物业管理公司各类管理制度大全

1、管理制度（一）接待、查询服务制度：1. 运用规范的语言， 礼貌热情接待小区内业主和来访顾客， 耐心 解答其询问，按时完成业主（使用人）委托代办的事项。2. 接待来访者时， 首先要了解其要求，准确转达；其次要将获得 的结果详细转告其。3. 接受电话问询，电话铃响三次必须接听，问清业主（使用人） 的姓名和相关情况，然后告之相关联系电话。谈话结束后，应该说一 声“再见”，不可贸然挂断电话。4. 业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。5. 业主（使用人）提出的问题超出本人的工作范围时，应为其做 好指引工作。6. 熟悉小区内的设施设备，了解各业主（使用人）及有关工作人 员的情况。7. 经常搜集相关

2、信息，热情、准确、完整地回答业主（使用人） 询问。8. 应尊重业主（使用人）的隐私，对其资料、私人信息，应予保 密；对来电问询业主（使用人）资信者，一律婉拒，不予答复。（二）物资采购保管管理制度：为加强物品申购、采购、保管、领用、核算的管理，对物品进行有效的控制，保证管理处物业管理工作有序、高效地进行，特制定本 规程。1. 物品的申购1.1 物品使用部门要以经核准的费用预算为依据， 以必需、合理、 节约为原则，提出下月所需物品的品名、规格及数量，填写物品申购计划单， 经部门负责人签字认可后，交接待部门仓库保管员。1.2 月底前，仓库保管员将各部门申购计划汇总统计后，根据库 存情况，增删。计划内

3、项目，填写物品采购单。采购单采用三联复写方式，详细 注明采购物品名称、规格、单位、数量、要求到货日期等内容。1.3 采购单须经接待主管、管理处经理签字认可。 一联仓库留底， 一联交分管。主管, 一联交采购员，按采购单上所列物品实施采购。1.4 各部门急需的物品，如仓库确无存货，根据急事急办原则， 可由相关部门。直接向分管主管提出申购。 事后由申购部门补填申购单， 由仓库 补填采购单。2. 物品的采购2.1 采购员须了解供货渠道，收集价格信息，掌握市场动态。根 据品质优、价格廉、服务好的原则，按物品类别选定2 3家供应商， 建立长期供货关系，并造册登记，存于分管主管处。已报管理处经理同意的长期供

4、应商，非经管理处经理批准，不得随意变更2.2 采购货款除零星小额采购（一般 100 元以下）支付现金外，均须使用支票结算；从长期供货商处采购物品，争取赊账方式，每12个月结算付款一次。2.3 月度申购单经管理处经理签字后，一般在五个工作日内完成 采购。急需的物品必须立即采购，以确保物业管理工作的正常进行。2.4 采购员必须按经审核批准的月度采购单上物品所列的要求进 行采购，如有变动要及时与分管主管和财务联系。 分管主管应对每笔 采购业务凭证进行审核， 严格把好第一道审核关， 财务应对采购业务 进行抽查，发现问题，及时汇报处理。2.5 采购员要根据发票所列的供应商名称、发票号码、品名、规 格、单

5、位、数量、单价、总金额填制一式三联收料单，一并与所购物 品送交仓库签收。2.6 仓库保管员（收货人）对物品进行清点验收后，在收料单上 签名，其中一联仓库保管员保存，作为物品收入凭证、 “库存材料” 明细账记账凭证；一联交财务会计，作为“库存材料”分类账记账凭 证；一联采购员留存。3. 物品的保管3.1 仓库保管员应按仓库定位置放管理的要求， 编制库、架、层、 位“四定位”方法，将采购入库物品放入规定的仓位，并根据物品仓 库填写货卡。3.2 物品保管要做到“四清、二齐” ，即品名清、规格清、数量 清、价格清；库容齐、堆放齐。库内物品应根据品种、规格、形状、 批次、成行、成堆、成串等各种形式摆放，

6、做到摆放整齐稳妥，便于 点数、发货。3.3 各种物品的发放要按“先进先出”的原则，以保证库存物品 质量完好。3.4 仓库要加强防火防盗措施，必须配备消防用具，仓库内严禁 吸烟。3.5 每月末，仓库保管员根据库存物品明细账对仓库存货进行盘 点，编制“库存材料”盘点表，要做到帐、卡、物相一致，发现存货 有盘亏、报废或三个月以上呆滞不动的现象要分析原因， 写出书面报 告并附盘点明细表一并交给分管主管， 由分管主管提出处理意见后报 管理处经理审批。4. 物品的领用4.1 物品领用时，需填制一式三联领料单，由领用人和部门负责 人签字。其中一联交领料人，作为部门收入凭证；一联由仓库保管员 转交财务会计；一

7、联仓库保管员留存。4.2 个人领用工具 （ 服装）等物品，由仓库保管员开具领料单并由 领用人签字，“仓库领用（发料）登记册”由仓库保管员登记。第二次领用， 必须以旧换新，领用人离职时要收回其领用的工具（服装）等，如有 遗失则照价赔偿。4.3 向仓库借用工具或器具时，必须填写经部门负责人签字的物品借用单，使用完毕要及时归还仓库，以利周转，仓库保管员有催其 及时归还的责任。5. 物品的控制5.1 库存物品既要做到物业管理所需材料的及时供给，保证物业 管理工作的高效运行，又要掌握库存动态，尽可能压低库存，减少资 金占用。对于非日常消耗性的物品（如修理用备件、材料、工具等） 要勤购少备，以避免日久锈蚀

8、、变质等原因造成的物品损失。5.2 物品领用要按实领用，防止少用多领、假公济私。在领用材 料有剩余的情况下，一定要办理退库手续，按退库物品的数量、金额 和原领料单上填写的用途开具退料单（红字领料单） 。严格控制帐外 物品，以堵住物品流失的漏洞。5.3 财务要对库存物品进行不定期地抽查盘点，由于人为因素造 成物品的短缺、呆滞和毁损情况，要查明原因，追究当事人的责任。（三）档案管理制度：1. 职责管理处档案工作坚持集中统一管理、 分级负责保管的原则， 由办 公室负责管理处主体档案的管理工作， 并对其他部门的档案管理工作 进行督促和指导。2. 范围 管理处的建档工作分为：工程技术档案（基建工程项目档

9、案、工 程改扩建档案）、文书档案、人事档案、业主档案四部分。3. 执行过程3.1 管理处接待部门负责管理处文书档案、 人事档案和业主档案， 工程部门负责工程技术档案。3.2 各部门收集、整理、立卷、保管工作由指定专人负责，按归 档范围将有保存价值的文件、 资料、图纸等材料按规范要求立卷归档， 并要做好档案的保密安全工作。3.3 各级管理人员要支持资料保管人员员对档案资料的收集整理 保管工作， 在管理处和经营活动中形成的有保存价值的资料， 不能作 私有资料由个人占用保存。 工作需要， 可办手续借阅和复印有关档案 资料。3.4 销毁档案必须严格掌握，慎重从事，销毁前要造清册，提出 销毁报告，报管理

10、处领导审批，并报送上级档案机关备案。销毁档案 材料时严格执行保密规定。3.5 档案管理部门要积极同有关职能部门配合，利用现代化的管 理手段，做好档案管理工作。3.6 根据归档范围，积极做好遗留材料的补缺工作和有关材料的 复制工作，同时要做好由保存价值的开业准备资料、设备资料、各种 验收资料、工程技术资料的收集工作。3.7 管理处将根据实际情况不断补充和完善归档制度。3.8 物业交接文件和技术资料、土建工程和设备设施质量验收记 录和客户（业主） 更替资料要长期保存；仓库保管资料等一般资料和 记录保管三年；财务资料按国家有关规定保管。四）钥匙管理制度：钥匙管理关系到小区的安全运行，必须严格控制，妥

11、善保管。为 使钥匙管理既确保安全又方便使用，特制订本操作规程。1. 钥匙的分类1.1 管理处各办公用房、库房门钥匙；1.2 各设备机房钥匙；1.3 各门洞及楼层消防通道钥匙；1.4. 小区各出入口大门钥匙；2. 钥匙的保管2.1 保安部门集中保管一套上述 1.1 1.4 钥匙并封存，在紧急 情况下使用，并做好记录。2.2 其它钥匙由各相关的部门负责使用和保管。2.2.1 工程部门负责保管各设备机房钥匙壹套。2.2.2 保安部门负责保管同 2.1 。2.2.3 接待部门负责保管管理物料库房钥匙两套，并保管未入伙 单元钥匙。3. 业户入伙后，与接待部门办理钥匙移交手续 ; 所有钥匙必须标 记清楚，

12、对号入座，取用方便 ; 如有遗失应立即向保安部门备案。4. 领用钥匙的程序4.1 管理处的工作人员因工作需要领用钥匙的，应经各部门负责 人批准后方可使用。 领用钥匙须进行登记， 由领用人员在登记簿上填 写领用日期、钥匙名称（或编号） 、用途并签名。钥匙用过后必须立即交还保管人， 并在登记簿上记录交还日期和时间， 由保管员负责签 收。4.2 钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家并严禁 擅自增配。4.3 非管理处工作人员，一律不准借用小区钥匙。5. 钥匙遗失的补配5.1 遗失钥匙，须立即向保安部门报告备案，并及时采取必要的 防范措施，在做好遗失记录和钥匙增（补）记录后 , 即通知工程部门

13、 配置钥匙或换锁。5.2 遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责。管理处员工遗失钥 匙应按员工手册中的有关规定予以处分 , 故意隐瞒者将加重处理。6. 换锁程序未经保安部门同意，公共部位和管理处各门锁都不得擅自更换 ; 因遗失钥匙或门锁损坏而必须更换时，须向保安部门提出书面申请， 经保安部门批准后通知工程部门给予更换， 并将新锁钥匙交由保安部 门重新分配，以便在发生意外情况时使用。7. 加强监督办法7.1. 各级管理人员除以身作则执行钥匙管理制度外， 还应对下级 人员保管和使用钥匙加强监督检查，发现违规现象，应及时制止，以 免造成不良后果。7.2 任何员工发现随意放置或丢失的钥匙， 应立即交予保安

14、部门， 并由保安部门及时做好拾交记录，管理处将酌情给予表扬或奖励。7.3 对违反本管理制度的员工，管理处将按员工手册的有关 规定处理。（五）保安管理制度：1. 在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、等现行违法犯罪 分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收 财产和罚款的权力。2. 对发生在小区内的刑事案件或治安案件， 有权保护现场， 保护 证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。3. 按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。4. 对出入小区的可疑人员、 车辆及其所携带或装载的物品， 按规 定进行验证，检查。5. 在执勤中，如遇有现行违法犯罪分子反抗，甚至行

15、凶报复，可 采取正当防卫措施。6. 宣传法制，协助业主（住户）做好“四防”工作，落实各项安 全防范措施，发现不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改。7. 对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑 的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。8. 对违反治安管理处罚条例的人，有权劝阻、制止和批评教 育，但无处罚的权力。9. 对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。（六）保安巡逻制度：保安巡逻肩负着小区安全的重任， 通过保安员仔细地巡逻能及时 发现一些安全隐患， 将事故苗子消灭于萌芽之中， 因此该岗位在所有 岗位里是重中之重，绝对要认真对待

16、。1. 巡逻警卫应按规定着装， 携带好必备的通讯联络装备， 准时上 岗。巡逻执勤时应文明规范，坚持原则，不徇私情。2. 坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，以小区各楼层、 会所、消防通道、停车场、绿化带、中心广场、设备机房等为重点， 认真仔细地做好巡逻安全保卫工作。3. 接到报警或发现可疑情况要及时赶赴现场， 采取必要的控制措 施，以防止事态的扩大。4. 发现火警或接到火警指令，应立即赶赴现场，弄清情况，及时 扑救并报告消防控制中心和保安领班。5. 熟悉和掌握巡逻区域内所有通道、 重点部位、消防设施及其公 共设施的现状，按既定的工作规程、巡逻路线等要求进行安全巡逻， 不说或不做有损于小区

17、物业管理处形象的言论或事情。6. 巡逻时如拾到钱或物品， 应及时上交管理处， 并想方设法寻找 失主。7. 认真巡逻，工作必须到位，不准擅自脱岗聊天，做好巡逻记录 和交接班。七）消控、监控室管理制度：1. 工作人员必须坚守岗位，无关人员一律不得进入控制室。2. 加强工作责任心，发现违反管理制度的行为应立即阻止。3. 不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、看书报杂志、吃零食等， 不做与本职工作无关之事。4. 贯彻保卫保密制度，做到不打听、不传播。5. 执行对口交接班制度， 接班人员必须对操作、 观察的设备仪表、 工具、记录簿等仔细检查，交班人员必须把本班发生的情况交接清楚， 做到班班清，事事明，认真做好

18、值班记录。6. 不得随意更改操作健钮， 不得随意更改电脑设置， 不得违反操 作规程。7. 做好控制室内卫生保洁工作。 每日早班人员擦试消控、 监控操 作台等设备，每星期五大扫除，做到窗明门净，环境整洁，设备无灰 尘。8. 发现问题，特别是涉及“四防”的重大问题，应立即按照有关 管理制度的规定，向保安主管、管理处经理报告或者直接向公安、消 防等有关部门报告。（八）保安交接班制度：接班：1. 提前 15分钟整队，检查着装及仪表仪容 , 正确佩带工号牌。2. 列队会操几分钟，领班布置本班次工作重点和注意事项。3. 列队行进至各交接班岗位，逐一接岗，采用先外后内的方式。4. 询问交班人员，该岗位基本情

19、况，办理接班手续。5. 检查所属岗位的物品，并做好记录，如有缺损及时报告。6. 认真阅看工作记录，并继续完成上班未尽事宜。交班：1. 总结本岗基本工作，整理好记录和物品，留岗待命。2. 与接班人员互致敬礼，主动讲解岗位情况，办理交班手续。3. 转换入列由领班带至更衣室更衣。4. 接班人员没有到岗 ,不得擅自离岗 , 如超过交班时间 15 分钟, 可报告领班。（九）易燃易爆物品安全管理制度：1. 物业小区一般不得存放易燃易爆物品， 如确因特殊需要长期存 放少量的易燃易爆物品，有关单位或业主 / 用户应向物业防火委员会 提出书面申请， 经审核并报消防机关批准后按照国家有关法规建立专 用仓库或隔离存

20、放点。2. 易燃易爆物品是指汽油、 柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧气瓶、 乙炔等，设立专用仓库或隔离存放点储存后，有关单位或业主 / 用户 应指派专人负责管理。3. 在专用仓库或隔离存放点醒目的地方， 应放置专用的消防器材。4. 易燃易爆物品入库， 须检查后办理登记入库手续， 入库后要定 期进行检查。5. 易燃易爆物品入库后，要分类、分项存放。通道之间要有一定 的距离，严禁超量储存。6. 专用仓库内或隔离存放点使用的照明灯必须是防爆灯， 其开关 的安装必须在库房外的保护盒内。7. 专用仓库内或隔离存放点要张贴“禁止火种”的标志，严禁烟 火，严禁在专用仓库或隔离存放点区域施工或施工时动用明火。8.

21、 使用易燃易爆物品应办理领用手续， 做到领用与入库相符， 严 禁无关人员进入专用仓库或隔离存放点。9. 装修单位施工时需要使用的少量危险品， 必须向小区管理处保 安主管提出申请，经批准后方可使用。装修使用现场要严格管理，不 准乱堆乱放，要集中放置于相对安全的地方。（十）消防管理制度：1. 总则1.1 为了加强小区物业的消防管理，预防和减少火灾的危害，保 障有关单位和业户人身财产的安全， 根据中华人民共和国消防法 、 高层建筑消防管理规则等法规 , 特制定本制度。1.2 小区物业的消防管理， 贯彻“预防为主，防消结合” 的方针， 本着自防自救的原则，实行科学的严格管理。1.3 做好消防管理工作是

22、小区物业管理处每个员工和有关单位、 业主/ 用户应尽的责任。1.4 本规则适用于在办公用房、 营业用房进行施工、 装修、经营、使用单位和个人，小区物业防火委员会实施监督2. 管理责任2.1 小区物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员 会、地区消防监督机关的指导和监督。2.2 小区物业管理处应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重 要部分，使消防工作经常化、制度化。2.3 管理处经理为小区物业防火责任人， 全面负责消防安全工作， 接受消防部门组织的防火检查。 成立有关单位和有关业户防火责任人 参加的小区物业防火委员会， 统一管理消防安全工作， 防火委员会日 常办公室设在管理处保安部门。2

23、.4 小区管理处应有专人负责消防管理，安全措施要落实到人。2.5 防火负责人职责：2.5.1 领导所属单位的安全消防组织，贯彻执行消防法律法规， 建立和健全各项消防规章制度。2.5.2 组织、部署、检查、总结消防安全工作，并定期向小区物 业防火委员会报告消防工作情况。2.5.3 对员工进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩规定。2.5.4 组织领导义务消防队， 开展防火安全检查，消除火险隐患， 管理和维修消防设施和器材。2.5.5 组织制定紧急状态下的疏散方案。2.5.6 组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助消防 监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。3. 防火设计与施工3.1

24、 改建或分隔的防火设计必须符合高层民用建筑设计防火规 范、高层建筑消防管理规则及其他有关消防法规的要求。3.2 防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批 准方可交付施工。施工中不得擅自变更防火设计内容，确需变更的， 必须再次报防火委员会和消防部门批准。3.3 施工现场的消防安全管理，由有关单位和业户或其委托的施 工单位与小区物业管理处保安、 工程等部门签订有关消防安全责任协 议，并报小区防火委员会和消防部门备案。3.4 办公用房、裙房等场所经营或使用单位的室内装修，必须使 用非燃或阻燃材料，并必须符合消防安全要求。3.5 装修项目施工完毕后，消防设施必须经小区物业防火委员会 和消防

25、部门检查合格，方可交付使用，对不合格的项目要限期整改， 任何单位和个人不得自行决定使用。4. 火灾预防4.1 在小区物业内动用明火作业，必须向管理处保安部门提出书 面申请，经批准后方可实施。动火单位应严格执行动火制度，采取防 范措施并做好灭火的各项准备工作。4.2 办公用房、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。4.3 小区物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品。4.4 小区内禁止焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，禁止在电梯、中 央控制室，消防控制室、配电室等设备间及营业大厅、地下车库、公共走廊等公共区域内吸烟。4.5 小区物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。一般不准使 用电炉、电烙铁等电热器具，确因工

26、作需要，应经小区物业防火委员 会和消防部门批准。4.6 小区有关单位、业户和管理处员工应掌握消防器材的使用方 法，熟悉小区出入通道。4.7 使用办公用房的单位和小区管理处要执行电力技术规定，定 期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要 求的，应及时维修或更换。 有关单位的工作人员在离开办公室、工作 场所时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。4.8 煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材 料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全，使用 完毕后应关闭开关。4.9 小区内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通， 疏散标志和指示灯要完整醒目。5. 火

27、灾扑救5.1 报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠。5.2 消防控制室设专人昼夜值班，随时观察、记录消防控制设备 的运行情况，及时处理火警信号。5.3 小区内所有人员一旦发现火灾，必须及时报警并迅速采取扑 救措施。5.4 小区管理处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾5.5 小区管理处负责接待、保安的员工在火灾紧急情况下，负责 引导有关单位或业主 / 用户迅速转移到安全的地方。5.6 有关单位在小区物业内要严格按照消防法律法规的规定，配 置固定数量的消防器材。5.7 自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防火门、消火栓等 定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可

28、靠。5.8 消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经 批准不得任意改装或挪作他用。 除灭火抢险外， 平时不得动用小区物 业内任何消防设施。（十一）机房管理制度：1. 未经工程主管以上领导批准， 值班人员或其他员工不得私自引 领其他单位人员在机房内参观。2. 经工程主管批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续， 原则上不允许拍照和摄像，除非经管理处经理批准方能进行。3. 要严格按照设备点检有关规定， 抄录设备各运行数据， 认真做 好记录并填表。4. 在巡检中发现问题要及时处理， 无法处理的或难以处理的要及 时上报。5. 值班人员须严格遵守管理处有关工程设备设施的管理制度， 不 得将

29、与工作无关的物品带入机房。6. 严禁在机房内使用电炉或吃任何食品。7. 在机房内不得随意接用临时电器设备。8. 在机房内不得随意挪动消防器材。9. 未经批准不得在机房内使用电焊、气焊等动用明火的作业。10. 在机房内严禁吸烟。11. 保持机房整洁，确保机房及设备无明显灰尘， 搞好文明生产。12. 进出机房，必须随手关门，严防小动物进入。13. 凡违反上述规定，值班人员或其他员工有权予以制止，并可 直接向管理处经理报告。（十二）变配电室安全操作规定：1. 变配电室高低压开关分合闸操作时必须有两人在场： 一人操作、 一人监护。2. 低压开关分闸时先切断负荷开关， 后切断隔离开关； 合闸时顺 序相反

30、。若电动不能切断负荷开关，改用手动脱扣操作。3. 高压开关分闸时先切断小车负荷开关， 然后使小车脱离母线排； 合闸时顺序相反。 为安全可靠起见， 应观察小车上负荷开关的分合闸 标志，若电动不能切断负荷开关，则该用小车上的手动脱扣操作，具 体操作如下：3.1分闸：按动柜上红色按钮（OPEN,柜上绿灯亮（OPENED，然后放好导轨板，将操作杆插入小车进出孔，使小车脱离母排。打开 门,用脚踏定位销,将小车开关向外拉, 使小车开关可完全脱离柜体, 以便检修，然后锁上进车销，用接地手柄合上接地开关，取下分闸钥 匙。3.2 合闸：插入钥匙，用接地手柄分开接地开关， 取下合闸钥匙。 开门后，开启进车销，将小

31、车推入柜内，关好门，放好导轨板，用操 作杆将小车推入至工作位置，确认无误后，按绿色按钮使小车合闸， 应看到红灯亮。4. 两台变压器严禁并联运行。 两台同时供电时须断开联络母线上 的联络开关。5. 变配电室高压设备检修时， 必须按规定穿戴好绝缘靴及绝缘手 套，并使用安全防护用具。 切断电源后用验电笔测检设备（验电笔在 测试前应验明是否可靠） 。确认无电后，合上接地开关方可进行检修 工作。检修完成后，解除接地，检查清理现场并确认无误后，才能合 闸。6. 低压设备检修时，须断开待检修设备和邻近带电设备的电源。 用表计测试确认无电并做好安全措施后，方可进行检修工作。7. 变配电室输出用电设备的线路需要

32、检修时， 检修人员应向变配 电室递交停电申请单。 值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指 定的线路进行停电操作。切断电源后挂上警告牌，线路检修完毕后， 检修人员应到变配电室递交送电申请单， 由值班人员在值班记录上登 记，并按申请单上指定的线路进行送电操作。（十三）倒闸操作规定：为确保安全生产， 保障人身和财产安全， 有关工程技术人员必须严格遵守下列各条：1. 倒闸1.1 进行倒闸操作必须按规定格式填写倒闸操作票，上报负责人 进行审批。1.2 操作人员严格按操作票操作顺序进行操作，并由监护人在现 场监护，逐项唱票、操作并记录时间。1.3 配电室内的倒闸操作范围主要包括：（1）开关、闸刀及熔丝合

33、上或拉开。（2）电动操作回路的合上或拉开。（ 3）继电保护、自动装置的使用或停用。（ 4）临时接地线的拆除或挂上。（5）核对相序及用摇表测绝缘电阻。1.4 一切倒闸操作不得在交接班时进行，并应尽可能在负荷最小 的时候进行。除事故情况外，不得在高峰负荷时进行。2. 工作票使用2.1 凡进行下列工作时必须使用工作票：2.1.1 第一类为 :（1）高压设备需要停电或部分停电的工作。（2）高压室内二次回路等工作需要高压设备停电。（3）其他需高压停电的工作。2.1.2 第二类为 :（1）带电作业和在带电设备外壳上的工作。2）在低压柜、配电箱、电源干线上的工作。（ 3）不需高压设备停电的二次回路上的工作。

34、2.2 其它工作用口头或电话命令，值班人员应将发令人、负责人 及工作任务详细记入值班记录本中，并向发令人复诵核对一遍。2.3 事故抢修工作可不填工作票，但在停电作业时仍须执行必要 的安全措施和许可手续。2.4 工作票应由签发人、许可人、负责人签字。2.5 工作票中所列人员的安全责任。2.5.1 工作票签发人：（ 1）工作必要性 ;（ 2）工作是否安全 ;（3）所填安全措施是否完善正确。2.5.2 工作负责人（或监护人） ：（ 1）正确安全地组织实施；（2）对实施人员进行安全、纪律教育；（3）负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确，根据现场 实际作补充完善；（4）监护工作人员认真执行安全工作规

35、程；（5）工作结束组织清理现场，认真执行工作终结手续。2.5.3 工作许可人（值班员） ：（1）审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确。（ 2）工作现场布置的安全措施应正确完善。3）负责检查停电设备有关突然来电的危险，做好防止措施（十四）强电巡检操作规定：1. 巡检维护人员应有高度的工作责任心， 并按照规定的时间、 要 求进行巡检维护。 巡检维护时要带好必备的工具和相关巡检记录， 带 电巡检维护设备时应遵照电气安全操作规程 ，注意人身和设备的 安全。巡检时发现重大问题应立即报告。2. 各楼配电室每月巡检一次，巡检维护内容：室内清洁卫生，柜 内外清除积尘，按钮、指示灯、接触器、开关、柜内温

36、度、柜内气味 是否正常，有无异声，螺丝有无松动，电线以及接头色差等情况是否 正常。3. 泛光照明、室外草坪灯、路灯、围墙灯等每月巡检一次；各楼 层照明、消防楼梯等部位每月巡检一次；车库每工作周巡检一次，巡 检维护内容：灯的亮、暗、色差、开关及灯罩等是否正常。4. 所有风机房电机、水泵电机、空调泵电机、空调电机、通风机 电机、冷却塔电机等按月计划分区巡检。巡检维护内容：电流值、三 相电流平衡情况；控制柜内的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开 关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、气味等情况；螺丝 无松动，清除柜内积尘。5. 小区内的移动电器设备 （包括拖线盘等） 每半年进行一次安全 及使用

37、功能检查，检查结果记录于移动电器设备年度检查表 。6. 详细记录巡检维护时间、 有关情况处理结果； 发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应向领班、主管请示7. 夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录。（十五）弱电巡检操作规定：1. 巡检维护人员须有高度的责任心， 并按规定的时间、 要求进行 巡检维护。 巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录， 巡检时应注意 人身与设备的安全，发现重大问题立即报告。2. 所有弱电间、智能工作站以及其他前置设备每月巡检一次， 巡 检维护内容：运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、连接导线的螺 丝紧固，前端装置设备运行情况等。3. 所有烟感、温感、水流指示器、

38、报警按钮、联动装置，每年由 管理处组织检验一次。 门禁系统、 停车库管理系统等每半年检验一次 （由保安部门执行 ） 。4. 图像监视系统的摄像机， 由监控人员每班至少巡视一次； 红外 报警、紧急按钮每季度巡检、检测一次 （ 由保安执行 ）。5. 所有应用软件应做好备份， 每年应审核一次备份的有效性， 做 过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。6. 每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试。7. 巡检时，发现一般问题应立即解决， 发现复杂问题应向领班 、 主管请示，因故没有处理的应及时报告。8. 详细做好相关巡视记录，记录的收集、整理、保存、销毁参见 记录控制程序。（十六）电梯维修保

39、养管理制度：1. 小区内的电梯、 自动扶梯必须由具备相应资质的专业公司负责 进行维修保养工作， 管理处负责日常管理， 督促和检查保养单位对电 梯、自动扶梯的维护保养质量。2. 每月对机房进行清扫和对机房内所有设备进行巡视检查， 及时 发现和排除各种影响安全运行的现象。3. 保持轿厢与厅门口的清洁卫生， 特别注意轿门和厅门地坎是否 落入杂物以免影响正常开启和闭门。 发现重大问题及危及安全的故障 隐患应立即停机， 上报工程主管并通知电梯专业维修公司处理、 排除， 确认处理结果，记录在设备台帐上并存档备案。4. 配合电梯专业维保公司完成电梯的维护保养。5. 每月对电梯维护保养质量进行一次检查。6.

40、发现问题立即排除或报工程主管， 通知电梯专业公司派人维修 或调整，并记录存档。7. 每年在政府技术质量监督部门年检前半月， 以检查为主， 责成 专业保养公司完成对所有电梯的检查， 发现问题立即整改并在年检前 完成。8. 工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术 质量监督部门对应检电梯进行年检，并督促电梯公司完成整改内容， 将年检报告存档备案。9. 当电梯停用较长时间后， 需由我方人员和电梯专业维保公司进 行全面性的详细检查后才能投入使用。10. 电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写，管理处工 程技术人员应当定期监督检查。（十七）消防系统设备保养管理制度： 为保障小区的消防系统

41、可随时启用， 特制定消防系统的维护保养 制度：1. 火灾自动报警器、消防联动控制屏、 事故广播柜、电梯控制屏、 火警对讲电话、 闭路电视监控台等实行每日观察， 每月检查一次运行 情况。2. 消火栓箱、 消防泵等实行每月进行一次检查、 每半年进行一次 系统维护。3. 灭火器箱及灭火器，实行每月一次检查，如压力低于额定值， 当月列入维护计划并在 15 个工作日内完成充压工作。4. 电动防火卷帘门、防火门实行每月一次运转检查。5. 安全疏散指示灯实行每月一次检查。6. 以上各类检查项目应作好记录， 发现问题应立即书面向工程部 门口报修，并将情况报告保安部门。同时检查维修的情况，做好应急 措施各项准备工作。