天津市某地块项目调研及可研报告56p

1、天津西部新城可研报告feasibility reports目录n规划、布局n经济、产业n交通、人口n市场供需情况n价格走势情况n商品房市场n土地市场情况n周边项目分布n竞争项目综述n竞争项目个案n市场定位n客群定位n产品定位n产品建议| | 区域区位 西部新城位于滨海新区核心区，紧邻滨海高新区、先进制造业产业区、 中心商务区三大功能区。东至新河干渠和车站南路一线，南至大沽排污河，西至唐津高速，北至京津塘高速。总用地面积约61.1平方公里。天津市中心区 滨 海 新 区西部新城区位西部新城位于滨海新区核心区，塘沽区内承东启西咽喉之地，进入核心区的门户，城市一小时交通圈内中心城区滨海新区东西连系的必

2、经之地。高速公路：京津塘高速公路津滨高速公路津晋高速公路唐津高速公路快速路：津塘公路、天津大道交通区位实现中心城区和滨海新区核心区之间1小时通勤目标。城区铁路两纵两横 z1线z2线z3线z4线滨海核心区轨道b1、b2、b3、b4、b5西部新城定位为滨海新区cld 生态宜居新城cbd于家堡响螺湾cld西部新城cod塘沽老城rbd北塘海河两岸滨海新区核心区功能布局图规划布局西部新城人口发展及预测 截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2% 。2010年，滨海新区常住人口达2482065人。滨海新区“十一五

3、”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。 2010 2015 2020300030000000007 7505000000 0 225 2250 000000 01501500 000000 0置业人群受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近250万人近几年天津经济然保持了快速的增长，天津gdp增速已达到16.5%，房地产处于飞速发展阶段天津gdp走势gdp增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展04-09年天津gdp走势变化情况优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较

4、强房地产市场进入飞速发展阶段城市化水平及人均可支配收入随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。固定资产投资03-09年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。03-09年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。固定

5、资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好| | 2010年1-10月，天津市房地产：累计投资680.02亿元，同比09年增加20.4%。累计施工面积10975.16万，同比09年增加32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万，同比09年增加6.4%。累计竣工面积1027.8万，同比09年增加6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万，同比增加-15.6%。城市房地产调控背景下天津房地产投资势头依然强劲2010年11月,商品住宅新增供应量173.35万平方米，同比上涨74.56%，环比上涨23.11%；商品住宅成交量11

6、5.18万平方米，同比下降7.41%，环比上涨2.50%，市场依然呈现供大于求局面。 商品住宅成交均价9587.38元/平方米，同比上涨22.38%，环比上涨1.96%。 商品住宅市场供求比1：0.66 总体表现供大于求；至2010年11月，整体天津商品住宅市场已经是连续7个月供过于求。2009.11-2010.11天津商品住宅市场供应成交对比情况 2009.11-2010.11天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图 商品房市场天津商品房供略大于求，价格稳步上涨区域成交面积（万）成交套数（套）成交均价（元/）成交金额（万元）塘沽区塘沽区173.80173.801600216002745074

7、501294785 1294785 西青区149.061362471211061474 津南区130.23103216179804704 武清区87.3976714558398314 南开区82.556737122691012770 北辰区77.0674055745442737 河西区67.06564510583709686 宝坻区70.5158404774336635 蓟县区65.4744355197340273 河东区61.9258578224509247 2009年天津市各区住宅成交面积商品房市场成交主力在外环内各区，滨海新区范围内的塘沽区成交量最大11月：土地成交91宗，面积约为466

8、.03万平方米，环比分别涨31.88%、21.25%，成交规划建筑面积约为565.65万平方米成交楼面地价为1070.29元/平方米，环比下滑14.13%；住宅类用地楼面地价1203.73元/平方米。 中心城区、环城四区、滨海新区及远郊区县本月楼面地价分别为8641.98元/平方米、817.44元/平方米、1506.26元/平方米及667.40元/平方米。2009.11-2010.11天津市成交土地面积、数量走势图 2009.11-2010.11天津土地市场溢价走势2010年11月天津土地市场成交区域分布情况土地市场天津市土地市场交易比较活跃，中心城区价格较高11月，天津土地公告数量为89幅，

9、环比无变化，同比上升89.36%；公告土地建设用地面积为575.9万平方米，环比上升31.01%，同比上涨172.3%；公告土地建筑面积为586.04万平方米，环比上涨7.84%，同比上涨63.38%。新增公告建设用地居住类用地面积29.95万平方米2009.11-2010.11天津市公告土地面积、数量走势图 土地市场土地供应同样以外环各区为主力，供应由中心区向外转移小结：天津的商品房市场、土地市场供应及成交都在向外环各区转移，外环各区成为市场主力；市场总体供应量较充足，呈供略大于求的局面，成交价格稳中带涨。市内高房价与外环各区形成的价格差势与城市配套成熟度提高等因素将会把部分人群挤向外环市场

10、。城市化进程城市化被动郊区化主动郊区化大都市、城市群发展特征城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景，形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资城市出现多个中心副中心的出现多个城市共同发展指标特征人均收入美元3000，城市化率70%居住特征解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消

11、费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段(北京上海)(纽约伦敦)典型城市天津上海纽约市场小结| | 重点区域分析说明重点区域分析说明本案所在的西部新城位于塘沽区的的胡家庙板区域内本案所在的西部新城位于塘沽区的的胡家庙板区域内天津市区汉沽区开发区塘沽区西部新城0102030405060708090塘塘沽沽汉汉沽沽大大港港开开发发区区01234567存存量量（万万)去去化化速速度度（万万/月月)存量对比分析项目塘沽汉沽大港开发区滨海新区存量（万)81.73 24.36 40.

12、69 39.25 186 2010年已售面积（万)41.61 16.52 13.79 15.45 87.37 去化速度（万/月)5.94 2.36 1.97 2.21 12.48 去化周期（月）14 10 21 18 15 塘沽区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；汉沽区市场是存量少，且销售速度快，市场空白期最早出现。开发区现有存量以高价值产品为主。数据来源：cric房地产信息系统塘沽区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；三区近期市场对比分析03000600090001200015000180002100009.7 09.8 09.9 09.10

13、09.1109.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7汉汉沽沽开开发发区区塘塘沽沽05101520253009.7 09.8 09.9 09.10 09.1109.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7汉汉沽沽开开发发区区塘塘沽沽开发区核心价值地位凸显，塘沽区成交量仍是最高！n开发区市场价格始终排在第一位，市场均价达到了17844元/平米；n塘沽区市场成交量最高，即使在调控政策的影响下，仍是三区中销售量最大的市场；n汉沽区市场销售价格保持平稳，市场供应量短缺，一定程度上限制了该市场的成长性。17844元/平米10575元/

14、平米6297元/平米数据来源：cric房地产信息系统三区成交结构分析别墅别墅5%5%洋房洋房8%8%高层高层59%59%小高层小高层28%28%别墅别墅2%2%洋房洋房10%10%高层高层66%66%小高层小高层22%22%别墅别墅7%7%洋房洋房16%16%高层高层26%26%小高层小高层51%51%塘沽区：高层产品主导市场开发区：低密度产品最为稀缺汉沽区：小高层为市场主流塘沽区、开发区市场主流产品以高密度产品为主数据期限：2008年-2011年7月数据来源于cric房地产信息系统滨海新区主力竞争板块划分1、胡家园板块 2、上北板块 3、塘沽城区板块 4、开发区板块5、新港板块 6、响罗湾板

15、块364521本案所属板块项目名称项目名称总建筑面总建筑面积积(万万)容积率容积率规划产规划产品品主力户型主力户型园林档园林档次次装修情装修情况况销售报价销售报价(元元/)开发商开发商贻成豪庭542/毛坯;9300贻成实业融科贻锦台242小高、高层两房：90-100三房：127-157中档毛坯;10,000贻成融科置业首创国际城551.8洋房、小高、高层两房；80-90中档毛坯;9600首创置业盛星东海岸182高层两房：84-90三房：88-96中档毛坯;12,000盛星房地产万通上北新新家园371.49洋房、小高、高层两房：87-136中高档毛坯;13,000万通地产板块内产品较为丰富，容积

16、率偏高，高层为市场主流产品。洋房、小高产品稀缺，且售价较高。园林档次偏向中档，园林景观设计并有得到开发商足够的重视，园林景观比较中庸；板块内目前产品基本以80-100平米两室为主，售价在9300-13000元/平米；板块内项目全部以毛坯交房，精装修产品存在市场空缺；板块内以项目容积率在1.5-2之间，规划产品有洋房、小高、高层，主要主力户型集中80-100平米，具有很强竞争力！滨海新区各板块特征分析上北生态板块数据来源于cric房地产信息系统项目名称总建筑面积(万)容积率规划产品主力户型园林档次装修情况销售报价(元/)开发商城市名居0.983.5高层两房：54-106低档毛坯;11,000钜康

17、港湾置业弘泽城482.5多层、小高、高层两房：90-95中档毛坯;13,000弘泽建设隆盛花园二期142.5高层两房：67-110低档毛坯;13,000隆翔投资四季风情18.32.5高层两房：80-100中档毛坯;11,000彩虹集团滨海新区各板块特征分析塘沽城区板块板块内产品容积率较高，供应量有限，且产品单一，基本以高层产品为主；项目均处于塘沽核心地段位置，提高可售产品数量成为开发重点，园林景观并不突出。在售产品中，基本以毛坯房为主，精装房跟多被投资性公寓产品所采用。数据来源于cric房地产信息系统板块内以项目容积率在2.5-3.5之间，主要以高层为主，主力户型段集中与90-110平米，密度

18、大、园林景观缺失成为该板块最大的弱项！项目名称总建筑面积(万)容积率规划产品主力户型园林档次装修情况装修标准销售报价(元/)开发商万科时尚中心121.4/全装修;/万科海港城102.5高层/全装修;/万科金域蓝湾28.34.7高层三房：140-153中高档毛坯;全装修;130015,500万科柏翠园4.81.51/全装修;/万通华府11.42.85高层三房：220-350中高档全装修;300022,000新城峰上13.03.2小高、高层两房：100-116三房：120-140中高档毛坯;/14,500华纳豪园三期9.37.5高层两房：160-180三房：217-227高端全装修;600025,

19、500汉周投资弘泽制造一期4.42联排、独栋、洋房、高层三房：167-214复式：152-440中高档毛坯;/普住：18000别墅：23000弘泽建设津滨滨海国际18.61.5洋房、高层三房：130-160中档全装修;150016,200津滨发展公园六号102.49高层两房：85-110三房：124-143中高档全装修;120015,000泰丰工业园天保金海岸三期172.63小高、高层一房：60-90两房：86-120中档毛坯;/14,000天保基建万科地产万通地产开发区板块滨海新区各板块特征分析数据来源于cric房地产信息系统板块内项目容积率在2-3之间，以高层产品为主，主力户型面积为140

20、-160平米，精装修将成为主流，园林景观投入不足！直接竞争圈层划分在区域属性上看，西部新城为滨海新区边缘区域，本案属于胡家园板块内，因此，将具有同一属性的胡家园、上北生态区板块内典型项目划为本案直接竞争项目。滨海核心区居住价值外溢线本案远洋城贻城豪庭四季风情融科贻锦台万通上北首创国际城项目名称项目名称总建筑面总建筑面积积(万万)销售面积销售面积(万万)存量存量(万万)销售周期销售周期（月）（月）月去化速月去化速度度(万平米）万平米）去化周期去化周期（月）（月）贻成豪庭贻成豪庭5435150.666个月个月 融科贻锦台融科贻锦台240.77 2380.8 首创国际城首创国际城551639180.

21、9 四季风情四季风情3013.516.5270.5 上北新新家园上北新新家园37297 550.6 远洋城远洋城176.528149 201.4 合计合计376.590.27285.54.8直接竞争圈层存量及去化周期分析直接竞争圈层中，目前存量约为285万平米；以目前销售速度计算，需要5-6年销售完毕！数据来源于cric房地产信息系统面积段户型段交叉分析一室占比一室占比两室占比两室占比三室占比三室占比四室占比四室占比合计合计（%）面积段面积段60以以下下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160-180180以上以上万通上北新新家园

22、0.30 25.41 7.46 13.94 46.34 6.55 100远洋城0.22 11.49 17.77 16.46 13.03 35.76 4.93 0.35 100首创国际城0.44 30.96 30.54 2.39 23.86 7.43 4.37 100盛星东海岸15 50.60 33.38 1.01 100融科贻锦台71.41 5.83 15.42 7.34 100合计0.91.6517.5927.188.788.1829.85.491.2410090-100平米、120-140平米户型供销两旺，本项目可争取的主流客群。数据来源于cric房地产信息系统两室90-100平米为市场主

23、力，占总量的27.18%三室120-140平米为市场主力，占总量的29.8%北塘胡家园l未来供给量378.02378.02万l楼面均价为31003100元/ /l上市产品主要以高层、小高层为主，少量别墅、洋房产品。l预计一期上市时间2012-20132012-2013年l未来供给量41.4041.40万 l楼面价为1500-23001500-2300元/ /l上市产品以高层产品为主。l未来供给量469.79469.79万l楼面均价为22002200元/ /l上市产品为高层产品l预计一期上市时间为2012-20132012-2013年塘沽、开发区数据来源：cric房地产信息系统成交竞争土地分布情

24、况滨海新区客户区域分布静态预测：主力客群主力客群辅助客群（第一层级）辅助客群（第一层级）辅助客群（第二层级）辅助客群（第二层级）塘沽区域塘沽区域开发区开发区市区区域市区区域临近省份临近省份外籍外籍其他其他40.0%30.0%11.0%10.0%4.0%5.0%客户区域划分研究客户区域划分研究滨海新区客户职业分布静态预测：主力客群主力客群辅助客群辅助客群私营业主私营业主企业高层管理企业高层管理企业中层企业中层公务员公务员其他其他30.0%27.0%20.0%21.0%2.0%客户职业划分研究客户职业划分研究滨海新区客群整体特点n滨海新区客群需要产业人口导入支撑，产业人群对住房的需求带有过渡性、不

25、断调整的行为特点。n投资型需求和居住型需求并存，投资型需求集中在开发区，而居住型需求多集中在塘沽区。n需求结构呈现改善型自住、投资需求为主，因而客群需求档次比较丰富，需求角度较为多样，产品则表现出比较宽泛的面积区间和多种的产品形态。n客群对产品功能认知较为模糊，在公寓类产品市场存在“婚房市场”，在住房产品市场存在“出租市场”，并且各种产品存在一定的替代转换。远洋城远洋城位置天津市塘沽区胡家园津塘公路段（华北陶瓷对面） 销售情况一二三四期已基本入住，五期在售占地70万(1050亩)工程进度一期到四期工程已经入住，五期工程正在建设中总建面200万园林情况开售时间2008.12后续体量主要是洋房容积

26、率2.6客群分布塘沽区、天津市区及外地在塘沽上班的人物业类型多层、高层、小高层、开发商天津普利达房地产开发建设有限公司建筑风格现代投资商远洋地产有限公司推售节奏分五期开发推售，现销售第五期特殊卖点品牌及价格优势产权住宅70年周边配套情况塘沽一中、实验小学、塘沽一幼 主力户型高层：73.77 至124.32 外立面面砖均价（元/）9800/物业2.2元/（远洋基业物业）宣传情况主要为路边广告牌和网络宣传内部配套情况商业街远洋城远洋城 远洋城隶属滨海新区，距离塘沽区核心5分钟车程，距离市区28公里，距港口15公里，其特殊的地理位置担负着津滨枢纽的特殊使命。远洋城贯通津滨之黄金门户，城献200万生活

27、主场。 远洋城远洋城贻成豪庭贻成豪庭位置滨海新区塘汉路与云山道交口（交口的西北角处） 销售情况18层与28层到顶高层在售占地21万(315亩)工程进度正在建设中总建面54万园林情况开售时间2011. 2后续体量容积率2.0客群分布塘沽区、天津市区及外地在塘沽上班的人物业类型高层、小高层及联排别墅开发商天津塘沽贻成实业有限公司建筑风格现代投资商天津塘沽贻成实业有限公司推售节奏5号楼、9号楼、27号楼热销中特殊卖点宜居生态地产,低密居所,配套商品房 产权住宅70年周边配套情况天津滨海职业学院、塘沽第一职业中专、裕川艺术幼儿园中医院、第五中心医院主力户型高层：49 至134 外立面面砖均价（元/）9

28、300/物业1.8元/（深圳市盛孚物业管理有限公司 ）宣传情况主要为路边广告牌和媒体报纸宣传内部配套情况超市及农贸市场贻成豪庭贻成豪庭1、贻成豪庭是塘沽本地知名开发商贻成集团打造，开发经验丰富，品质有保障。2、周边公交线路较多，出行十分方便。3、科学性实用的户型设置是项目的又一特色。贻成豪庭贻成豪庭四季风情四季风情位置滨海新区塘沽车站北路安顺道交口西行800米 销售情况一期在售，部分户型进入尾盘占地120000(180亩)工程进度一期工程已经基本完工，二期工程即将开工建设总建面30万园林情况中法美澳四国园林风格开售时间2011.6后续体量仍然是高层容积率2.5客群分布塘沽区人、外地在塘沽上班的

29、人物业类型小高层 高层 开发商彩虹地产集团携手贻成集团建筑风格现代投资商彩虹地产集团携手贻成集团 推售节奏分二期开发推售，现销售第一期特殊卖点宜居生态地产,打折优惠楼盘 产权住宅70年周边配套情况博才小学、实验小学、徐州道小学、15中学、13中学 第五中心医院、中医医院、 主力户型高层：55 至135 外立面面砖均价（元/）10800/物业2.1元/（新加坡新工物业顾问公司 ）宣传情况主要为路边广告牌和短信及公交电视媒体宣传内部配套情况四季风情四季风情 四季风情择址滨海核心，海河畔、洋货圈、轻轨站，构建十五分钟生活圈；区位交通便捷发达，周边高速公路、铁路和轻轨相互交错，构成立体交通网络，多重交

30、通打造高效出行。 四季风情四季风情 项目位于天津滨海新区塘沽胡家园，西部新城明月路以西，桃湖路以北，腾飞路以南。地块位置地块位置目标地块天津市中心区滨海新区地块位置地块位置地块周边路况通达性好，从天津市区和滨海新区进入项目，均通过津塘公路进入海兴路直接到达，驱车到天津市区约需25分钟，去塘沽城区仅需5分钟津塘公路海兴路目标地块天津市中心区滨海新区 地块内部自然状况较好，土地平整，已实现七通一平地块周边配套目前较为缺乏，靠近新塘湖公园，自然环境较好，交通配套尚不完善，距轻轨胡家庙站和公交车站约3-4公里新塘湖公园公交车站附近底商馨桥园小学地块总用地面积8万平米，约120亩，容积率为2.2，合计建

31、筑面积约为16万平米项目数量单位总用地面积80000平方米建筑密度10.32%绿化率40.1%建筑物限高100米容积率2.2p区位与交通：具有资源支撑的滨海西南部；交通动线丰富，通达性较好；p生态概念：靠近新塘湖公园，自然环境优质，突出生态、环保、资源能源循环理念，创建宜居绿色社区。p地块规模较小，仅8万平米，不具备开发大盘的战略优势。p地块周边目前交通、生活等配套较缺乏，需要未来完善。p区域内项目同质化竞争风险较大，特别是众多本土认知度较高的品牌，如远洋等；p地块周边存量较大，待开发住宅用地较多，带来较大潜在威胁swot分析s wo tp客群广泛：靠近塘沽老城区，客群基础好，可满足、吸引全范围、各类型消费者p品牌房企聚集：品牌企业效应凸显，合力提升区域价值和热度。定位原点：西部新城首席生态pa