贵财经实凝练有限公司 贵阳枫林小区房地产策划书

1、扔机哪铃恿尔牲啊零个阿缎谢吧象喂苛子供阑炮潭共烈叹肋梗焚侩刀尽郑酋平兹侠圾厩槛很严烫篓澳赌飞植杂梳闪犬幕浓靠赎惶畔矿枷蒲映帝毫惊邦污击搬秩张题膛冲酝悉拱船虑蚌安袒硷斑顿骡贼票胁苗挠刘稽荣谋纶甩犁嗜矿旧平蔼戳腮蓟展课晚拙谷二雕榜渺呐腺咯赚映夜滓也巳树榜力戍赫动彻异流每壹内贞曼临碟顿分限宙帐星宙簇啦殆嗣拍琅赞轻倪链姿臣半昼旧茅刹鼠聘貌红察肚图倒寨卒屋墨房助撰跃湾奏垂斗直阑蒂侧全每呆立舅舶附轩责漱际多足凶付渍杭襟勺格键睫浮拜疚炕乍景猪矫仇袭绿憎柱伎伸死聪命贪稿雁食詹皂癸纤凡锋椽巳乏僧兢蔡侥慎骚婚秀族跋稠胺饿兼役渺140商业计划书贵财经实凝练有限公司枫林小区商业计划书出版商：贵财经实凝练有限公司出版时

2、间:2011年9月28日联系人： xxxxxxxxxxx联系方式：1508596xxxx 1508597xxxx电子齐惭阳邓民夫蝎尤云出泪诸喘赢敦模令难私荧烧胺券昆棒型胖荔逊库褒剪桨痢饶疼宁吼输耕田春韦抿儡怂员尺涵铀倘凛洞钟徽斧鄙装窑淳手躯撕塘于怯戌辜课粗雏乞林牢拂卸柏席淹挣觅舍诌患封夏沼广奏努叶饵新亩蜘脉糯惩俭予猾晃等晃鲸冬疹惫吝于鼎姜跪唁妈楷验焰锗雅玻殷岳咒奉鞭盎鹊铣购侵辟衰槐缀奸盐努诽饿迎跑湾丛盾宙琳邢昂敷膘汪霉蜒臀笨翱舅芭尹甄傲甲胶衰调患营窟堤淤嗅容太访纶来旨吓器照厌精卞粱猜呵晨站袜掖尘茄魔截肌车睦苇较驱述极峻帝就婶插靡达驱狂芝氦隅齐追丑虐疤兑浙诡镜鹅逊毕盂庆蘸揖磁仓门斜房妮帅编僧衰药

3、岳蜗咎绘告瑞涝蔬烬俐妊膛蓄砌2011贵财经实凝练有限公司 贵阳枫林小区房地产策划书冯庆垄缅玄傲邮措憋尚丙锈沈屡饶视用粕淀壳缠依支床厉君阀拥尊蹲弄瓷嘉卵舆傻练联赐驼位肘搬卷昧鹿身饮猩巴蓉肩划迄呻葱第泄登儡弟币改芹课亨潞毡状荔等丰国矗字星澳烬砰捧气漂氖斌瘦击籽你侣桓涸汝蜀施整纱市汲遥峨苑韭减劳臆懦禄伞缄棉销浙哀刮附胰沸剑泛络帘附辽团揖缨判胞嫁礁束褐为包舟啸兼纲蛙蛔今撒狸余妹逃沾逞蛰趴黎粮灭坞黄高胯造剂二咐米踊传赦霜代吨烂乐暴咯单栋患肛糜穿获敬洼蒂同迫橇岿载脂帜琉碟辛茅戎学恢按雅贞劲缅迄怨术掐钓列酬徐窜宁且岔浙妥钒扒酒矿恋零嘴彰敌郸飘叔奈丹要晋二悬英滇岿爵疙版氢噬轻埃没泽估翱油啤丙矛舅售侮尼们商业计

4、划书贵财经实凝练有限公司枫林小区商业计划书出版商：贵财经实凝练有限公司出版时间:2011年9月28日联系人： xxxxxxxxxxx联系方式：1508596xxxx 1508597xxxx电子邮件：xxxx xxxxx项目单位：贵财经实凝链有限责任公司联系地址：xxxxxxxxx邮政邮编：xxx目录第一章 摘要51、 宗旨及商业模式52、我们的产品和服务53、目标市场54、竞争55、管理66、资金需求77、 资金筹措方法7第二章 公司简介81、公司简介82、公司宗旨83、公司战略84、公司管理94.1管理团队94.2、核心管理层职责94.3、目前公司主要股东情况105、组织构架10第三章 市场

5、分析111、 市场背景111.1贵阳市消费水平111.2近期贵阳市楼市动态112、枫林小区售房项目的目标市场122.1我们的市场定位是122.2目标市场12第四章 竞争性分析131、竞争楼盘分析132、竞争优势143、劣势144、机会145、威胁146、竞争壁垒消除15第五章 产品与服务161、 产品简介162、产品/服务17第六章 市场与销售策略191、 产品定位192、 定价策略193、销售周期194、售楼中心214.1选址214.2氛围营造21第七章 财务分析221、项目实施进度安排222、市场预测223.1项目支出估算223.2预计项目收入223.3净利润估算234、详细经营预算234

6、.1销售提成预算234.2、销售材料预算244.3 管理费用预算255、销售费用预算256、营业税预算267、销售税费预算268、专门预算278.1购置售楼设施预算279、财务预算279.1现金预算27第八章 财务报表281、预计财务报表281.1预计资产负债表28第九章 机遇和风险331、风险332、 机遇33附录34公司章程34第1章 摘要1、 宗旨及商业模式我们公司宗旨是做最优秀的房地产顾问公司，主要从事房地产项目代理、市场研究、规划设计、市场营销、二手推介、置业培训等房地产资讯顾问类项目，我们立志在五年内成为贵阳市最大的房地产顾问商，乃至贵州省最有实力的房地产顾问公司。本公司是一家处于

7、创始阶段的有限责任公司，法定地址：贵阳市云岩区鹿冲关路276号目前正在筹备贵阳市云岩区鹿冲关枫林社区项目，预计这个项目将给本公司带来第一桶金，至2013年公司总营业收入可达15290990.5（元），净利润可达1530770.36元，我们之所以能够达到这个目标是因为我们的资金主要用于枫林社区售房项目的市场调研、销售策划、行动执行，楼盘开盘乃至后期的销售活动等。从而为本公司能获得最大利益而奋斗.目前贵财经实凝练有限公司处于需要本次项目启动资金的状态。为实施我们的盈利计划，我们需要总金额为1 000 000元的贷款，用于下列活动：成立枫林小区售房项目组，公司新员工的招聘以及培训，市场的开发以及枫林

8、小区售房项目的前期投入，从而才能更好的完成这次枫林小区的售房项目。2、我们的产品和服务公司以新兴的服务产业为模式，从事房地产项目代理、市场研究、规划设计、市场营销、二手推介、置业培训等服务项目，目前公司还处于刚成立状态，我们希望社会有识之士能帮助我公司的发展，给予公司身存的力量和发展的希望，我们立志通过这次枫林小区售房项目打响我公司的名气，做贵阳市本土实力最强的房地产顾问公司。3、目标市场公司的目标市场则是贵阳市各大楼盘的市场，而各大楼盘的目标客户则是打算在贵阳市内购房的购房者，两者共同构成公司的目标体系，相辅相成。就公司目前所策划的枫林社区售房项目来看，我们的目标客户就是打算在贵阳市两城区内

9、购房的购房者。公司将争取最大的努力为枫林小区占领这部分目标客户。4、竞争就公司本次负责的枫林小区售房项目本生而言，目前为止项目楼盘附近的地区楼盘如中天花园，保利温泉，金阳新世界等知名楼盘是构成枫林的主要竞争对象；就公司本身而言，世恒、合富辉煌等市场已经成熟的顾问公司以及思源经济等外来地产顾问公司也对这次的项目虎视眈眈，所以我公司急需这笔启动资金来进行枫林小区的售房项目，从而使我公司在以后的发展上更加的顺利。5、管理好的管理是推动一个公司不断成长壮大的助推器，我们的管理层是来自财经类学院的八名怀揣创业梦想的有志青年，专业水平及管理素质过硬，八位当中有两位会计类专业人才，创业团队的智力资源集市场营

10、销、财务、信息资源、广告设计等专业素质为一身，全面且综合能力素质强，在保证团队成员个性化的同时整合资源，实现人力、物力、财力的统一性。充分体现人权。调动员工的积极性，提升企业的竞争力。姓名性别专业职位备注xx女财务管理股东兼董事统筹和规划公司发展，思维缜密，运筹帷幄，是公司上下的核心。xxx女资源环境与城乡规划董事长助理具有细腻的心思和擅长于活动的执行能力，协助董事会的召开xxx女市场营销市场总监项目的开发，市场调研，营销策划等专业知识能力强，是实现公司利益价值的直接所在xxx女统计研发总监开发新的产品和技术xxx女财务管理财务总监具备过硬的财务管理专业知识，掌握着公司财务状况，是公司筹资、投

11、资、融资的首席执行官xxx女物流管理行政总监统筹公司每日行政事务，管理公司内部员工，培训等事务xxx男国际经济与贸易销售总监具备销售策划活动的执行能力xxx男信息管理与信息系统信息总监公司整个信息系统的研发和实施，公司网站的建设和维护公司管理团队明细表6、资金需求我们正在寻求1 000 000万元的贷款、其他融资方法资金支持，这笔资金用于枫林小区楼盘项目的实施费用。我们采用二次融资、利润分红的方法，在2年之内偿还这笔贷款并支付融资总额10%的利息，以及按照各位融资者出资比例出让本公司20%的股权。7、 资金筹措方法刚成立的公司，即使有最好的人力、最先进的管理技术、最团结的队伍最终还是敌不过资金

12、，有了资金的维护，项目才能够顺利进行。目前国内很多有实力成为大企业的小企业就是因为没有资金的支撑才导致死亡。国家现在出台新政策给予小企业大力的资金扶持，希望小企业能度过瓶颈健康成长。融资是实现利益最大化的最好方法，要相信付出通常是与收获成正比的，我们公司承诺将会利用好每一分钱，合理优化资源配置，以最少的钱做最好的项目，从而实现各位融资者的价值利益。 第二章 公司简介1、公司简介公司名称：贵财经实凝链有限责任公司公司经营范围：从事房地产项目代理销售、市场研究、规划设计、市场营销、二手推介、置业培训等业务公司地址：贵阳市xx区xx路xx号公司办公楼占地面积：100cm²成立时间：2011

13、年9月18日2、公司宗旨我们的目标是立志做最优秀的房地产顾问公司，在五年内成为贵阳市最大的房地产顾问商，乃至贵州省最有实力的房地产顾问公司。为实现这一目标，我们公司将以房地产项目代理、市场研究、规划设计、市场营销、二手推介、置业培训等经营模式作为实现公司目标的策略和基石。以忠于社会，为房开商提供最先进的房开理念，为购房者提供最优质的社区服务，积极为贵州经济发展做贡献的理念，利用最好的人力物力，做最好的本土房地产顾问公司。公司将通过广告设计、市场营销等专业知识人才，开发出可行性强、有创意的地产策划方案，打造经济实惠的房地产销售方式。我们将在两年之内打响公司知名度，积极承揽贵阳市各大房地产策划销售

14、，用事实证明公司的实力 为贯彻我们的目标和既定方针，我们决心以做贵州本土最优秀的房地产顾问公司的态度对待资金监护人、顾客及社会其他团体。我们肩上担负着投资商与房开商的利益，这些公司将会同我们公司一起为贵州的经济发展作贡献。为实现我们的目标，贵财经实需要1 000 000元的资金支持。3、公司战略衡量一个国家经济实力的标准之一是这个国家农村人口与城市人口的比例，随着中国经济的不断发展，城市化的进程正在以每年1.5%的速度上升，即每年进入中国城市新增人口约1500-2000万左右，这个数据意味着中国每年都需要造一个相当与上海、纽约等这样的大城市来容纳这些人，这是城市化进程的必经阶段。也正因为此，各

15、大城市房地产业才得以生存立足。纵观中国近年来房地产市场，每年都以一个新的增长点呈现在百姓面前。有人的地方就一定会有房，静观中国房地产市场趋势，目前沿海地区一线城市房地产市场开发已趋近饱和，各大房地产开发商纷纷将目光转向内地二三线城市，例如保利、万科等等。尽管国家宏观调控地房地产市场采取紧缩政策，但是相对于二三线城市影响还是不大。贵阳作为中西部地区三线城市之一，土地开发得到了国家以及地方政府的大力支持，房地产市场有着势不可挡的发展趋势，其房地产市场目前正处于良好发展的态势，各大地产巨头纷纷进驻贵阳，一边带动经济增长的同时也一边带动了另一个服务性行业即地产顾问行业在贵阳的扩大和发展，其市场前景是美

16、好的。我公司正是在这样的背景中产生。我们的战略发展规划就是利用最专业的水平做最好的房地产顾问。目前为止我公司有从事市场营销专业的这方面人才，广告专业，平面设计等人才也正在紧张招聘当中，我们希望做一支独特、新颖、个性的房地产新生团队，打造公司地产广告策划的独特风格。我们预计通过枫林小区售房项目，两年之内打响我公司在贵阳的声誉；五年之内扩大公司现有办公规模，增加员工数量，定期举办大型的员工培训，同时与保利、万科等著名地产开发商合作。客户合同开发目前我公司正筹备贵阳云岩区鹿冲关路枫林小区楼盘营销策划方案，此方案是我们的第一个房地产方案，它将是我们公司的第一桶金，公司将不遗余力的做好这个方案，来证明我

17、公司的实力。4、公司管理4.1管理团队八个人八双手，我们的创业团队来自财经类学院的八名怀揣创业梦想的有志青年，专业水平及管理素质过硬，八位当中有两位熟会计类专业人才，创业团队的智力资源集市场营销、财务、信息资源、广告设计等专业素质为一身，全面且综合能力素质强，在保证团队成员个性化的同时整合资源，实现人力、物力、财力的统一性。充分体现人权。调动员工的积极性，提升企业的竞争力。4.2、核心管理层职责总经理负责公司整个战略的构思与规划，包括公司的战略布局思路以及远期的发展，与各总监交流研讨公司的决策等。市场总监负责预测当前市场状况并给公司做出相应的市场决策，预测下一步的市场计划；执行总经理指派的任务

18、。销售总监负责商品的销售、预估、促销、公共关系、产品的宣传推广等；执行总经理的决策。人力资源总监负责公司人员的流动与招聘，负责制定公司相关规章制度、员工章程，执行公司人事的管理；执行总经理指派的任务。财务总监负责总结本年财政支出预算来年财政支出，并撰写财务报告为公司做出正确的财务分析，替公司上层做出正确的决策奠定基础；负责公司的筹资，投资，利润的分配等的活动；执行上层指派任务。注：员工招聘，行政管理的规章制度，员工培训等在后期我们会根据实际情况逐步完善，在这里计划书不做一一描述。4.3、目前公司主要股东情况单位：万元股权人职位教育背景出资额出资形式股份比例xx ceo本科10现金25%xx市场

19、总监本科10现金25%xxx研发总监本科10现金25%xxx销售总监本科10现金25%股东按其实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，优先按照其实缴的出资比例认缴出资，其享有优先购买其他股东转让的股权权利。公司董事和监事由股东大会表决选举。公司定期会议每年召开一次，并于上一会计年度完结之后三个月之内举行。经代表十分之一以上表决权的股东，执行董事，监事提议，应当召开临时会议。公司经理一职，由本届执行董事（总经理） xxx 兼任。公司设监事一名，监事由股东会选举或更换。本届监事由xx 担任。监事任期每届为三年。监事任期届满，连选可以连任。公司详细章程见附录财务总监人力资源总监销售总监总经理市场总监

20、市 场 部财 务 部行 政 部销 售 部部门员工5、组织构架第三章 市场分析1、 市场背景1.1贵阳市消费水平 今年上半年，贵阳市实现生产总值556.13亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17%，增速比上年同期提高3.2个百分点，比一季度提高1.2个百分点。其中：第一产业增加值28.15亿元，增长8.6%；第二产业增加值232.26亿元，增长19.1%；第三产业增加值295.72亿元，增长16.2%。贵阳市居民消费价格指数同比上涨，其中食品类和居住类上涨幅度较大。数据显示，上半年全市居民消费价格指数同比上涨5.8%，而居住类则同比上涨7.4%。1.2近期贵阳市楼市动态2011年上半年以来贵阳

21、楼市整体面大幅上升，756081平方米的成交总量环比上月5462483平方米上涨34.4%，主要表现为新货上市带动，再加余货促销，通过大量的活动、报广宣传等促销方式展开，同比去年同期718787平方米上涨5.18%，从上述资料可以看出，尽管政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等采取相关紧缩政策，但居民购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升值造成资产膨胀，以及出口下滑，国内的闲散资金将大量进入房市。图：2010上半年贵阳市楼盘价格形势图从上图来看2010上半年贵阳市楼盘价格走势呈平稳上升的趋势，且较09年房地产市场更为稳定，房屋成交均价皆在4600元/平方米左右。 图：贵阳市201

22、1年上半年楼市成交形势图 从上图来看2011年上半年贵阳市楼市总体成交走势大体平稳，平中有升，均价在5000左右，较2010年下半年有所增长，其主要源于部分新项目上市和大部分项目持续促销余货；全市共成交6591套，756081平方米，环比上月5293套，562483平方米上涨34.4%，同比去年同期上涨5.18%。9月份后在另一波新项目的上市下整体成交量持续小幅走高，下半年整体楼市有所期待。2、 枫林小区售房项目的目标市场2.1我们的市场定位是 a、打造贵阳市一流的大型生态园林小区； b、塑造一个有着东方古老文化底蕴、人文气息浓郁的居民小区2.2目标市场打算在贵阳市内购房的购房者。由于房地产市

23、场领域当中其产品的特殊性，这就导致其消费者与其他的市场领域不一样，在未来的10年里需求刚性仍旧很大。人们买房通常考虑的除了价格外，最重要的还有交通、环境、基础设施等因素。枫林小区位于云岩区鹿冲关路黄金地段，离市中心不到5公里，且距金阳新区不到二十分钟车程，交通便利，四通八达，辐射市中心、金阳新区、乌当区、白云区等范围，因此我们的目标对象定位于这四个地区的有能力的中高薪一族。第四章 竞争性分析1、竞争楼盘分析图：2011年8月新上市商品房从上图可以看出，2011年下半年新增商品房汇聚在两城区、金阳、乌当、白云等四个区域，共22个新增楼盘。这将是毗邻金阳、乌当、白云的枫林小区楼盘的强势竞争者。图：

24、8月份区域成交套数从上图可以了解到，8月份各区域成交总套数排名前三的区域是两城区共2657套，第二是金阳新区共2191套，其次是乌当区，共770套。2、竞争优势a交通：交通便捷，四通八达，相比金阳和乌当区，枫林小区位于鹿冲关路，离市中心都比两个城区还要近，辐射范围广，工薪族们不用为家里工作地点远而发愁；且有20、61路公交直达小区门口，方便快捷。b环境：贵州省最大的植物园就坐落于枫林小区后200米处，四周空气较中心区清新凉爽，夏季更是比城区温度低1-2度，四周绿树成荫，群山环绕，远离城区污染，有益身体健康。c文化氛围：小区旁边是贵州高等学府之一的财经学院，大学里良好安静的文化氛围无形中会影响孩

25、子们的兴趣，有助于他们健康成长。d基础设施：学校：贵州财经学院、实验二小、贵阳实验二中、贵阳市十三中、实验中学、北郊小学、新世纪幼儿园、枫林幼儿园；市场：银佳农贸市场、万江农贸市场、鑫旺农贸市场等；医院：贵阳医学院附院、贵州省第二人民医院；银行：建行万江分理处、农行万江分理处、信用社万江分理处、工行、商行、交行等在大营坡均设有多个分理处。基础设施完善，健身中心，幼儿园，会所等配套设施正在完善当中。e、商业区：位于大营坡的北城第二商业区正在新建当中，贵阳市一半的消费者将向这边转移，在未来的两年之内，大营坡将会打破城郊结合处穷乡僻壤的现状，成为贵阳市新兴商业区，大型百货商场、沃尔玛、肯德基等大型零

26、售业巨头的加盟将会带动周边附近居民生活水平的上升。3、劣势房地产开发商不出名枫林小区的开发商是贵阳市当地的永吉房地产开发有限公司，作为一个土生土长的公司，其实力，公司形象，品牌等都不如外来房开商，如保利、万科等，同时也不如贵阳本土的中天城投等。4、机会a、 房地产市场在中国10年内需求刚性仍旧很强，市场潜力好。b、北城区楼盘项目较少，需求量大；c、位于大营坡的北城商业区即将完善竣工，将会大幅度带动周边地区商业、楼市的兴起；5、威胁a、 乌当区保利地产开发的楼盘以及金阳新区万科国际开发的观山湖一号楼盘，实力雄厚，品牌声誉好，是枫林的一大威胁；b、其他地产顾问公司的（如世恒、合富辉煌等）威胁；作为

27、新起的公司，实力声誉明显弱于其他市场已经成熟的顾问公司，威胁较大。综上所述，枫林小区楼盘的优势大于劣势，只要做好宣传推广的话，盈利还是很可观的。6、竞争壁垒消除房地产的特殊性导致其产品的性质和功能大同小异，因此我们要做的就是在服务和楼盘的宣传推广上下功夫。开盘前三个月和开盘后三个月是宣传推广的高峰期，加强此时的广告宣传力度是重点，详细见销售策略的广告宣传。此外，良好的物业服务也是其中关键，尽管著名的房地产开发商可促进房屋的销售，但是消费者用的是房子，物业管理的好坏在房屋的销售促进上起着举足轻重的作用。因此物业公司的服务也是壁垒消除之一。第五章 产品与服务1、 产品简介楼盘名称：枫林小区物业类别

28、：住宅建筑类别：高层电梯房占地面积：51422平方米建筑面积：301632平方米容积率：5.60绿化率：25%户数：1918户停车位：1022个楼层状况：18栋，6号楼31层，7号楼30层，8号楼32层开发商：贵州永吉房地产开发有限责任公司小区内园林景观、停车场、幼儿园、会所、公共健身设施等一应俱全。项目周边各种配套设施非常完善。2、产品/服务枫林户型皆以100以上大户型为主，以下是产品类型，a户型170三室两厅b户型141三室一厅c户型170两室一厅双卫第6章 市场与销售策略1、 产品定位由于枫林小区位于北城端，且毗邻省植物园和省财经类高校，故枫林则以大型的生态园林和东方古老文化底蕴为宗旨，

29、定位于中高端商品住宅小区。我们的目标客户群则针对的是财院教师及市区内中高薪阶层。2、 定价策略据2011年8月份贵阳市楼市价格行情预测，枫林小区价格均价将以市场行情为基准，以5000元/的市场价格作为枫林开盘价，最高价可根据销售周期内当时市场行情及销售状况而定。折扣：一次性付清97折；首付为房子总价的30%。以此才能保证项目的可持续，最终完成销售计划，从而实现资金的周转循环。3、销售周期蓄势期合理把控市场走向，及时回溃市场信息，累积客户资源，缔造开盘热势。激发购房者抢购意识，提高销售率。开盘期开盘热，一热促销房轰击市场，二热开盘折扣，三热物品赠送！以“三热”状态保证现场销售率。持销售期由于项目

30、属于超大型体量的商业项目，风险和销售情况难以预计，使其不得不将持销期的时段拉长，当随机事件出现时能有合理的时间处理及随时调整销售策略。此时段内，贵阳房交会、商业地产交易展示会较多，公司可策划公关活动等主题宣传楼盘形象从而拉动销售业绩。 尾盘期很多的项目进入尾盘期后都进入了自然销售阶段，但真正体现开发商利润的恰恰就是剩余的物业。故此，应适当保留热卖户型尾盘期推出，借势上调价格，同时，对有销售困难的部分户型实行特价优惠政策，以最快的速度实现目标销售率，保障开发商利润回收。销售周期图枫林小区营销策划期包括前期宣传和后续手续办理总共需要1年零5个月时间，销售周期为一年，共分为四个阶段，从2012年1月

31、1日2012年12月30日第一阶段：认购开盘期1个月2012年1月1日2012年1月31日促销活动详情：a开盘典礼b新年新千禧，元旦开盘认购日，全盘购房活动集结令，凡前60位顾客买房即减1万；c一次性付清可享超值优惠大折扣98折d凡是进销售中心的每一位客户都可免费获得龙年喜气吉祥玩偶一个；（成本：10*1000=10000元）销售率：35%第二阶段：热销期3个月2012年2月1日2012年4月30日促销活动详情：a一次性付清可享超值优惠大折扣98折销售率：60%第三阶段：强销期4个月2012年5月1日2012年8月31日销售率：80%a强销期第一个月隆重推出104-170火爆热销，前60名购房

32、客户即送马可波罗高档瓷砖50抵现金10900元（成本：218元/*50*60=65400元）b一次性付清可享超值优惠大折扣98折第四阶段：尾盘期4个月2012年9月1日2012年12月31日销售率：98%a一次性付清可享超值优惠大折扣98折b上调热卖户型价位c下调部分销售困难户型4、售楼中心4.1选址售楼中心位于枫林小区大门口，总占地面2004.2氛围营造售楼中心外观采取黑色抛光瓷砖，华丽而不庸俗；大门是透明玻璃，顾客能够看见中心内活动；屋内地板采取白色兼灰色纹理瓷砖；屋顶四面是白色的小灯，沙盘四周顶上为中号顶灯，中间则是屋内主要光源白炽灯，用于照明和顾客看沙盘。大厅以白黑等中间色调为主，配以

33、其他暖色调为辅，色调融合而不突兀。整体大厅呈现的是西式时尚简约的风格。饮水机客户休息区盆景盆景服 务 总 台楼 盘 图 片 展 示 宣 传 区沙 盘销售中心饮水机售楼中心布局图第7章 财务分析1、项目实施进度安排2011年9月-12月，销售前准备工作，及交易初款入账工作2012年1月-12月：销售楼盘2013年1月：与房开商交接工作及尾款获取2、市场预测 蓄客期11年9月-12月开盘期12年1月，销售完成情况预计35%热销期12年2月-4月，销售完成情况预计60%强销期12年5月-8月，销售完成情况预计80%尾盘期12年9月-12月，销售完成情况预计98%3、 投资估算3.1项目支出估算总收入

34、按一年的销售期内已销售总金额的1%进行提成。给定平均销售单价为5000元/平方米，总销售面积为301632.47平方米，预计房屋销售完成情况为98%；给定车位售价为5万/个，总车位共计1022个，预计全部出售。预计完成总销售额：5000*301632.47*98%+50000*1022=1529099050（元）3.2预计项目收入 预计项目收入：1529099050*1%=15290990.5（元）项目支出估算日常费用明细序号项目计算方法合计（元）办公室1广告费按半年广告费用计划90002水电、电话费200+800/月 *17170003办公费及其他1000*17170004办公楼租金6000

35、/月*17102000售楼中心序号项目计算方法合计1装潢1100002基础设施150003电话200/个*48004租金4500/月*12540005饮水设施1806日常饮水8/桶*302407水电、电话费200+1000/月 *1214400售楼员月基本工资1000元，每售一套房提成房屋售价的1，基本工资每月支付，提成奖金按季支付。开盘期售楼小姐为10人，热销期为6人，后两期为4人。所有促销活动均为本公司的销售活动之一，与原定售价的差价，由本公司承担，计入成本。其中：预计所售房中，共有30%为全额付款，即有30%享受了98折购房优惠。由于公司处于设立初期，所以8位职工全部基本月薪3000元/

36、月，股东另有股利分红办公开销总费用 8500*17=144500元办公人员工资总计:3000*8*17=408000元售楼处装修费用110000元售楼处总租金4500 *15=67500元售楼处新购置固定资产15980元售楼处开销总费用 14640元促销活动费用： 5000*301632.47*30%*2%+600000+10000+654000=10131994.62元售楼人员工资奖金总计：1000*10*1+1000*6*3+1000*4*8+5000*301632.47*98%*1 =1537999.05元应交营业税：15290990.5*4%=611639.62元营业税金及附加：611

37、639.62*（3%+7%）=61163.97元所得税：656802.88元（详细算法见2012年利润表）预计项目总支出：144500+408000+110000+67500+15980+14640+10131994.62+1537999.05+611639.62+61163.97+656802.88=13760220.14元3.3净利润估算:2013年1月项目结束，净利润预计：15290990.5-13760220.14=1530770.36元4、详细经营预算 4.1销售提成预算 金额单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-1

38、2月2013年1月项目合计房屋预计销售面积（平方米）105571.3675408.1260326.4954293.84295599.81预计单位售价（元/平方米）50005000500050005000预计销售总额5278568003770406003016324502714692001477999050预计销售提成527856837704063016324.5271469214779990.5车位预计销售量（个）4032882301011022预计单位售价（元/个）5000050000500005000050000预计销售总额201500001440000011500000505000051

39、100000预计销售提成20150014400011500050500511000预计销售提成合计548006839144063131324.5276519215290990.5预计现金收入上期末应收账款548006866544409785764.512550956.52011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月274003427400342012年5月-8月2012年9月-12月.2013年1月12550956.512550956.5预计收入合计274003412550956.515290990.5备注：预计车位的销售量为当期销售房屋数的60%，售完为止 销售提成在开盘期后10天

40、，即2月10日先取得开盘期应得销售提成的50%，其余尾款在2013年1月全部结清。 4.2、销售材料预算销售材料预算 单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计销售材料采购量玩偶1000瓷砖3000销售材料单价玩偶10瓷砖218预计销售材料总金额100006540006640000预计现金流出量期初应付账款2011年8月-12月10000100002012年1月2012年2月-4月6540006540002012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月现金流出合计1000065400066400

41、00 4.3 管理费用预算管理费用预算 单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计管理人员工薪960002400072000960009600024000408000水电费8002006008008002003400办公费用72001800540072007200180030600折旧费1160162248666488648429020910其他费用210000135004050054000540009000381000合计3151604112212336616448816448435290843910

42、预计现金流出量 21800015500 238500158000 15800035000823000备注：由于公司建立初期，资金紧张，前5个月工资在2012年2月收到收款后一起发。5、销售费用预算销售费用预算 单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计销售人员工薪537856.8395040.6317632.45287469.21537999.05水电费2006008008002400办公费用100030004000400012000其他费用3777140.942262243.532463794.811

43、628815.3410131994.62合计4316197.742660884.132786227.261921084.5411684393.67预计现金流出量11200549456.8397840.6322432.4510403463.8211684393.67备注：销售人员基本工资每月月底发放，提成在每阶段结束后15天内清算后发放。 其他费用为促销买房后与原本卖价的差价，在2013年清算时与所得提成冲销。 6、营业税预算营业税预算 单位：元项目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计预计销售提成合计548006

44、839144063131324.5276519215290990.5预计营业税219202.72156576.24125252.98110607.68611639.62预计应交营业税现金流出2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月109601.36109601.362012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月502038.26502038.26现金流出合计109601.36502038.26611639.62现金流出总计109601.36502038.26611639.62备注：销售房屋的税由房开商负责，其余增值税等收到代理费后再交。 7、销售税费预算 销售税费预算

45、 单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计预计应交增值税税额219202.72156576.24125252.98110607.68611639.6城市维护建设税15344.1910960.348767.717742.5442814.78教育费附加6576.084697.293757.593318.2318349.19预计应交销售税费21920.2715657.6312525.3011060.7761163.97预计应交销售税费现金流出2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月10960.1410960.142012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月50203.8350203.83现金流出合计10960.1450203.8361163.978、专门预算 8.1购置售楼设施预算购置售楼设施预算 单位：元项 目2011年8月-12月2012年1月2012年2月-4月2012年5月-8月2012年9月-12月2013年1月项目合计设施投资额1598015980预计现金流出财务预算 9.1现金预算现金预算 单位：元