上半年海口写字楼市场深度研究报告56p

1、20112011上半年海口写字楼市场深度研究报告上半年海口写字楼市场深度研究报告本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳市同致行顾问有限公司海南事业部深圳市同致行顾问有限公司海南事业部2011.02011.07 7月月海口市写字楼市场调研分析海口市写字楼市场调研分析海口市房地产市场分析海口市房地产市场分析海口市写字楼市场分析海口市写字楼市场分析1 12 23 3提纲提纲part 1part 1海口市房地产市场分析海口市房地产市场分析part

2、 1.1part 1.1海口市城市概况海口市城市概况海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特海口市位于海南省北端，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市色风光景观，城市定位为热带海岛旅游度假胜地和宜居城市。城市概况城市概况海口市，又称“椰城”是海南省政治、经济、文化、交通的中心；全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。人口约170多万。 城市发展目标：建成经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市；拥有一流生态环境的

3、热带滨海旅游度假胜地和理想居住地；国际知名的绿色生态城市。 1城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省城市价值的界定是写字楼发展最基本的前提，海口作为海南省省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。省会城市，其经济优先也促使写字楼发展优先于其他市县。城市价值城市价值1经济发展在省内城市中处于领军地位，2010年全市gdp总值占全省的28.78%；海南省的经济、文化中心，各项主要经济指标在全省都占有较大比例； 海南省的交通、商贸中心，交通、商品物流辐射全岛；海口以省会城市生活配套、基础设施完善的优势，将吸引更多企业聚焦海口，促进写字楼市场。城市价值城市价值海口市2城市规划

4、战略中的城市规划战略中的“中强中强”和和“三带、一轴、一中心三带、一轴、一中心”的规划的规划都能有效提升国贸片区原有的商务优势。都能有效提升国贸片区原有的商务优势。中心区采取“中强”发展战略：即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；国贸重点发展商务办公（公司总部）、商务酒店（国际品牌酒店）、商业零售、餐饮（高档特色餐饮、名点食品店、酒吧、咖啡街等）、休闲娱乐文化产业。海口旅游发展体系规划结构为：三带、一轴、一中心；三带：西海岸旅游带、东海岸旅游带、城市外围旅游带；一轴：南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴；一中心：都市旅游区和老城历史文化旅游区的结合中心。

5、海口发展总体目标：建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市规划城市规划3part 1part 1.2.2海口市房地产市场分析海口市房地产市场分析上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限上半年，海口商品住宅新增供应量呈波动趋势，住宅市场受限购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。购的影响较大，商务办公市场存在一定的机会。 市场综述市场综述1 1从供应量上看，从供应量上看，20102010年海南国际旅游岛获批，海口年商品住宅新增供应量一直呈上年海南国际旅游岛获批，海

6、口年商品住宅新增供应量一直呈上升趋势，尤其到了下半年呈井喷之势，升趋势，尤其到了下半年呈井喷之势，1111年年1 1月份到达顶峰，月份到达顶峰，2 2月份公布限购令，月份公布限购令，3 3月份月份开始实施，海口的新增供应量急速下滑，呈不稳定趋势；开始实施，海口的新增供应量急速下滑，呈不稳定趋势；20112011年下半年，预计海年下半年，预计海口新增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量存在不稳定因数。海口市近13个月商品住宅新增供应走势图同致行分析：同致行分析：上半年上半年1 1、2 2月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成月份海口商品房成交节节攀升，限购令实施后，成交急速下滑，住宅市

7、场现有缓慢回暖之迹。交急速下滑，住宅市场现有缓慢回暖之迹。 市场综述市场综述2 2从成交量上看，海口商品住宅成交量在以一年左右为一个周期；上半年从成交量上看，海口商品住宅成交量在以一年左右为一个周期；上半年1 1、2 2月成交节月成交节节攀升，限购令实施后节攀升，限购令实施后3 3月份成交量急剧下降后，月份成交量急剧下降后，4 4、5 5、6 6月份呈缓慢回升之势；月份呈缓慢回升之势；从成交均价来看，海口上半年商品住宅成交均价呈波动趋势，限购前成交均价呈上升从成交均价来看，海口上半年商品住宅成交均价呈波动趋势，限购前成交均价呈上升趋势，限购后，急速下滑，限购对住宅市场影响较大。趋势，限购后，急

8、速下滑，限购对住宅市场影响较大。海口市近13个月商品住宅成交走势图同致行分析：同致行分析：同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是同致行数据跟踪显示：上半年海口成交最多的面积段是60-8060-80，占了总成交的，占了总成交的1/31/3，小户型仍是海南的畅销户型。，小户型仍是海南的畅销户型。 市场综述市场综述3 3在在1111年上半年各面积区间产品成交方面，年上半年各面积区间产品成交方面，6 60- 0-8 80 0的产品是最热销，占了的产品是最热销，占了33.71%33.71%，其次为，其次为10100- 0-13130 0的面积段，占了的面积段，占了21.47%21.47%；由上

9、半年的成交面积段来看，由上半年的成交面积段来看，由于由于政策的实施，抑制了投资投机及为改善居住环境需求大政策的实施，抑制了投资投机及为改善居住环境需求大户型的购房者，小户型产品成为畅销户型，中等户型产品在户型的购房者，小户型产品成为畅销户型，中等户型产品在5 5月份也开始受市场欢迎，由于月份也开始受市场欢迎，由于购房门槛相对较低，容易受度居住客户的青睐。购房门槛相对较低，容易受度居住客户的青睐。海口市各面积区间产品成交一览表面积段面积段成交面积（）成交面积（）占比占比成交套数成交套数占比占比当前均价（元当前均价（元/ /）6060以下以下38712.1938712.199.37%9.37%88

10、788718.12%18.12%9388.599388.5960-8060-80114172.64114172.6427.64%27.64%1650165033.71%33.71%14380.314380.35 580-10080-10082289.9482289.9419.92%19.92%93893819.16%19.16%10307.1810307.18100-130100-130117810.8117810.828.52%28.52%1051105121.47%21.47%12228.712228.79 9130-160130-16045381.4145381.4110.98%10.9

11、8%3003006.13%6.13%13279.713279.74 4160-200160-2005302.045302.041.28%1.28%30300.61%0.61%13411.213411.27 7200-250200-2504201.994201.991.02%1.02%20200.41%0.41%11274.8911274.89250250以上以上5260.495260.491.27%1.27%19190.39%0.39%16964.716964.73 3同致行分析：同致行分析： 2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.

12、29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。小结：小结：part 2part 2海口市写字楼市场分析海口市写字楼市场分析part part 2 2.1.1海口市写字楼市场现状分析海口市写字楼市场现状分析宏观环境宏观环境政策环境政策环境2010年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带动海口写字楼市场的火热。近几年，海口市gdp增速加快，社会固定资产投资在海南

13、国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。2010年楼市调控密集，2011年将继续从严，但调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产带来重大发展机遇。楼市调控楼市调控利好利好国际旅游岛国际旅游岛利好利好经济发展经济发展利好利好写字楼发展：写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端写字楼空缺。写字楼空缺。 发展现状发展现状1 1成长型企业主导写字楼市场：成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆

14、脱了多年的低靡。1中档写字楼成为市场主力：中档写字楼成为市场主力：自2010年来开盘的销售的写字楼主要以中高档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好 2国贸区写字楼价格高居不下：国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。 34旧型高端写字楼多租少售：旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。5高端写字楼成为市场新宠：高端写字楼成为市场新宠：

15、目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。写字楼类型：写字楼类型：目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。写字楼现状写字楼现状2 2类型类型新型纯商务新型纯商务写字楼写字楼 如：证大国际、天邑国际、海南时代广场、海口财富广场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；“可住可商可住可商”的的商住楼商住楼 如：半山花园海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；“租比买实

16、际租比买实际”的旧型写字楼的旧型写字楼 如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；星级酒店宾馆的星级酒店宾馆的“五星级商务套五星级商务套房房” ” 如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产海口写字楼市场处于由低端向高端发展的过渡阶段，类高端产品开始出现，纯高端产品稀缺品开始出现，纯高端产品稀缺。 写字楼写字楼 现状现状3 3纯高端产品纯高端产品类高端产品类高端产品中低端产品中低端产品租金区间租金区间 ( (元元/ /月月/m/m2 2）150-200代表项目代表项目100-15030-100n纯办公，无其他业态

17、n顶级配置，设备多采用知名品牌原 装进口n多有大堂和室外广场，注重科技和 生态办公n入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次物业档次n混合业态，商住两用型n设备多采用知名品牌和国内组装n大堂昭示性一般，无室外广场n落成较早，规划功能 落后，形象较差n入住企业规模较小天邑国际证大国际金融中心海控国际广场北京大厦南洋大厦20201010年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压年海口写字楼市场呈现供需基本持平的局面，市场上积压的存量得到了一定的程度缓解的存量得到了一定的程度缓解 写字楼写字楼 供求关系供求关系42006年-2010年写字楼市场供求情况 2010 年海口写字楼总体供应量为3.8

18、5 万平方米，成交量为4.1万平方米，供求比例为1：1.065，需求略大于供给，供求基本持平； 2010 年海口写字楼市场成交均价为5263 元/ ，与09年持平（09年成交均价5264元/ ），相比2008 年上涨15.58%； 海口办公市场需求较小，已经逐渐饱和，后期办公市场仍会维持不温不火的销售。同致行分析：同致行分析： 写字楼写字楼 分布分布5 5海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来的大英山海口市写字楼现主要集中在龙华区的金贸片区、未来的大英山片区的写字楼供应较多。片区的写字楼供应较多。大英山片区大英山片区金贸片区金贸片区长流长流片区片区长流片区：长流片区：现状：以市级行政办

19、 公、教育科研 为主的组团中 心；大英山片区：大英山片区：现状：与老中心区金贸区紧密相连，紧邻两大商业圈；规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心。金贸片区：金贸片区：现状：老中心区是目 前商务办公的 主要聚聚地， 但没有形成真 正城市中心；规划： 以发展商业金 融服务、居住 为主。现阶段，高端的商务办公集中在龙华区，其它现阶段，高端的商务办公集中在龙华区，其它3 3个区商业主要个区商业主要是中低端的商务办公。是中低端的商务办公。 各区的各区的 商业定位商业定位6板块名称板块名称功能功能定位定位发展阶段发展阶段客户特征客户特征秀英区秀英区医药、化工等制造业医药、化工等制造业集聚区集聚区大型

20、制造企业集大型制造企业集聚区聚区初级初级企业自建办企业自建办公物业公物业龙华区龙华区商务办公区商务办公区城市城市cbdcbd核心区核心区高级高级企业办公企业办公美兰区美兰区旅游度假区旅游度假区服务业集聚区服务业集聚区初级初级办公需求小办公需求小琼山区琼山区卷烟、饲料、广告等卷烟、饲料、广告等制造业集聚区制造业集聚区小型制造企业集小型制造企业集聚区聚区初级初级厂房办公厂房办公 龙华区是海口的金融中心，是机关、媒体、大型企业和重大市政设施的聚集地，是写字楼聚集发展的源地。 现阶段，秀英区、美兰区、琼山区短时间内不具备发展中心商务区的核心竞美兰区、琼山区短时间内不具备发展中心商务区的核心竞争力，秀英

21、区、美兰区、琼山区所承担的城市功能各不相同，对写字楼产品有争力，秀英区、美兰区、琼山区所承担的城市功能各不相同，对写字楼产品有使用需求的客户群体小使用需求的客户群体小。同致行分析：同致行分析：住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇，住宅市场遭遇调控不断，给了办公市场带来极大的发展机遇，20102010年办公市场供应量创自年办公市场供应量创自0707年来新高。年来新高。 供需供需 分析分析7 7大多数写字楼都在2006年或者之前上市的，而2010年以来，由于住宅市场调控政策不断，“限购令” 等等措施的出台，众多开发商开始转战商业地产，同时带动起了办公市场的发展，2010年海口办公市

22、场新增供应量3.85万平方米，为自07 年以来的最高值。 2009和2010年是办公市场成交情况较好，主要是由于经济危机浪潮退下，新的办公需求渐增。09 年成交量为5.6万平方米，比2008年2.17万平方米的成交量上涨158%。2006-20102006-2010年海口写字楼供求关系走势年海口写字楼供求关系走势海口市近6周办公市场成交变化海口市近6个月办公市场供求变化从海口近6个月的办公市场供求上看，近六个月中只有1月出现极小供应，其余每月均无供应。从海口市近6周办公市场成交上看，5月份共成交469.16平方米。近几年，海口写字楼价格也随同住宅市场价格的攀升而水涨船近几年，海口写字楼价格也随

23、同住宅市场价格的攀升而水涨船高，目前海口市办公市场均价为高，目前海口市办公市场均价为2100021000元元/ /以上。以上。 价格价格 分析分析8 8海口市2006-2010年海口办公市场成交价格走势图从2006-2010年成交均价走势上看，海口市办公市场均价呈稳步上升趋势，特别是住宅市场调控密集的2010年，成交均价涨幅较大；从近6个月的成交均价走势上看，成交均价呈波浪式上涨，5月成交均价21000元/平方米成交均来自证大国际金融中心。可见，住宅市场遭遇调控的打击，投资者目光转向商业地产，从而带热海口市办公市场，助推价格的提升。海口市近6个月海口办公市场成交价格走势图part part 2

24、 2. .2 2龙华区写字楼市场分析龙华区写字楼市场分析龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公龙华区是海口的金融中心，党政机关，新闻媒体、大型实业公司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所司和海口重大市政设施的集中地，是写字楼集聚的必然场所 龙华区龙华区 写字楼写字楼1 1龙华区目前聚集了深发展、中国人民银行海口支行、国家开发银行、中国光大银行、海南联合资产管理、picc、国泰君安证券等一大批金融、银行、保险公司在此落户，已经成为海口的金融中心区；项目位于滨海大道和国贸路的中间位置，与滨海大道和国贸片区的写字楼形成一个写字楼聚集区，未来会逐步发展成一个成熟的商务写字

25、楼办公的区域。区域内积聚了证大国际、天邑国际、琼泰大厦、南洋大厦、财富广场、宝发国际、玉沙国际等写字楼。南洋大厦南洋大厦琼泰大厦琼泰大厦天邑国际天邑国际玉沙国际玉沙国际宝发国际宝发国际证大国际证大国际国贸板块是海口写字楼市场发展最早的板块，也是龙华区写字楼最密集的板块； 交通：滨海大道是海口市主干道之一，穿越秀英区、龙华区、美兰区，周边交通便利。周边配套：滨海大道板块资源丰富，高层可看海周边有万绿园、会展中心、五星级酒店等；龙华区写字楼主要集中在国贸板块龙华区写字楼主要集中在国贸板块和滨海大道板块。和滨海大道板块。 写字楼写字楼 板块分布板块分布2 2龙华区写字楼：龙华区写字楼：海口市写字楼主

26、要集中区位为龙华区，包括在海口市写字楼主要集中区位为龙华区，包括在售、在租写字楼共计售、在租写字楼共计2626个。个。 通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨通过不同维度对滨海大道、国贸、世贸片区进行横向比较，滨海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域海大道片区是三个片区中高端写字楼最为集中的区域 龙华区龙华区 板块分析板块分析3板块名称板块名称租金租金（元（元/ /）客户群客户群硬件设置硬件设置形象形象总体评判总体评判滨海大道板块50-150大企业较多高端客户群中高端配套设置贴近国际标准高端形象视觉冲击力强国贸板块50-70各种企业类型均有、中端客户群体为主传统老式写字

27、楼缺乏高端商务配套形象陈旧世贸板块30-50均为小企业低端客户群商务公寓设计标准几乎无商务配套商务办公氛围较差高端高端中端中端低端低端龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字龙华区写字楼密布，有海口写字楼总部之称。典型代表的写字楼楼3030个，在售的有个，在售的有3 3个，在建个，在建3 3个，在租个，在租1313个。个。 龙华区龙华区写字楼分布写字楼分布4天邑国际天邑国际琼泰大厦琼泰大厦南洋大厦南洋大厦财富广场财富广场半山花园半山花园帝豪、帝都大厦帝豪、帝都大厦环海大厦环海大厦鸿联广场鸿联广场诚田大厦诚田大厦世贸中心世贸中心北京大厦北京大厦玉沙国际玉沙国际国贸中心国贸中心时代广

28、场时代广场龙珠大厦龙珠大厦宝发国际宝发国际海涯国际海涯国际帝国大厦帝国大厦证大国际金融中心证大国际金融中心嘉陵大厦嘉陵大厦新达商务新达商务深发展大厦深发展大厦海航国际广场海航国际广场出租完出租完在租在租在售、在租在售、在租在建在建万利隆商务大厦万利隆商务大厦棕榈国际广场棕榈国际广场安中玉沙国际安中玉沙国际金贸片区的发展历史金贸片区的发展历史借助政府的规划、成熟的商务配套、借助政府的规划、成熟的商务配套、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 金贸区金贸区 发展历史发展历史5区域现状：区域现状：1、金贸片区是目前海口顶级写字楼最集中的区域，许多国内公司和机构、本地精

29、英企业在此设置分公司、办事处；2、中低端写字楼整体出租比例较高，目前缺乏纯高端写字楼；3、公共配套集中、绿化率较高，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4、金贸片区目前已有大型专业餐饮业，星级宾馆和饭店，形成商务、娱乐、休闲、居住、餐饮中心。 驱动因素：驱动因素： 1、金贸片区氛围营造，品牌店铺、大型商业广场等的加盟，提升了金贸片区档次及聚集力； 2、写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加； 3、土地供应减少，资源稀缺。发展趋势：发展趋势：1、中高档写字楼陆续投入使用，将吸引更多的企业入驻；2、高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3、成为企业对外昭示实力的窗口。金贸区

30、是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府金贸区是海口目前最高档的商务圈，主要依托商业配套和政府规划形成的，代表海口写字楼最高水平规划形成的，代表海口写字楼最高水平 金贸区金贸区 板块分析板块分析6核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金租金/售价售价客客户户特特征征租售状况租售状况行政导向，商业、交通配套成熟商业氛围聚集企业和高素质人才省、市级的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物业管理费：2-16元/月）受历史的影响，大部分物业以租赁为主；中低端物业招租良好，出租率基本都在85以上；高端办公物业客户主要在星级酒店办公未来5年内将继续保持领先地位土地供

31、应稀缺，后续供应量有限行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、银行、办事处等；客户：国内知名企业驻海南机构（办事处）、外资企业、本地企业等选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度、商务配套的完善：海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星海口高品质纯写字楼市场空白，高端办公物业客户现主要在星级酒店办公级酒店办公 金贸区金贸区 板块分布板块分布7项目名称项目名称主要入住企业类型主要入住企业类型入住行业入住行业代表客户代表客户文华酒店国内知名企业及外资企业为主金融保险、制造、设备、房地产等华为技术、艾默生、南洋航运海虹

32、控股宝华酒店外资企业及国内知名为主金融、商贸、投资管理诺基亚办事处、美都控股、澳门航空海航国际商务酒店本地企业及传媒企业为主房地产、媒体联想、雀巢、中国银行中国水利电力集团金海景大酒店外资企业为主金融、投资惠普办事处、弘森贸易、立邦办事处同致行分析：同致行分析： 1、高端写字楼客户行业主要以金融保险、房地产、制造等行业为主以金融保险、房地产、制造等行业为主，基本上为 外资企业、外资企业、国内知名企业。国内知名企业。 2、海口高品质纯写字楼市场空白，有较大的机会机遇海口高品质纯写字楼市场空白，有较大的机会机遇龙龙华区中高端办公物业较集中，客户主要在中高端写字楼中办华区中高端办公物业较集中，客户主

33、要在中高端写字楼中办公公 金贸区金贸区 板块分布板块分布8项目名称项目名称主要入住企业类型主要入住企业类型入住行业入住行业代表客户代表客户时代广场国企及本地企业金融/投资 /科技/房地产、建筑、装饰/设备平安保险、中惠熙元财富广场国内知名企业及本地企业金融保险 /投资/贸易 /设备 / 化妆品 /建筑装饰 /事务所中建三局海南农垦阳光美基国贸中心本地企业为主科技/事务所 /咨询/贸易 /设备/ 医药中石油嘉陵国际大厦本地企业为主事务所/咨询 /科技/网络 /美容会馆、艺术院校 /石油、建材经销佛山美的办事处大金投资办事处鸿联商务广场国内及省内企业商贸/货运 /科技/设备中视广告、千里投资新达商

34、务大厦本地企业信息科技 /广告/旅行社山海国际旅行社、海容网络同致行分析：同致行分析：1、 中高端写字楼客户行业主要以 金融、科技、投资、咨询等行业为主金融、科技、投资、咨询等行业为主，基本为 国内、省国内、省内及本地企业内及本地企业。2、海口中高端写字楼较多，市场竞争较大，竞争激烈。海口中高端写字楼较多，市场竞争较大，竞争激烈。海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字楼密集，海口写字楼主要集中于国贸、世贸和滨海大道板块，这三大板块写字楼密集，竞争激烈竞争激烈项目名称项目名称租金（价格）租金（价格）车位租金车位租金物业管理费物业管理费出租、出售率出租、出售率电梯电梯北京大厦

35、北京大厦租：租：7575元元/ /月月/ /租：租：210210元元/ /月月1616元元/ /月月/ /55%55%alphaalpha（5 5部）部）国贸中心国贸中心租：租：4040元元/ /月月/ /租：租：110110元元/ /月月1.81.8元元/ /月月/ /出租完出租完讯达中国讯达中国玉沙国际玉沙国际租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月3.33.3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（4 4部）部）时代广场时代广场租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月8 8元元/ /月月/ /80%80%oti

36、sotis（4 4部）部）南洋大厦南洋大厦租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月8.88.8元元/ /月月/ /已出租完已出租完三菱（三菱（4 4部）部）琼泰大厦琼泰大厦租：租：5757元元/ /月月/ /租：租：320320元元/ /月月1717元元/ /月月/ /已出租完已出租完日立（日立（8 8部）部）宝发国际宝发国际租：租：5555元元/ /月月/ /租：地上租：地上120120元元/ /月月 地下地下220220元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出租完已出租完otisotis（4 4部）部）万利隆商务万利隆商务大厦大厦租：租：6060元元/ /

37、月月/ /租：租：150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /63%63%三菱（三菱（4 4部）部）天邑国际天邑国际租：北面租：北面130130元元/ /月月/ / 南面南面110110元元/ /月月/ /售：售：25000-3300025000-33000元元/ /售：售：2525万左右万左右/ /个个租：租：150150元元/ /月月11.611.6元元/ /月月/ /出售出售8181%otisotis（1717部）部）海涯国际海涯国际租：租：3434元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2 2元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立帝豪大厦帝豪大厦租：租：7070

38、元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /87%87%三菱三菱帝都大厦帝都大厦租：租：7070元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /91%91%三菱三菱项目名称项目名称租金（价格）租金（价格）车位租金车位租金物业管理费物业管理费出租、出售率出租、出售率 电梯电梯正昊大厦正昊大厦租：租：3535元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月1.851.85元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立嘉陵国际大厦嘉陵国际大厦租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月4.754

39、.75元元/ /月月/ /出租完出租完三菱三菱新达商务大厦新达商务大厦租：租：3030元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2.42.4元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立财富广场财富广场租：租：4949元元/ /月月/ /租：非固定租：非固定9090元元/ /月月固定固定150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（6 6部）部）财富中心财富中心租：租：5252元元/ /月月/ /租：租：300300元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完东芝（东芝（6 6部）部）世贸中心世贸中心租：租：4040元元/

40、 /月月/ /租：地下车库租：地下车库230230元元/ /月月2.32.3元元/ /月月/ /95%95%三菱三菱（9 9部）部）鸿联广场鸿联广场租：租：7070元元/ /月月/ /无停车位无停车位3.43.4元元/ /月月/ /90%90%三菱（三菱（3 3部）部）诚田大厦诚田大厦租：租：3030元元/ /月月/ /售：售：11.811.8万万/ /个个，租：外面租：外面150150元元/ /月月地下车库地下车库240240元元/ /月月1.651.65元元/ /月月/ /已出租完已出租完珠江富士珠江富士（4 4部）部）半山花园半山花园租：租：4040元元/ /月月/ /售：均售：均170

41、0017000元元/ /售：售：1515万一个万一个，租：租：210210元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出售、出租已出售、出租完完通力电梯通力电梯（3 3部）部）证大国际证大国际售：售：2100021000元元/ /，1800018000元元/ /（8 8层），层差层），层差：3535层以下层以下400400元，元，3535层以上层以上600600元，元，代代租：租：120150120150元元/ /月月/ /租：地下车库租：地下车库450450元元/ /月月11.511.5元元/ /月月/ /出售出售4 40%0%富士达电梯富士达电梯（2121部）部）part part 2 2.

42、 .3 3大英山区写字楼市场分析大英山区写字楼市场分析大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的大英山是海口城市新中心区的核心区域，是海口规划中唯一的城市中心区。城市中心区。 大英山大英山 片区片区1区位：区位：未来核心区，省政府所在 地，西到龙昆南路、东到 海府路，北接蓝天路及西 沙路，南连红城湖，西北 与金贸片区相邻规划：规划：行政办公和综合型城市中心区市级商业中心现状：现状：原为海口老机场，现为大片空地、土地平整、无隔断原海口老机场，不存在任何拆迁 问题大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，现阶段该片

43、区正在建设。众多，现阶段该片区正在建设。 大英山大英山 片区分析片区分析2新海航大厦海南大厦国际金融中心国瑞大厦同致行分析：同致行分析：省政府办公大楼已投入使用，新海航大厦等几个高端写字楼在建，省政府周边的道路正在修建中，打造商务、办公、酒店、商业、餐饮、居住为一体的综合区，大英山将承载海口“商务休闲之都商务休闲之都”的未来 大英山大英山 片区片区作为海南的支柱企业，海航集团拥有多元化的业务运营经验和作为海南的支柱企业，海航集团拥有多元化的业务运营经验和广泛的客户渠道资源，是大英山片区主要的开发者广泛的客户渠道资源，是大英山片区主要的开发者3业务板块业务板块以大新华航空有限公司为核心， 航空运

44、输产业自运营以 来保持持续、快速、健康的发展态势以空运、海运为主业，同时开展港口、码头，并结合已有营业网点，建立地面物流整体网 络拥有门店 53家，包括西安民生集团、 宝商集团、海 航中免 以及陕西晶众家乐超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的产业板块，下辖海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场、宜昌三峡机场、甘肃 机场集团等12家成员机场以房地产开发经营为主已开发写字楼、酒店、别墅、高尔夫球场和各类综合性开发业务旗下海航酒店集团拥有酒店40余家，总客房数约15000间，具有丰富酒店管理经验以 资本运营为核心，业务范围涵盖产业投资、风险投资、资 产管理和管理 咨询 等各方 面，下 辖6家成员 公

45、司航空物流机场置业旅业商业实业part part 2 2. .4 4未来海口写字楼市场分析未来海口写字楼市场分析经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定经济总量良好的发展态势和三产结构不断优化的调整趋势奠定了服务业了服务业“质量并重质量并重”、持续增长的运行基调、持续增长的运行基调 海口海口 产业产业12010海口gdp、二产、三产增速对比量的保证：经济总量12 %以上的增幅n2006-2010年7年间，海口gdp总量持续增长，平均增幅为12.4%，第三产业产值年平均增长率达14%；n海口政府：“十二五规划”表示，地区生产总值达到1000亿元以上；财政总收入达到300亿元以上，人

46、均gdp超过4.5万元，跨入全国中上城市行列。质的提升：现代服务业较大的发展空间n十一五期间，海口市第三产业增长加快，对全市经济增长的贡献率达到72.3%，成为全市经济发展的引擎。2006-2010年海口三产结构对比在城市5年工作目标导向和服务业发展规划的指引下，保守估计未来五年内海口第三产业产值增速将维持在13%-15%的范围内城市服务业城市服务业发展趋势发展趋势第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处第三产业发展在城市产业结构占比较大，相对其他城市比，处于领先水平，第二产业占比较小，是经济发展的短板。于领先水平，第二产业占比较小，是经济发展的短板。 产业产业 结构结构20%1

47、0%20%30%40%50%60%70%80%90%100%海口三亚南昌长沙大连厦门青岛第一产业第二产业第三产业各城市三次产业横向比较海口近4年三次产业情况0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年33%30%30%28%28%30%29%27%39%40%41%45%第第第海口近些年第三产业的比例不断扩大，一二产业的比例不断缩小，第三产业发展较快；相比其它类似二线城市，海口市第三产业占比重最大，但第二产业相对比例较小，是其 海口经济发展的短板；未来海口市政府在保证旅游产业发展的基础上，将壮大汽车制造业、制药工业、食品饮 料工业、化纤纺织工业、农副产品加工业等

48、五大支柱产业的发展。同致行分析：同致行分析：根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，海口未来写字楼容量将出现一定程度增幅海口未来写字楼容量将出现一定程度增幅 市场市场 现状现状3第三产业产值(亿元)写字楼整体容量2000大10002000中等1 1、海口未来写字楼的供应量主要集中于大英山和滨海大道；、海口未来写字楼的供应量主要集中于大英山和滨海大道；2 2、未来海口写字楼供应量远远大于需求量，故未来推出的写字楼基本都是混合业态形、未来海口写字楼供应量远远大于需求量，故未来推出的写字楼基本都是混合业态形式的，高端纯写字楼市场

49、空白仍将继续持续一段时间；式的，高端纯写字楼市场空白仍将继续持续一段时间；3 3、未来写字楼将呈供大于求的局面，写字楼后期市场竞争激烈；、未来写字楼将呈供大于求的局面，写字楼后期市场竞争激烈；1 1、海、海口未来写字楼的供应量在38.5万左右（未包括海航集团自己用的海控国际广场和新海航大厦，还有安中玉沙广场和棕榈广场的写字楼）；2、海口往年未消化的面积约有6万；3、未来五年海口的写字楼需求量只有60万，大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目大英山片区是海口未来写字楼最主要的供应地，该片区内项目众多，都是规模较大和知名品牌。众多，都是规模较大和知名品牌。 未来未来 供应量供应量6

50、海口市目前办公市场存量情况同致行分析：同致行分析：1、现阶段写字楼的去化受到区域商业活跃性、经济发展影响，海口办公市场的成交缓写字楼的去化受到区域商业活跃性、经济发展影响，海口办公市场的成交缓慢受海口商务活动的局限性限制；慢受海口商务活动的局限性限制；2、同时，较多的企业更倾向于租赁，相对于租赁市场，销售市场显得较为沉寂；3、海口写字楼的未来供应量主要集中在大英山和滨海大道，未来区域的竞争激烈；未来发展趋势：未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有较大的发展空间。字楼有较大的发展空间。海口写字楼的潜在市场容量较大，但目前面临的潜在

51、竞争比较激烈但是海口发展写字楼缺乏足够的产业支撑，目前开发商务办公要控制好。海南“国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游地产和旅游服务业的发展，增加对写字楼的需求海口十一五产业发展导向重点强调发展第二产业，培育发展一部分第三产业海口作为海南省的省会城市，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市海口目前产业大部分属于非成长型企业，对写字楼的支撑作用不够海口旅游和地产行业发展比较强劲，但是这两个行业并不是写字楼的刚性需求者海口第三产业一方面数量缺乏，另一方面实力有限，以中小企业居多part part 3 3海口市写字楼市场调研分析海口市写字楼市场调研分析海口写字楼租售

52、情况海口写字楼租售情况物业细分物业细分 目前，海口市场上的写字楼主要为2000年以前的项目，主要以商住为主，占整个市场的34%。商务办公与居家生活混为一体，是海口写字楼市场的惯常现象，入驻企业主要以中小企业为主。不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用。写字楼租售情况写字楼租售情况 在海口写字楼中，在售项目仅有三个，分别是天邑国际、证大国际金融中心和海控国际广场，占比为9%；在租项目占据市场主导，比例为57%，在建项目有5个，有2个位于国贸区，分别是安中玉沙广场和海湾国际；3个位于未来的新国际金融区域大英山，分别是国瑞大厦，海南大厦国际金融中心。出租率：出租率：87%87%以上以上出

53、售率（在售）：出售率（在售）：52.01%52.01%面积分割面积分割 目前，海口市场上的写字楼在面积分割方面从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。写字楼档次写字楼档次 商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。面积分割与档次分析：面积分割

54、与档次分析：300-400300-400平米占市场主流，写字楼整体档平米占市场主流，写字楼整体档次不高，鲜少有智能化配套次不高，鲜少有智能化配套写字楼售价写字楼售价/ /租金租金售价：售价：海口在售写字楼为天邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。租金：租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以1996年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公配套上均较差，因此，租赁价格相对较低；高租赁价格集中在2006年左右民间称高端写字楼，海口高档写字楼数目较少，因此所占比重较低。车位售价车位售价/ /租金租金售价：售价：近几年，车位也如同房价的攀升一样水涨船高。据本次调查，海口写字楼已没有10万以下的车位出售，最低车位价为11.8万/个，最高达到25元/个；租金：租金：目前，市场上，在租写字楼车位租金多在110-150元/月之间，占总体的65%；财富中心车位租金为全市最贵，为300元/月。售价售价/ /租金租金智能化智能化 目前，海口写字楼中，拥有智能化的仅有3家，分别为天邑