深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见

1、深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件假设干问题的指导看法为正确理解、适用有关法律、法规及司法说明，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，依据中华人民共和国民法通那么、中华人民共和国合同法、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国物权法等法律、法规和司法说明，结合我市两级法院审讯理论，提出如下看法：第一条本看法的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购置的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。该条是关于二手房买卖合同的定义。商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立

2、的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购置的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定的即房地产开发企业;2、标的物是出卖人开发建立的现房或者期房;3、该合同纠纷案件适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明。二手房买卖合同特征为：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也以是公民个人;2、标的物不是出卖人建立的，是向房地产开发企业或者房地产原全部人购置得来的;3、该合同纠纷案件不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明。其次条出卖人在获得房地产证之前与别人订立房屋买卖合同

3、，房屋买卖合同的当事人以出卖人未获得房地产证为由主见合同无效的，不予支持。该条是关于商品房在未获得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。该条的说明参考深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件假设干问题的指导看法(试行)的说明第十六条。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“以下房地产，不得转让，(六)未依法登记领取权属证书的。该条真实的立法意图不在于制止预售商品房的再转让，而在于便利行政管理，不属于合同效力取缔性标准。该法第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购置的未开工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。从该条可以看出，该法并不制止预售商品房再转让。城市商品房预售管

4、理方法第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后，开发企业负有将预售商品房的全部权移转买受人的义务，买受人享有获得预售商品房全部权的期盼权。我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度，且随着物权法规定的预告登记的渐渐施行，在商品房预售合同登记备案和预告登记后，预购人即获得对房屋的准全部权，有权对其所预购的房屋进展处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在获得房地产证之前，可以

5、转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。第三条房屋全部权人，在房地产抵押期间，与别人签订商品房买卖合同，将抵押的商品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买卖合同有效。转让人未将房屋抵押的状况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主见撤销。该条是关于商品房全部权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。该条的说明参考深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件假设干问题的指导看法(试行)的说明第十五条。抵押期间，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的状况，为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?虽然担保法第

6、四十九条第一款规定：“抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。但随后的最高人民法院关于适用假设干问题的说明(以下简称担保法说明第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，获得抵押物全部权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。可见担保法说明是认可抵押物转让合同的效力的，即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知受让人，受让人也可以依据转让合同获得抵押物的全部权。房屋的全部权人依法对房屋享有占用、用法、收益和处分之权利。商品房全部人将房屋设定抵押后，并不丢失转让以及再设定抵押等

7、处分权，只是处分权受到了肯定的限制。商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的，并且，抵押人转让被抵押房屋时，即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的状况，只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主见撤销，转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。担保法第四十九条第一款规定的无效，应当理解成“在未通知抵押权人的状况下，抵押人和转让人之间的转让行为对于抵押权人无效，而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。理论中，对于抵押人和受让人之间所签转让合同的效力，应分两种状况确定：(1)如抵押人在转让时告知了受让人房屋抵押的状况，或者受让人对房屋抵押状况是明知的，而仍旧签订转让合同的，转让合同在双方之间是有效的。(2)

8、如抵押人未告知受让人抵押状况，受让人在签约时也确实不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺诈行为，转让合同因此成为可撤销合同，受让人享有撤销权。受让人自知道受欺诈之日起一年内不恳求行使撤销权的，撤销权消灭，转让合同在双方之间具有法律约束力。第四条房屋全部权人一房数卖，后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。房屋全部权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同，在转让合同有效的状况下，受让方均要求履行合同的，根据以下情形分别处理：(一)已经办理房地产权转移登记手续的受让方，恳求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持;(二)均未办理房地产权转移登记手续，已先行合法占有房屋的受让方恳求转让方履行房地产

9、权转移登记等合同义务的，应予支持;(三)均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方恳求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持;(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方恳求履行合同的，应予支持。未能获得房屋全部权的受让方恳求解除合同、赔偿损失的，根据中华人民共和国合同法的有关规定处理。该条是关于一房数卖的买受人均要求履行合同应如何处理的问题。该条是根据最高人民法院关于审理涉及国有土地用法权合同纠纷案件适用法律问题的说明第十条规定的处理原那么作出。该条的说明参考最高人民法院的理解与适用第十条。在一房数卖，数个买卖合同均有效的状况下，假如数个买

10、受人均恳求连续履行合同，获得房屋全部权的，首先依据物权法确立的物权变动原那么的规定和物权优于债权的法理，确认房屋由已经办理权属变更登记手续的受让方获得;对均未办理权利变更登记手续的，根据合法占有原那么和房地产利用效益原那么，房屋全部权由先行占有的受让方获得;对均未办理房屋产权转移登记手续，又未合法占有房屋的，根据老实信誉原那么和合同履行原那么，房屋全部权由先行支付价款的受让方获得，房屋价款的支付可以是全部支付，也可以是根据合同商定局部支付;对合同均未履行的，根据老实信誉原那么，房屋全部权由依法成立在先的房屋买卖合同的受让方获得。对于以上有权获得房屋全部权的受让方恳求连续履行合同的，应予支持。对

11、于没有获得房屋全部权的受让方恳求解除合同、赔偿损失的，根据合同法的有关规定处理。第五条房屋全部权人在房屋出租期间转让房屋，损害承租人优先购置权的，承租人以此为由主见房地产买卖合同无效的，应予以支持，但房屋买受人好心获得的除外。房地产买卖合同无效的，受让人有权向房屋全部权人恳求赔偿损失，但受让人也有过错的，依据其过错大小担当相应的责任。本条主要是解决出租人未经承租人同意，擅自转让房地产时，签订的房地产转让合同的效力问题以及合同被认定为无效后，如何处理的问题。按照最高人民法院关于贯彻执行假设干问题的看法(试行)第一百一十八条(已于2008年12月18日废止)和合同法其次百三十条规定，出卖人在租赁期

12、间出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。出租人欲出卖租赁房屋，应当在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。这是出租人的法定义务，否那么，出租人与第三人就租赁房屋所订立的买卖合同无效，但买受人已好心获得租赁房屋全部权的除外。关于买受人是否已好心获得租赁房屋全部权的问题，可按照物权法第一百零六条第一款的规定进展认定。在订立租赁房屋的买卖合同过程中，出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知买受人，是造成买卖合同无效的主要事由，出卖人对合同无效负有主要过错，由此给买受人造成的损失，应由出卖人担当。但买受人在签订合同过程中同样负有慎重

13、审查的义务，如受让人知道或者应当知道房屋负有租赁权，其对造成合同无效同样负有肯定过错。根据无效合同的处理原那么，双方对合同无效都具有过错的，应当各自担当相应的责任。第六条房屋登记的全部权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋损害了共有人权利为由主见房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与别人共有的除外。本条主要是解决共有的房地产登记在一方名下，登记的权利人转让房地产合同效力问题。公示公信是物权的根本原那么。物权须进展公示，是因为物权具有对世的效力。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所

14、为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信任该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍旧成认其具有与真实的物权一样的法律效果。我国物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，依据物权公示原那么，买受人有理由信任出卖人是唯一的全部权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否那么，不利于鼓舞交易，也将增加交易本钱。在现代社会经济生活中，物的静态平安已

15、让位给物的动态平安，维护交易平安是法律所追求的更高的价值目的。因此，房屋登记的全部权人与买受人订立的房地产买卖合同应为有效，其他共有人可向出卖人恳求赔偿损失。但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与别人共有的，买受人不是好心第三人，在其他共有人不追认登记权利人卖房的状况下，买受人与出卖人共同损害了其他共有人的利益，应认定双方订立的房屋买卖合同无效。第七条房地产登记的局部共有人出卖共有房屋的，房屋买卖合同效力待定，应通知其他共有人作为第三人参与诉讼。本条主要解决房地产登记的局部权利人未经其他共有权人同意转让房屋，房屋买卖合同的效力问题。我国实行不动产物权登记制度。不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中，买受人具有根据房屋权属证明审查房屋的全部权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与别人的状况下，买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同，不能视为好心。合同法第五十一条规定：无权处分的人处分别人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后获得处分权的，该合同有效。房地产局部共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，损害了其他共有权人的权利，在其他共有权人追认或出卖人事后获得处分权前，出卖人与买受人订立的房屋买卖