第二章房地产市场调研

1、第二章 房地产市场调研第一节 房地产市场调研概述一、房地产市场调研概念 房地产市场调研是指房地产企业为实现企业的经营目标，运用科学的理论和方法，有目的、有计划地收集、整理、分析各种信息，为企业决策提供依据的活动。四、房地产市场调研的程序 明确问题和调研目的 制定调查计划 收集资料 调研资料的分析整理 撰写调研报告 调研目的就是要解决决策所面临的问题。调研之前首先应该明白为什么要进行调查，通过调查能解决什么问题。 常见的调研有： 制定调查计划课堂讨论： 制定“郑州市房地产市场状况”调查方案 原则：可执行性；实效性；具体 最后要形成郑州市房地产调研报告，讨论调研过程、结果、有趣的事、感受、评奖 网

2、上资料可查房管局、规划局等政府网站；新浪房产、搜房网等门户网站 目的：了解郑州市房地产市场概况，熟悉房地产调研策划的过程 调研对象：郑州市主城区四环以内住宅 调研内容： 调研方法：以二手资料为主，网上查询为主，实地调研为辅 调研时间：从现在到十一黄金周结束 人员安排：每个组负责一个行政区，两个组负责整体工作，组内人员分工自己安排。 费用：交通费、上网费、打印费、其它费用 表格：各区概况一览表；各区房地产市场概况一览表；典型楼盘调查汇总表等 调查资料的整理分析自 己 装 修84%开 发 商统 一 装 修6%开 发 商 代请 装 饰 公 司10%2500以 下8%2500300030%300035

3、0029%3500400018%40000以 上15%坂雪岗片区以传统的2房、3房居家住宅为主；80平米以上中大户型占市场需求的主导地位，别墅户型占比例为13。一 次 性 付 款18%分 期 付 款82%住房面积分析图32%25%17%11%5%10%70m2以下7089m290109m2 110129m2 130159m2160m205年总销售面积达年总销售面积达901万，关内客户关外置业趋势增强，万，关内客户关外置业趋势增强，宝安、龙岗销售面积快速增长，占宝安、龙岗销售面积快速增长，占50份额。份额。1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年罗湖区批售面积129

4、.3483.17132.199.9875.3585.39销售面积109.5777.1797.85119.8111.08126.8福田批售面积186.06176.34139.08271.9116.65163.56销售面积147.54181.94155.44186.29186.59121.8南山区批售面积71.07139.29135.39242.95281.66205.14销售面积88.59114.95135.2173.18222.6271.44盐田区批售面积5.2218.4110.6825.123.4412.22销售面积6.366.87.979.3824.3917.62宝安区批售面积44.466

5、4.48117.86150.29134.31177.13销售面积64.2469.786.75111.31142.53167.77266.25266.25上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司part1 市场分析 竞争分析分段户型竞争分析分段户型竞争分析100200平米：竞争对手少，总价低，适合投资200300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好300500平米：竞争最为激烈5001000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户价 格2500以下2500300030003500350040004000以上比 例8%30

6、%29%18%15% 某地区楼盘销售价格汇总表1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表 住住 宅宅 商商 场场写字楼写字楼合合 计计 93年年推出面积推出面积4252391616000586899占当年推出比例占当年推出比例72.5%27.5%0%100% 94年年推出面积推出面积796713188062009173560占当年推出比例占当年推出比例46%18.3%35.7%100% 合计合计总供应量总供应量50491019354062009760459所占比例所占比例66.4%25.4%8.2%100%北区物业统计表项目名称项目名称物业形态物业形态价格水平价格水平销售时间销售时间蓝湖郡联

7、排别墅、独立别墅5000元/ m2起待定，估计在8月棕榈泉国际花园联排别墅、独立别墅5000元/ m2起2004年7月25日保利集团独立别墅未定尚早鲁能星城多种建筑形式2800-4300元/ m2开始认购蓝山湖联排别墅未定尚早天湖美镇花园洋房4000元/ m2起待定，估计在8月财富中心小高层、花园洋房3800元/ m2起待定，估计在8月水晶郦城（三、四组团）小高层、高层3800元/ m2起待定，估计在8月佰富高尔夫别墅独立别墅10000元/ m2起待定，估计在年底博瑞地产公司广告投放状况博瑞地产公司广告投放状况 11.20 一脉相承一脉相承 承诺始终如一（大山篇）承诺始终如一（大山篇）11月月

8、 12月月 1月月 2月月 春节春节 11.27 量体裁衣，完美尽在尺度间（背影篇）量体裁衣，完美尽在尺度间（背影篇）12.8 完美，体现在最细微处（钮扣篇）完美，体现在最细微处（钮扣篇）12.4 一针一线，不仅是技术一针一线，不仅是技术(线团篇）线团篇）12.1 精挑细选，是为了更完美（布料篇）精挑细选，是为了更完美（布料篇）12.12 为生活去创造（小女孩篇）为生活去创造（小女孩篇）12.18 为生活去创造（同上）为生活去创造（同上）12.25 温情的氛围与空间，让交流与融合完美体现（火锅篇）温情的氛围与空间，让交流与融合完美体现（火锅篇）1.22 拚出生活好风景拚出生活好风景(拼图篇，即

9、将见报拼图篇，即将见报)1.15 翻出生活新花样（翻绳篇）翻出生活新花样（翻绳篇）上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰大厦金鹰大厦推广与销售推广与销售1 1成交套数 建筑面积成交总价成交单价成交日期广告卖点广告主标41537.232474091916094.482004-8-311382.866363516166212004-8-231382.86573122314969.52004-8-191380.175018244132002004-8-17广告解放日报半版1100002004-8-12 销售速度快、完全产权财富之地，独步天下广告新民晚报叠通栏周六至周三123000200

10、4-8-11 销售速度快、完全产权财富之地，独步天下广告新闻晨报 晨报通栏周三至周五450002004-8-11 销售速度快、完全产权财富之地，独步天下1380.474930130129582004-8-72760.94988984612996.882004-8-61382.565415902141572004-8-5184996.998665200917340.842004-8-462314.343371232614566.712004-8-362305.823398673014739.542004-8-262282.823560719815597.92004-7-291380.476000

11、00015769.972004-7-28181.741634800200002004-7-22159.53130000021837.732004-7-192463857993318531.172004-7-1731148.581509883913145.662004-7-151382.86549671014356.972004-7-14103572.285428178715195.282004-7-1351046.741578566515080.792004-7-94721.71111922615406.992004-7-8广告解放日报半版1100002004-7-8项目办公配套齐全7月，亮点

12、，世纪公园、陆家嘴商务智地视不可挡的倾城锋芒1380.47590847115529.42004-7-71168.97253373914995.22004-7-6广告解放日报半版1100002004-7-1交通优势7月，提速，国际商务经济空间之旅，迅速入“轨”广告解放日报半版1100002004-6-24 地段优势、商务氛围好视不可挡双子地标建筑，颠峰商务视野倾城锋芒广告解放日报半版1100002004-6-17高品质、生态办公7月，闪耀，城市new生态商务曙光，自然生财part1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析公开日期2004-7-18上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司金鹰

13、大厦金鹰大厦推广与销售推广与销售2 2part1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好重庆蓝湖郡广告投放汇总7612242051015一月 二月三月四月五月六月蓝湖郡广告投放明细重庆晨报重庆日报重庆商报重庆晚报总计一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237总计91131033小结 统计形式包括：条状图、饼状图、表格、其它形式，根据实际需要选择 分析要耐心，逐项分析、观察重点和特点，总结规律和感受 所谓的分析是：先描述、再分析原因、再谈谈对策建议 千万不要把原始资料堆在领导面前练习：调查结果的统计与分析 问题：您是否听说过“枫林

14、上院”？调查结果的统计分析 问题：您购买住房首先考虑的三个因素是。优先考虑因素提及率价位67%地段59%环境83%学区21%户型19%品质22%物业23%社区会所4%品牌4%其它1% 练习：思考如何对书上消费者调查表的信息进行统计？ 案例：学习金银湖板块的分析方法。 练习：调研信息分析练习。 市场调研报告 思考：一份房地产市场调研报告应该包括哪些内容？ 案例：金银湖板块市场调研报告 案例：杭州写字楼调研报告 案例：逸居国际市场调研 作业：尝试做一次房地产市场调研四、房地产调研的方法 按调研对象分类链接：调研信息获得方式 供求分析 商品房批准预售与预售登记 施工与竣工面积第二节 房地产市场调研的

15、内容 房地产市场调研主要包括房地产市场外部条件调研和房地产内部情况调研两大部分。 pest分析一、pest分析图：房地产市场外部条件调研二、政治法律环境调研 政治法律 城市规划 土地政策 金融政策 财政政策 产业政策 城市规划 例如：上海浦东金融贸易区的建设和延安东路过江隧道、杨浦大桥、南浦大桥的建成，使浦东新区房地产价格迅速增长并接近浦西的水平； 北京中关村科技园区核心区的建设，使其地价、房价接近北京市区最繁华的王府井、西单商业区的水平 城市规划的内容： 郑州市的城市规划工作主要依据： 2005.7，郑州市政府正式启动城市总体规划修编工作，委托中国城市规划设计院着手绘制未来15年的城市发展蓝

16、图，此次总体规划修编把郑州市域7446.2平方公里的范围全盘考虑。 包括中原、金水、二七、管城、邙山、上街六区和荥阳、巩义、新郑、新密、登封、中牟五市一县所辖范围。资料：郑州市的城市规划 郑州市城市规划目标： 郑州市已基本突破中心外延摊大饼的模式，形成多中心，组团式的发展态势。 市中心区及边缘组团，重点发展机械电子、纺织服装和食品卷烟三大支柱产业 县(市)、卫星城区，应发挥各自优势，重点发展冶金建材、医药化工、能源三大支柱产业 人口规模 居住用地的布局坚持旧区适当调整，以新区开发为主。 道路和交通的规划 城市绿地规划 关于精品街规划 关于河道整治规划 夜景照明工程规划 面试模拟问题：你对郑州市

17、的城市规划有什么认识？政策对房地产的影响 实例：资料：新国十条 。 (我国08年10月的楼市政策 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%) 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) 免土地增值税 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原全国税率3% 北京1.5%) 2010年9月26日，国土部、住建部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，表示继续抑制房价上涨、促进房价、地价的合理调整。在各方的猜测中，官方再度出手加强房地产的调控。 土地闲置1年的企业禁止买地。 限制大户型建设用地的出让。图：房地产市场外部条

18、件调研三、经济环境调研 城市总体发展状况 一、gdp对房地产的影响资料：我国08城市gdp排名 1、上海市 13800亿 10.4% 2、北京市 10900亿 10.3% 3、广州市 8260亿 12.5% 4、深圳市 7950亿12.3% 5、苏州市 6800亿13.3% 6、天津市 6300亿15.4% 7、重庆市 5120亿16.6% 8、杭州市 4970亿12.2% 9、青岛市 4480亿13.5% 10、无锡市 4460亿13.1%上海市和青海省房地产规模比较 上海gdp13800亿元 交易量：1970.01万 均价： 13526元/ gdp：706亿元 交易量：403万 均价：22

19、42元/ 二、居民收入对房地产的影响链接：房价收入比 (housing price-to-income ratio） 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 房价收入比是判断房价合理与否的重要依据 城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房价与收入之比才能达相对均衡状态 我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐矛盾 “一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。” 例如美国：在过去20年中，美国平均每套房子的售价在20万-30万美元之间 同期美国居民家庭年收入的中位值为4.5万到8万美元 以此计算，下限房价与下限收入之间的比值约为4.4；上限房价和下限收入的比值约为6.6 从我国的情况来

20、看，依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。 2007年,北京、深圳、广州的房价收入比已超过13，上海超过11。 房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。 按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套房。 北京市场中的自住型需求正在被挤出，流向二手房市场和郊区。链接：北京的富裕水平 北京市统计局副局长于秀琴在2009年8月28日举行的新闻发布会上表示,目前北京市恩格尔系数降到了33%左右,人均gdp已

21、达到9000美元,这两项指标意味着北京已达到上中等国家或地区的富裕水平。 思考：你能估计郑州市的房价收入比么？ 房价收入比2 每平方米房价和人均单月收入之比。 三、消费结构对房地产的影响链接： 新华网2002年12月17日 来自国家统计局的数据表明，如今我国老百姓花在“食”上的钱在消费支出中所占的比例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变化。 去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下降到.和.，与改革开放之初相比，分别下降了约个百分点。 在吃上减下来的钱花在了哪里？ 一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从老“四大件”到新“六大件”（彩色电视机、电冰箱、洗衣机、录音机、电风扇和照相机

22、），再追求电脑、轿车的转变。 二是住房面积在增大。城镇居民住房条件也明显改善，年城市居民人均居住面积平方米，比年增长；城市居民家庭中人均居住面积低于平方米的拥挤户从年的下降到。 三是娱乐、教育、文化、医疗、保健等服务和改善居住、交通、通讯条件的能力不断提高。去年，城镇居民人均医疗保健支出.元，交通和通讯支出元，娱乐教育文化支出元，居住支出元，分别比年增加、.、和.。农村这四项比年的增幅分别为.、.、.和.。四、社会文化环境调研人口变化对房地产的影响 我国人口变化的趋势三、经济环境调研 城市总体发展状况 一、gdp对房地产的影响资料：我国08城市gdp排名 1、上海市 13800亿 10.4%

23、2、北京市 10900亿 10.3% 3、广州市 8260亿 12.5% 4、深圳市 7950亿12.3% 5、苏州市 6800亿13.3% 6、天津市 6300亿15.4% 7、重庆市 5120亿16.6% 8、杭州市 4970亿12.2% 9、青岛市 4480亿13.5% 10、无锡市 4460亿13.1%上海市和青海省房地产规模比较 12月交易量：191.40万（共18907套） 交易量：1970.01万 供应量：2347.99万 均价： 13526元/ gdp：706亿元 交易量：403万 均价：2242元/ 二、居民收入对房地产的影响链接：房价收入比 (housingprice-to

24、-incomeratio） 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 房价收入比是判断房价合理与否的重要依据 城市化基本完成和中产阶级占据主要比重，房价与收入之比才能达相对均衡状态 我国的房价和人民群众支付能力之间存在尖锐矛盾 “一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。” 例如美国：在过去20年中，美国平均每套房子的售价在20万-30万美元之间 同期美国居民家庭年收入的中位值为4.5万到8万美元 以此计算，下限房价与下限收入之间的比值约为4.4；上限房价和下限收入的比值约为6.6 从我国的情况来看，依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比=28平方米3665元/

25、13786元=7.44。 2007年,北京、深圳、广州的房价收入比已超过13，上海超过11。 房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。 按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能买到一套房。 北京市场中的自住型需求正在被挤出，流向二手房市场和郊区。链接：北京的富裕水平 北京市统计局副局长于秀琴在2009年8月28日举行的新闻发布会上表示,目前北京市恩格尔系数降到了33%左右,人均gdp已达到9000美元,这两项指标意味着北京已达到上中等国家或地区的富裕水平。 思考：你能估计郑

26、州市的房价收入比么？ 房价收入比2 每平方米房价和人均单月收入之比。 思考：在一份市场调研报告中“居民收入”项应包括哪些内容？ 三、消费结构对房地产的影响链接： 新华网2002年12月17日 来自国家统计局的最新数据表明，如今我国老百姓花在“食”上的钱在消费支出中所占的比例越来越小了，城乡居民消费结构正发生着显著变化。 恩格尔系数，即购买食物的人均支出在消费总支出中的比重，是判断国民生活水平的国际指标。去年，我国城镇和农村家庭恩格尔系数分别下降到.和.，与改革开放之初相比，分别下降了约个百分点。 在吃上减下来的钱花在了哪里？ 一是耐用消费品支出在增多。我国居民家庭经历了从老“四大件”到新“六大件”（彩色电视机、电冰箱、洗衣机、录音机、电风扇和照相机），再追求电脑、轿车的转变。 年城市居民家庭平均每百户拥有彩