房地产估价理论方法、估价报告要点

1、房地产估价理论方法、估价报房地产估价理论方法、估价报告要点解析及与抵押贷款有关告要点解析及与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范的房地产评估与风险防范 目录第一讲 房地产估价理论方法第二讲 估价报告要点解析第三讲 与抵押贷款有关的房地产评估 风险防范第一讲房地产估价理论方法 房地产的含义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要是以下六种：按照房地产用途的分类；按照房地产开发程度的分类；按照房地产实物形态的分类；按照房地产权益状况的分类；按照房地产是否产生收益的分类；按照房地产经营使用方式的分类。 房地产的特性房地产的特性主要

2、取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产状况描述房地产区位状况描述房地产实物状况描述房地产权益状况描述房地产价值的概念房地产价值：是在一定条件下形成的，其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。 市场价值市场价值市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：1、交易双方是自愿地进行交易的；2、交易双方是出于利己动机进行交易的；3、交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易对象

3、、知晓市场行情；4、交易双方有较充裕的时间进行交易；5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 房地产估价的概念房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，运用科学的估价方法，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 房地产主要估价方法市场比较法收益还原法成本逼近法假设开发法基准地价系数修正法 市场法的含义市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价

4、格或价值的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 市场法市场法基本公式：估价对象比准价格 =可比实例成交价格交易情况修正市场状况调整系数房地产状况调整系数市场法（以居住房地产为例）市场比较法可比案例情况说明市场比较法可比案例情况说明比较因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3物业名称北京市*交易价格总价（万元)待估待估909090单价(元/m2)待估待估180001800018000交易日期【 年 月】2010.102010.112010.122010.11市场状况稳定稳定稳定稳定交易情况正常正常正常正常区域因素描述交通便捷度交通便捷度较好，区域主要

5、道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路交通便捷度较好，区域主要道路为，距主干道距离近，周边有等公交线路自然和人文环境质量环境质量一般环境质量一般环境质量一般环境质量一般基础设施七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信、通燃气、通热力及红线内场地平整）七通一平（宗地红线外通上、下水、通路、通电、通信

6、、通燃气、通热力及红线内场地平整）市场比较法可比案例情况说明市场比较法可比案例情况说明比较因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3物业名称北京市*实物状况因素描述建筑类型板楼板楼板楼板楼公共部分装修较好较好较好较好设备较齐全较齐全较齐全较齐全所在层/总楼层/6/66/66/6朝向南北南南南建筑面积（m）505050户型一室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好二室一厅一厨一卫一阳台，较好装修状况/精装修精装修精装修容积率大于1大于1大于1大于1景观及绿化较好较好较好较好权益状况设定无其他权利无无无市场比较法测算表及修正

7、系数市场比较法测算表及修正系数比较因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实例可比实例3物业名称北京市*交易价格总价（万元)待估待估909090单价(元/m2)待估待估180001800018000交易日期【 年 月】100100100100市场状况100100100100交易情况100100100100区域因素描述交通便捷度100100100100自然和人文环境质量100100100100基础设施100100100100公共配套设施100100100100市场比较法测算表及修正系数市场比较法测算表及修正系数比较因素估价对象估价对象可比实例可比实例1可比实例可比实例2可比实

8、例可比实例3实物状况因素描述建筑类型100100100100公共部分装修100100100100设备100100100100所在层/总楼层100100100100朝向100100100100建筑面积（m）100100100100户型100100100100装修状况100100100100容积率100100100100景观及绿化100100100100权益状况100100100100修正系数()1.0000 1.0000 1.0000 比准价格180001800018000市场比较法评估单价（元/m）18000 收益法的含义收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的未来收益来求取估

9、价对象价值的方法。收益法是以预期收益原理为基础的 收益法收益法 收益法常用公式：收益法常用公式：v=a/y1-1/（1+y）n其中：v收益法评估价格 a房地产年纯收益 y房地产的报酬率 n房地产收益年期净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用报酬率=年收益/价格收益法估价测算汇总表(单位:单价人民币元/平方米,总价万元)序号123项目年房地产有效毛收益日租金(元/平方米.日)年房地产潜在毛收益空置造成的租金损失其他收入年总费用维修费管理费房产税城镇土地使用税营业税及附加印花税保险费租赁中介费年租金净收益(a)说明1=(2)+(3)+(4)依据估价人员对周边房地产市场行情的调查

10、及预测，该地区同类型房地产出租租金水平为*元/平方米.日。租金内涵不包括物业费、水、电、暖等费用。按365天/年计算。指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期,按*天计算。按租赁保证金为每年*元/平方米,一年期存款利率测算。2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)以有效毛收益为基数测算。以有效毛收益为基数测算。按房产原值的70%的1.2%测算，原值根据财务报表内容按*元/平方米测算。依据北京市城镇土地纳税等级分级范围，按实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额*元/平方米计算征收。营业税、城市维护建设税、教育费附加总按年房地产有效毛收益的5.5%计。印花税可按扣减

11、租金损失后的潜在毛收益的0.1%计算。保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，可按年房屋现值的1计。以有效毛收益为基数测算。3=1-2 成本法的含义成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论-商品的价格是依据生产所必要的费用而决定。 成本法成本法 房地产价格构成，分为七大项：房地产价格构成，分为七大项：、土地取得成本、土地取得成本 、开发成本开发成本 、管理费用、管理费用 、销售费用、销售费用

12、、投资利息、投资利息 、销售税费、销售税费 、开发利润、开发利润建筑物成本法最基本公式：房地产价值建筑物成本法最基本公式：房地产价值=重新购建价格重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧 建筑物折旧建筑物折旧，可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类 .物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧也称为外部折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。 假设开发法的含义假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完

13、成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的理论依据是预期收益原理。 假设开发法估价测算汇总表（单位：单价 元/平方米）序号项 目说 明1后续开发经营期(年)根据项目规划及现状建设情况取值。2开发完成后的价值根据开发完成后价值测算结果。3取得土地的税费取开发完成后价值的3.05%(包括契税3%及印花税0.05%)。4续建成本根据续建成本的测算结果。5管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，以续建成本为基数，按照一定比率计算。6销售费用企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，以开发完成后的价值为基

14、数，按照一定比率计算。7投资利息以续建成本、管理费、销售费用为基数，设定在后续开发经营期内均匀投入；已建工程价值及购买税费按一次性投入考虑，均按复利计算，根据年期选择利率。公式：投资利息（建筑物续建成本管理费+销售费用）（1利息率）续建周期/21（已建工程价值+购买税费）（1利息率）续建周期1。8销售税费包括销售税金及附加、其他销售税费，以开发完成后价值为基数，按照一定比率计算。9开发利润投资利润率参考类似地区、相当规模档次、相同用途的项目利润水平确定，以已建工程价值、取得税费、续建成本、管理费用、销售费用之和为基数测算。10在建工程价值（v）v=2-3-4-5-6-7-8-9在建工程续建成本

15、计算表（单位：单价 元/平方米）序号1(1)(2)(3)23(1)(2)456项目续建建筑安装工程费基础工程费用结构工程费用设备安装和装饰工程费用工程勘察设计和前期工程费室外工程费基础设施建设费公共配套设施建设费小计不可预见费续建成本单价总价(万元)说 明包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等，根据项目工程标准及至估价时点的工程进度取值可根据估价对象结构等实际情况取费，可参考工程造价网。可根据估价对象结构等实际情况取费，可参考工程造价网。可根据估价对象结构等实际情况取费，可参考工程造价网。包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通

16、电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用，以续建建筑安装工程费为基数。(1)+(2)为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。根据本项目特点及工程量，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。1+2+3根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费。4+5续建成本单价分摊无收益面积后的建筑面积10000 基准地价法基准地价法 基准地价

17、法基准地价法 北京市人民政府于二二年十二月十日正式施行北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发（2002）32号，北京市国土资源和房屋管理局于二二年十二月十七日正式施行关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知京国土房管出（2002）1121号,对北京市出让国有土地进行宏观控制，依据上述文件求取估价对象的地价。 重点概念楼面地价是按照土地上的建筑物面积均 摊的土地价格楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价总建筑面积/土 地总面积=土地单价/容积率 房地产估价程序1、获取估价业务；2、受理估价委托；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查

18、看估价对象；6、分析估价对象及房地产市场；7、选定估价方法进行测算；8、确定估价结果；9、撰写估价报告；10、内部审核估价报告；11、出具估价报告；12、估价资料归档贷后重估，估价机构工作配合重点贷后重估，估价机构工作配合重点1、对房地产押品作出现时点市场价值评估值；2、对房地产押品作出现时点风险等级分类结果；3. 为押品价值重估项目作出贷后评估分析综合报告；4. 建立专用的动态贷后评估系统第二讲估价报告要点解析a、致估价委托人函、致估价委托人函（明确估价对象、估价目的、估价时点及估价结果）b、注册房地产估价师声明、注册房地产估价师声明（估价师签字，可从房地产估价师网站上查询及核实估价师真伪及

19、执业情况）c、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件（估价的假设和限制条件主要是针对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。包括：1、对应评估的价值类型，说明其主要条件；2、对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的核查，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；3、说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料；4、说明在情况不明或资料不全下是以何种情形来估价的；5、说明估价中的一些特殊处理；6、说明在估价中未考虑的因素。对于不确定性因素，估价对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情师应当勤勉尽责，予以必要的专业

20、关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。况，合理且有依据地作出假定。）估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告 一、估价委托人 二、估价机构（估价机构资质的核实） 三、估价目的（是否相符） 四、估价对象（确定估价对象范围及区位、实物、权益等状况） 五、估价时点（一般为现场勘查日期，如不符需进行相关说明） 六、价值类型（明确本次估价的价值内涵，估价对价值内涵，估价对象剩余使用年期、用途象剩余使用年期、用途及基础设施状况等） 估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法（根据所选择的

21、方法进行描述，说明本次估价思路及估价所采用的方法和这些方法的定义、并对所选择方法的依据及未选择其他方法的原因进行说明。 ）估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告 十、估价结果（1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 2、需扣减的估价人员知悉的法定优、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款先受偿款 3、抵押价值估价结果 ） 十一、估价人员 十二、估价作业日期 十三、估价报告应用的有效期 估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告 十四、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 （建议估价委托人或者相关权利人密切关注估价对象抵押价值在未来

22、年内下跌的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面 ：1、房地产的使用和维护情况。 2、区位因素的改变。 3、房地产市场供求变化情况。 4、房地产政策影响。 ） 估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告 十五、估价对象的变现能力分析（变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。主要包括以下几方面：（1）房地产的通用性 。（2）房地产的独立使用性和可分割转让性。（3）变现的时间长短。（4）快速变现的方式。（5）区域市场状况。（6）快速变现价值。（7）变现价值与市场价值的差异。此外，对变现过程

23、中可能产生的税费、抵押物处置后所得价款的清偿次序、净值计算公式及房地产权利状况可能对抵押房地产变现的影响进行列示。） 正常可收回的抵押贷款额（或称安全抵押贷款额）可以用以下公式正常可收回的抵押贷款额（或称安全抵押贷款额）可以用以下公式表示：表示： 抵押贷款额抵押贷款额未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值快速未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值快速变现处置费用处置交易相关税费利息违约金赔偿金约定的其变现处置费用处置交易相关税费利息违约金赔偿金约定的其他内容他内容 抵押率抵押贷款抵押率抵押贷款抵押评估价值抵押评估价值估价报告模板及要点解析d、房地产抵押估价结果报告、房地产抵押估价结果报告

24、十六、风险提示（对于抵押价值未来下跌的风险提示，报告使用者应关注估价对象及房地产市场情况的变化、房地产调控政策的出台、房地产开发企业及其关联企业财务风险及法律风险、法定优先受偿权利、快速变现费用变化等多方因素对抵押价值的影响。）估价报告模板及要点解析e、房地产抵押估价技术报告、房地产抵押估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析 二、估价对象权益状况描述与分析 三、估价对象区位状况描述与分析（上述三点注重对“分析”的真实性及合理性进行判断。） 四、市场背景描述与分析（包括宏观经济形势、相关政策、房地产市场整体状况、对应估价对象用途的房地产市场状况分析，注重时效性，是否及时更新。） 五、估价对

25、象最高最佳利用分析（从法律上允许、技术上可行、经济上可行来判断估价对象的最高最佳利用方式。） 估价报告模板及要点解析e、房地产抵押估价技术报告、房地产抵押估价技术报告 六、估价方法适用性分析（同结果报告） 七、估价测算过程（可运用房地产估价理论知识及对房地产市场的调查对其测算过程中的各项取费进行判断。如市场法中的案例售价与区域内市场售价水平是否相当？收益法中租金水平的选取是依据市场租金还是租约内租金等。） 八、估价结果确定（原则上为了规避风险，应尽量选用两种以上估价方法进行估价，针对不同估价方法得到的结果，因估价原理及关注点不同，结果存在一定差异，在一定范围内都是合理的，将两种估价结果分别赋予

26、一定的权重，权重比例依据估价方法的适宜程度，如：对于存在长期租赁情况的大型购物中心房地产，收益法比成本法更能真实地反映其房地产价值。） 九、估价对象的抵押价值未来下跌风险及变现能力分析（同结果报告）f、附、附 件件（位置图、照片、权属证照、估价依据文件等，检查其准确、完整、清晰及必要性）估价报告模板及要点解析审核要点审核要点一、估价机构及估价师的资质审核一、估价机构及估价师的资质审核二、评估资料和估价报告的完整性、真二、评估资料和估价报告的完整性、真实性审核实性审核三、合法有效性审核三、合法有效性审核四、估价报告的逻辑性审核四、估价报告的逻辑性审核五、评估结果的合理性审核五、评估结果的合理性审

27、核第三讲与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范一、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范1、目前房地产评估存在的问题、目前房地产评估存在的问题房地产评估制度建立十五年来，房地产评估行业有了飞跃发展，但实践中也暴露一些问题。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估报告；（2）不正当竞争泛滥，收费打折；（3）评估报告质量不高，技术水平亟待提高；（4）不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等；（5）评估机构鱼龙混杂、良莠不齐 。一、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、金融机构对房地产评估风险的防范、金融机构对房地产评估风险的防范（1）建立评估机构动态入围制度）建立评估机构动态入围制度 建立评估机构动态入围制度，选择一批评估资质等级高、社会信誉好、技术和服务水平优秀的评估机构从事相关评估业务，并提出相应技术和操作标准，可以提高利用评估机构服务的质量和效率，防范风险。一、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、金融机构对房地产评估风险的防范、金融机构对房地产评估风险的防范（2）建立评估报告审核制度）建立评估报告审核制度 金融机构作为评估报告的使用者，不应被动地、简单地在评估结果基础上按一定折扣确定放贷额，而要对评估报告进行必要的审核