2020年宜宾城市发展规划

1、第一章 宜宾城市发展及宏观经济现状一、宜宾城市概况1、位置简介（1）宜宾城地理位置宜宾市位于中国西南、四川盆地的南缘，是长江上游、金沙江、岷江下游的“金三角”地区，地处川、滇、黔三省边界地区经济开发的腹心地带。市境东邻泸州市,南接云南昭通市，西接凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2公里，南北最大纵距150.4公里， 全市幅员面积为13283平方公里。宜宾素有“万里长江第一城”的美誉，也因“五粮液”美酒，被誉为“中国酒都”，该市在四川经济发展进程中具有极其重要的战略地位。（2）项目地理位置本项目地区是宜宾市的传统居住、商业及交通中心区域，从地理位置上看位于金沙江的南岸东区2

2、、规划简介 城市功能定位：立足自身优势和区位经济发展态势，未来宜宾市的总体战略定位是成为长江上游成渝地区次区域中心和川滇黔结合部战略枢纽。 城市发展目标    到2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级水电能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。    城市发展策略     服务金沙江，支持国家重点工程的建设，为金沙江水电工程配套服务；建设大城市，加强城市基础设施的建设，大力拓展城市职能，优化城市结构，建设以水电、旅游

3、为特色的区域中心城市；促进大发展，抓住历史机遇，增强城市实力，促进经济、社会、环境的全面协调、快速发展。     区域协调发展策略    落实川南城镇密集区的发展战略，积极推进川南城镇密集区和川滇黔渝结合部地区城市间在产业、生态建设、环境保护、城镇空间与基础设施等方面的合作与协调发展；重点与泸州在食品、化工、能源、机械和交通、商贸等方面，加强联合，分工协作，突出各自的重点和特色；加强宜宾与成都、重庆、昆明和贵州的交通联系，加快高速公路、铁路、港口的建设和机场搬迁，形成公路、铁路、水运、航空综合性的交通枢纽。强化宜宾作为中心城市的地位。

4、     城市空间发展策略    区域协调发展，加强宜宾与川南地区和川滇黔渝结合部地区，特别是与泸州协调发展，构筑面向区域整体发展的城市空间结构、城市功能和交通系统；拓展城市发展空间，加快合理调整城市结构的步伐，优化、开拓城市空间环境，为宜宾的长远发展打下坚实的空间基础；积极疏散旧城，加强历史文化名城保护，构筑能够协调发展、分工明确的多层次空间结构；村镇重新整合，加快农村地区的城镇化步伐，整合村镇数量，提高城乡人居环境质量，构筑城乡一体、协调发展的网络化空间结构。 人口预测和城镇化水平    2

5、010年，总人口533.3万人，城镇化水平为39%；2015年，总人口544.1万人，城镇化水平为45.3%；2020年，总人口549.6万人，城镇化水平为51.3%；其中主城区城市人口2010年为72万，人口2015年为84万，2020年为100万。    城市建设用地规模    到2010年城市人均建设用地为90平方米，主城区城市建设用地约为64.8平方公里；到2015年城市人均建设用地为95平方米，主城区城市建设用地约为80平方公里；到2020年城市人均建设用地为100平方米，主城区城市建设用地约为100平方公里。 交通规划 公

6、路：宜宾市域形成“双环加放射”的公路网骨架。利用内昆（内江昆明）高速公路、沿江（泸州宜宾乐山）高速公路和本次规划建设的经月江、罗龙、宋家高速公路，共同构成高速公路环状通道，即宜宾市内环；连接观音、百花、大观、南溪、下场、长宁、沙河、庆符各镇的高等级公路构成宜宾的第二层交通环线，形成宜宾的外环。宜宾市主城区放射共形成13条放射性道路。    铁路：加强宜宾市铁路枢纽地位，建设峨宜铁路（峨眉山宜宾），宜西（宜宾西昌）铁路，宜遵（宜宾遵义）铁路。    航空：搬迁菜坝机场，在宗场规划建设新机场，飞行区指标按照4d标准。  

7、;  水运：利用向家坝水电建设，改造金沙江为4级航道、岷江为3级航道、长江为3级航道，建设屏山港区、新市镇港区、宜宾中心港区、南溪港区和江安港区。二、宜宾城市经济现状1、总体经济发展情况（1）国内生产总值情况根据宜宾市国民经济和社会发展统计公报显示，宜宾市近五年国内生产总值的增幅均高于四川省的平均水平，增幅均达到两位数，表明国民经济发展势头良好。从上图中可以看出，宜宾市的地区生产总值的增长幅度始终保持在12%以上，根据国外经验，当gdp的增长幅度超过10%时，房地产业将进入一个高速发展的时期，因此，宜宾的房地产市场还有着广阔的发展潜力（2）三大产业增长情况及占国内生产总值的比重 初步

8、核算，2007年全市实现地区生产总值约428.07亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6。其中，第一产业增加值约为92.74亿元，增长3.4%；第二产业增加值为约220.06亿元，增长19.1%；第三产业增加值约为131.27亿元，增长11.8% 。 2、固定资产投资增长情况2007全年全社会固定资产投资完成约210亿元，比上年增长33.94。分产业投向：第一产业约2.65亿元，下降34.94%；第二产业约74.58亿元，增长27.53%；第三产业96.35亿元，增长34.82%，二、三产业投资增长速度明显加快。房地产开发持续发展。全年完成房地产开发投资约38.58亿元，比上年增长33.94

9、。除了05年之外，其余房地产投资额的增幅都保持在40%左右，发展势头强劲。房地产投资额占固定资产投资的比重都超过10%，表明房地产投资对城市固定资产的作用还是比较明显的。三、宜宾居民生活水平1、城镇居民人均收入增长情况据统计，2007年宜宾市区城市居民人均可支配收入约8920元，比上年增长9.1。城市居民人均消费性支出约6804元，比上年增长11.65。2、社会消费品零售总额 全年全市社会消费品零售总额约149.88亿元，比上年增长15.3%。分经济类型：国有经济零售额约6.42亿元，增长2.0%；集体经济零售额约2.53亿元，增长5.9%；个体私营经济零售额约111.67亿元，增长15.8%

10、，股份制及其他内资约28.92亿元，增长16.8%。分行业：批发零售贸易业零售额约124.08亿元，增长14.8%；住宿和餐饮业零售额约25.81亿元，增长18.2%。 3、城乡居民储蓄存款余额2007年末城乡居民储蓄存款余额约为240.26亿元，比年初增长14.28%，其中，定期存款约168.27亿元，增长12.66%。4、城镇居民消费价格指数近年来,宜宾市区居民消费价格总指数如图所示，2007年全年消费价格总指数约为104。综合以上的数据分析，在国家宏观经济强劲增长的背景下，消费品零售总额、城乡居民储蓄存款余额、城镇人均可支配收入三项与商业发展密切相关的指标一直持续增长，为商业地产的发展奠

11、定了坚实的基础。第二章 宜宾市房地产市场发展现状一、宜宾房地产市场宏观情况宜宾市受地形限制，可建设用地较少，而人口众多，经济水平也比较高，因此造就了宜宾目前房价较高的局面。从2005年开始，宜宾市房地产市场投资刚性增长，房地产价格高位运行，价格增长幅度略有下降，开发和销售市场两旺，供需结构性矛盾比较突出。房地产投资持续增长：2005年以来，宜宾市房地产开发投资总计完成26.33亿元，同比增长38.5，占全社会固定资产投资总额147.79亿元的17.85，房地产开发投资增速比全社会固定资产投资增速高出11.7个百分点。房地产市场供销两旺，住房空置率回落。2005年，宜宾市商品房新开工186.24

12、万平方米，同比增长29.9；商品房竣工147.05万平方米，同比增长54.2；销售商品房133.07万平方米，同比增长62。2005年末，由于住房供应和销售比例增加，全市住房空置面积5.19万平方米，同比下降44.4。住房销售价格保持高位运行。2008年5月末，宜宾市商品房销售均价2670元，同比增长7.1。中心城区商品房平均销售价格为3066.7元/平方米，同比增长8.3.调查显示，政策调控对抑制购房者当下需求的影响虽然是微乎其微的，但是大多购房者表示已经感觉到了国家政策的一个明确信号，买房不仅要考虑房价的市场风险，同时要考虑贷款价格风险。房地产贷款保持快速增长态势，个人住房贷款受政策影响较

13、大。2005年末，宜宾市房地产贷款余额25.04亿元，比年初增加3.97亿元，增长18.84，增幅比同期各项贷款增幅高12.61个百分点，保持了较快的增长速度。2005年末，全市个人住房贷款余额12.46亿元，比年初增长10.49,办理购房贷款的居民3674户，和上年相比减少2459户，同比下降40.10，表明个人购房信贷政策对房地产市场产生了一定影响。2006年宜宾房地产高位开局。一季度，全市房地产开发投资为5.27亿元，同比增长46.48，商品房销售面积为32.31万平方米，同比增长286.74，房地产市场发展空间巨大。宜宾市城镇总体规划的出台后，土地供应的重新启动，近年宜宾市房地产市场出

14、现了极大的发展势头。2002年以来宜宾房地产市场每年的投放量在90万平方米左右，而房地产市场每年的需求量在150万平方米左右，房源缺口估计在300万平方米左右，这是宜宾房地产市场一直持续火爆，房价较高的原因重要原因。宜宾市辖一区九县204个乡镇，幅员面积13283平方公里，2005年全市总人口519.19万人。中心城市建成区面积49平方公里，常住人口58万。根据国家对宜宾的规划，中心城市建设力度加大，重点工程有序推进，目前国家的一系列大型水电和火电项目已经动工。目前，宜宾城镇化率28.3%，规划到2020年达到45%。这将为房地产业和房地产市场的发展提供良好的契机和保障。由于土地资源的日益稀缺

15、，供给不足和需求较大，必然导致房地产价格的日益增长。为了节约并合理利用土地资源，根据城市发展规划的要求，从2004年起，宜宾市规划建设部门就在开始引导房地产开发商走上建设高层建筑的市场。2004年，宜宾市规划建设部门在所有审批的建筑方案中，多层建筑只占了30%，而小高层、高层的电梯公寓已达到70%。宜宾市已开始出现大量高层电梯公寓，未来多层住宅将逐步郊区化。2007年末到2008 年上半年，由于国家出台对房地产行业调控政策，好多潜在的客户持币观望，房地产市场出现滞销状况。二、宜宾市房地产市场的布局特点宜宾城区被金沙江、长江、岷江分割，在城市发展上无法像成都一样呈环状、放射状的的城市发展格局，被

16、自然分成江北片区、老城区、南岸片区，因城市规划的原因，又形成了天柏片区。这四个大片区，构成了城区的框架。（一）江北片区江北片区分上江北和下江北，片区发展格局沿江呈带状。有江北文化广场、流杯池公园、白塔山景区等休闲场所，五粮液集团、天原化工等大型企业也坐落于此。由于工业厂矿的污染直接影响到居住品质，老城区许多拆迁户居住小区也建在江北，客观造成宜宾市民对江北的认可度不够，不愿意在江北安家。市场调查表明，愿意在江北置业的占总调查人数的10.9。目前江北的房价较其他区域便宜。08年的住宅房价在2200元/平方米左右，随着白沙组团工程的启动，江北的发展前景看好。白沙组团位于宜宾长江北岸下江北，菜园沱大桥

17、通车后，白沙组团就与南岸东区连成一片。白沙组团规划用地面积12.79平方千米，其中，东部规划为集中工业用地，中部为商业、金融、娱乐用地，南部为坡地居住区，西部为平坝居住区，规划人口12万人，现有人口3.5万人。白沙组团首期开发已于2004年启动，目前已建设的沙坪路、龙头山路、白沙路二段全线通车，穿越组团的城市环线东段工程、观斗山隧道工程、黄桷坪大道工程、龙顺小区等工程正在建设中，白沙组团的基本配套设施已经完善。（二）老城区老城区是宜宾最早的开发区域，由于人口密度大，可供建设用地极少。政府为了缓解老城区人口交通的问题，采取只拆不建的原则。早期在江边开发的住宅，多为商业住宅混合型，居住的绿化配套条

18、件较差。目前销售均价3400元/平方米。（三）南岸片区南岸片区是宜宾目前房地产开发最集中的区域，经过数年的建设已发展得比较成熟。三纵（蜀南路、酒都路、航天路）三横（商贸路、长江大道、叙府路）构成了完备通畅的城市道路体系，宜宾的公交线路也由原来的9路增加到14路，便捷了南岸与中心城区的联系。从宜宾市政府搬迁至南岸后，南岸的各方面环境都得到极大的改善，宽敞的道路、优美的环境促使许多房地产开发商抢滩南岸。数百亩的大盘如置信.丝丽雅、鲁能集团等地产大鄂已在南岸扎下营盘，极大的提高了南岸区域的楼盘档次。随着近两年市政府相关职能部门的迁入、市政配套设施的不断完善以及房产商的大力开发，南岸东区的房价已呈不断

19、攀升态势，南岸西区已开盘在售的几个楼盘均价在3000元/平方米左右，且销售良好。（四）天柏片区天柏片区位于金沙江以北，内昆铁路以南，东至旧城两路桥高速公路出入口，西包含柏溪镇。天柏片区规划总用地面积10.20平方公里，包括中坝区域2.09平方公里、天池区域4.43平方公里和柏溪镇区域3.68平方公里。中坝、天池及柏溪片区沿金沙江岸线全长约14公里，而且岸线曲折，可形成较好的沿江发展的景观空间，形成区域特色。北侧有山体作为背景，因而具备了一定的自然山水景观资源条件，可构筑山水城市新格局。天柏片区的亮点中坝区域的优势和突出，该地段面向金沙江，背靠翠屏山公园依山傍水。沿金沙江修建的滨江路也已通车，大

20、大改善了中坝区域与老城区的交通状况。政府投巨资打造的滨江公园总面积约434338平方米，包含有生态休闲、景观通廊、运动休闲等主题，其建设规模、休闲配套的完善、优美的环境是整个宜宾市少有的，将成为中坝组团的一大亮点，从而形成一个得天独厚的滨江公园板块。规划的三个居住小区，均为高层及小高层住宅区，高度为50米。目前天柏片区房价相对较低，达到2100元/平方米左右。中坝区域则因地理环境的独特优势，达到2900元/平方米左右。第二篇市 场 定 位 报 告本项目借助于先进的设计理念，实行差异化的竞争策略，通过开发大型购物中心和高档酒店式公寓，在区隔市场的同时最大限度的满足消费者需求。第一章 综合商业中心

21、定位分析一、目标客户群定位 1、目标客户群的甄别目标客户群的产生一般考虑由服务商圈的固定居民以及交通人群、其他公共设施带来的人群及旅游人群。所以目标物业的目标客户群初步确定由以下三部分组成：（1）固定人群，包括地块附近小区居民、工作人员；（2）流动人群，参观的游客（3）其他人群，购物休闲没有太多惯性，乐于改变购物休闲场所的一族，主要是时尚一族。2、目标客户群分析（1）固定人群1）购买力：居民收入水平的显著提高，形成了比较强的购买力，成为本项目建设成功的有效支撑。2）各年龄段的人数及其消费特征 年龄段时期消费特征014岁儿童时期他们的消费多由其监护人实际执行，所以这一群体的消费既要抓住孩童的心理

22、，又要抓住父母的心；1519岁青少年期由其监护人监督执行，且这群体消费能力不强，在求学期间多以学习、娱乐消费为主，购物消费不多；2029岁青年单身期虽然刚刚有收入，但因为没有太大负担，消费观念比较强，所以对时尚、非耐用品的小件商品的消费能力很强；3039岁青年组建家庭期刚组建家庭，负担较大，消费也很多，多消费在耐用品等家庭消费上；4059岁中年期分为两种，一种是稳定型，则消费较少；另一种为事业奋斗冲锋期，收入较高，消费能力也很强，多在一些个人奢侈品，如珠宝、高档服饰、名烟名酒、休闲娱乐等；60岁以上退休期消费能力较弱。我们认为在固定人群中，主要抓住中年、青年单身期这两大消费群，同时也还要兼顾儿

23、童。（2）去参观旅游的游客以休闲娱乐为主，可以开发特有的中心娱乐项目来吸引他们，主要用特色娱乐项目来吸引他们，尽量使他们在参观之余选择购物。（3）其他人群 女性消费者女性天生爱购物，她们是购物场所地主体。女性需要这样一个消费环境：她们能根据自己的喜好，从容地四处走动。她们不仅帮自己还帮丈夫、孩子、男友购物。所以一些不是特别热销的男士、小孩用品，可以穿插在女性消费品中，增加连带消费。此外，女士喜欢赠品，而折扣是她们的最爱，可以以此作为吸引她们的策略之一。 男性消费者在享受服务方面的踊跃性远高于女性，所以一些可以用来放松他们工作疲劳的按摩设施、洗浴设施、特色餐饮是他们乐于消费的。此外，在男士服装、

24、鞋袜方面可引进休闲服、轻便服装以改变男士服装、鞋子等老成、花样不足的缺点。 青少年消费者他们是最喜新厌旧的群体，他们也是最紧跟时代的群体，他们没有太多自己的见解，很容易受到同伴们的影响。所以他们的喜欢往往是很统一的，最多分为几个流派。所以抓住她们的心只需不断紧跟潮流，根据他们的逛街频率更新商品陈列。而价位最好也控制在中低价位，使他们有能力自己支付，从而促进消费。3、目标客群的价值取向本项目的目标客群主要来源于投资人群以及部分商务客群。这些客群普遍地存在以下的价值取向： 讲究优质形象形象就是财富，企业良好形象会使人产生企业实力雄厚的联想，这本身就是一种生产力。 注重完善配套伴随着商务活动的展开，

25、必会出现诸多正式、非正式的各种交际活动，因此，各种餐饮、休闲、娱乐、购物等配套是商务圈不可或缺的配套。 追求便捷效率这种便捷、效率主要体现于交通、交际的方便性。 确保投资增值。全国商品房价格上涨较快，购房者普遍存在看涨心理，因此，较高的投资潜力也是客群的一个价值取向。4、客群购买诱因诱因目标客群消费诉求点本项目特性支撑企业形象优质的形象高档次的商务精品商务氛围日渐浓厚的商务氛围未来城市副中心周边配套完善的配套周边拥有较好商务配套交通环境快速便捷的工作效率周边良好的交通环境投资潜力良好的投资前景投资前景广阔诱人的产品买一层用两层挑高商务空间完善的商务配套快速高效办公多部电梯以及较多车位二、产品定

26、位1、定位依据（1）竞争策略：“以娱乐驱动零售”，集购物、餐饮及娱乐于一体。（2）零售业态的发展趋势：购物中心、大型综合超市、折扣店发展迅速；百货店、仓储式商店发展并十分顺利，有走向没落之势，虽经过整合调整，情况有所好转，但仍不如前者发展。（3）所需的商业设施的规模：商业设施能够吸引的商圈的大小是与商业设施的规模成正比的，而这种规模并不是简单意义上的面积的大小，与提供购物、服务的内容的丰富性有很大的关系。多元化的购物休闲元素将对消费者更加充满吸引力。（4）所需商业设施的档次：地区性购物场所，所需设施档次较高。（5）消费者心理：现在消费者喜欢到购物中心消费,现代人快节奏的生活,不希望为购物所累,

27、更希望在满足自己一站式消费的同时有更加完美的购物体验。2、业态定位（1）大型购物中心和写字楼由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所，集各种零售业、娱乐、餐饮及休闲于一体。良好的规划与统一的管理将提供给消费者足够深度和广度的商品选择甚至是一站式的购物，又避免了购物中心内部商家的恶性竞争；而其集零售、娱乐、餐饮及休闲于一体的特性既很好的满足了市场需求，又使商业实施的规模达到一个水平，对消费者充满吸引力。在宜宾这城市，到现在换没有像样的写字楼，各种公司办公场所分散，不在同一区域，很凌乱，市场急需要有一集中办公的场所，整合各种

28、资源。（2）特色精品专卖店与大而全的超市一样，小而精的特色专卖店也是不可少的。主要经营各种高档的名牌服装、鞋、烟酒、化妆品、珠宝、香水等。（3）餐饮场所主要是些高档西餐厅、日本、韩国、印度、泰国、菲律宾等外国风味餐厅以及高档川菜馆、沪菜馆、粤菜馆，给消费者在购物之余有不同的就餐需求。此外，项目周边有大量普通居民区，为满足他们的日常餐饮需求，在购物中心外的建立较多标准化、快捷、价物廉美的快餐小吃连锁店也是必不可少的。（4）集中休闲场所主要包括影院、spa、健身俱乐部、足疗、茶吧咖啡馆、健康体检室、户外攀岩等（5）其他零售和个人服务主要包括美发沙龙、干洗店、照片冲印、碟片租售、裁缝店、邮件/包裹、

29、美甲沙龙等（6）特别商品店主要包括移动营业厅、旅行社、艺术品、工艺品、收藏品、装备、游戏、鲜花店等三、竞争策略定位1、总体竞争策略：特色化、差异化经营 “娱乐驱动零售”，提供更多的娱乐设施，提供更多的演出活动，更加强调餐饮作为吸引顾客的筹码的重要性； 有发展潜力的某些特定细分市场； 特色、舒适的购物休闲环境。2、技术策略 互补性经营周边商业圈所缺乏的商业元素，比如娱乐元素、高档餐饮业。 客户分流 购物元素上，针对客户特别设计的商品元素的满足，以此来从原被其它市级商圈吸引的客源。 四、功能定位（一）、总功能布局地块中心地带地下建两层，地下一层为大型购物超市，地下二层为公共停车场所；地块东侧采用二

30、、三、四层的退层设计，用作营业用房。（二）、功能定位表五、经营方式定位根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素的不同，可以将经营方式分为三类，即“出售”、“出租”、“自营”。经营方式：出租自己经营理由：一个大型mall的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理 。把mall的管理简单地视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，是物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整治与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。管

31、理者必须保证入租客户具有完美和大体一致的形象，招商时不但要考虑各厂商愿意承担的租金高低，还要考虑其与mall的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。只有产权统一才能确保经营的整体性，才能发挥mall的整体优势，只有保证只租不售，才能确保整体战略的实现。同时，目标地块的开发是整体开发，前期有部分的酒店式公寓开发销售，可以得到销售回款支持购物中心的开发。此外，开发商有较强的融资能力，有足够资金实力开发好本项目。第二章 酒店式公寓定位分析酒店式服务公寓是目前在宜宾不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套

32、设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。一、目标客户群定位1、商务人士  （1）主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人

33、士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。 （2）从另一层面来看，宜宾这样的大城市会逐渐吸引带来数量境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。 （3） 还有本地的小企业和soho族。宜宾小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。2、投身事业的年轻人 这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力；3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 这些人的资金实力往往很强，加之小

34、户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。二、产品定位 总体而言，宜宾市场上高档次的酒店式公寓不多，因此给本项目提供来了更为广阔的市场背景。依据酒店式公寓一般必须具备的条件，我们认为将本项目的酒店式公寓定位为河西高档酒店式公寓。 本项目新建的大型购物广场将逐渐培育出成熟的商圈，对酒店式的目标消费群体有着较强的聚集效益，保证源源不断的客源，使得酒店式公寓极具投资价值。 便捷的交通和低廉的交通成本是客户考虑酒店式公寓的主要因素。本项目有多条公交线路和建设中途经本地块，这一系列完整的配套设施将确保客户出行便利。 作为一个有着大型商业项目建设经验的公司，能准确掌握

35、客户的需求，为客户提供尽善尽美的生活配套和高标准的物业管理。三、竞争策略定位预计本项目投资建设期间，市场将陆续出现一批高档的酒店式公寓，竞争比较激烈，因此，本项目要有足够的特色和吸引力。（1）项目本身的设计要简洁美观客户对奢华的外观和名师设计的建筑并不是非常地在意，他们更看重的外观要简洁大方，内部装潢给人感觉比较大气就可以了。最重要的是要能使用便利、舒适，因此在设计上应搞以人为本，而不是一味追求高级。（2）聘请知名物业公司打点物业物业公司服务的好坏往往对酒店式公寓的影响是巨大的，要想在激烈的竞争中脱颖而出，良好的物业管理和周到的物业服务是必不可少的。本项目完全可以借助其国际房地产投资公司的背景，选择有成功经营管理经验的物业管理公司，应该说这将是本案的一大优势。四、功能定位1、配套定位由于地块是个完整的项目，同期建造的配套应该说已经很齐全了，