堰某地块拍卖测算报告

1、 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网一、城市（宏观）规划发展一、城市（宏观）规划发展二、都江堰房地产市场分析二、都江堰房地产市场分析三、拟拍宗地价值分析三、拟拍宗地价值分析四、拟拍宗地初步定位四、拟拍宗地初步定位五、拟拍宗地评估测算五、拟拍宗地评估测算 中国地产商域网中国地产商域网一、城市（宏观）规划发展一、城市（宏观）规划发展 中国地产商域网中国地产商域网都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名, 1988年撤灌县设市。概况概况u大成都蓝图: 1个特大城市：成都市主城区。 4 4个中等城市：都江堰个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。 4个小城市，30个

2、重点小城镇及一般乡镇。城乡一体、协调发展。大成都规划大成都规划 城市定位城市定位 都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园成都的后花园，被定位为国际休闲度假国际休闲度假旅游区。旅游区。邛崃邛崃都江堰都江堰崇州崇州彭州彭州城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰是成都都江堰是成都20032020年总体规划的城乡一体城市群中年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一个中等城市之一 中国地产商域网中国地产商域网交通现状交通现状成灌高速成灌高速202

3、0分钟车程分钟车程沙西线延伸段（待建）沙西线延伸段（待建）成青旅游快速通道成青旅游快速通道3030分钟车程分钟车程双流双流机场机场青城山青城山成灌高速：成灌高速：38公里，公里，20分钟车程。分钟车程。老成灌老成灌213国道：国道：48公里左右距离，公里左右距离， 40分钟车程。分钟车程。成青快速路：成青快速路：42.1公里，公里，30分钟车程分钟车程沙西线都江堰延伸段（规划）沙西线都江堰延伸段（规划）注注:都江堰是大成都体系都江堰是大成都体系(第三圈层第三圈层)中中 交通最为发达的城市交通最为发达的城市.城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地

4、价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰被纳入都江堰被纳入“大成都大成都”体系交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显体系交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显老成灌老成灌213国道国道40分钟车程分钟车程 中国地产商域网中国地产商域网 从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分

5、析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展方向都江堰城市规划及发展方向金凤蒲阳主城区玉堂镇紫坪铺镇聚源新区青城山镇主城区延展区本宗地 中国地产商域网中国地产商域网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展总述都江堰城市规划及发展总述邛崃邛崃都江堰都江堰崇州崇州彭州彭州1、都江堰作为成都市规划的中、都江堰作为成都市规划的中等城市之一，将会得到成都市等城市之一，将会得到成都市的众多政策倾斜，将会促进都的

6、众多政策倾斜，将会促进都江堰的快速发展；江堰的快速发展；2、随着交通条件的逐步完善，、随着交通条件的逐步完善，都江堰与成都的融合将越来越都江堰与成都的融合将越来越多，将会拉快都江堰市的发展多，将会拉快都江堰市的发展步伐；步伐；3、本宗地作为都江堰的重点、本宗地作为都江堰的重点发展区域位置，随着城市进程发展区域位置，随着城市进程的加快，将迅速使得本区域得的加快，将迅速使得本区域得到快速发展，区域发展前景非到快速发展，区域发展前景非常美好。常美好。本宗地 中国地产商域网中国地产商域网二、都江堰房地产市场分析二、都江堰房地产市场分析 中国地产商域网中国地产商域网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发

7、展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市地产与房产发展概况都江堰市地产与房产发展概况土地价格土地价格2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。销售价格销售价格从2004年钱江银通房地产公司开发的都市美丽洲创当时1600元/的高价记录到目前的销售均价3800元/，甚至个别楼盘均价突破4000元/，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。开发板块开发板块早期的房地

8、产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。开发品质开发品质由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。 本宗地 中国地产商域网中国地产商域网2007年年2月月宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年土地用途及年限限jy-07-007市区天府大道西市区天府大道西侧侧不大于不大于1.6不大

9、于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于40米米商业商业 40年年住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人20525.2平方米（合平方米（合30.79亩）亩）￥200万元万元￥36万元万元/亩亩￥74万元万元/亩亩￥2278.64万元万元四川茂地房地产开发四川茂地房地产开发有限公司有限公司宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年土地用途及年限限jy-07-009市区学府路（柏市区学府路（柏条河北侧）条河北侧）不大于不大于1.5不大于不大于25%不小于不小于3

10、5%不高于不高于40米米商业商业 40年年住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人59303.3平方米（合平方米（合88.95亩）亩）￥500万元万元￥30万元万元/亩亩￥124万元万元/亩亩￥11029.8万元万元都江堰市精诚房地产都江堰市精诚房地产开发有限公司开发有限公司2007年年3月月宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年土地用途及年限限jy-07-012jy-07-012市区都江堰大道市区都江堰大道安康南路安康南路不大于不大于1.1不大于不大于25%

11、不小于不小于35%不高于不高于22米米住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人2509.12509.1平方米平方米（合（合3.763.76亩）亩）￥50万元万元￥240万元万元/亩亩￥240万元万元/亩亩￥240万元万元都江堰市畜牧兽医协都江堰市畜牧兽医协会会城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表 中国地产商域网中国地产商域网2007

12、年年5月月宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年限土地用途及年限jy-07-013jy-07-013市区青城路市区青城路走马河东侧走马河东侧不大于不大于1.8不大于不大于22%不小于不小于35%不高于不高于40米米商业商业 40年年住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人92930.6平方米平方米（合（合139.40亩）亩）￥3000万元万元120120万元万元/ /亩亩规划建筑面积规划建筑面积167275平方米平方米因竞买人数未达到规定人数终因竞买人数未达到

13、规定人数终止拍卖止拍卖宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年限土地用途及年限jy-07-014jy-07-014市区青城路市区青城路走马河东侧走马河东侧不大于不大于1.6不大于不大于25%不小于不小于35%不高于不高于22米米商业商业 40年年住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人48366.7平方米平方米（合（合72.55亩亩 1400万元万元 900元元/平平方米方米 1390元元/平平方米（方米（148万元万元/亩亩）10756.7540元元上海丰华（

14、集上海丰华（集团）股份有限团）股份有限公司公司规划建筑面积规划建筑面积77387平方米平方米（本宗地按楼面地价拍卖）（本宗地按楼面地价拍卖）宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年限土地用途及年限jy-07-015jy-07-015城区二环路南段城区二环路南段走马河西侧走马河西侧不大于不大于2.0不大于不大于20%不小于不小于35%不高于不高于40米米商业商业 40年年住宅住宅 70年年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人88289.8平方米平方米(合合132.43亩亩) 1

15、800万元万元 500元元/平平方米方米 810元元/平方平方米（米（108万万元元/亩）亩）14302.9476元元成都皇朝置业成都皇朝置业有限公司有限公司规划建筑面积规划建筑面积176580平方米平方米（本宗地按楼面地价拍卖）（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表 中国地产商域网中国地产商域网2007年年8月月宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率

16、绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年限土地用途及年限jy-07-013市区青城路走马河东侧不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商业 40年住宅 70年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人92930.6平方米（合139.40亩）￥3000万元120万元/亩规划建筑面积167275平方米因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编号宗地编号宗地位置宗地位置容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率建筑总高度建筑总高度土地用途及年限土地用途及年限jy-07-021城区城区二环路东段二环路东段不大于2.0不大于23%不小于35%不高于40米

17、商业 40年住宅 70年净用地面积净用地面积竟买保证金竟买保证金起拍价起拍价成交价成交价成交金额成交金额竟得人竟得人37068.6平方米（合55.60亩） ￥700万元￥460元/平方米￥780元元/平平方米（方米（104万元万元/亩亩）￥5782.686元成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司规划建筑面积74137平方米（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市都江堰市07年年28月土地成交列表月土地成交列表 中国地产商域网中国地

18、产商域网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表都江堰市（最新）楼盘列表项目名称项目名称项目地址项目地址开发商开发商产品产品类型类型占地面占地面积积总建面总建面容积率容积率总户数总户数面积区面积区间（）间（）价格价格（元（元/）销售情况销售情况开盘时间开盘时间紫坪丽景紫坪丽景4批次批次幸福大道幸福大道文汇路文汇路紫坪房紫坪房产产多层多层68亩亩499001.141486.13-122.3均价均价39003、4f价价格格4100目前余目前

19、余122户型，一户型，一次性次性2%，按揭按揭1% 2007.7岷江河畔岷江河畔一号桥旁一号桥旁桥都房桥都房产产多层多层40亩亩300001.126080-140均均3700，1f带花园带花园4200房源充足房源充足2007.10天源天源佐岸佐岸3期期2环路胥环路胥家路口家路口都江堰都江堰金山房金山房产产6层层电梯电梯洋房洋房681亩亩607001.3430左左右右88-2304260-4500余余103房源房源,目前可优目前可优惠惠5%2007.11都之都都之都市中心，市中心，公园路口公园路口国机保国机保利房产利房产7层层电梯电梯30亩亩320001.660050-152未定未定入会咨询入会

20、咨询预计预计2008.5都市都市美丽美丽洲洲5期期一环路南一环路南侧龙潭湾侧龙潭湾钱江银钱江银通房产通房产多层多层76.7亩亩2208974.32约约34070-1903820-4068余几套余几套1f150 4068，6跃跃7165 中国地产商域网中国地产商域网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表都江堰市（最新）楼盘列表项目名称项目名称项目地址项目地址开发开发商商产品产品类型类型占地占地面积面积总建面总建面容积率容积率总户数总户数

21、面积区面积区间（）间（）价格价格（元（元/）销售情况销售情况开盘时间开盘时间景顺景顺.山山水间水间赵公山脚赵公山脚下下江河江河置业置业5+1电梯电梯洋房洋房122亩亩785281.0472880-150预计均价预计均价5000入会咨询入会咨询预计预计2008年年6岭秀都江岭秀都江都江堰大都江堰大道柏条河道柏条河畔畔精诚精诚房产房产多层、多层、小高小高层层88.9亩亩1065731.791022电梯：电梯：45-104多层：多层：135-140均价均价4000房源充足房源充足2007.12利贞。利贞。锦锦水苑水苑2期期2批次批次都江堰区都江堰区一环路胥一环路胥家路口家路口利贞利贞实业实业多层多层

22、100亩亩966051.44100多多套套110-130均均3600余二三十余二三十套套2007.12建川桂院建川桂院幸福大道幸福大道和彩虹大和彩虹大道交接处道交接处都江都江堰市堰市建川建川实业实业多层、多层、别墅别墅87178534910.71363户户多层：多层：80-120别别墅：墅：164.8-291.2多层：多层：3680-3900别墅：别墅：5100余余20多套多套多层，别多层，别墅墅60栋栋2007.9.29都江森林都江森林别墅别墅1批批次次都江堰市都江堰市香雪海路香雪海路华凌华凌房产房产别墅别墅200亩亩0.3125户户双拼双拼306独栋独栋320-530双拼双拼298万万套起

23、，套起，独栋独栋368元元套起，套起，均价均价585万万/栋栋1批次余批次余30% 中国地产商域网中国地产商域网土地市场概况土地市场概况 城区城区07年年2月月8月拍卖土月拍卖土地成交价价格多集中在地成交价价格多集中在100-150万元万元/亩亩 ； 从从07年年2月月8月成交的土月成交的土地中，规划建筑面积约地中，规划建筑面积约62万平米；万平米；商品房市场概况商品房市场概况产品表现产品表现目前建筑类型以多层为主（少目前建筑类型以多层为主（少量带电梯）量带电梯） ，仅有岷江国际，仅有岷江国际项目是小高层电梯公寓；项目是小高层电梯公寓； 价格表现价格表现销售价格多集中在销售价格多集中在3700

24、-3900元元/；即将上市销售；即将上市销售(对外咨对外咨询询)的楼盘价格多在的楼盘价格多在4000元元/；城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市房地产市场发展总结都江堰市房地产市场发展总结百万区百万延展区本宗地柏条河 中国地产商域网中国地产商域网土地价格走势土地价格走势目前土地成交的价格多集中在100-150万/亩，与前几年的土地价值相比年平均增幅达到30%左右，土地价值提升很快，随着土地的逐步减少以及市场的发展，预计土地价格将继续上扬，增长幅度达

25、到30%左右。销售价格走势销售价格走势目前的销售价格与前几年的进行对比，年平均增幅达到了35%左右，价格上涨很快，随着土地价格的增长以及楼盘品质的提升，楼盘的销售价格将持续上涨，但考虑到目前国家宏观政策调控，上涨幅度会有所缓解，预计年上涨幅度在15%-18%。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算都江堰市房地产市场发展趋势预测都江堰市房地产市场发展趋势预测本宗地 中国地产商域网中国地产商域网三、拟拍宗地价值分析三、拟拍宗地价值分析 中国地产商域网中国地产商域

26、网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算宗地位置及临近板块的介绍宗地位置及临近板块的介绍幸福大道板块幸福大道板块本宗地柏条河板块柏条河板块柏条河板块是一个中高档河居板块幸福大道板块是一个新兴中高档居住板块，目前已经形成气候，中高档的形象已经深入人心本宗地位于两大板块的延伸区域，可以充分借用2大板块之势及项目本身所具有的特性，打造中高档社区，地块价值明显。 中国地产商域网中国地产商域网 由图中所示，二环路东段大规模房地产开发已经启动，开发条件业已成熟；随着开发

27、启动，区域土地价值得到体现，将进入快速发展轨道。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算宗地位置区域发展状况宗地位置区域发展状况最新拍卖地块150万元/亩043宗地300亩拆迁安置区开源佐岸幸福大道中高端居住区国瑞地产900亩高端项目 二环路东段 3860-4080元/，临河洋房5400元/ 幸福大道 中国地产商域网中国地产商域网空地滨河路北面：临8米宽规划路,以及柏条河及沿河绿化。南面：8米规划道路及规划中的拆迁安置小区西面：临二环路东面：空地柏条河本地块城

28、市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算地块周边环境地块周边环境二环路本地块 中国地产商域网中国地产商域网柏条河城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算河景图河景图 中国地产商域网中国地产商域网地块优势分析:地块临柏条河，亲水而居，居住的的舒适度比较高，适合打造高品质居住社区；地块规模比较大，同时地块方正，利于土地有效利用和规划

29、；地块临二环路，距市中心近，交通方便；周边配套齐全，居家生活便利。地块劣势分析:目前二环路上过往的大车较多，噪音较大，对项目有一定的干扰；项目机会点分析:都江堰市政府加大对幸福大道区域的环境改造，完善周边配套，这对宗地未来的发展走势有着极强的推动作用。目前都江堰市场比较活跃，销售形势比较好。国瑞800余亩高端地产项目启动在即，将对未来区域的带动性较强，对本项目的打造也是一个利好。从城市的长远发展来看，城市朝东发展是主流方向之一，区域价值将会大幅提升。项目威胁点分析:幸福大道、二环路目前开发和在售楼盘较多，竞争相对比较激烈。 城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地

30、产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算地块地块swot分析分析 中国地产商域网中国地产商域网规避二环路过往大车过多，而导致干扰比较大的问题，利用景观或建筑进行有效的规避，比如种植密集的高大植物，或修建高层物业进行隔离；规避市场竞争风险，进行差异化产品定位，比如在物业类型或产品结构上进行细分；城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算我们所面对问题的处理办法 中国地产商域网中国地产商域网四、拟拍地

31、块初步定位四、拟拍地块初步定位 中国地产商域网中国地产商域网中高档高品质亲水居住区中高档高品质亲水居住区城市化、多样化、品质化社区口以小高层电梯洋房产品彰显城市化的居住氛围口以多样化的产品供应满足消费者群体的不同需求以社区规模发挥自然景观优势。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算项目形象定位项目形象定位 中国地产商域网中国地产商域网基本思路 参照了都江堰政府规划和项目地块的基本条件后，整个项目的开发主题应为中低密度中高档次品质，争创本市第一高档住宅社区。可

32、以肯定的定位策略本案地块的高开策略，首期以11f小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房。二期以4+1f层叠院house和5+1f情景洋房，拉升容积率指标，压缩建筑密度，同时达到树立项目地标的目标。项目分二期开发：一期需要突破性的产品设计获得市场关注，由此支持后续的开发工作。排除的产品策略本案地块的顶级4+1f层叠院house和5+1f情景洋房，需求市场不构成足够支撑。本案地块的大量小高层电梯在未来面临的同质化竞争局面严峻。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算

33、产品定位思路产品定位思路 中国地产商域网中国地产商域网4+1f层叠院house5+1f情景洋房11f小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房 强调“舒适居住”与“有效使用”的舒适型产品为主，辅以少量高档型产品。以花园洋房和叠院提高社区品质，而电梯（空中花园）在项目形象展示和发售中吸引市场关注，带动人气。 依托对于区域自然资源人居环境的有效利用，促进都江堰板块的客群选择本项目。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算产品定位产品定位 中国地产商域网中国地产商域网定位

34、基本理论 房地产定价常用基本方法为类比可实现价值法，即静态市场比较法。类比可实现价值法的运用是首选若干与本项目在物业型和档次上类似的楼盘，通过对它们和本项目之间价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现之价值。 通常决定一个房地产项目价值的要素包括以下三类：类比土地价值地段资源的差异项目可提升价值判断价值实现的经济之间相互影响、相互制约的关系。 此外，房地产定价通常有三种导向，即成本导向、购买者导向和竞争导向。其中，成本导向包括成本加定价法和目标定价法，购买者导向包括认知定价法和价值定价法，竞争包括领导定价法、挑战定价法和随行就市场定定价法。城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发

35、展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算价格定位方法价格定位方法 中国地产商域网中国地产商域网 双院落板式或点式电梯洋房双院落板式或点式电梯洋房 4200元/ 4+1f层叠院层叠院house 5600元/ 5+1f情景洋房情景洋房 4500元/城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算价格定位价格定位 中国地产商域网中国地产商域网五、拟拍宗地评估测算五、拟拍宗地评估

36、测算 中国地产商域网中国地产商域网主要经济技术指标1、总用地面积：56684.6m（85.03亩） 总建筑面积(地上+地下):97627m2、设入容积率的总建筑面积：85027m其中：（1）住宅小高层双院落板式电梯 洋房建筑面积：53500m （2）4+1层叠院洋房建筑面积： 12263 （3）5+1情景洋房建筑面积： 17877 （4）商业及经营性会所和建筑面 积：1360m(利用小高层底 层架空1023 m) 3 、地下总建筑面积（含设备用 房）：12600m4、地下停车位：360个（含半地下车位）5、综合容积率：1.56、建筑密度：25%7、总户数约600户8、未计入容积率的6m错阳台及

37、空中花园 共计1530m城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算经济技术指标模拟 中国地产商域网中国地产商域网城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算建筑总平模拟二环路规划路规划路空地初步用地强度分析 中国地产商域网中国地产商域网物业类型建筑面积（m）销售均价（元/m）销售收入（万元）小高层53500420022470（2.2

38、5亿元）4+1层叠院house1226356006867.285+1情景洋房1787745008044.6商业用下车库12600暂不计收入合计9760038061.88（3.8亿元）城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算项目收入模拟考虑时间因素的情况下(预计明年下半年才能正式销售),根据目前房地产发展的趋势(上涨幅度预计15-18%来看,届时本宗地所开发项目的销售均价将上扬8-10%。 中国地产商域网中国地产商域网1、地上建筑单方成

39、本（未含土地）：、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元元/地上全部成本（未含土地）地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万（万 元）元） 合合1.6亿元亿元2、地下建筑单方成本（未含土地）：、地下建筑单方成本（未含土地）：2000元元/地下车库成本地下车库成本=12600*2000=2520 （万元）（万元）3、项目全部成本（未含土地）、项目全部成本（未含土地）=16617+2520=19137(万元）万元） 合合1.9亿元亿元城市（宏观）规划发展城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拟拍宗地评估测算总成本（未含土地成本）模拟 中国地产商域网中国地产商域网拍卖价格承受能力列表警戒区分盈亏状况可承受拍卖地价（元/）利润额红色线盈亏平衡、不亏不赚2225（合222万元/亩）0橙色线税后销售利润率8%1866（合186万元/亩）3044万元黄色线税后销售利