成本管理观点和选择

1、万科的成本管理万科的成本管理观点与选择观点与选择正确认识成本管理正确认识成本管理认识的重要性认识的重要性做正确的事做正确的事正正确确地地做做事事做不正确做不正确做正确做正确我们做我们做什么？什么？我们做得我们做得如何？如何？不正确的事不正确的事正确的事正确的事最佳最佳位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了财务管理财务管理与与成本管理成本管理成本管理成本管理与与工程管理工程管理建安造价管理建安造价管理与与项目成本管理项目成本管理区分几个区分几个关系关系 任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理

2、部门，要求它通晓技如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。两个方面两个方面技术技术经济经济项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计竣工竣工1、从项目角度出发：、从项目角度出发： 重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。确定经营绩效。销售销售两个类别两个类别物业管理物业管理分判分判招标招标签约签约变更变更结算结算两个类别两个类别2、从合同角度出发：、从合同角度出发： 重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。

3、重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。设计设计招标招标施工施工spend曲线曲线项目周期项目周期成成本本发生的发生的成本成本形成的形成的成本成本新项目发展新项目发展成本控制重点成本控制重点放那儿好？放那儿好？70% %80% %20% %销售及物管销售及物管正确认识成本管理正确认识成本管理工作重心前移工作重心前移客户分析；客户分析；设计方案优化；设计方案优化；结构指标控制；结构指标控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；工作重心后置工作重心后置费率招标；费率招标；变更、签证事后补签；变更、签证事后补签；工程结算；工程结算；正确认识成本管理正确认识成本管理工作的重心工作的重心数

4、据分析与储存数据分析与储存新项目发展新项目发展规划设计规划设计合约分判合约分判与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋谨慎测算谨慎测算造价管理模式造价管理模式正确认识成本管理正确认识成本管理不同土地获取方式下利润差别不同土地获取方式下利润差别 伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为伴随着竞争拿地对市场成本的抬高，成本将成为项目经营的主要矛盾项目经营的主要矛盾, , 必须要高度重视。必须要高度重视。拿地方式拿地方式土地利润土地利润开发利润开发利润协议转让协议转让 0 0招标拍卖招标拍卖 0 0正确认识成本管理正确认识成本管理

5、土地招标项目成本利润情况土地招标项目成本利润情况项目项目计划单位售价计划单位售价(元元/m2)390065004696计划单位成本计划单位成本(元元/m2)335052363600单位毛利润单位毛利润(元元/m2)405939775销售毛利率销售毛利率10.38% %14.45% %16.50% %销售净利率销售净利率5.62% %8.34% %9.72% %当前单位成本当前单位成本56903885正确认识成本管理正确认识成本管理 制度体系：制度体系： 是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本

6、保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。新项目发展可行性评审体系新项目发展可行性评审体系设计阶段成本管理工作指引设计阶段成本管理工作指引工程及材料招标管理办法工程及材料招标管理办法工程合同管理办法工程合同管理办法设计变更、现场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法工程计价管理办法工程计价管理办法规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度正确认识成本管理正确认识成本管理成本管理水平是成本管理水平是各作各作( (专专) )业管理业管理水平的综合体现水平的综合体现万科成本管理模式万科成本管理模式成本项

7、目成本项目单价单价合价合价勘察丈量费勘察丈量费三通一平费三通一平费临时设施费临时设施费工程管理费工程管理费人工及行政费用人工及行政费用作业时间成本作业时间成本 合合 计计 工程作业成本工程作业成本工程作业效果工程作业效果作业效果作业效果相关指标相关指标工程质量工程质量客户质量满意度质量投诉成本竣工房维修费用工工 期期开发计划符合度结构指标控制结构指标控制钢筋含量砼含量清单招标清单招标总包清单招标率招标竞争性招标竞争性单项招标中标率工程作业工程作业正确认识成本管理正确认识成本管理案例一：小高层钢筋含量案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州万科城市花园五组团广州万科城市花园五组团d1d1单元为

8、单元为1212层住宅，经过设层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，计、工程、成本等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及地梁），相对同（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。有较大幅度减少，甚至偏低。 经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最从设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底线底线。 按按5元元/kg计算，钢筋成本较常规标准

9、低计算，钢筋成本较常规标准低130/m2元。元。正确认识成本管理正确认识成本管理案例二：结构优化降低成本案例二：结构优化降低成本50元元/m2 武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和武汉城花在应用标准化华中版施工图时，武汉公司和集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱集团规划设计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多。一定幅度下降，成本降低较多。 统计地上

10、部分结构指标，钢筋含量从统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至降至35.64kg/m2，砼含量从砼含量从0.2744m3/m2降至降至0.2495m3/m2，成成本降低本降低50.76元元/ /m2 。正确认识成本管理正确认识成本管理案例三：基础超深签证增加案例三：基础超深签证增加357万元万元 大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详大连城花一期施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导致整个场地超挖致整个场地超挖56米。施工时，未对施工方案进行优化米。施工时，未对施工方案进行优

11、化选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于将整个底板浇成了将整个底板浇成了56米的砼大板，仅此一项签证增加成米的砼大板，仅此一项签证增加成本本357.7万元，单方成本增加万元，单方成本增加49.14元元/m2。正确认识成本管理正确认识成本管理案例四：基坑支护案例四：基坑支护160万元万元vs地下室建造地下室建造214万元万元 中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因中山城市风景营销大厅原设计方案有一层地下室，因施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下施工图出图较晚，按图施工无法满足开盘要求，后将地下室移至销售大厅外侧。

12、新方案下，常规施工顺序应先施工室移至销售大厅外侧。新方案下，常规施工顺序应先施工地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需要，需要先施工地下室而后销售大厅主体，为满足开盘需要，需要先施工主体，则施工地下室时必须增加基坑支护。按设计院设计主体，则施工地下室时必须增加基坑支护。按设计院设计方案测算，支护费用高达方案测算，支护费用高达160万元万元( (地下室建造成本地下室建造成本214万万元元) )。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余。在与深圳公司审图后，最终意见在现状下已无优化余地。地。 最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将支护费用降

13、至支护费用降至10万元左右。万元左右。q 客户价值为核心：客户价值为核心： 选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。 设计阶段成本管理原则设计阶段成本管理原则正确认识成本管理正确认识成本管理q 方案优化：方案优化： 各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾

14、长期利益同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。和短期利益的平衡。q 动态测算、及时反馈：动态测算、及时反馈： 设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。设计以满足公司的经营要求。设计阶段成本管理原则设计阶段成本管理原则正确认识成本管理正确认识成本管理q 设计单位配合：设计单位配合： 作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技术经

15、济指标要求，考虑设置奖惩措施。术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。 主要经济指标主要经济指标q 容积率容积率q 建筑密度建筑密度q 单方钢筋含量单方钢筋含量q 单方砼含量单方砼含量q 窗地比窗地比( (单方建筑面积外墙门窗含量单方建筑面积外墙门窗含量) )q 建筑周长面积比建筑周长面积比q 正确认识成本管理正确认识成本管理主要方面：主要方面：q 小区规划小区规划q 配套设施面积配套设施面积q 住宅的平面布置住宅的平面布置q 住宅的单元组成、户型和住户面积住宅的单元组成、户型和住户面积q 住宅建筑结构的选择住宅建筑结构的选择q 正确认识成本管理正确认识成本管理正确认识成本管理正确认识成本管理工程量

16、清单招标是避免成本管理工作重心后置，工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。工程量清单招标的优点：工程量清单招标的优点：q 事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；事前定价，利于控制成本，并减轻后期结算工作压力；q 总价和单价两方面的充分竞争；总价和单价两方面的充分竞争； q 总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势；q 有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；有更合理的时间办开工手续，发现设计失误，减少变更；q 及时评估出造价咨询公司的

17、工作质量；及时评估出造价咨询公司的工作质量；q 便于成本数据积累，建立成本数据库：便于成本数据积累，建立成本数据库： q 降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。降低职业风险，对成本人员个人水平的依赖性降低。正确认识成本管理正确认识成本管理目前工程量清单招标存在的问题：目前工程量清单招标存在的问题：q 占用项目关键线路，时间相对较长；占用项目关键线路，时间相对较长；q 部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较部分项目施工图出图计划变动较为频繁、设计变更较多，降低了清单招标的可能和效果；多，降低了清单招标的可能和效果；q 合格承建商资源不足，使得招标竞争性不足，报价可合格承建商资源不

18、足，使得招标竞争性不足，报价可能偏高；能偏高；q 投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；投标单位对清单招标模式不够熟悉，报价可能偏高；q 定额依然必不可少，市场定价少有使用；定额依然必不可少，市场定价少有使用；q 造价咨询公司水平有限，影响清单准确性。造价咨询公司水平有限，影响清单准确性。正确认识成本管理正确认识成本管理解决办法：解决办法：q 示范区销售展示部分可采用费率招标方式；示范区销售展示部分可采用费率招标方式； 工程招标管理办法工程招标管理办法规定规定“除示范区外，主体工程除示范区外，主体工程不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采用时，经各不允许采用费率招标；特殊情况下不得不采

19、用时，经各地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委地公司第一负责人签字，报集团成本与开发计划管理委员会审批后方可执行。员会审批后方可执行。” q 桩基、主体分开招标；桩基、主体分开招标； 设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工，设计有桩基的，可将桩基工程单独发包，先行施工，以节约工期。以节约工期。正确认识成本管理正确认识成本管理解决办法：解决办法：q 加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计加强设计计划管理和图纸质量管理，把施工图设计计划执行做为设计部门考核指标之一；划执行做为设计部门考核指标之一； 项目开发计划管理办法项目开发计划管理办法规定规定“项目开发计划具有项目开发

20、计划具有严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计严肃性，总部与一线公司均应努力保证计划的实现。计划确定后，不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开划确定后，不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案。发计划作出重大变更，应视情况报总部审批或备案。” “ “以下重大变更应在作出变更决定后以下重大变更应在作出变更决定后4 4个工作日上报个工作日上报总部备案总部备案: :(2)(2)规划设计、结构设计、施工图设计、基础规划设计、结构设计、施工图设计、基础开工、主体开工及入伙延后开工、主体开工及入伙延后3030日日”正确认识成本管理正确认识成本管理解决办法

21、：解决办法：q 合理安排工作，多任务并行，避免清单招标成为唯一合理安排工作，多任务并行，避免清单招标成为唯一的关键线路；的关键线路；q 扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养；扩大合格承建商范围，注重本地承建商的培养；q 注重对投标单位培训，总部将提供相应支持；注重对投标单位培训，总部将提供相应支持；q 注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投注重成本数据库建设，为清单计价提供依据；鼓励投标单位依据自身成本水平报价；标单位依据自身成本水平报价；q 加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用；加强对咨询公司的管理和培养，合理确定咨询费用；q 持续推进标准化项目工程量清单集中编制。持续推

22、进标准化项目工程量清单集中编制。现状：现状：20032003、20042004年主体建安工程清单招标情况年主体建安工程清单招标情况正确认识成本管理正确认识成本管理集团目标：主体建安工程清单招标率集团目标：主体建安工程清单招标率65%序号序号公司公司招标面积招标面积( (万万m2 2) )清单招标面积清单招标面积( (万万m2 2) )清单招标比例清单招标比例1深圳深圳14.172.9720.96%2广州广州5.973.27 54.77%3东莞东莞0004中山中山0005上海上海44.8222.52 50.25%6南京南京22.830 07南昌南昌14.902.98 19.99%8无锡无锡000

23、9沈阳沈阳10.364.13 39.86%10长春长春00011大连大连00012鞍山鞍山0.8500%13北京北京29.7428.7396.6%14天津天津7.927.92 100%15成都成都18.418.33 45.25%16武汉武汉16.680 38.93%总计总计186.66186.6680.8580.8543.41%43.41%注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识成本管理正确认识成本管理二二三三年集团主体建年集团主体建安工程清单招标情况安工程清单招标情况序号序号公司

24、公司招标面积招标面积( (万万m2 2) )清单招标面积清单招标面积( (万万m2 2) )清单招标比例清单招标比例1深圳深圳27.78 14.89 53.61%53.61%2广州广州18.75 16.35 87.21%3东莞东莞5.842.76 47.26%47.26%4中山中山6.566.56100%5上海上海19.6311.51 58.66%58.66%6南京南京7.0900 07南昌南昌11.01 11.01100%8无锡无锡14.8100 09沈阳沈阳9.606.76 70.37%10长春长春7.902.57 32.55%32.55%11大连大连13.912.06 14.83%14.

25、83%12鞍山鞍山11.3111.31 100%13北京北京00014天津天津25.2320.18 80%15成都成都13.539.34 69.06%16武汉武汉8.043.13 38.93%38.93%总计总计200.99200.99118.44118.4458.93%58.93%注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识成本管理正确认识成本管理二二四四年集团主体建年集团主体建安工程清单招标情况安工程清单招标情况序号序号公司公司20032003年年20042004年年1深圳深圳20

26、.96%53.61%53.61%2广州广州54.77%87.21%3东莞东莞047.26%47.26%4中山中山0100%5上海上海50.25%58.66%58.66%6南京南京00 07南昌南昌19.99%100%8无锡无锡00 09沈阳沈阳39.86%70.37%10长春长春032.55%32.55%11大连大连014.83%14.83%12鞍山鞍山0%100%13北京北京96.6%014天津天津100%80%15成都成都45.25%69.06%16武汉武汉38.93%38.93%38.93%总计总计43.41%43.41%58.93%58.93%注：截至注：截至20042004年年9 9

27、月月3030日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计日已经定标项目，模拟清单招标未列入清单招标统计正确认识成本管理正确认识成本管理二二三三年年二二四四年年集团主体建安工程清单招标情况集团主体建安工程清单招标情况正确认识成本管理正确认识成本管理工程量清单招标是大势所趋工程量清单招标是大势所趋q 是市场化的需求：是市场化的需求： 传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微传统定额计价方式是计划经济的产物，体现了国家对微观经济的调控，伴随中国市场经济的发展及加入观经济的调控，伴随中国市场经济的发展及加入wto，中，中国的市场化和对外开放将程度将不断扩大，市场竞争的理念国的市场化和对外开放将程度将不断扩大，市场竞争的理念将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自主竞争的市将深入各行各业，而工程量清单招标正体现了自