【PPT报告】德思勤武汉三金鑫城际房地产项目顾问报告

1、三金三金鑫城国际价值思考鑫城国际价值思考一、市场回顾（从（从20022002年说起年说起） 2002 2002年年底，南京三金房地产公司以年年底，南京三金房地产公司以4.8054.805亿天价拿得新亿天价拿得新华西路编号为华西路编号为p2002p2002（027027）地块，其楼面地价为）地块，其楼面地价为12001200元每平方元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积4040余万平方米，余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。 从此，奠定了新华路王者地位。从此，奠定了新华路王者地位。

2、也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。2006起，大型住区总汇起，大型住区总汇代表项目：鑫城国际、美林代表项目：鑫城国际、美林公馆公馆2005-2006，精品楼盘聚集，精品楼盘聚集代表项目：北湖假日、西北代表项目：北湖假日、西北湖凤凰城、两湖总督湖凤凰城、两湖总督2002-2004，高档物业先锋，高档物业先锋代表项目：世纪华庭、福代表项目：世纪华庭、福星城市花园、万豪国际星城市花园、万豪国际 新华路的发展分新华路的发展分3 3个个历史时期，由南向北依历史时期，由南向北依次成为开发热点，新华次成为开发热点，新华路整体规划价值凸显。路整体规

3、划价值凸显。新华西路成为今后的地新华西路成为今后的地产焦点。产焦点。 这里是武汉市最早发这里是武汉市最早发展起来的高档居住区之展起来的高档居住区之一。回归中心城区的热一。回归中心城区的热潮最先由这里开始策源。潮最先由这里开始策源。新华路发展新华路发展地产新秀地产新秀-新华西新华西新华时代日月华庭美林公馆浅水湾金利明珠花园 新华西目前聚集大量新华西目前聚集大量在开发项目，加在开发项目，加0505年开年开发的一些项目，总量约发的一些项目，总量约100100万方。而当年引起最万方。而当年引起最大关注的最大项目，一大关注的最大项目，一直迟迟未露面，但却留直迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。给这个

4、片区最大的期待。国际国际鑫城鑫城二、市场分析（20062006年，烽火连天年，烽火连天）1、宏观市场分析宏观政策2005-3中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序，治理房价过快增长的势头2005-3国务院颁布关于切实稳定住房价格的通知2005-4国务院办公厅规定：国家级开发区禁建商品房2005-4国务院出台进一步加强房地产市场的宏观调控2005-4国务院办公厅发布关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知2005-4国土资源部开始将2005年国土资源利用计划下达各地2005-5建设部、发改委七部委联合发布关于做好稳定住房价格工作的意见2005-5建设部发布了进一步加强稳定住房

5、价格的通知2005-5财政部、国家税务局联合下发关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知2006-56项措施稳定房价，包括金融，住房供应结构调整等措施2006-7六部委限制外资条例正式出台税收政策2005-3中国人民银行对二次置业者提高住房首付，对三次置业者提高贷款利率2005-3房地产新的征税制度确定，首选地级城市试点2005-3央行调整房地产贷款利率及首付比例2006-1征收房产交易个人所得税2006-4央行再次提高房地产贷款利率2006-7央行再次提高房地产贷款利率地区政策2005-3武汉公积金贷款相关政策调整2005-6武汉市公布“普通住宅”标准2005-6武汉市采取四大措施，调控土地供应，

6、控制房价过快上涨2005-6武汉市开发办和市物价局通知，商品房销售需实行明码标价原则2005-6武汉市发布商品房广告“五不准”通知2006-2武汉市二手房交易契税提高一倍各项政策出台促进房地产市场供应结构调整以及购房/投资逐渐趋向理性化房地产开发投资额152.2113.60204060801001201401602005年上半年2006年上半年土地成交量（单位：亩）123411250500100015002005年上半年2006年上半年房地产指标对比图05001000150020002005上半年1782.905087175.9562842480.54919912006上半年170016142

7、0施工面积竣工面积预销售面积销售价格对比图30003100320033003400350036003700系列134163584360020052006一季度2006二季度武汉市房地产发展状况武汉市房地产发展状况市场整体发展平稳/部分指标增幅回落 宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。宏观市场总体特点宏观市场总体特点2、汉口区域市场分析重点区域代表性项目分布图重点区域代表性项目分布图中心区内的中高端项目（已推或即将推出部分）总供应量在200万左右，均价多在5000以上，高端市场竞争激烈。本项目本项目222

8、2万万4.54.5万万13.613.6万万150150万万27.627.6万万4545万万1010万万5.555.55万万 复合型物业的开发价值大于单一物业开发复合型物业的开发价值大于单一物业开发； 中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片；中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片； 中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。汉口区域市场结论汉口区域市场结论3、新华西市场分析在售项目待售项目待开发项目区域市场分析区域市场分析鑫城国际鑫城国际40万万创意创意sohosoho2.23万新华豪庭新华豪庭3.36万两湖总都两湖总都5.5

9、5万西北湖西北湖 凤凰城凤凰城10万北湖假日北湖假日4.6万日月华庭日月华庭8.3万浅水湾浅水湾4.47万万全城万全城美林公馆美林公馆30万伟业大厦伟业大厦新华时代新华时代9.73万江花实业总公司江花实业总公司3万金利明珠花园金利明珠花园4.34万昌盛项目昌盛项目19.8万长安丽都长安丽都三、项目要点分析（现在，我们披甲归来（现在，我们披甲归来）核心问题：如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？1、经典项目回顾经典项目介绍经典项目介绍水岸星城水岸星城华润凤凰城华润凤凰城武汉住宅项目武汉住宅项目华润中心华润中心深圳商业项目深圳商业项目综合项目实例综合项目实例-华润中心华润中

10、心 占地面积占地面积8 8万平米，总建万平米，总建筑面积筑面积5555万平米，总投资万平米，总投资4040亿港币。分二期开发；一期亿港币。分二期开发；一期总建筑面积总建筑面积2323万平米，万平米，20042004年年1212月完工。月完工。 一期包含写字楼（华润一期包含写字楼（华润大厦）及商业（万象城）。大厦）及商业（万象城）。 二期规划中，以五星级二期规划中，以五星级酒店、酒店公寓、商业步行酒店、酒店公寓、商业步行街组成。街组成。华华 润润 中中心心华润华润大厦大厦万象城万象城华润中心华润中心二期二期华润中心华润中心深圳唯一的深圳唯一的 都市综合体都市综合体18.818.8万平米深圳商业航

11、母万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店 万象城万象城6 6层商业楼面（含地下一层）层商业楼面（含地下一层） 深圳最大、华南最好、深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型中国最具示范效应的超大型室内购物中心。室内购物中心。酒店酒店写字楼写字楼商务公寓商务公寓高档商业高档商业都市住宅都市住宅商务租客商务租客高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流资源平台资源平台提升品质提升品质提升品质提升品质都市综合体价值都市综合体价值 区域形象提升，大规模高尚住宅区形成；区域形象提升，大规模高尚住宅区形成； 区域配套完善，专业卖场，百货、零售购物、娱乐餐饮、社区服务为一体的区域配套完善，专业卖场，百货、零售购物、娱乐餐饮、社区服务为一体的区域商业中心形成；区域商业中心形成；案例：新世界中心通过对新世界商场亚洲旗舰店品牌高档商业定位，提升住宅的形象和档次，综合价值高。本项目可通过前期商业规划及品牌招商的本项目可通过前期商业规划及品牌招商的宣传，展示项目未来繁华的商业配套，支宣传，展示项目未来繁华的商业配套，支撑住宅的价值提升。撑住宅的价值提升。实景展示图片施工阶段，在人流量较大的临街建筑显现前可充分利用围板广告发布项目信息；施工