湖南衡山县项目定位及物业发展建议294p

1、湖南衡山县项目定位及物业发展建议工作内容工作内容收集的资料收集的资料进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析背景分析基础研究理论研究案例研究湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况衡山县、南岳区宏观经济情况衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状衡山县、南岳区相关物业市场实时数据政府官员、专业人士具体分属机构：规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等商家、投资者、消费者宏观经济背景分析武广客运专线对沿线城市的影响衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析类似案例的收集和分析操作类似项目的经验教训相关领域研究人员相关专家及顾问高速铁路对沿线城市、区域影响相类似案例的发展方向、成功要素项目小组在调研阶

2、段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论结论1 1：国家国家“中部崛起中部崛起”战略、湖南省重点打造战略、湖南省重点打造“一点一点一线一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇，为项目的发展带来巨大的宏观机遇国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机2004年年3月月,温家宝

3、总理在政府工作报告中温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起首次明确提出促进中部地区崛起2004年年12月月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；2005年年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施部地区崛起的规划和措施开拓中部地区大市场，发展大流通。开拓中部地区大市场，发展大流通。 中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着起着“承东启西承东启西”的重要作用的重要作用在过

4、去在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的沿海地区快速发展的“观望者观望者”， 形成我国区域经济发展形成我国区域经济发展的的“中部凹陷中部凹陷”为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省年提出针对中部六省的的“中部崛起中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一战略，而湖南省正是其中之一中部六省中部六省湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会在国家实

5、施中部崛起战略的进程中，在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导引导“一点一线一点一线”地区优势发展地区优势发展“一点一点”即是长沙、株洲、湘潭经济即是长沙、株洲、湘潭经济一体化一体化“一线一线”是京广铁路和京珠高速公路是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任快速发展的重任“一点一线一点一线”战略的提出，为衡阳、战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会衡山县的发展带来了极

6、大的机会湖南省湖南省“一点一线一点一线”战略战略结论结论2 2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间提供了切入的空间衡阳经济发展位居湖南省前列，是湘南地区的中心城市衡阳衡阳2007年年gdp总量为总量为823.51亿元，位亿元，位居湖南省第四位；居湖南省第四位；gdp增速增速15.3%，位，位居全省第四位，整体经济发展处于

7、省内居全省第四位，整体经济发展处于省内前列前列在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市衡阳是湘南地区名副其实的中心城市20072007年湖南省各城市年湖南省各城市gdpgdp总量及增长速度对比总量及增长速度对比资料来源：湖南省各城市资料来源：湖南省各城市20072007年统计公报年统计公报随着工业化的推进，产业结构正逐步优化衡阳市三次产业衡阳市三次产业结构层次仍然处结构层次仍然处于较低水平，第于较低水平，第一产业所占比例一产业所占比例仍然比较大仍然比较大随着工业化的不随着工业化的不断推进，衡阳产断推进，衡阳产业结构的比例正业结构的

8、比例正在逐步优化，第在逐步优化，第二产业所占比例二产业所占比例正处于逐步扩大正处于逐步扩大的趋势，从的趋势，从2003年的年的34.9%增加增加到到2007年的年的40.7%而第三产业的比而第三产业的比重从重从2003年的年的41.4%，逐步减，逐步减少到少到34.9%，但，但这正是产业结构这正是产业结构得以优化、提升得以优化、提升的重要体现的重要体现2003200320072007年衡阳年衡阳市三产构成情况市三产构成情况资料来源：衡阳市资料来源：衡阳市03070307年统计公报年统计公报其中，旅游业是衡阳的支柱产业之一衡阳市旅游业在衡阳市旅游业在05年前稳步发展，进年前稳步发展，进入入06年

9、后获得较大年后获得较大突破，突破，06、07年国年国内旅游收入以及接内旅游收入以及接待国内游客增长率待国内游客增长率均超过均超过20%，获得，获得快速发展快速发展旅游业旅游业2007年占年占gdp的比例已超过的比例已超过5%，成为衡阳的支，成为衡阳的支柱产业之一，也是柱产业之一，也是衡阳未来重点发展衡阳未来重点发展的产业的产业近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）资料来源：衡阳市资料来源：衡阳市03070307年统计公报年统计公报近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）第二产业：第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深

10、加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等第三产业：第三产业：以物流为核心的生产性服务业、旅游业旅游业、商贸餐饮业、房地产业衡阳市衡阳市“十一五十一五”规划中的支柱产业规划中的支柱产业在众多旅游资源中，南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源衡阳市的生态、衡阳市的生态、自然、历史文化自然、历史文化等旅游资源非常等旅游资源非常丰富，包括南岳丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林岣嵝峰国家森林公园、王船山故公园、王船山故居、常宁西江漂居、常宁西江漂流、衡山康王庙、流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等

11、歧山森林公园等一系列丰富的旅一系列丰富的旅游资源游资源其中，南岳衡山其中，南岳衡山是国家是国家5a级景区，级景区，同时正连同其他同时正连同其他四岳进行世界自四岳进行世界自然和文化遗产申然和文化遗产申报，是衡阳乃至报，是衡阳乃至湖南最为重要的湖南最为重要的核心旅游资源核心旅游资源南岳衡山南岳衡山衡阳市旅游资源分布衡阳市旅游资源分布五岳之南岳，衡山旅游风景区发展起步较早，起点极高1982年，衡山作为我国著名的自然景年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景观，以湖南衡山风景名胜观和人文景观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步

12、早国家级风景名胜区名单，发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌，衡山风景区发展已形成规模和品牌，发展起点高，发展起点高，07年接待游客达年接待游客达334万万人次，位于五岳之首人次，位于五岳之首名山东岳泰山西岳华山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接年接待游客待游客（万人（万人次）次）20316033460150资料来源：资料来源：五岳所在城市政府工作报告0707年五岳接待旅游者数量对比年五岳接待旅游者数量对比祝融峰祝融峰衡山风景区的宗教地位高，客源重点辐射南中国区域衡山风景区是道教和佛教圣帝，内衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺

13、及传法院、黄庭观等寺、寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等庙、庵、观等200多处，每年吸引大多处，每年吸引大量善信上山拜祭量善信上山拜祭游客主要覆盖全国，主要来自南中游客主要覆盖全国，主要来自南中国区域，湖南省内以及广东客户比国区域，湖南省内以及广东客户比例超过例超过7成成资料来源：资料来源：经济地理2008年3月衡山旅游市场调查衡山旅游风景区客户来源衡山旅游风景区客户来源观音诞衡山南岳大庙前善信观音诞衡山南岳大庙前善信南岳衡山的宗教地位是比较高，最出名的就是财神和寿神，每年都有很多人来拜，起码占到游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的衡山县旅游局向

14、局长衡山风景区发展处于快速发展阶段，旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升衡山风景区衡山风景区07年接待游客数量较年接待游客数量较03年增长超过年增长超过50万人次，旅游辐射力万人次，旅游辐射力快速增长快速增长通过旅游地生命周期理论的研判衡通过旅游地生命周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关山旅游发展阶段与接待旅游者的关系，目前衡山风景区系，目前衡山风景区处于快速发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，未来将逐步走进巩固阶段，届时届时旅游产品将得到进一步整合与提升旅客量旅客量时间时间探查探查参与参与发展发展巩固巩固停滞停滞复苏复苏衡山风景区发展所处阶段旅游地生命周期理论旅游地生命周期理论近年衡

15、山旅游风景区接待游客数量（万人次）近年衡山旅游风景区接待游客数量（万人次）资料来源：资料来源：相关政府报告资料来源：资料来源：旅游地理学衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主，“寿岳”内涵尚未得到有效延展，旅游体验明显不足南岳衡山风景区的旅游产品主要是南岳衡山风景区的旅游产品主要是以以“佛佛”、“道道”以及历史遗迹为以及历史遗迹为主，山下南岳镇，除自身有南岳大主，山下南岳镇，除自身有南岳大庙外，在特色和主题方面未能实现庙外，在特色和主题方面未能实现有效延伸有效延伸作为作为“寿岳寿岳”，“寿文化寿文化”主题、主题、“养生养生”理念的深化与延展将是大理念的深化与延展将是大衡山的进一步发

16、展的要求衡山的进一步发展的要求目前南岳风景区的产品均以观光产目前南岳风景区的产品均以观光产品为主，体验性旅游产品有限导致品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的旅游者停留时间不长，随着南岳的进一步发展，体验性旅游产品将是进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向重要的升级方向山上山上山下山下庙西街庙西街南岳大庙南岳大庙祝融峰祝融峰纯阳宫纯阳宫随着五岳整合申请世界遗产的契机，优化、延伸现有旅游产品，完善旅游服务功能，衡山旅游区将迎来更大的发展空间除了接待旅游者除了接待旅游者数量快速增长之数量快速增长之外，带来的旅游外，带来的旅游收入和门票收入收入和门票收入均有较大幅度增均有

17、较大幅度增长，需要更为充长，需要更为充足、水平更高的足、水平更高的旅游服务旅游服务五岳已明确联合五岳已明确联合申请世界自然文申请世界自然文化遗产，届时衡化遗产，届时衡山的品牌将得到山的品牌将得到进一步的提升，进一步的提升，具有更广阔的发具有更广阔的发展前景展前景资料来源：资料来源：南岳区03-07年政府工作报告、广州日报“五岳五岳”长沙亮剑长沙亮剑联合申遗联合申遗 昨日，由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产摘录自长沙晚报2006

18、年6月23日近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）资料来源：资料来源：相关政府报告为充分利用衡山旅游区的带动作用，衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市 为充分利用南为充分利用南岳衡山的旅游岳衡山的旅游资源，带动衡资源，带动衡阳市区北部地阳市区北部地区的发展，在区的发展，在衡阳城镇体系衡阳城镇体系当中，将衡山当中，将衡山脚下的南岳区、脚下的南岳区、开云、新塘统开云、新塘统筹考虑，三地筹考虑，三地融合发展，共融合发展，共同组成衡阳市同组成衡阳市的次中心城市的次中心城市从衡阳市的层从衡阳市的层面，将项目所面，将项目所在区域

19、提升为在区域提升为衡阳市域次中衡阳市域次中心的重要组成心的重要组成部分，为充分部分，为充分利用衡山旅游利用衡山旅游资源、为区域、资源、为区域、项目的发展带项目的发展带来很好的机遇来很好的机遇衡阳市区衡阳市区南岳区南岳区开云镇开云镇新塘镇新塘镇衡阳市市区与北部次中心关系衡阳市市区与北部次中心关系结论结论3 3：武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会区及项目的发展提供了巨大机会武广铁路的开通，将使得沿线城市的时间距

20、离大大缩短武广客运专线是武广客运专线是中长期铁路网中长期铁路网规划规划中第一批中第一批经国务院审批立经国务院审批立项的铁路客运专项的铁路客运专线，全长线，全长995公公里，湖南境内线里，湖南境内线长长518公里公里建成后，最高行建成后，最高行车速度近期将达车速度近期将达200公里公里/小时，小时，远期达远期达350公里公里/小时，届时，长小时，届时，长沙到广州仅需沙到广州仅需3小时，而小时，而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时，沿线城市，沿线城市之间的时间距离之间的时间距离大大缩短大大缩短武广铁路概况武广铁路概况因区域发展的不平衡，武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市、县镇武广铁路客运

21、专线连接武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖但正在崛起的湖南、湖北地区北地区武广铁路经过武广铁路经过25个县个县市，包括了中国最重要市，包括了中国最重要的中心城市广州，也有的中心城市广州，也有省会城市长沙和武汉，省会城市长沙和武汉，也有韶关、衡阳等区域也有韶关、衡阳等区域性中心城市，也有高亭、性中心城市，也有高亭、衡山等发展较为缓慢的衡山等发展较为缓慢的县县广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路沿线城市武广铁路沿线城市沿线城市、县镇的

22、发展阶段不同，使武广铁路带来的影响各不相同武广铁路开通后，粤北武广铁路开通后，粤北和湘南的多个城市将首和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业先得到承接珠三角产业转移的机会，促进自身转移的机会，促进自身发展发展长沙、武汉作为省会城长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市，市、区域性中心城市，各种城市流将会首先加各种城市流将会首先加速集聚，促进其中心城速集聚，促进其中心城市地位的加强，同时首市地位的加强，同时首先带动周边城市发展，先带动周边城市发展，逐步形成经济圈逐步形成经济圈而其余沿线的市县，由而其余沿线的市县，由于离珠三角的直接辐射于离珠三角的直接辐射区较远，同时长株潭经区较远，同时长株潭经济

23、圈、武汉经济圈又正济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段，处于集聚、膨胀阶段，能够从这两个经济圈获能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限，得直接带动的作用有限，必须充分发挥自身的优必须充分发挥自身的优势，以抓住武广铁路带势，以抓住武广铁路带来的机遇来的机遇广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路对沿线城市影响武广铁路对沿线城市影响处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市，必须充分发挥自身比较优势，以抓住武广铁路带来的机遇沿线沿线站点站点城市城市机遇分析机遇分析威胁分析威胁分析共性共性特性特性第一类第一类核心城核心城市市广州

24、、广州、长沙、长沙、武汉武汉n人口和人口和资源向资源向沿线区沿线区域集中域集中和优化，和优化，加快城加快城市化进市化进程程n改善投改善投资环境，资环境，促进沿促进沿线土地线土地升值，升值，加速经加速经济增长济增长n为产业为产业结构优结构优化升级化升级带来机带来机遇、促遇、促进相关进相关产业加产业加速发展速发展n扩展现代服扩展现代服务业的聚集务业的聚集和辐射力，和辐射力，拓宽经济腹拓宽经济腹地地第二类第二类经济圈经济圈辐射下辐射下的县市的县市花都、花都、清远、清远、韶关、韶关、郴州、郴州、株洲株洲等等n受所在经济受所在经济圈的直接辐圈的直接辐射，更方便射，更方便的首先获得的首先获得人力、资本、人

25、力、资本、技术、信息技术、信息等优势资源等优势资源的扩散机会的扩散机会n产业承接产业承接机会被经济机会被经济圈内其他县圈内其他县市分流市分流衡山作为全国知名的旅游区，比较优势明显，武广铁路的开通将有效强化其优势，带动其周边城镇进一步发展根据相关规划的预根据相关规划的预测，衡山风景区游测，衡山风景区游客发展规模在客发展规模在2010年达到年达到328万、万、2020年达到年达到440万万但据相关部门统计但据相关部门统计资料反映，衡山风资料反映，衡山风景区景区2007年接待年接待游客数量就已经达游客数量就已经达到到334万，其发，其发展速度已高于预期展速度已高于预期武广客运专线的开武广客运专线的开

26、通，在缩短衡山与通，在缩短衡山与周边城市时间距离周边城市时间距离的同时，其吸引力的同时，其吸引力将会在原有的基础将会在原有的基础上大为增加，游客上大为增加，游客数量将会将会保持数量将会将会保持快速、稳定的增长快速、稳定的增长20102020衡山风景衡山风景区游客发区游客发展规模预展规模预测测328万万440万万新衡山站新衡山站旅游发送旅游发送量量80万万130万万衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人）衡山风景区游客发展规模及新衡山站旅客发送量预测（单位：人）资料来源：资料来源：衡山县开云新城控制性详细规划衡山县开云新城控制性详细规划 依托衡山旅游大发展机会，依托衡山旅游大发

27、展机会，周边城镇的发展将迎来极大的机周边城镇的发展将迎来极大的机遇；但同时，衡山旅游的大发展遇；但同时，衡山旅游的大发展需要周边城镇提供足够的支持。需要周边城镇提供足够的支持。 既然如此，山脚下的两个主既然如此，山脚下的两个主要城镇要城镇衡山县与南岳区目前衡山县与南岳区目前的发展如何？能否充分的迎接衡的发展如何？能否充分的迎接衡山旅游大发展带来的机遇？能否山旅游大发展带来的机遇？能否为衡山旅游大发展提供足够的支为衡山旅游大发展提供足够的支持？持？项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发

28、展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论结论1 1：衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄衡山县经济发展稳定，但与衡山旅游区关系薄弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从弱，总量规模小，并没有因邻近衡山旅游区的优势，而从衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。衡山旅游的大发展中获得对自身经济发展的有效支持。经济：衡山原属衡山县，后经行政区划调整，划归南岳区，对衡山县的发展带来了较大的影响衡山县因衡山县因 “南岳衡山南岳衡山”而得名，原本有非而得名，原本有非常优越的风景旅游资

29、源条件来开发旅游产常优越的风景旅游资源条件来开发旅游产业并带动相关产业发展业并带动相关产业发展1984年行政区划调整后，衡山旅游风景区年行政区划调整后，衡山旅游风景区划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与划归南岳区，由市直管，衡山县就几乎与“南岳衡山南岳衡山”不再相关联，失去了重要经不再相关联，失去了重要经济支柱，经济发展大受影响济支柱，经济发展大受影响衡山县行政区划衡山县行政区划经济：南岳从衡山划出后，衡山县与风景区关系日益疏远，“吃在衡东、玩在南岳”局面形成，衡山发展尴尬1969年，衡山县划年，衡山县划分为衡山、衡东二分为衡山、衡东二县，县，1984年衡山县年衡山县划出南岳镇，成立划出南岳镇

30、，成立南岳区，直辖衡阳南岳区，直辖衡阳市政府管辖市政府管辖目前衡东与南岳均目前衡东与南岳均有相对清晰的核心有相对清晰的核心优势，优势， 衡山位于两衡山位于两者之间，但难以整者之间，但难以整合发展，形成统一合发展，形成统一的发展整体的发展整体107国道收费站以前衡东、南岳都是属于衡山县，现在都分出去了，吃在衡东、玩在南岳，但是衡山却没有找到自己的发展方向衡山县发改委刘局长经济：衡山县近年经济虽保持了稳定的增长速度，但经济总量小，位于衡阳市的最末位，邻近衡山的优势未能充分发挥衡山县近年的经济发展保持了一定衡山县近年的经济发展保持了一定的增长速度，的增长速度，20022007年年均增年年均增长速度约

31、长速度约10.9%，2007年达到年达到13.6%，略高于全国平均水平，略高于全国平均水平（11.4%）但经济总量小，综合实力不强，竞但经济总量小，综合实力不强，竞争力弱，争力弱，2007年经济总量处于衡阳年经济总量处于衡阳市的最末位市的最末位衡山县并未能借助邻近衡山的优势，衡山县并未能借助邻近衡山的优势，充分发展自身的经济充分发展自身的经济衡山县近年衡山县近年gdpgdp总量及增长率（单位：亿元、总量及增长率（单位：亿元、% %）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局20072007年衡阳市市区以及各县市年衡阳市市区以及各县市gdpgdp总量对比

32、（单位：亿元）总量对比（单位：亿元）经济：城市建设投入总量少，城市面貌、配套水平有待提升，并未能很好地融入南岳衡山旅游的大发展衡山县近年的固衡山县近年的固定资产投资虽然定资产投资虽然增长速度大大提增长速度大大提升，但总量少，升，但总量少，位于衡阳市末位位于衡阳市末位城市建设投入少，城市建设投入少，使得城市面貌、使得城市面貌、配套水平不高，配套水平不高，城市形象有待提城市形象有待提升升城市建设速度与城市建设速度与近年南岳衡山旅近年南岳衡山旅游的大发展并不游的大发展并不同步，并未能很同步，并未能很好的融入到衡山好的融入到衡山旅游的发展大潮旅游的发展大潮中去中去衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：

33、亿元、衡山县近年固定资产投资及增长率（单位：亿元、% %）20072007年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）年衡阳市市区以及各县市固投总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局经济：人口总量少，增长缓慢，城市化水平低，衡山旅游的发展并未促进衡山县人口的城市化衡山县人口总量衡山县人口总量2007年为年为42.66万人，县城人口万人，县城人口8万左右，流动人万左右，流动人口少，人口增长口少，人口增长主要是自然增长，主要是自然增长，增长缓慢增长缓慢以非农业人口数以非农业人口数量计算的城市化量计算的城市化率仅为率仅为12.2

34、4%，低于衡阳的平均低于衡阳的平均水平（水平（2000年已年已达达26.7%）以及）以及全国平均水平全国平均水平（1998年已达年已达30.4%），农业），农业人口仍占绝多大人口仍占绝多大数数衡山旅游的大发衡山旅游的大发展，并未能促使展，并未能促使众多农业人口转众多农业人口转化为城市人口，化为城市人口，投身到城市发展投身到城市发展及非农产业发展及非农产业发展中去中去衡山县近年人口总量及增长率（单位：万人、衡山县近年人口总量及增长率（单位：万人、% %）近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、近年衡山县城镇人口及城市化率变化（单位：人、% %）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来

35、源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局经济：财政收入虽快速增加，但总量少，政府财力有限，并未能从衡山火爆的旅游市场中分一杯羹衡山县财政收入近两年有了快速的衡山县财政收入近两年有了快速的增长，增长，2007年突破年突破2亿元亿元但从总量上看，衡山县财政收入位但从总量上看，衡山县财政收入位列衡阳市末位列衡阳市末位衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山旅游市场的火爆，并未能带动衡山县相关产业的发展，从而提高衡山县相关产业的发展，从而提高政府的财政收入政府的财政收入衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、衡山县近年财政收入及增长率（单位：亿元、% %）20072007年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（

36、单位：亿元）年衡阳市市区以及各县市财政收入总量对比（单位：亿元）资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局资料来源：衡山县近年统计公报、衡阳市统计局结论结论2 2：虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资虽然现状旅游服务功能较差、特色旅游产品旅游资源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游源需整合与挖掘，但在宏观机遇下，相关特色旅游产业及旅游服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。服务产业是近期可充分利用、促进衡山县经济发展的主要产业。产业：三次产业结构为31：32：37，产业结构虽有一定优化，但仍处于较低水平20032007年，衡山县的产业结构年，衡山县的产业

37、结构虽有一定的调整优化，但进度缓慢，虽有一定的调整优化，但进度缓慢，第一产业仍占较大比重第一产业仍占较大比重2003200320072007年衡山年衡山县三产构成情况县三产构成情况资料来源：衡山县近年统计公报资料来源：衡山县近年统计公报产业：衡山县工业发展水平低，基础弱，工业化将是一个长期的过程衡山县工业水平较衡山县工业水平较低，总量小，工业低，总量小，工业发展水平远低于衡发展水平远低于衡阳市其他县市，仍阳市其他县市，仍处于工业化的初级处于工业化的初级阶段阶段主要产业包括：主要产业包括：机械制造、造纸产业、陶瓷、建材化工、矿产采掘及加工、农产品加工等，但，但企业大多是技术装企业大多是技术装备低

38、，产品档次低，备低，产品档次低，劳动力素质低的劳动力素质低的“三低三低”企业和传企业和传统工业统工业工业获得快速发展工业获得快速发展是一个长期的过程是一个长期的过程20072007年衡山县规模年衡山县规模以上工业增加值以上工业增加值资料来源：衡阳市统计局资料来源：衡阳市统计局产业：第三产业以低层次的生活性服务业为主，对经济发展带动作用有限第三产业主要是生活第三产业主要是生活性服务业，主要包括性服务业，主要包括生活性的商业、餐饮生活性的商业、餐饮等、低档的休闲娱乐等、低档的休闲娱乐等，对城市经济发展等，对城市经济发展带动有限带动有限沿街商业沿街商业低档的休闲娱乐低档的休闲娱乐不景气的餐饮不景气的

39、餐饮产业：衡山县房地产业的发展多次受不利事件影响，整体发展尚处于起步阶段19961996年年-2000-2000年年20012001年年-2002-2002年年20032003年至今年至今n受全县的非法集资影响，导致县财政欠款4亿多元，无力投资房地产发展n住宅房地产市场基本无发展n民间兴起到外地做建材生意，民间聚集资金达6亿元，并从县城转移到广州、深圳等地，影响了房地产市场化的进程n县域经济发展开始向好，非法集资后续影响减弱，建材生意逐步息微，资金得以留存；国企改革基本完成，政府税收得以保证；n房管局下属的城镇建设有限公司启动第一个真正的住宅房地产项目先农花园n本土开发商增加至6家，开发项目逐

40、步增多起步阶段起步阶段产业：近年房地产投资增长速度大大增加，但总量仍较小，市场规模有限近年受经济快速发展、政府财政收近年受经济快速发展、政府财政收入增加、外地投资回流等利好因素入增加、外地投资回流等利好因素刺激，房地产投资增长速度大大增刺激，房地产投资增长速度大大增加加但受县城发展规模、人口总量限制，但受县城发展规模、人口总量限制，以及住宅市场发展尚处于起步阶段以及住宅市场发展尚处于起步阶段等的限制，房地产投资总额在全市等的限制，房地产投资总额在全市范围内与较大规模城市尚有一定距范围内与较大规模城市尚有一定距离离近年衡山县房地产投资总额及增长率（单位：万元、近年衡山县房地产投资总额及增长率（单

41、位：万元、% %）20072007年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）年衡阳市部分县市房地产投资总额对比（单位：万元）资料来源：各地统计公报资料来源：各地统计公报产业：相关旅游服务产业发展较差，旅游接待水平难以承接为景区服务的功能衡山县酒店设施档次低，衡山县酒店设施档次低，形象差，服务设施未能跟形象差，服务设施未能跟上，整体接待能力严重限上，整体接待能力严重限制了县城把握南岳衡山风制了县城把握南岳衡山风景区大发展的步伐景区大发展的步伐酒店名称星级客房数(间)租金(元/间日)衡山宾馆衡山宾馆2星星101160迎宾山庄迎宾山庄60，3栋栋别墅别墅199目前衡山县上规模宾馆仅4家，一家两

42、星级，城市旅游接待规模和档次明显不够，特别南岳区发展空间受限，衡山县的旅客承接力不够而导致大量的旅客选择衡阳市内住 衡山县旅游局向局长景南大酒店君城大酒店迎宾山庄衡山县主要星级酒店基本信息衡山县主要星级酒店基本信息资料来源：实地调研资料来源：实地调研产业：自身拥有丰富的特色旅游产品，但需要进一步整合和挖掘，打造特色的旅游商业衡山县自身拥有丰富的衡山县自身拥有丰富的特产，通过挖掘、整合特产，通过挖掘、整合与包装之后，具有开发与包装之后，具有开发成特色旅游商品的条件成特色旅游商品的条件目前南岳衡山风景区的目前南岳衡山风景区的特产店多仅销售豆腐乳特产店多仅销售豆腐乳与毛尖，旅游商品特色与毛尖，旅游商

43、品特色有限，旅游商业具有挖有限，旅游商业具有挖掘与升级的空间，利于掘与升级的空间，利于本项目特色旅游商业的本项目特色旅游商业的打造打造其实衡山有很多特产，草席都是出口到国外的，竹简也非常有名，还有湘红鸡，这里的陶瓷也比较有特色，这些都是可以开发为旅游商品的，但是现在南岳的旅游商品就是豆腐乳和毛尖，其实都不是最特色的东西衡山县发改委刘局长产业：具有一定的特色旅游资源，可丰富县内旅游功能，并可与南岳风景区形成互动发展衡山县现已开发九衡山县现已开发九龙峡漂流，且计划龙峡漂流，且计划开发白云寺、九龙开发白云寺、九龙泉以及大源渡水利泉以及大源渡水利工程等多个旅游项工程等多个旅游项目，丰富衡山的旅目，丰富

44、衡山的旅游产品线，将利于游产品线，将利于增强衡山县自身旅增强衡山县自身旅游发展的吸引力游发展的吸引力九龙峡已初具名气，九龙峡已初具名气，将有效与大源渡等将有效与大源渡等旅游产品与南岳山旅游产品与南岳山岳型旅游产品实现岳型旅游产品实现差异化差异化白云寺旧址：佛道文化中心九龙泉：休闲度假区九龙峡漂流大源渡水利工程结论结论3 3：衡山县空间发展分区不明确；近期向西北扩张，衡山县空间发展分区不明确；近期向西北扩张，以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发以生活型功能为主；受工业发展限制，工业园区对衡山县发展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要的支撑；县城发展需展带动力较弱；黄花新区发展缺乏必要

45、的支撑；县城发展需要寻求新的空间支点。要寻求新的空间支点。空间：目前县城的发展功能分区不明确，城市建设无序，与我国一般小城镇发展特点相同从空间发展看，衡山县城的发展呈现出从空间发展看，衡山县城的发展呈现出明显的沿湘江、沿明显的沿湘江、沿107国道发展的一般国道发展的一般小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分小城镇沿路、沿江发展的格局，功能分区不明确，建设无序区不明确，建设无序以居住用地为主，行政、商业等其他各以居住用地为主，行政、商业等其他各类功能用地布局混杂，无形成明显的中类功能用地布局混杂，无形成明显的中心区，呈现出我国一般小城镇发展的特心区，呈现出我国一般小城镇发展的特点点衡山县城用地现状图

46、衡山县城用地现状图空间：县城大部分建筑较为破旧，形象落后，进行更新改造的难度大整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整个县城大部分建筑年代较久，已现破旧，整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象整体形象不佳，与我国一般的小城镇形象相类似，离现代化的城市形象差距较大相类似，离现代化的城市形象差距较大空间：城市近期主要沿衡山大道向西北扩张，主要以生活型的居住、商业功能为主，旅游服务功能尚未得到有效落位由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延由于政府财力有限，沿主干道的近域蔓延为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近为最经济的城市扩张方式，因此衡山县近期的空间拓展主要沿衡山大道向北蔓延期的空间拓展主要沿衡山大道

47、向北蔓延城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的城市空间拓展主要依靠居住以及生活型的商业功能为主，并未将相关旅游服务功能商业功能为主，并未将相关旅游服务功能落位到城区的空间拓展上去落位到城区的空间拓展上去县城县城衡山大道衡山大道衡山县近期发展分析衡山县近期发展分析空间：工业主要布局于县城北部，受工业发展缓慢所限，工业园区的发展将受到一定影响衡山县的现状工业衡山县的现状工业用地分布零散，没用地分布零散，没有形成一定规模，有形成一定规模，而且很多与居住等而且很多与居住等用地混杂在一起用地混杂在一起在规划中，新发展在规划中，新发展的工业主要集中于的工业主要集中于金龙工业园区（金龙工业园区（约2.5平方公

48、里），主），主要布置一些基本无要布置一些基本无污染和基本无干扰污染和基本无干扰的一类工业和有一的一类工业和有一定污染和干扰的二定污染和干扰的二类工业，主要发展类工业，主要发展电子、冶金、造纸电子、冶金、造纸等工业等工业 但衡山县工业发展但衡山县工业发展缓慢，金龙工业园缓慢，金龙工业园区近期的发展将可区近期的发展将可能受到一定的影响，能受到一定的影响，发展是一个长期的发展是一个长期的过程过程金龙工业园区金龙工业园区县城县城衡山县工业园区与县城关系衡山县工业园区与县城关系空间：黄花新区以综合功能为主，主要作为县城的延伸和工业园区的居住配套，但发展缺乏支撑，何时启动尚无定论规划中的黄花新区位规划中的

49、黄花新区位于县城北部，现已修于县城北部，现已修通的衡山大道已能直通的衡山大道已能直达地块达地块黄花新区主要作为老黄花新区主要作为老城区功能的延伸和作城区功能的延伸和作为工业园区的居住配为工业园区的居住配套，主要以综合性的套，主要以综合性的城市功能为主，旅游城市功能为主，旅游服务功能欠缺服务功能欠缺但县城北部尚有较大但县城北部尚有较大规模的用地可供利用，规模的用地可供利用，工业园区的发展壮大工业园区的发展壮大也将是一个长期的过也将是一个长期的过程，对于黄花新区近程，对于黄花新区近期开发的支撑力不足期开发的支撑力不足政府有计划以行政中政府有计划以行政中心搬迁启动黄花新区，心搬迁启动黄花新区，但目前

50、尚无具体计划但目前尚无具体计划县城县城黄花新区黄花新区黄花新区与县城关系黄花新区与县城关系未来发展：衡山县未来将朝衡山风景区的旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市发展城市性质：城市性质：全县的政治、经济、文化中心，是南岳衡山风景区的旅游服务基地旅游服务基地，逐步建 设成为现代化的山水旅游服务城市现代化的山水旅游服务城市城市职能：城市职能：衡阳市的次中心城市，湖南“一点一线”经济主轴上的经济点经济主轴上的经济点，国家级的国家级的旅游城市旅游城市南岳的南岳的“前客厅前客厅”，发展旅游服务业最有潜力的基地之一衡山县域的中心城市县域的中心城市，承担全县政治、经济和文化教育中心职能全县最理想、适居性最

51、强的聚集地最理想、适居性最强的聚集地 武广铁路的开通，衡山旅游武广铁路的开通，衡山旅游将面临更进一步的发展，以旅游将面临更进一步的发展，以旅游服务以及相关旅游产业振兴衡山服务以及相关旅游产业振兴衡山县，是当前最可实现的路径。县，是当前最可实现的路径。 旅游服务基地、现代化的山旅游服务基地、现代化的山水旅游服务城市的定位，很好地水旅游服务城市的定位，很好地体现了衡山县未来的发展方向，体现了衡山县未来的发展方向，衡山县急待出现新的功能空间，衡山县急待出现新的功能空间，以更好地体现现代化的形象、实以更好地体现现代化的形象、实现自身的发展定位，更好地抓住现自身的发展定位，更好地抓住可期的发展机遇！可期

52、的发展机遇！项目研究思路框图 衡山县发展现衡山县发展现状及规划研究状及规划研究 南岳区发展现南岳区发展现状及规划研究状及规划研究项目项目本体本体案例案例借鉴借鉴发展发展定位定位规划调规划调整建议整建议土地开发土地开发及运营及运营启动区选启动区选址及定位址及定位机遇机遇背景背景相关物业市场相关物业市场结论1：随着衡山旅游的大发展，南岳区以旅游业及旅游相关服务产业为其主导产业，经济得以快速发展，充分把握住了自身的优势经济：衡山旅游区的快速发展，充分带动南岳区经济水平的快速提升南岳区近年的旅游业处于快速发展南岳区近年的旅游业处于快速发展之中，之中，07年旅游总收入同比增长更年旅游总收入同比增长更是超

53、过了是超过了35%在旅游业快速发展的带动之下，南在旅游业快速发展的带动之下，南岳区的经济也正快速发展，近三年岳区的经济也正快速发展，近三年的年均增幅超过的年均增幅超过20%南岳区近年南岳区近年gdpgdp总量及增长率（单位：亿元、总量及增长率（单位：亿元、% %）资料来源：资料来源：03070307年南岳区政府工作报告年南岳区政府工作报告南岳区近年旅游总收入及增长率（单位：亿元、南岳区近年旅游总收入及增长率（单位：亿元、% %）产业：旅游业及相关旅游服务业是南岳区的支柱产业由于南岳区直接位于衡山脚下，衡由于南岳区直接位于衡山脚下，衡山旅游区的发展，直接刺激着南岳山旅游区的发展，直接刺激着南岳区

54、旅游业以及相关旅游服务产业等区旅游业以及相关旅游服务产业等第三产业的发展第三产业的发展从近年南岳区三产构成的比例来看，从近年南岳区三产构成的比例来看，以旅游业及相关旅游服务业为主导以旅游业及相关旅游服务业为主导的第三产业比例逐年增加，是南岳的第三产业比例逐年增加，是南岳区的支柱产业区的支柱产业2003200320072007年南岳年南岳区三产构成情况区三产构成情况资料来源：资料来源：03070307年南岳区政府工作报告年南岳区政府工作报告产业：南岳区自身拥有高素质的旅游产品，得以丰富衡山风景区的旅游产品体系并非所有的景点均分布在山上景区内，其并非所有的景点均分布在山上景区内，其中著名的南岳大庙

55、坐落于南岳区内中著名的南岳大庙坐落于南岳区内南岳大庙临近南岳大门，有南岳大庙临近南岳大门，有“江南小故宫江南小故宫”之称，与风景区形成良好的互动之称，与风景区形成良好的互动南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在南岳大庙的宗教地位甚高，香火鼎盛，在以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起以佛、道宗教文化为主题的衡山旅游中起到重要的作用，丰富了风景区的旅游产品到重要的作用，丰富了风景区的旅游产品体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引体系，同时增加了南岳区对旅游者的吸引力力南岳大门入口南岳大庙大门牌坊产业：南岳区一直作为风景区传统旅游服务区，相关旅游服务业发展已具规模并较成熟南岳区中心坐落于南岳风景南岳区中

56、心坐落于南岳风景区南大门，一直以来均作为区南大门，一直以来均作为风景区重要的旅游服务中心风景区重要的旅游服务中心沿祝融路牌坊附近分布了大沿祝融路牌坊附近分布了大量的酒店、餐饮以及旅游服量的酒店、餐饮以及旅游服务中心，发展已具规模并较务中心，发展已具规模并较成熟成熟旅游服务中心发展起步较早，旅游服务中心发展起步较早，具备酒店预订、旅游信息和具备酒店预订、旅游信息和导游等多元化服务，为景区导游等多元化服务，为景区发展提供软件支持发展提供软件支持旅游服务中心御街旅游商业街祝融路商业街南岳牌坊产业：旅游商业方面，旅游商业街区已成体系，但并未完全挖掘和整合自身的特色旅游商业已经初步形成规模：旅游商业已经

57、初步形成规模：祝融路主要经营一般的旅游商品和餐饮、超市等御街、庙西街以及庙南街主要经营香火和祭品尽管旅游商业街区的氛围基本形尽管旅游商业街区的氛围基本形成，但旅游商品特色不足，未能成，但旅游商品特色不足，未能挖掘南岳衡山自身的特色产品，挖掘南岳衡山自身的特色产品，如竹简、佛文化等商品特色如竹简、佛文化等商品特色御街庙西街庙南街餐饮、商品香火、祭品祝融路上超市御街御街内商铺说实话，南岳旅游区的旅游商品没有什么特色，全国的景区都能买到风景区导游李小姐结论2：南岳区用地已基本饱和，继续发展旅游服务功能的空间有限，随着衡山旅游进一步发展，南岳区旅游服务将会出现瓶颈，亟待寻求新的功能空间来承接空间：依托

58、城区打造旅游服务中心，具备完善的服务功能，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持南岳旅游服务区依托其城区发展的，南岳旅游服务区依托其城区发展的，全区共有人口全区共有人口5万多人，其中城区中万多人，其中城区中心共有心共有1万多人，基本均为旅游服务万多人，基本均为旅游服务人口人口除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能除了酒店、休闲娱乐、旅游商业功能外，南岳区有大量的居民生活区支持外，南岳区有大量的居民生活区支持旅游服务功能的发展旅游服务功能的发展整个南岳区有5万多人，其中1万多人在城区里，多数都是吃旅游饭的，开餐馆、做导游、卖香的都有，旅游对南岳发展的带动太大了南岳区旅游公司黄先生御街庙西街庙南

59、街南岳区政府大楼居民区居民区居民区空间：城市旅游服务区的后续发展空间受到限制，进一步完善和扩大旅游服务功能难度大城区发展空间已趋饱城区发展空间已趋饱和，后续发展空间有和，后续发展空间有限限服务区通过古镇改造服务区通过古镇改造建设，整体规模大、建设，整体规模大、面貌较好，占据规划面貌较好，占据规划区的大面积区域；区的大面积区域；东面未改造区域根据东面未改造区域根据规划，将整合山上宾规划，将整合山上宾馆、酒店建设，发展馆、酒店建设，发展功能相对单一，且涉功能相对单一，且涉及大量的拆迁安置问及大量的拆迁安置问题，近期内难以解决题，近期内难以解决现状旅游服务区现状旅游服务区可拓展区域可拓展区域城市总体

60、规划调整（20052020） 结合城市东拓和景区整治的契机，将山上拆迁的宾馆、酒店集中安置在古镇的东侧区域，使之与古镇“长”成个完整的有机整体 庙西街御街未来发展：“旅游城市”向“宜居、宜游城市”转变从旅游服务发展看，城市功能和本地人从旅游服务发展看，城市功能和本地人口对旅游服务能够提供全面的支持；口对旅游服务能够提供全面的支持；从城市区域发展看，完全依靠旅游服务从城市区域发展看，完全依靠旅游服务来发展，将制约区域经济的进一步发展。来发展，将制约区域经济的进一步发展。城市总体规划调整（城市总体规划调整（2005202020052020）：“南岳衡山是国内外著名风景名胜区，以寿文化和宗教文化为主