西部MALL商业策划定位(4营销篇)

1、金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心成都成都 财富广场财富广场营销简案营销简案金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心part 1 项目整体营销思路项目整体营销思路part 2 功能定位、商铺分割方案及价格确定功能定位、商铺分割方案及价格确定part 3 项目推广形象定位项目推广形象定位part 4 行销方式及时间节点安排行销方式及时间节点安排part 5 销售策略销售策略part

2、 6 招商策略招商策略金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心part 1 项目整体营销思路项目整体营销思路 三大主题如何交相辉映：三大主题如何交相辉映： 财富财富国际商城国际商城欢笑欢笑mallmall财富财富丽晶国际公寓丽晶国际公寓 财富财富第一国际第一国际 财富财富国际商城国际商城欢笑欢笑mallmall是项目的核心是项目的核心 鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重

3、点）现本项目中的公寓、写字楼部改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于mallmall部分如何定位推广部分如何定位推广金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心 由于本项目由由于本项目由商业、写字楼、酒店式公寓商业、写字楼、酒店式公寓三部分构三部分构成，三部分使用性质的不同决定了在成，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝环境要求

4、、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。约的矛盾与要求。 因此，因此， 上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心欢笑欢笑mallmall成功销售、招商的关键：成功销售、招商的关键： 整体推广整体推广 局部营销局部营销 树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销树立项目整体形象，强调规模与特色，

5、注重细部营销推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心天欢天欢 欢笑欢笑mallmall销售、招商的营销主线：销售、招商的营销主线： 投投 资资 写字楼部分亦是写字楼部分亦是投资投资概念概念 公寓部分是公寓部分是投资投资概念概念商场部分是商场部分是投资投资概念概念有了这条主线，三大主题便有了有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目

6、营销主题更加清晰，投资！投资！还是投资！，融为一体。同时，使项目营销主题更加清晰，投资！投资！还是投资！金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心欢笑欢笑mallmall销售、招商的节奏控制：销售、招商的节奏控制：欢笑欢笑mallmall先行先行树立形象树立品牌，引树立形象树立品牌，引 起市场关注与热切追从起市场关注与热切追从 品牌与热度共升品牌与热度共升 顺势推出其他主题顺势推出其他主题金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力

7、之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心整体推广整体推广炒作炒作“欢笑欢笑”mall概念概念什麽是什麽是“欢笑欢笑”mallmall？ 如何回避与现有在售如何回避与现有在售mallmall模式的冲突，强调本项目在娱模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出乐、休闲方面的突出“体验点体验点”，迅速造成与其他项目鲜明，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上的特质化区别，从而达到在市场上 我们制造欢笑、我们提供休闲我们制造欢笑、我们提供休闲 成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成

8、都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心销售部分面积占欢笑mall面积的比例：销售部分面积：40000平方米欢笑mall面积：79222平方米销售面积约占mall总面积：50%销售面积销售面积mall面积mall面积part 2 功能定位、商铺销售分区策略、价格确定功能定位、商铺销售分区策略、价格确定金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心划铺建议划铺建议0 0楼、楼、1 1楼尽量保持街铺，并采取楼尽量保持街铺，并采取外街结合内街、开放

9、式外街结合内街、开放式与独立式结合与独立式结合的方式。的方式。核心店等尽量安排在核心店等尽量安排在交通终端交通终端（0 0楼的北半部、楼的北半部、1 1楼的南半楼的南半部或部或2 2楼南半部）楼南半部）2 2、3 3、4 4楼楼主题乐园与主题购物公园主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺的结合，打破传统划铺方式，采用方式，采用“圆中有铺，铺中有园圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观的独特方式，让客户在观赏、游玩的时候赏、游玩的时候“无意无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游中逛了商场，又在逛了商场的同时游玩了乐园。玩了乐园。5 5楼以楼以“主题休闲主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭

10、配为主。为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心招商在先招商在先在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此，可能完成所有单元的去化工作。因此，对于空余单位将进行预先分对于空余单位将进行预先分割再予发售。割再予发售。具实销售具实销售考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业态及考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业态及经营类别

11、。故本项目商业部分受用经营类别。故本项目商业部分受用大平面大平面设计，结合产权分割原则，设计，结合产权分割原则，用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目商铺单元面积分割为商铺单元面积分割为2020平方米平方米/ /间，间，向东御街、染房街方向，面积向东御街、染房街方向，面积逐渐扩大。逐渐扩大。金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅

12、力之都 天府财富天府财富中心中心迪斯尼世界儿童主题乐园流星雨欢笑乐园格林童话玩具反斗城twins姐妹廊花样年华丽人岛杨澜街卡撒布兰卡邦德007街罗马假日家天下国际大型生鲜、日用超市台北新娘食通天美食广场老成都茶馆5d空间欢影娱乐王国夏威夷沙滩俱乐部食天下主题娱乐餐厅奇缘星座全家欢地下层0层1层2层3层4层5层张曼玉街花季16流行线金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心地下室 停车场0层 精品街，分割销售一层 精品街，分割销售二层二层三层四层五层大型餐饮、娱乐和会所大型餐饮、娱乐和会所 引

13、进主力店，统一商家经营管理，返租销售部分招商，部分划小分割出售部分招商，部分划小分割出售金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心价格定位与价格执行策略 通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元元/平方米，公寓部分的价格为平方米，公寓部分的价格为4800元元/平方米，商场的价格是平方米，商场的价格是35000元元/平方平方米，综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端米，综合考虑项目主要销售期的

14、市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实际成交价格应该会有一定比例的向上浮动，在项目销售过程中可以采用际成交价格应该会有一定比例的向上浮动，在项目销售过程中可以采用“平平开高走开高走”的价格实现策略，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：的价格实现策略，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：写字楼部分实现均价写字楼部分实现均价8000元元/平方米平方米公寓部分实现均价公寓部分实现均价5500元元/平方米平方米 商场部分实现均价商场部分实现均价35000元

15、元/平方米平方米金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心欢笑mall推广形象定位： 一座充满欢笑的、悠闲一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂的、浪漫的购物、休闲天堂 part3 part3 项目推广形象定位项目推广形象定位金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心公关活动公关活动欢笑欢笑mallmall形象推广：形象推广： v 评选欢笑之星v 评选最登对新郎新娘 v 欢乐嘉年华

16、v 欢笑大使评选v 食神评选v 聪明宝宝秀 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心part 4 行销方式及时间节点安排行销方式及时间节点安排行销方式独立街铺销售（0、一楼）整片主题商场划小分割销售（二、三、四楼）引进异地购买团（温州等地投资客户）金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心销售时间节点安排（一）销售时间节点安排（一）6 6月月时间时间4 4月月6 6月月8 8月月1010

17、月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月工程进度工程进度对开工仪式的连续炒做、新闻发布会等重点展开招商工作。元旦促销活动春节答谢新老客户活动染房街实景展示仪式每月一次促销活动商家入驻或合作签字仪式竣工仪式验收入伙竣工仪式4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月开工仪式金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心3 3月月6 6月月8 8月月1010月月1212月月 2 2月月4

18、 4月月6 6月月8 8月月1010月月 1212月月销售目标销售目标客户酝酿期公开强销期准现房销售期现房销售期2 2月月 4 4月月6 6月月尾盘销售期销售时间节点安排（二）销售时间节点安排（二）200420042005200520062006内部认购期楼花销售期金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心项目整体销售周期控制与广告安排 2004年4月项目动工2005年6月预售证下发2006年1月项目竣工2007年6月销售完成2005年6月开盘项目开发节点形象渗透期形象导入期强势推广期200

19、4年4月2003年9月2005年2月2006年1月2007年1月2007年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点项目营销关键时间节点与销售周期安排项目营销关键时间节点与销售周期安排 项目从项目从2004年年3月份形象墙出街开始进入形象渗透期，在月份形象墙出街开始进入形象渗透期，在2004年年6月份开始进驻售楼处现场接月份开始进驻售楼处现场接受客户咨询并登记积累客户，在受客户咨询并登记积累客户，在2004年年12月份之后，通过月份之后，通过vip卡等形式开始接受客户的诚意登记卡等形式开始接受客户的诚意登记（收取诚意金）。正式开盘日期定在（收取诚意金）。正式开盘日期定在2005

20、年年6月份中下旬，但是在预售证下发之后就可以进行前期月份中下旬，但是在预售证下发之后就可以进行前期积累客户的消化，项目开始正式回款，开盘后进行项目的强势推广，实现项目的持续热销，在积累客户的消化，项目开始正式回款，开盘后进行项目的强势推广，实现项目的持续热销，在2005年年底进入项目的平稳销售期，因为项目的销售期较长，需要在各个销售阶段阶段性的制造营销热年年底进入项目的平稳销售期，因为项目的销售期较长，需要在各个销售阶段阶段性的制造营销热点，保持项目的持续热销态势，项目竣工后即进入尾盘促销阶段，通过具体客户的进驻，在带动其点，保持项目的持续热销态势，项目竣工后即进入尾盘促销阶段，通过具体客户的

21、进驻，在带动其他意向客户，实现项目的完美销售。他意向客户，实现项目的完美销售。 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心分阶段广告主题安排分阶段广告主题安排 项目整体销售周期控制与广告安排 形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点分期广告主题品牌与项目形象诉求突出中强企业与项目气质定位，烘托形象为主，以在市场中形成品质与高端形象的口碑为诉求推广目的深化项目形象，

22、 吸引市场上的关注度，开始有针对性的对目标客户进行宣传形象与具体卖点并重，开始宣传项目的有益差异点，进入直接的卖点宣传。售卖活动等信息配合卖点。渗透项目的信心。直接推广项目的卖点与工程节点，阶段性的根据项目剩余具体面积与户型进行针对性推广，卖点的宣传同时进入重点推销的产品卖点。，注重宣传大客户的进驻信息促销信息，恭贺企业正式进驻等，全面的现楼销售阶段，现楼实景等卖点进行媒体上的展示 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心分阶段媒体组合选择分阶段媒体组合选择 形象渗透期形象导入期强势推广期

23、2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点分期媒体组合地盘形象墙为主要信息载体，网站进行渗透式造势宣传主流报纸部分软文的炒做报纸软文网站形象墙户外广告牌部分实效媒体：酒店电梯间、高档场所信息渗透全面媒体铺开报纸硬广告配合软文整体形象墙、户外广告牌、楼体条幅、网站、其他影响广泛的杂志媒体、电视、电台、实效媒体、机场广告、直邮、酒店电梯间、阶段性强势媒体（飞艇、热气球等）高档商场道旗阶段性根据销售时段热点选择媒体投放，地盘项目展示随着工程的深入逐渐显得重要，楼体条幅相应频繁更换，选择产出比高的实效媒体进行深度

24、投放，阶段性投放部分报纸地盘现楼展示为主，少量报纸广告配合收官阶段 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点活动营销安排新闻发布会全面的销售筹备阶段目标大客户初步接触国外与国内商会等组织接触中强实业名商俱乐部成立产品推介会系列“财富”论坛与俱乐部活动开展销售vip卡项目正式销售系列活动：开盘新闻发布会开盘活动，持续的系列论坛世界c

25、bd发展展览主动上门的产品推介系列售楼处活动慈善拍卖会、名品鉴赏系列活动；名商俱乐部为主的系列活动主动上门推广客户营销推广客户营销客户入驻等庆贺活动目标客户乾豪商务空间体验系列活动收官阶段 分阶段活动营销安排分阶段活动营销安排金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心分阶段对工程的要求分阶段对工程的要求 形象渗透期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月阶段性工程节点等高潮带动销售周期节点阶段工程配合形象导入期强势推广期平稳销售期收官阶段售楼处装

26、修完毕,可进驻使用相应部分广场可展示样板展示部分可以展示,大堂空间、看楼电梯可以使用看楼通道完成整体广场可以展示，开放高区展示空间部分外装完成，空中灯光工程完成外装按计划完成，项目整体可以展示，公共空间部分按照可以使用标准完成 金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心欢笑欢笑mallmall销售推广销售推广： v 选择形象代言人，成功男士形象（备选张国立、朴存曦、任达华） v 开盘抽奖 v 买铺畅游亚洲mall v 买铺即送1-2年管理费v 购铺回赠活动 part 5 销售策略销售策略金佰

27、利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心v 8 8%投资高额投资回报率返租销售v 回收资金进行欢笑mall的滚动式开发，提升欢笑mall 的整体商业价值v 通过欢笑mall的可持续性经营，获得长期稳定收益！金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心销售目标客户定位销售目标客户定位 v 成都本地投资群体v 辐射至周边等各地区的投资人群v 自购型商业经营业者v 在本项目经营的生产厂商、代理商v

28、外地专业投资人群（温州商团）金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心项目操作的阶段过程与分阶段主要工作项目操作的阶段过程与分阶段主要工作产品塑造阶段产品塑造阶段营销准备阶段营销准备阶段销售积累阶段销售积累阶段正式销售阶段正式销售阶段工作重点：工作重点：确定产品定位确定产品定位确定客户定位确定客户定位设计建议设计建议物业发展建议物业发展建议工作方法：工作方法：市场调查分析市场调查分析项目分析项目分析客户分析客户分析工作重点：工作重点：确定形象定位确定形象定位制订营销策略总纲制订营销策略总纲营

29、销计划表营销计划表物料准备物料准备符合营销要求的施符合营销要求的施工组织工组织卖场包装卖场包装工作重点：工作重点：形象出街形象出街接受客户登记接受客户登记对策略的检讨对策略的检讨接受内部认购接受内部认购分期营销策略分期营销策略制订价格策略制订价格策略业务员培训业务员培训法律文件法律文件工作重点：工作重点：媒体计划媒体计划分阶段销售策略分阶段销售策略销售控制销售控制销售现场管理销售现场管理价格调整价格调整活动营销执行活动营销执行金佰利金佰利三明营销策划中心三明营销策划中心 成都成都 财富广财富广场营销策略简案场营销策略简案西部魅力之都西部魅力之都 天府财富天府财富中心中心招商目标客户招商目标客户商家定位商家定位v 四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品生产厂商v 四川省境内服装、鞋、家居用品、日用品代理商v 国内其他同类商家；国际知名品牌代理商part