .超过保修期后的维修责任是谁？答：住宅修缮工程质量保修期届满后，业主应当委托物业服务企业或具有修缮资质的企业维修养护，并负担相关维修费用。28 .

16、监理单位在住宅修缮工程中的主要工作是什么？答：（1）、按规定切实落实施工现场的监理责任，加强对工程质量、安全、文明施工的监督；（2）、参与前期修缮科目和工作量确认等工作；（3）、审查施工组织设计中的安全技术措施以及专项施工方案是否符合工程建设强制性标准；（4）、向区县房管局定期书面报告及执行快报制度；（5）、对于工程现场中的各类工程建设违法违规行为要及时发现、及时制止。对安全质量隐患和问题，应及时报告区县房管局；（6）、做好隐蔽工程的验收签证及工程进度和资金使用控制等工作。29 .住宅修缮工程中监理单位实行哪几项主要制度？答：本市住宅修缮工程实行监理单位向区县修缮管理部门定期报告制度，同时监理

17、单位对于工程现场 中的各类工程建设违法违规行为要及时发现、及时制止。对安全质量隐患和问题，应当要求施工单位停工 或整改并书面报告实施单位，制止无效时，应及时报告区县修缮管理部门。30 .监理月报的主要内容是什么？答：主要包括：（1）、工程的质量相关情况（工程质量情况及主要存在问题；采取的措施及整改情况；监理日常巡视；关键部位重要工序旁站情况；材料、设备核验情况；隐蔽工程验收情况）。（2）、工程安全工作情况（施工组织设计、应急预案等审定情况；专项安全技术措施及专项施工方案的审核及监控情况； 施工单位安全生产管理以及主要存在的安全事故隐患；总包分包企业三类人员及特种工作业人员，资质资格、持证上岗审

18、核情况，动火审批情况）。（3）、工程签证情况。31 .监理快报的主要内容是什么？报告人和受理人是谁？答：监理快报主要对住宅修缮工程存在严重安全和质量隐患等问题，监理单位对施工单位发出整改通 知单或暂停施工通知书，报实施单位后，施工单位在规定的期限内拒不整改或停工的，监理单位应快速报 告区县修缮管理部门。报告人是监理单位的总监理工程师，受理人是区县修缮管理部门。32 .住宅修缮工程抽检主要材料包括哪些？答：主要包括：屋面材料、外立面材料、内墙面材料、混凝土材料、砌体材料、钢材、木材、水电。33 .区县修缮管理部门进行的材料抽检批次的规定是什么？答：按每10万建筑平方米至少一次抽样批次（修缮工程单

19、个小区大于10万平方米，以小区为一个抽样批次）。34 .住宅修缮工程主要材料抽检备案表由哪个部门填报？报何部门？答：主要材料抽检备案表由区县修缮管理部门填写，报市修缮技术部门备案。区县修缮管理部门应对 辖区范围内的住宅修缮工程的主要材料定期进行现场抽样，委托专业单位出具检测报告，结果报送市修缮 技术部门备案。对于存在不合格或假冒伪劣材料的，除要求整改外，还应将实施单位、施工单位和材料供 应商名单及有关情况报市、区县建交委依据相关规定予以处罚。35 .区县修缮管理部门材料抽检的主要流程是什么？答：（1）、制定材料抽检计划；（2）、组织现场抽检；（3）、通知施工单位、监理单位人员到场；（4）、文件

20、审查、复查核查、材料抽检； （5）、抽检人员填表；（6）、区县修缮管理部门送样检测；（7）、检测机构出具报告；（8）、不合格材料由区县修缮管理部门作出决定；（9）、区县修缮管理部门将抽检报告和相关处理结果报市修缮技术部门备案。36 .住宅修缮工程施工现场执行的消防规定以及相关部门的责任是什么？答：执行上海市建筑施工现场消防安全管理规定（沪公法【2002】399号），各级建设行政主管部门和公安消防机构按各自职责，对本规定的执行情况进行监督。37 .区县房管局应依据管理办法制定哪些主要管理制度？答：区县房管局依据管理办法，结合本区县实际情况制定的主要管理制度包括：（1）、实施单位确认；（2）、工程

21、承发包；（3）、小型限额以下；（4）、监理单位选择；（5）、满意度测评；（6）、社会监督及 投诉处置；（7）、区县住宅修缮工程实施和监督管理； （8）、区县住宅修缮工程工作问责细则等制度。38 .区县修缮管理部门对住宅修缮工程监督检查的要求是什么？答：区县修缮管理部门在住宅修缮工程实施过程中的监督检查至少应完成三次，分别在开工审核前、施工中、竣工备案前。监督检查主要内容：（1）、工程的实施管理情况；（2）、工程的建设管理情况；（3）、施工现场的安全质量文明施工情况等。39 .住宅修缮工程安全质量竣工验收技术资料主要内容是什么？自查和复验人是谁？答：资料主要内容有（1）、竣工验收备案表；（2）、

22、验收自评复评表；（3）、安全质量技术资料自查复 验表；（4）、移交接管相关材料（、工程资料。主要包括：施工单位工程小结；监理单位评估报告；开 竣工资料；竣工验收证明资料；设计技术交底；设计变更依据；技术核定单；材料质量保证文件；施工试 验检测文件；隐蔽工程验收记录；施工房屋地形图等。、工程竣工图。主要包括：涉及建筑、结构竣工 图；电、水竣工图等。、其他资料。主要包括：进行房屋检测的备案资料；抽检材料的备案资料；设计 或方案评审的评审资料等。）；（5）、竣工综合验收表。自查和复验人分别是施工单位和监理单位。40 .住宅修缮工程市民监督员由谁选择？报哪部门审核同意？答：由实施单位会同实施小区居委会

23、或业委会推荐修缮工程小区内符合条件的业主或居民担任市民监督员，报所在区县修缮管理部门审核同意。41 .市民监督员对住宅修缮工程现场监督安全是什么？答：主要是三个方面：（1）、安全生产方面：施工人员必须戴安全帽进入施工现场，脚手架搭设人员必须系安全带、穿防滑鞋进行作业；脚手架搭设时，地面应设围栏和警戒标识，有专人看护，严禁非操作人员入内；施工现场应根据实际情况配备足够的灭火器材，并放置在显眼和便于取用的地方；施工现场禁止吸烟，危险品仓库、可燃材料堆场及施工作业区等处应设置明显的禁烟标志。（2）、文明施工方面：施工现场应设立施工铭牌；有值班巡逻制度；现场各类材料堆放做到统一整齐，按要求挂牌，并做好

24、相关的维护工作；施工及生活垃圾要分开堆放，及时外运，做到活完场清；易燃物品库门前应设烟火警告标志，并配备足够的灭火器材。（3）、工程质量方面：屋面不得有渗漏和积水现象；外墙不渗漏、不起壳，涂料不掉粉、不刷漏、不流坠和透底；楼道内墙面修缮后应光洁平整，不得有漏嵌、起皮、漏刷、气泡等现象； 路面修缮应平整，地面坡度应符合排水要求，不应倒泛水。42 .市民监督员有何权利？答：参加修缮工程管理部门组织的相关培训，咨询相关的法律法规和工作要求；参加修缮工程小区内召开的工程例会；对修缮工程工作提出意见和建议等。43 .住宅修缮工程投诉处置由哪个部门受理、哪个部门处理？答：住宅修缮工程涉及的各类投诉，由市房

25、管热线962121平台统一受理登记。按照受理、派单、处置、督办、反馈及回访等流程环节进行运转处置。区县修缮管理部门根据投诉内容提出处置要求，明确具 体处置部门或单位，具体处理部门或单位应尽快按要求落实处置工作，并在规定时限内完成处置工作并反 馈市修缮管理部门。44 .对不及时处置居民对住宅修缮工程投诉的情况，如何处理？答：（1）、对区县房管局或区县修缮管理部门的工作问责制度市房管局或市修缮管理部门视不同情形，可分别或结合采取以下工作问责方式，工作问责内容应作为 区县房管局或区县修缮管理部门以及相关人员年度考核、各类先进和荣誉奖项评选的依据之一。（2）、对实施、施工和监理等单位的工作问责和处罚制度市房管局或市修缮管理部门视不同情形，按照管理办法、上海市建筑市场管理条例和上海市建筑工程质量安全管理条例以及国家和本市有关法律法规，作出或责成区县房管局、区县住宅修缮管理部门作出以下工作问责和处罚，并作为今后实施单位选择以及施工和监理单位招标依据之一。45 .工作问责可采取哪几种形式？作出的主体是哪个单位？答：市房管局对住宅修缮工程的工作问责采取形式如下：1、责成说明、责成整改、责成处理；2、约谈；3、通报、通报批评；4、其他处理（取消各类评奖资格；年度考