新世界无锡项目定位及营销总纲

1、part i一本项目定位及营销的重要背景二本项目定位和营销需要解决的重要命题实力雄厚房地产开发经验丰富但缺乏商业地产开发和专业市场运营经验无锡市是江苏省第二大经济城市是中国纺织名城但无锡市纺织业历来“重工轻商”当地并没有形成具有全国影响力的专业市场项目地处全国综合实力排名第二的无锡市高新开发区区内外企云集具有国际影响力未来将成为无锡市重要的物流商贸中心但地块近距离道路尚在建设之中尚未实现“三通一平”形象展示较差 纺织服装业是中国传统支柱产业， 2003年中国纺织品出口额为269.01亿美元，占中国商品出口总额的6.1%； 进口额为142.17亿美元，占中国商品进口总额的3.4%。 2003年中

2、国服装出口额为520.61亿美元，占中国商品总出口的11.9% 占世界服装出口比例的28.1%，位居世界第一 进口额为14.22亿美元，占中国商品进口总额的0.3%。 2005年1月1日，根据中国加入wto协定，中国纺织服装业将进入“后配额时代”， 加上产业集群效应和低廉的劳力成本，此举将进一步增强中国纺织服装业的国际竞争力。 但最近美国等国家行业协会组织对中国纺织服装业开展贸易保护联盟，将使中国纺织服装业在总体利好的趋势中接受更大的国际挑战。 part ii 一战略性定位策略 二项目功能组合定位 三产品分类分区定位 四商户资质定位 五经营管理模式定位 等等 part iii一项目招商及销售的

3、营销目标设定二项目招商与销售的对立统一关系三项目招商与销售的区域策略四项目竞争性招商策略五、项目核心销售策略六项目招商与销售的卖点提炼与广告策略七. 项目形象代言人象章子怡一样迅速成为国际明星首期资金迅速回笼，确保项目滚动开发，首期开工后一年内实现100%销售率。确保首期开工后一年内开业，开业时商户入驻率达到85%以上。首期营销，震撼业界，成功塑造项目“中国纺织服装业国际商贸之都、时尚之都” 的品牌形象。 本项目租金由三部分构成，基本租金、管理费、推广费。：一期标准租金40元/平方米*月，其中第一年租金全免，第二年租金免半年（按每月20元/平方米缴纳），第三年租金免半年（按每月20元/平方米缴

4、纳），合计二年免租。5元/平方米*月，开业当月起计算。可以在每个合同周期根据实际推广需要约定。建议第一个合同周期为三年，标准推广费按10元/平方米*月计算，其中第一年全免，由发展商垫付；第二年减半（按每月5元/平方米缴纳），第三年全额收取（按每月10元/平方米缴纳）。东方国际轻纺城 3880元/平方米靠路边总价加3万靠路边两头总价加6万 1+1+1模式：1铺+2办公室 首付25%，交楼时付25%，余下银行按揭 一次性银行按揭分期与按揭结合1、类比市场价格参照、类比市场价格参照2、项目一期实收均价定位（初步）：低开高走，形成抢购热潮、项目一期实收均价定位（初步）：低开高走，形成抢购热潮 首批首批

5、3万平方米均价：万平方米均价：4800元元/平方米平方米 第二批第二批4万平方米均价：万平方米均价：5200/平方米平方米 第三批第三批4万平方米均价：万平方米均价：5600/平方米平方米 地点媒体投放时机备注无锡市本地有线电视根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放穿插访谈、专题系列报道等形式主流报纸根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放软文炒作、特约专栏与硬性广告结合户外广告长期中山路商业繁华区、市内人流密集交通节点、机场/火车站/高速公路口等交通节点、项目地块车体广告长期纺织服装产区户外广告长期批发市场附近主流报纸根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放软文炒作、特约专栏与硬性广告结合

6、有线电视根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放全国性媒体网络长期电视（cctv）根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放穿插访谈、专题报道等形式航空杂志长期专业类媒体行业专业网站长期行业专业杂志长期软文炒作、特约专栏与硬性广告结合国际性媒体电视（凤凰卫视）根据营销节点安排，重大节点前后密集性投放穿插访谈、专题报道等形式part ivl 04年11月20日(六)，一期公开认筹；l 开工典礼l 封顶典礼l 05年5月28日(六)，开盘，一期解筹；l 竣工典礼l 04年12月，政府、行业高峰论坛l 05年4月，首届经营研讨会l 05年6月，首届经营顾问委员会成立仪式l 05年8月，开业l 以重要行

7、业展会为节点举行项目“巡回发布会”l 以与产区政府、行业协会、重要第三方签订合作协议为节点（东莞虎门、福建石狮、大连、武汉等）招商销售各阶段招商销售各阶段04.11.20-04.12.2004.11.20-04.12.20项目认筹及再定位期项目认筹及再定位期04.12.20-05.5.2804.12.20-05.5.28强势招商强势招商/ /销售认筹期销售认筹期05.6-905.6-9月后月后一期租售收尾一期租售收尾/ /开业筹备期开业筹备期各阶段招商各阶段招商/ /销销售目标售目标/销售：开盘完成60%销售率。招商：开业前完成80%招商率工程进度要求工程进度要求n 工程开工n 咨询处包装完毕

8、对外开放/n 7月初交楼n 8月底商户完成装修，试业n 理顺管理后开业招商招商/ /销售工作销售工作优先原则优先原则原则一：入驻经营户优先购买原则。同等条件下，投资客为经营户让路。原则二：租售同步，购买优先原则。同等条件下，租客为买家让路。原则三：投资客购买，发展商须保留三年以上经营权，确保独立经营。主要工作内容主要工作内容1、销售/招商(1)认筹开始：n 收认筹定金n 登记认筹客户类型、资质、经营产品、意向区域等详细资料。n 每个号码对应一个铺位，号码不可转让，利用更名收取高额费用限制炒铺行为。n 每一阶段认筹所享受的优惠不同，越早优惠越多。(2)项目定位再优化：n 明确定位n 产品分区分类

9、n 完善规划设计n 确定销售、招商策略及实施步聚n 确定宣传推广策略n 确定重大促销策略(3)物料准备：n 与产区、协会沟通计划书n 楼书、招商手册、手袋等宣传资料n 售楼处包装n 交通要塞广告牌等n 确定媒体(4)现场准备：完善管理文件、法律文件、销售人员再培训等现场准备工作。2 2、第三方资源整合、第三方资源整合( (重中之重重中之重) )(1)江苏、无锡政府、主管部门攻关(2)行业协会及各地分支协会资源的优化利用。(3)各产区政府、知名企业资源整合(4)无锡、各地主流媒体、行业杂志等资源立体全方位整合利用。1、招商(1)总体招商步聚：针对不同类别业态，由南、北切入，层层收缩包围长三角南：

10、广东(虎门、广州、新塘等特色产业基地)、福建(石狮等地)北：辽宁(大连为主)、华北(北京为主)(2)针对不同的产区市场：先攻克第三方资源在政府的主导下举行“产品发布会”推动片区招商。(3)主要工作：n 产区政府、协会、媒体的第三方资源充分整合和利用。n 针对各产区目标商户展开招商与销售工作。n 参加各地知名展会2、销售(1)开盘前准备n 投资模式、价格制定n 开盘活动准备n 开盘包装准备(主题改为以销售为主)(2)开盘，解筹。n 按选号顺序解筹，分时间先后享受不同的优惠。n 此次选铺不成功，诚意金可自动转到二期。(3)宣传n 展开立体宣传攻势，特别是在开盘前二个月全面铺开，厚积薄发。1、经营(1)经营公司须提前介入n 架构等，主要人员到位(2)开业筹备工作。n 落实工商(便利条件)、税务(定税)、金融、物流(仓库、物流公司)等实质性的问题n 督促商户入伙、装修、开业n 各类促销活动的规划及准备n 开业活动的准备(3)销售n 考虑参加外地展会，消化尾盘n 办理按揭、签合同等后续服务n 积累客户，为二期做准备(3)招商n 利用、收楼、开业做招商填空工作核心促销活核心促销活动动n 认筹仪式n 政府、协会产业高峰论坛。n 北京/广州/上海一线城市重要国