房地产行业企业所得税政策解读

1、 培训及解读内容培训及解读内容一、政策依据一、政策依据 二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及 开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件三、收入处理三、收入处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理五、计税成本的核算五、计税成本的核算六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接n新法新法实施前实施前，内外资分别规定，内外资分别规定内资：国税发【2006】31号外资：国税发【2001】142号n新税法新税法实施后实施后，统一政策，统一政策国税发【2009】第031号 意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业所

2、得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。 一、政策依据一、政策依据（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围：1、土地开发土地开发2、开发产品开发产品的建造、销售的建造、销售开发产品包括：开发产品包括：住宅住宅商业用房商业用房其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、配套设施配套设施二、业务范围及完工确认条件二、业务范围及完工确认条件 （二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第3条）条） ： 1、 竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、 已已开始投入使用开始投入使用。 3、 已取得了已取得了初始产权证明初始产权

3、证明。 是否通过验收合格是否通过验收合格是否办理完工（是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续竣工）备案手续以及会计决算手续 （国税函【（国税函【2009】342号）号）n（一）收入范围（一）收入范围n（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理 n（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式 n（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求 三、收入的处理三、收入的处理n开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的全部价款全部价款。 包括包括现金、现金等价物及其他经济利益（货币形现金、现金等价物及其他经济利益（货币形式和非货币形式）。式和非货币形

4、式）。（一）收入范围（第（一）收入范围（第5条）条）n代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）： 未纳入价内未纳入价内 由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具发票发票n应计销售收入：应计销售收入： 纳入价内纳入价内或或由企业开具由企业开具发票发票的；的；（二）代收基金、费用和附加处理（第（二）代收基金、费用和附加处理（第5条）条）n1、收入确认的原则、收入确认的原则n2、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点n3、视同销售处理、视同销售处理n4、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理 （三）收入确认的原则及

5、形式（三）收入确认的原则及形式n通过正式签订通过正式签订房地产房地产销售合同销售合同或或房地产房地产预售合同预售合同所取得的收入。（第所取得的收入。（第6条）条）n注意事项：税收收入与会计收入存在区别；计算三项费用扣除限额的基数的变化；税收待遇是不一样的；定金、订金等预收款的税务处理。1、收入确认的原则、收入确认的原则定金和订金税收的处理：定金和订金税收的处理：销售方式销售方式收入额确定收入额确定收入实现时点收入实现时点一次性全一次性全额收款额收款实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得索取价款凭据索取价款凭据实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之日日分期

6、收款分期收款销售合同约定价款销售合同约定价款合同约定付款日合同约定付款日银行按揭银行按揭销售合同约定价销售合同约定价首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；余余 款：款：银行按揭贷款银行按揭贷款 办理转账之日办理转账之日委托方式委托方式根据合同签订方式及根据合同签订方式及约定价款约定价款收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产品清单之日品清单之日2、销售方式及其收入确认时点（第、销售方式及其收入确认时点（第6条）条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托销售委托销售销售额的确认销售额的确认销售额确认条件销售额确认条件合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况定价情况定价

7、情况支付手续费支付手续费合同合同( (协议协议) )约定价约定价视同买断视同买断合同合同( (协议协议) )约定价约定价（1 1）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价断价买断价买断价（1 1）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订（3 3）受托方与购买方）受托方与购买方合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价（适用断价（适用1 1、2 2）基价（保底价基价（保底价）并实行超基）并实行超基价分成价分成合同合同( (协议协

8、议) )约定价约定价（1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价；基价；支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接从销售收入中减除从销售收入中减除基价基价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价基价按基价按基价+ +分成额分成额受托方与购买方受托方与购买方包销包销包销期内包销期内: :参照上述参照上述1 1至至3 3项规定确认收入项规定确认收入包销期满包销期满: :未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付

9、款方式n（1）视同销售行为：）视同销售行为： 用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产 与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上与原规定差异：开发产品转作自用不视同销售（所有权属在形式和实质上未发生改变）未发生改变）n（2）确认收入时点：）确认收入时点： 转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日n（3）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序： a.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品

10、市场销售价； b.参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值； c.按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确定，不得低于15%。3、视同销售处理（第、视同销售处理（第7条）条）l（1）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。）计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。公式：预计毛利额公式：预计毛利额=销售未完工开发产品收入销售未完工开发产品收入预预计计税毛利率计计税毛利率注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为纳税调增纳税调增项目。项目。l（2）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际）完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳毛利额

11、与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。税所得额。注意：只要符合完工条件，即应结转收入和成本，注意：只要符合完工条件，即应结转收入和成本，以前年度已经征税的预计毛利则应作为以前年度已经征税的预计毛利则应作为纳税调减纳税调减项项目。目。4、销售未完工开发产品处理（第、销售未完工开发产品处理（第8、9条）条）（3）征管要求：）征管要求：年度申报时，出具报告年度申报时，出具报告完工产品实际毛利与预计完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资毛利差异调整情况；税务机关需要的其他相关资料。料。 （4）计税毛利率）计税毛利率:a.一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于10%

12、、5% b.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%经济适用房经济适用房n1、定义：政府提供政策优惠，、定义：政府提供政策优惠，限定限定套型面积和销售套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。供应，具有保障性质的政策性住房。n2、按、按3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：（1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（2）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件

13、；（3）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的）物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件；批件；（4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；的购房资格证明；（5）列明该项目的）列明该项目的省、市、县级省、市、县级人民政府关于经济人民政府关于经济适用住房建设投资计划；适用住房建设投资计划； （6）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证）经济适用住房销售清册（购房人姓名、身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；购买面积、单价、销售金额）；

14、（7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。 按按3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：l（1）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同和政府和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；明文件；l（2）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和）限价房和危改房销售清册（购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；l（3）主管税务机关要求提供

15、的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。限价房和危改房限价房和危改房经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小区一般商品房小区配套建设配套建设经济适用住房、限价房经济适用住房、限价房和危改房的，应和危改房的，应分别核算分别核算销售收入，分别计算预销售收入，分别计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。利率。n对经济适用房、限价房和危改房项目对经济适用房、限价房和危改房项目配套建设配套建设的的商铺、车库、车位商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不等未完工产品取得的收入，不得按得按3%计

16、税毛利率执行。计税毛利率执行。n出租出租未完工产品未完工产品（预租收入）：（预租收入）：交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。n出租出租完工产品完工产品：合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。租金收入的确定（第十条）租金收入的确定（第十条）n为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应分别分别计税成本对计税成本对象象进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三

17、）已销开发产品的计税成本的扣除 （四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除 （五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除 （六）配套实施的处理（六）配套实施的处理 （七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除 （八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除 （九）利息支出的处理（九）利息支出的处理 （十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除 （十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除 （十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理n正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第11条）条） ：

18、 期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本 已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本 （一）成本、费用核算与扣除要求（一）成本、费用核算与扣除要求l（1）期间费用；）期间费用；l（2）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；l（3）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税。 营业税金及附加、土地增值税：销售营业税金及附加、土地增值税：销售完工和未完完工和未完工工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。（二）税前扣除项目（第（二）税前

19、扣除项目（第12条）条） 计算公式计算公式: 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售已实现销售的可售面积面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成成本对象本对象总可售面积总可售面积（三）已销开发产品计税成本的扣除（三）已销开发产品计税成本的扣除l维修对象：维修对象：1、未售的未售的完工开发产品；完工开发产品；2、已售的已售的开发产品（含共用部位、共用设施开发产品（含共用部位、共用设施设备），（限制条件：法律或合同规定应承担设备），（限制条件：法律或合同规定应承担维修职责维而发生的修费用）维修职责

20、维而发生的修费用）l维修形式：维修形式：维护、保养、修理等维护、保养、修理等l扣除金额：扣除金额：实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。 （四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除n对对已计入销售收入已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维修基金按规定修基金按规定移交移交给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于移移交时交时扣除。扣除。（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除n理解上可区分为三类：公共配套设施、一般配套理解上可区分为三类：公共配套设施、一般配套设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。l（1）公共配套设施）公共配套设施公共配套设施费：指开发

21、项目内发生的、独立的公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。施支出。国税发国税发200931号第号第27条）条）税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。（六）配套设施的处理（六）配套设施的处理l（2）一般配套设施）一般配套设施如如会所、物业管理场所、电站等配套设施（第十七会所、物业管理场所、电站等配套设施（第十七条）条）a.应单独核算其成本应单独核算其成本（自用按建造固定资产除外（自用按建造

22、固定资产除外）符合下列条件之一条件：）符合下列条件之一条件： 营利性营利性 产权归企业所有产权归企业所有 未明确产权归属未明确产权归属 无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位他单位应视同销售应视同销售nb. 视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理，符合下列条件之一：，符合下列条件之一： 非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位l（3）其他配套设施）其他配套设施 如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第18条）条）n应作为计税成本对象应作为计税成本对象单

23、独核算成本单独核算成本。n合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理： 经济补偿经济补偿-建造成本建造成本调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额 为购买方的按揭贷款提供担保为购买方的按揭贷款提供担保而支付的而支付的保证金保证金，不得不得从销售收入中减除，从销售收入中减除，也不得也不得作为费用在当期作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。n理解：理解： 1、或有事项，预计负债，不得扣除、或有事项，预计负债，不得扣除 2、相关性原则、相关性原则（七）银行按揭保证金的扣除（第（七）银行按揭保证金的扣除（第19条）条）n境外佣金支出：

24、境外佣金支出：委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销委托境外机构销售的佣金或手续费，在委托销售收入售收入10%内据实扣除。内据实扣除。n境内佣金支出：境内佣金支出：应符合应符合财税财税200929号号文件的规定：文件的规定：支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入扣除限额：所签订服务协议或合同确认的收入金额的金额的5%。（八）销售佣金（手续费）的扣除（第（八）销售佣金（手续费）的扣除（第20条）条）n扣除范围：扣除范围：企业为建造开发产品借入资金而发生企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用的符合税收

25、规定的借款费用n核算要求：核算要求：按企业会计准则的规定进行归集和分按企业会计准则的规定进行归集和分配配完工前计入开发成本；完工后计入期间费用完工前计入开发成本；完工后计入期间费用；n扣除标准：扣除标准：分别金融企业、非金融企业借款处理分别金融企业、非金融企业借款处理 金融企业借款金融企业借款 按借款合同规定的利息支出扣除；按借款合同规定的利息支出扣除； 由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部由企业集团或其成员企业统一借款，集团内部其他成员企业分配使用，其他成员企业分配使用，符合条件的符合条件的利息支出准利息支出准予扣除予扣除 条件：能出具从金融机构取得借款的证明文件；条件：能出具从金融机构

26、取得借款的证明文件；无利率差。无利率差。（九）利息支出的处理（第（九）利息支出的处理（第21条）条）非金融企业非金融企业（含自然人）借款，按金融企业同期（含自然人）借款，按金融企业同期同类贷款利率计算部分：同类贷款利率计算部分： 1、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非、借贷业务应真实、合法、有效，且不具有非法集资目的或其他违法行为；法集资目的或其他违法行为； 2、判别企业与借款人是否存在关联关系；、判别企业与借款人是否存在关联关系； 3、存在关联关系的，按财税【、存在关联关系的，按财税【2008】121号号文件确定利息扣除金额；文件确定利息扣除金额； 4、非关联关系的，按不超过金融企业同期

27、同类、非关联关系的，按不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分；贷款利率计算的数额部分； 5、金融企业同期同类贷款利率的掌握：、金融企业同期同类贷款利率的掌握：参照本参照本企业年度内向商业银行贷款的同期同类利率确定企业年度内向商业银行贷款的同期同类利率确定；如本企业年度内没有可参照的贷款利率，按当；如本企业年度内没有可参照的贷款利率，按当年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。年人民银行同期同类贷款的基准利率确定。n利息扣除凭证：利息扣除凭证：l金融企业借款：金融企业借款： 金融企业结息凭证；金融企业结息凭证； 适用集团统一银行借款的适用集团统一银行借款的:从金融机构取得借从金融机构取得借款

28、的证明文件；地税部门提供的利息发票（通用款的证明文件；地税部门提供的利息发票（通用发票）；发票）；l非金融企业（含自然人）借款：非金融企业（含自然人）借款： 地税部门提供的利息发票（通用发票）地税部门提供的利息发票（通用发票） 借款合同借款合同 资金入帐证明资金入帐证明u国税函国税函2009777号号文明确了向自然人借款的文明确了向自然人借款的税务处理税务处理l房地产开发企业特有的财产损失项目：房地产开发企业特有的财产损失项目：（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失）国家无偿收回土地使用权而形成的损失（2）开发产品整体报废或毁损的）开发产品整体报废或毁损的净损失净损失 “整体整体”：以成本对

29、象为计量单位：以成本对象为计量单位l管理上应履行审批手续管理上应履行审批手续 依据：国税发【依据：国税发【2009】 88号号扣除项目：作为非货币性资产损失扣除项目：作为非货币性资产损失审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）审批机关：有权税务机关（按金额大小确定）（十）资产损失的扣除（第（十）资产损失的扣除（第22、23条）条）n可扣除折旧可扣除折旧实际使用累计超过实际使用累计超过12个月个月n不得扣除折旧不得扣除折旧实际使用累计未超过实际使用累计未超过12个月又销个月又销售售（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第（十一）转为自用开发产品折旧的扣除（第24条）条）n2008年年1月月1日以后

30、日以后销售未完工开发产品取得的销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。宣传费的基数。n开发产品完工，会计核算转销售收入时，已作为开发产品完工，会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。计提业务招待费、广告费和业务宣传费。（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（一）计税成本的含义（一）计税成本的含义（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定（三）计税成本项

31、目（三）计税成本项目 （四）计税成本核算的一般程序（四）计税成本核算的一般程序（五）计税成本核算要求（五）计税成本核算要求 （六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定 （七）预提费用的处理（七）预提费用的处理 （八）停车场所的处理（八）停车场所的处理 （九）结算计税成本的凭证问题（九）结算计税成本的凭证问题 （十）计税成本的结算期限（十）计税成本的结算期限 五、计税成本的核算五、计税成本的核算n计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生计税成本是指在开发、建造开发产品过程中所发生的的按照税收规定按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本进行核

32、算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。对象的各项费用。n与开发成本的区别：与开发成本的区别： 归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制归集依据不同，前者为税收政策，后者为会计制度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。度与准则从金额上讲，一般说来后者大于前者。 从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整（一）计税成本的含义（第（一）计税成本的含义（第25条）条）n1、含义：、含义： 指为归集和分配开发产品开发、建造过指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定

33、的费用承担项目。程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象与成本核算对象的定义是不计税成本对象与成本核算对象的定义是不同的，两者的确认原则是有差异的同的，两者的确认原则是有差异的（二）计税成本对象的确定（二）计税成本对象的确定 a.可否销售原则可否销售原则 b.分类归集原则分类归集原则 c.功能区分原则功能区分原则 d.定价差异原则定价差异原则 e.成本差异原则成本差异原则 f.权益区分原则权益区分原则 n2、计税成本对象确定原则（第、计税成本对象确定原则（第26条）条）u（1）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费u 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包指为取得土地

34、开发使用权而发生的各项费用，主要包括：土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用括：土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。、农作物补偿费、危房补偿费等。u（2）前期工程费）前期工程费u 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、设计、可行性研究、筹建、筹建、场地

35、通平等前期费用。场地通平等前期费用。u（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费u 指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开指开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。u 关注甲供材料问题，防止重复扣除关注甲供材料问题，防止重复扣除n3、计税成本内容（第、计税成本内容（第27条）条）u（4）基础设施建设费）基础设施建设费u 指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通

36、讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境等园林环境工程费。工程费。u（5）公共配套设施费）公共配套设施费u 指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、独立的、非营利性独立的、非营利性的，的，且产权属且产权属于全体业主于全体业主的，或的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。的公共配套设施支出。u（6）开发间接费）开发间接费u 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出其归属于特定成本对象的成本费用性支出

37、。主要包括管理。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营销项目营销设施建造费设施建造费等。等。u1、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象u2、严格按照计税成本的内容核算、严格按照计税成本的内容核算 u3、正确归集计税成本、正确归集计税成本u4、预提计税成本、预提计税成本 u5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用 u6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本 u7、计算并结转已销开发产品的计

38、税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本（四）计税成本核算的一般程序（第（四）计税成本核算的一般程序（第28条）条） n项目开工之前，遵循六大原则，确定计税成本对项目开工之前，遵循六大原则，确定计税成本对象象n履行报备手续，填报履行报备手续，填报房地产开发企业计税成本房地产开发企业计税成本对象备案报告表对象备案报告表报主管税务机关报主管税务机关n成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意意1、合理确定计税成本对象、合理确定计税成本对象n企业必须严格按照个计税成本项目的

39、具体核算企业必须严格按照个计税成本项目的具体核算内容进行核算内容进行核算 （1）土地征用费及拆迁补偿费）土地征用费及拆迁补偿费（2）前期工程费）前期工程费（3）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4）基础设施建设费）基础设施建设费（5）公共配套设施费）公共配套设施费（6）开发间接费用）开发间接费用 2、严格按照计税成本项目的内容核算、严格按照计税成本项目的内容核算n对当期对当期实际发生实际发生的各项支出：的各项支出： （1）按性质、经济用途及发生的地点、时间）按性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理归类区进行整理归类 （2）正确区分应计入成本对象的成本和期间）正确区分应计入成本对象的成本和期间

40、费用费用3、正确归集计税成本、正确归集计税成本n按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。本对象。n依据：权责发生制原则依据：权责发生制原则4、预提计税成本、预提计税成本 n分配对象：共同成本、不能分清受益对象的开发分配对象：共同成本、不能分清受益对象的开发间接费用间接费用n选择选择 “占地面积法占地面积法”、“建筑面积法建筑面积法”、“直接直接成本法成本法”、“预算造价法预算造价法”等分配

41、方法，分配归等分配方法，分配归集至相关计税成本对象。集至相关计税成本对象。5、分配共同成本、开发间接费用、分配共同成本、开发间接费用 n通过上述（）（）的步骤，已经将开发通过上述（）（）的步骤，已经将开发成本按照计税成本对象进行了归集。成本按照计税成本对象进行了归集。n对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费对已经归集的已完工成本对象应负担的成本费用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资用，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产之间进行分配，其中：产之间进行分配，其中：应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；报时进行扣除；未销开发产品应负担

42、的成本费用待其实际销售未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。时再予扣除。依据：面积、单位面积计税成本依据：面积、单位面积计税成本6、分配已完工成本对象的计税成本、分配已完工成本对象的计税成本 n本期已完工成本对象本期已完工成本对象l （1）区分开发产品和固定资产并对其计税）区分开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。成本进行结算。l （2）属于开发产品计税成本的，尚有以下）属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤：步骤： a.计算确定可售单位面积计税成本计算确定可售单位面积计税成本 b.计算已销、未销开发产品的计税成本计算已销、未销开发产品的计税成本 c.已销开发产品的计税成本，在

43、当期扣除；已销开发产品的计税成本，在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。除。7、计算并结转已销开发产品的计税成本、计算并结转已销开发产品的计税成本n例：某房地产开发企业例：某房地产开发企业2008年完工一幢商品年完工一幢商品房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积房住宅楼（作为计税成本对象），可售面积8000，结算单位面积计税成本，结算单位面积计税成本3000元，元，2008年当年实现销售年当年实现销售2000 ；2009年发年发生应由该住宅楼承担的计税成本生应由该住宅楼承担的计税成本160万元，实万元，实现销售现销售5000 。n问题：

44、计算问题：计算2009年度可税前扣除的已销开发年度可税前扣除的已销开发产品的计税成本。产品的计税成本。n解题过程：解题过程：（1）2009年发生成本应调整单位面积计税成本年发生成本应调整单位面积计税成本16000008000200元元/ （2）调整后单位面积计税成本调整后单位面积计税成本30002003200元元/ （3）2009年销售的开发产品的计税成本年销售的开发产品的计税成本32005000=16000000元。元。（4）2008年销售的开发产品可在年销售的开发产品可在2009年税前扣年税前扣除的计税成本除的计税成本2002000=400000元。元。（5）2009年可税前扣除的已销开发

45、产品的计税成年可税前扣除的已销开发产品的计税成本本= 16000000+400000=16400000元。元。（6）未销开发产品计税成本未销开发产品计税成本32001000 3200000 今后实际销售时扣今后实际销售时扣n通过分配通过分配n对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。工后再予结算。未完工和尚未建造的成本对象未完工和尚未建造的成本对象n1、核算方法：、核算方法： 制造成本法制造成本法n2、核算要求、核算要求： 属于直接成本和能够分清成本对象的

46、间接属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本成本直接计入成本对象直接计入成本对象 共同成本和不能分清负担对象的间接成本共同成本和不能分清负担对象的间接成本按受益、配比原则分配按受益、配比原则分配（五）计税成本核算要求（第（五）计税成本核算要求（第29条）条）n3、共同（间接）成本分配（第二十九条）、共同（间接）成本分配（第二十九条） a.占地面积法。占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。该方法一般适用于土地成本的分配。 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按开发方式分别计算：的比例进行分配。按开发方式分别计算： 1.

47、一次性开发一次性开发 某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积全部成本对象占地总面积）全部成本对象占地总面积） 土地总成本土地总成本 2.分期开发的，应两次分配分期开发的，应两次分配 本期内全部成本对象应分摊土地成本本期内全部成本对象应分摊土地成本=（本期全部成本（本期全部成本对象占地面积对象占地面积开发用地总面积）开发用地总面积） 土地总成本土地总成本 某一成本对象应分摊土地成本某一成本对象应分摊土地成本=（某一成本对象占地面（某一成本对象占地面积积本期全部成本对象占地面积）本期全部成本对象占地面积） 本期内全部成本对本期内全部成本对

48、象应分摊土地成本成本象应分摊土地成本成本 注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本注意：本期全部成本对象占地面积：不含应由各期成本对象共同负担的占地面积（对象共同负担的占地面积（）n例：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占例：某房地产开发企业经立项开发一住宅小区，占地地6000060000，计划分三期开发，分别，计划分三期开发，分别2000020000 ，3000030000 ，1000010000，支付土地出让金，支付土地出让金5000050000万元，万元，一期计划开发小高层住宅一期计划开发小高层住宅3 3幢和一个会所，分别占幢和一个会所，分别占地面积地面积60006000 ，

49、60006000 ，60006000 ，20002000 。n计算：计算： 一 期 内 全 部 成 本 对 象 应 分 摊 土 地 成 本一 期 内 全 部 成 本 对 象 应 分 摊 土 地 成 本=20000=200006000060000） 500005000016667 16667 万元万元 3 3幢小高层住宅应分别分摊土地成本（幢小高层住宅应分别分摊土地成本（60006000 20000 20000） 16667166675000.15000.1万元万元 会所应分摊土地成本（会所应分摊土地成本（2000 2000 20000 20000） 16667166671666.71666.7

50、万元万元nb.建筑面积法。建筑面积法。定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总定义：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。建筑面积的比例进行分配。 适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共适用成本项目：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施成本配套设施成本 计算公式：计算公式：一次性开发：一次性开发： 某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成本对（某一成本对象建筑面积象建筑面积全部成本对象建筑面积）全部成本对象建筑面积）公共配套设施成公共配套设施成本本 分期开发的，应两次分配：分期开发的，应两次分配： 本期内

51、全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本（本期内成本对象建筑面积本期内成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积）开发用地计划建筑面积） 公共配套设施成本公共配套设施成本 某一成本对象应分摊的公共配套设施成本某一成本对象应分摊的公共配套设施成本=（某一成（某一成本对象建筑面积本对象建筑面积本期内成本对象总建筑面积）本期内成本对象总建筑面积） 本期本期内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本内全部成本对象应分摊的公共配套设施成本 nc.直接成本法。直接成本法。 定义：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期定义：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直

52、接开发成本的比例进行分配。内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算公式：计算公式： 某一成本对象应分摊的借款费用某一成本对象应分摊的借款费用=（期内某一成本（期内某一成本对象的直接开发成本对象的直接开发成本期内全部成本对象直接开发期内全部成本对象直接开发成本）成本）本期借款总费用本期借款总费用nd.预算造价法。预算造价法。 定义：定义： 指按期内某一成本对象预算造价占期内全指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。适用成本项目：借款费用适用成本项目：借款费用计算公式：计算公式： 某一

53、成本对象应分摊的借款费用某一成本对象应分摊的借款费用=（某一成本对（某一成本对象预算造价象预算造价期内全部成本对象预算造价期内全部成本对象预算造价 ）本本期借款总费用期借款总费用l 特别说明：特别说明：n 土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配必须按照确定的方法处理。配必须按照确定的方法处理。n 其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定其他其他成本项目的分配，可由企业自行确定企业有了较大的自由选择权。企业有了较大的自由选择权。n 成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征

54、得主管税循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。务机关的同意。 n1、以换取开发产品为目的，将土地使用权投资、以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业企业n2、以股权的形式，将土地使用权投资企业、以股权的形式，将土地使用权投资企业（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本（六）以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定（第的确定（第31条）条） 投资目的投资目的换取的开发换取的开发产品地点产品地点接受土地使用权接受土地使用权成本确定时点成本确定时点接受土地使用权成本确定接受土地使用权成本确定以换取以换取开发产开发产品为目品为目的的该项土地开该项土地开发、建造发、建造首次分出开发产

55、品首次分出开发产品时时应分（付）出开发产品的应分（付）出开发产品的市场公允价市场公允价+ +土地使用权土地使用权转移过程中应支付的相关转移过程中应支付的相关税费税费支付的补价款（应支付的补价款（应收到的补价款）收到的补价款）其他土地开其他土地开发、建造发、建造投资交易发生时投资交易发生时股权形式股权形式投资交易发生时投资交易发生时该项土地使用权的市场公该项土地使用权的市场公允价值允价值+ +土地使用权转移土地使用权转移过程中应支付的相关税费过程中应支付的相关税费支付的补价款（应收到支付的补价款（应收到的补价款）的补价款） n1、出包工程结算款、出包工程结算款n2、公共配套设施成本、公共配套设施

56、成本n3、报批报建费、物业完善费、报批报建费、物业完善费 首次规范，与原规定有突破首次规范，与原规定有突破 原规定：内资不得预提，外资可预提绿化、道路原规定：内资不得预提，外资可预提绿化、道路等配套设施费等配套设施费（七）预提费用的处理（第（七）预提费用的处理（第32条）条） n（1）预提条件）预提条件（同时符合）（同时符合）a.出包工程已经全部完成；出包工程已经全部完成；b.出包工程结算正在办理；出包工程结算正在办理；c.可能结算的金额有充分的证明依据；可能结算的金额有充分的证明依据；d.未全额取得发票。未全额取得发票。n（2）预提金额确定：）预提金额确定：未开票金额，最高不得未开票金额，最

57、高不得超过合同总金额的超过合同总金额的10%。n（3）跟踪结算管理：）跟踪结算管理：预提的出包工程，自开预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过发产品完工之日起超过2年仍未支付（年仍未支付（未取得未取得发票发票）的，预提的出包工程款全额计入应纳税）的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。1、出包工程结算款的预提、出包工程结算款的预提n（1）预提条件（同时符合）：）预提条件（同时符合）： a.已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定

58、必须配套建造的条件；按照法律法规规定必须配套建造的条件； b.尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的； c.公共配套设施预算造价的依据充分，公共配套设施预算造价的依据充分，最好是有工程造价中介机构的最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。鉴证报告。n（2）预提金额确定：）预提金额确定： 公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本公共配套设施预提成本预算造价已实际发生的公共配套设施成本n（3）预提金额的跟踪结算管理：）预提金额的跟踪结算管理： a.明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起明确建造期限而逾期未建造的，已预提金额在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额

59、；计入当期应纳税所得额； b.未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品未明确建造期限的，在最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。条件时仍未建造的，已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。 c.以后实际发生时，再按照以后实际发生时，再按照办法办法第二十八条第三款规定扣除（已第二十八条第三款规定扣除（已销、未销、固定资产间分配）。销、未销、固定资产间分配）。2、公共配套设施成本的预提、公共配套设施成本的预提 物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金

60、。修基金或其他专项基金。 （1）预提条件：）预提条件： a.开发产品已完工（未完工产品不得预提）开发产品已完工（未完工产品不得预提） b.应向政府上交而未交应向政府上交而未交 （2）预提金额确定：）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通缴费通知书知书”确定确定 （3）跟踪结算管理：）跟踪结算管理： a.政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定；限确定； b.政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得政府相关文件未规定上交期限的，预提期限最长不得超过超过3年；超过年；超