资产评估评估方法的比较及选择

1、资产评估方法的比较及选择资产评估方法的比较及选择 资产评估方法简介 资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本方法，即市场法、成本法和收益法。一、市场途径 市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 运用市场途径的前提：一、要有一个充分发育活跃的资产市场二、参照物及其与被评估资产可比较的

2、指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、收益途径 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 收益途径涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。三、成本途径 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径的运用涉及4个基本要素，即资产的重置成本，资产的有形损耗，资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性陈旧贬值。三种评估方法的区别

3、（一）评估思路不同 市场法的评估思路是市场同类资产类比，在比较被评估资产与近期已发生产权交易的参照物资产的差异的基础上，将参照物资产的成交价格进行差异调整，而确定被评估资产价值。市场法侧重于“在”点近期参照物现时资产的成交价格。收益法的评估思路是收益还原和以利求本，估测被即评估资产未来预期收益并折算成现值，而确定被评估资产的价值。收益法侧重于“将来”时点未来收益的获得。成本法的评估思路是成本耗费及贬值，在估算被评即估资产的重置价值后，扣除从资产的形成并开始投入使再用至评估基准日这段时间内所产生的实体贬值和功能贬值以及未来的经济贬值，而确定被评估资产价值。成本法从侧重于“过去”时点历史成本的构成

4、。（二）前提条件不同运用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：其一是存在一个充分发育活跃的公开市场，二是公开其市场上要有可比的资产及其交易活动。应用收益法必须具备三个前提条件：一，评估资产第的未来预期收益能够预测并能以货币形式进行量化；二，获得未来预期收益所承担的风险可以测算并能以货币形式进行量化；第三，被评估资产获取未来预期收益的期限能够预测。采用成本法评估资产的前提条件包括以下三个方面：第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料；三，形成资产价值的耗费是必须的且能体现社会或行业平均水平。（三）适用范围不同市场法适用广泛，主要适用于公开交

5、易的资产评估业务，不适用于专用设备及无形资产评估。收益法的应用范围较小，要适用于有收益或有潜在主收益的无形资产、业整体资产、源等资产的评估，适企资不用于无收益或风险不明的资产评估。成本法主要适用于以资产保值为目的的固定资产类房地产、设备评估，适用于历史资料不全、值不取决于成不价本以及随着时间的推移不具有贬值因素的资产评估。（四）影响因素不同市场法主要受被评估资产市场发育程度、求关系及质供量因素影响，益法主要受未来预期收益和折现率的影响，收成本法主要受重置成本、各种贬值因素及成新率的影响。资产评估方法的联系（一）评估目的的一致性 资产评估活动的一般目的是提供被评估资产在评估基准日的客观公允价值。

6、评估目的的一致性决定了评估方法为之间的内在联系，评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论依据。（二）具体方法的互通性 三种基本方法虽然在整体评估思路上有区别，在许但多具体方法的运用上具有互通性。如市场法需要在市场上寻找参照物，本法中功能贬值的计算需要比较评估资产成与性能技术更为先进的新型资产在运营成本上的差异；又如收益法需要对收益折现，成本法中对功能贬值和经济在贬值的计算也用到了折现的方法。资产评估方法的选择资产评估方法的选择 评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面，即分析3种评估方法所依据

7、的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。 资产评估途径和方法的多样性，为评估人员选择适当的评估途径和方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择

8、成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。 每种评估途径和方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估途径和方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估途径和方法进行评估。 总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。但是，不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种评估途径和方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估途径和方法运用中所