房地产营销融资策划

1、房地产营销融资策划内容：一个民营小企业，如何在激烈的市场竞争中求生存、求发展？ 本案例告诉我们，必须根据实际，适时调整公司发展策略，拓宽经营 思路，扩大融资领域，巧借他人之势，奠定企业基础。小企业经营规 模小，资金薄弱，知名度不高，很难在大中城市与大企业竞争抗衡。 而到县城去承接投入少、见效快的小项目是条好路子，但如何选择项 目，依托什么去发展是小企业，走小城镇迂回发展道路获得成功的关 键。作为一个经营见效慢的长线产业的小型民营企业，在经济效益 处于低谷时，为了扭转企业被动局面，就需要拓展经营思路，跨行业 经营其他一些投资少、见效快的项目，并围绕项目选择、借势营运、 资源互换三大主题进行细分策

2、划。具体策划方案可米取如下策略： 一、树立品牌策略：借势发挥，提升企业品牌，例如可巧借台商和政 府之势，树立台商合资企业品牌形象；二、选准项目策略：以规模合 适、投资方向最佳、并有政府参与为标准来选择项目，使企业达到经 济效益和社会效益双重收获的目的；三、资源互换策略：互换资源巧 融资，使企业资金投入较少，效益提高，实现双赢；四、借势营销策 略：借项目各方面的优势，使营销顺、价格高。这个策划方案的核心 一是要借台商的品牌，承接项目，占领市场；二是要借政府之势，疏 通各方面关系，减少工作量；三是要借项目建设单位的实力融取建设 资金；四是要借项目的优势顺利营销。通过实施这个方案，可加快小 型民营企

3、业资金原始积累的速度。策划方案制定以后，我和公司主要负责人开始了具体实施。在 树立企业品牌策略方面，我们采用 “借势树牌法”，借助台商黄雨 顺先生的品牌，实行与台商合资经营的方法，以台商投资的方式到九 江市各县政府寻找投资项目，从而迅速提升沃特公司品牌，由于各县 要寻求合作的项目很多，这使沃特公司有了选择的余地，拓展了市场 空间。在选准项目策略方面，我们采用选择的项目规模与本公司规模 相适应定位法，同时重点考察开发项目所在地理位置的发展前景，最 后确认星子人民大会堂开发项目无论在规模上还是在地理位置上都 符合我们的项目选择要求。在资源互换策略方面，我们采取零首付的 方式取得了星子人民大会堂的项

4、目开发权，项目完成后，无偿交付给 星子县人民政府一座能容纳 1000 人的人民大会堂，这样，沃特公司 解决了项目开发初期资金不足问题 ，星子县人民政府则无偿获得了一 座现代化的大会堂，双方共赢。在借势营销策略方面，我们将节省的营销费用放在优惠房价上，加上楼房的位置好，处在星子县城开发中心，售楼取得了意想不到的效果，还在大楼没有竣工前就将所有门面 销售完毕。通过策划方案的具体实施，使沃特这个名不见经的小企业 一举成为星子县妇孺皆知的台商企业 ，星子县人民大会堂也成为星子 县城的标志性建筑。案例：2002 年初，九江沃特科技发展有限公司打科技牌发展业务和发 展养殖业受阻后，必须寻找其它发展出路，经

5、过反复调查研究分析论 证，认为到县城去搞小型房地产开发项目适合沃特公司这样小企业的 经营发展模式。但公司是以经营和销售科技产品为主的，从未涉及房 地产行业，隔行如隔山，搞房地产到底可不可行？我们在进行认真的 分析论证后，总结归纳出存在的问题有以下三点：1、企业牌子不硬，底气不足。九江沃特科技发展有限公 司是一个名不见经传的民营小企业 ，不但没有一个有知名度的科技产 品，而且还没有经营房地产的资质，更没有搞房地产的工程师、设计 师等专业人才，在这样的情况下进入房地产市场，对于如何在房地产 行业中站稳脚跟，打开局面感到底气不足，胸无成竹，把握不大。2 、企业资金不多，融资困难。沃特科技发展有限公司

6、是 几个国有企业身份置换的职工合资经营的小企业 ，当时可调用资金不 足 100 万元，企业还没有什么固定资产，没有在任何商业银行建立信 贷关系，也没有什么贷款抵押物，所以向银行融资这条路已行不通。 搞房地产是资金投入较大的项目，再小的项目， 100 万元也不可能搞 得起来。3、项目难选，伙伴难谋。由于我们资金太少，在项目选 择上有相当的难度，太小的项目没有开发价值，太大的项目难以拿下 来；同时我们还要考虑要利用开发的资源达到融资的目的，在建筑商 方面也需要寻找能全额垫资的合作伙伴。不过，优势也有以下三点：1 、沃特公司负责人董氏兄弟有广泛的海外关系网，他们 有很多愿意与之合作的港商和台商朋友

7、，必要的时候我们可以采取与 港商或台商合资经营的方法 ，一方面可以用他们的牌子提升自己企业 的品牌，另一方面还可以解决资金不足的问题。2 、可借助各县招商引资的热潮，寻找合适的开发项目。九江市各县的经济发展相对滞后，很多项目需要靠外资来开发，这给 沃特公司挑选项目客观上提供了一个大平台。3、沃特公司虽不出名，但凡是与我们打过交道的人都知道，沃特公司诚实守信，很好合作。而且公司主要负责人和业务骨干素质高，适应性很强，善于学习和掌握新知识、新业务、新方法，所 以公司进军房地产新领域能够很快解决行业关联程度问题。针对上述三大问题和三大优势，我立刻着手整理相关材料，做 出相应的企业融资和发展策略：一、

8、树立品牌策略：借势发挥，提升 企业品牌，巧借台商和政府之势，树立台商合资企业品牌形象；二、 选准项目策略：以规模合适、地点最佳、并有政府参与为标准，使企 业达到经济效益和社会效益双重收获的目的；三、资源互换策略：资 金投入较少，效益高，实现双赢；四、借势营销策略：由于人民大会 堂人气旺在市场上交易的房产不多，地理位置又好，所以我们采取借 势营销策略。方案制定好了 ，我与董总经理迅速开展方案的实施工作 ：一、树立企业品牌策略的实施：借势发挥，提升企业 知名度。想要提高企业品牌的知名度，按照常规思维，一是：广告宣传， 如联想集团广告语是： “世界失去联想，人类将会怎样？”使联想 企业妇孺皆知；二是

9、：靠产品打响企业品牌。但我们如果做广告，一 是无钱，二是没有那个必要，因为我们是到小县城去；靠产品打响企 业品牌我们在短时间内无法做到 。所以上述两种树企业品牌的方法对 我们企业来说都不合适。在这样情况下，我采用了借势手法，就是在 董氏兄弟的台商和港商朋友中寻找合作合资人 ，重新注册企业提升企 业品牌。通过了解分析，台商黄雨顺先生是最合适的合作合资人选， 他是台湾退休公职人员，在台有几家经营稳定的小型企业，并有稳定的退休金，我们曾与他有过几年交往，了解他的人品和商德均为良 好。人员选定后我们就与黄先生洽谈，黄先生本来就有这方面的意 向，所以一拍即合，我们马上注册为台商合资企业，再以引进台资的

10、名义寻找合适的项目。二、选择项目策略的实施 ：注意项目位置及项目规模 。 在选择项目总体定位上，我们认为，靠近九江市区的县城最合 适，因为便于开发和营销 。最好的县城是九江县的沙河镇 ，地势平坦， 距九江市最近，到市区只要十多分钟，但该县城已有一个开发商搞了 一个规模较大的项目，而且搞得非常成功，我们公司去哪里做房地产 发展的空间不大。湖口和瑞昌，虽然离九江市也很近，但却没有适合 我们的项目。我们的目光只有落在离九江市区 30 多公里的星子县 城。通过我们多次到星子接触和调查，了解到有一个非常适合我们的 项目。星子县人民政府计划在县城最新的中心建一个人民大会堂，以 改变过去开会在陈旧破烂不堪大

11、会堂的尴尬局面 。星子县财政较为困 难，无法从县财政拿出资金建大会堂，只有靠招商引资解决这个问 题。据考察此项目 ，两个方面正适合本公司 ，一是：地理位置非常好， 座落在星子县城的中心，地处星子至九江和星子至德安两条出路要 道，前面（北面）是县城目前最好的休闲广场和长途汽车站 ，右边（东 面）是星子县城即将开发的星光大道，向南是往老城区的街道，向西 是新建成不久的秀峰大道 . ，建大会堂的地方是星子县规划发展中的 政治（县政府将搬往附近办公） 、文化、商贸、休闲的中心。二是：开发规模不大，投资少，建设工期短，项目建设占地总面积只有 5000 平方米，按规划设计只能做三层，测算建成后建筑总面积为

12、 10000 平方米，建设期最长为一年，总投资最多只要 700 万元，完全适合我 们企业投资兴建。三、资源互换策略的实施：融资解决前期资金不足， 以房产置换开发权和地皮费。开发项目选准后，我们开始与星子县人民政府洽谈合作开发条 件。我们知道，人民大会堂开发所在地的产权原属星子工艺美术厂， 星子工艺美术厂因无力偿还银行贷款 ，将产权全部转给了星子县工商 银行。按照开发程序地产权和房产权必须先行置换，为此我作了如下 策划：以台商的名义向县政府提出要求，地产权和房产权由县人民政 府办理置换，我们只向县人民政府要一块开发地，并无偿建一座能容 纳 1000 人的大会堂交付给县政府，作为原地产房产置换费和开