东源置业通州项目市场策划提报71p

1、本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1东源置业通州项目市场策划提报20102010年年1212月月本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2市场报告内容市场报告内容p项目市场定位项目市场定位p产品定位及建议产品定位及建议本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自

2、向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3i. i.项目市场定位项目市场定位 区位理解区位理解 竞争市场竞争市场 产品平台产品平台 客源理解客源理解 市场定位市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4通州市中国首批对外开放的沿海城市之一，产业具有自身发展的基础和比较优势。改革开放以来，通州依托悠久文化底蕴和传统重商、亲商的社会氛围，充分发挥自身优势，走出一条独具特色的区域经济发展道路通州人口125万，09年gdp437亿元、人均

3、gdp34960元，在南通下属县市中，排名第二位，经济基础实力较雄厚民资空前活跃，国内外资本快速涌入；民营经济、外资经济快速集聚和发展，产生了巨大的产业吸引力和“滚雪球”效应。全市工业企业逾5000家，从业人员20多万人，其中规模以上企业1100家，形成了以家用纺织品、纺织服装、机械电子、船舶修造及钢结构、食品加工五大具有明显地域特色、集聚程度较高、整体竞争力较强的优势产业，撑起通州工业的大半天下 纺织业造船业机械电子业经济发达、私营经济基数大、催生大量高端客源，支撑房地产市场经济发达、私营经济基数大、催生大量高端客源，支撑房地产市场乃至高端物业发展乃至高端物业发展大区位大区位本文仅供客户内部

4、使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5农工商超市佰富华购物中心金游城文峰大世界城市属性、与老城区有距离优势、享受老城区成熟配套辐射，承载城市属性、与老城区有距离优势、享受老城区成熟配套辐射，承载看中老城配套的城市客源看中老城配套的城市客源大区位大区位主城区新城区开发区兴贸电器大润发城西新区城西新区本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6地块

5、坐落地块坐落新金西路南侧宗地新金西路南侧宗地用地性质居住地块面积约100亩容积率1.5可建筑面积约10万方绿地率45%小区位小区位通州区银河西路中央商务区核心地段东面：老通掘公路西面：厦门路南面：银河西路城西板块整体规划和发展、促进板块价值整体提升城西板块整体规划和发展、促进板块价值整体提升项目项目本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7周边环境周边环境开发前期阶段、配套不足，项目运作应考虑区位抗性开发前期阶段、配套不足，项目运作应考虑区位抗性本文仅供客户内部

6、使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8项目区位理解结论项目区位理解结论城市经济基础支撑房地产市场发展城市经济基础支撑房地产市场发展项目所处的银河新区，依托整体规划发展、与老城区距离优势，必将承载老城区项目所处的银河新区，依托整体规划发展、与老城区距离优势，必将承载老城区客源发展客源发展但由于目前配套欠缺、居住氛围不足，通过差异、高端产品争夺城市客源但由于目前配套欠缺、居住氛围不足，通过差异、高端产品争夺城市客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经

7、上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。9 区位理解区位理解 竞争市场竞争市场 产品平台产品平台 客源理解客源理解 市场定位市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。10后续存量近后续存量近7474万方，主要集中在新城区，竞争激烈万方，主要集中在新城区，竞争激烈后续供应后续供应新城区华德名华德名人世家人世家主城区主城区江海皇都江海皇都水榭花都水榭花都金色城品金色城品江海艺墅江海艺墅恒生汇

8、金广场恒生汇金广场金桥世家金桥世家金和家园金和家园新华城市家园新华城市家园大唐金城大唐金城区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型总建面总建面去化面去化面积积未来供未来供应应主城汇金广场高层7.5（公寓2.76）/2.8城市家园多层、小高层1814.73.3新城水榭花都高层、多层1210.21.8江海皇都公寓、联排、叠加2622.33.8金色城品高层18/18金和家园多层、小高层26.27.918.3金桥世家公寓、联排8.94.74.2名人世家多层、高层11.338.3大唐金城小高层13/13合计合计- - -73.573.5本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海

9、聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。111234567区域区域编号编号地块位置地块位置地块面积地块面积（）（）用途用途容积率容积率建筑面积建筑面积（）（）成交总价成交总价（万元）（万元）楼板价楼板价（元（元/ /）主城1新金西路北侧33891居住、办公、文化娱乐1.4-1.8 61003.88659.214192银河西路北路65334居住1.2-1.59800115843.516173新金西路南侧50213住宅1.5-1.8 90383.4169721878新城4金桥路北66080居住1.6-2.01321602729120

10、655世纪大道金桥路26773居住1.8-2.2 58900.61344022826俪鑫花园 西侧28893居住1.8-2.2 63564.614186.522327金桥路北61823住宅1.6-2.0123646230601865合计合计333007333007/ /627659.4627659.4/ /新增土地近新增土地近6363万方，加上存量后续近万方，加上存量后续近140140万方，未来市场竞争压力大万方，未来市场竞争压力大土地供应土地供应本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发

11、布报告中的部分或全部内容。12区域区域项目名称项目名称开盘时间开盘时间推盘套数推盘套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化套数月均去化套数成交均价成交均价（元（元/ /）主城新华城市家园2010.0954012022%605800新城水榭花都2010.08（积累期近半年）40033082.5%47（含积累期）5800江海皇都江海皇都2010.022010.02108108979789.8%89.8%141472007200华德名人世家2010.0128324285.5%305500金和家园2010.091008080%405415金桥世家2010.0240037093%465194金色城品20

12、10.10.7233233100%46（含积累期）5900市场月均去化集中在市场月均去化集中在30-4730-47套套, ,金色城品表现出市场对高品质、稀缺性产品需求金色城品表现出市场对高品质、稀缺性产品需求江海皇都虽然区位和配套最好，但价格偏高，也只有月均江海皇都虽然区位和配套最好，但价格偏高，也只有月均1414套去化表现套去化表现市场去化市场去化本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。13区域区域项目名称项目名称一房一房两房两房 三房三房 四房及以上四房及以

13、上 面积面积 供应供应比例比例面积面积 供应供应比例比例面积面积 供应供应比例比例面积面积 供应供应比例比例主城区新华城市家园/ / / 9517131.3%120-130 33962.1%200366.6%新城区水榭花都/ / / 8611428.50%120-14322957.30%2455714.20%江海皇都/ / / 973734.30%153-1547165.70%/ / / 华德名人世家/ / / 98-106 10336.40%112-14015454.40%237269.20%金色城品/ / / 80-84 5433.30%101-128 10866.70%/ / / 金桥世

14、家60-80 5313.8%10018648.6%120-130 10026.1%1404411.5%金和家园/ / / 9459545.1%138-147 38529.2%21034025.8%合计合计60-8460-8453531.6%1.6%80-10680-1061260126038.9%38.9%112-140112-1401386138642.8%42.8%173-245173-24553953916.6%16.6%以以120-140120-140平米三房需求主力，其次为平米三房需求主力，其次为100100左右二房，表现为舒适左右二房，表现为舒适性户型性户型江海皇都面积略大、总价偏

15、高，市场去化压力较大江海皇都面积略大、总价偏高，市场去化压力较大房型配比房型配比本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14区域区域项目名称项目名称目前报价目前报价（元（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）主力面积主力面积（）（）主力总价主力总价（万元）（万元）老城区新华城市家园61005800二房：95三房：120-130二房：58三房：73-80新城区江海皇都75007200二房：97三房：153二房：70三房：112水榭花都60005800二房：86

16、三房：120-143二房：51三房：70-84金色城品6000590084-12860-70华德名人世家56505500二房：98-106三房：112-140二房：53-58三房：61-77金和家园57005415二房：94三房：138二房：51三房：75金桥世家53005194二房：100三房：120-130二房：52三房：62-68得到市场去化认可的价格在得到市场去化认可的价格在5500-60005500-6000元之间，二房主力总价在元之间，二房主力总价在6060万以内，三房在万以内，三房在60-8060-80万左右万左右市场价格市场价格本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限

17、公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。15区域区域项目名称项目名称区域分布区域分布年龄结构年龄结构职业职业置业目的置业目的主城区新华城市家园通州老城50-60%、开发区20%、周边乡镇10%30-45上班族、进城务工者、私营业主、个体工商户、教师等改善型自住为主新城区水榭花都通州老城50-60%、开发区20%、周边乡镇10%、南通城东、如东各占5%30-45上班族、私营业主、机关事业单位人员、公务员刚需和改善性自住为主江海皇都通州老城65%、开发区15%、周边乡镇5%30-50私营业主、企业中高层、公务员、开

18、发区高级技术人员、事业单位人员改善型自住为主华德名人世家通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%30-40私营业主、个体户、一般技术人员、上班族自住为主金和家园通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%25-45私营业主和工商户、上班族、周边原有居民刚需、改善型为需求主力金色城品通州老城70%，开发区20%，周边乡镇10%35-50私营业主和工商户、上班族、公务员周边原有居民改善自住为主金和世家通州老城50-60%、开发区15-20%、周边乡镇10%30-50部分拆迁户、公务员、企业中层、高级白领自住为主客源分布以老城为主、客源同质，只有针对客源需求打造产品，才客源分布以老城为主、客源同

19、质，只有针对客源需求打造产品，才能跳脱市场获得成功能跳脱市场获得成功市场客源市场客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。16竞争市场结论竞争市场结论市场后续供应量大、竞争激烈，应差异市场、走高端品质竞争路线市场后续供应量大、竞争激烈，应差异市场、走高端品质竞争路线市场以舒适性房型需求，但应注意对面积和总价控制，就算最好区位和配套的江海皇都，市场去市场以舒适性房型需求，但应注意对面积和总价控制，就算最好区位和配套的江海皇都，市场去化表现最低化表现最低市场竞争激

20、烈，常规运作无法释放项目价值；只有走高端品质路线，才能够实现价值提升、抢夺市场竞争激烈，常规运作无法释放项目价值；只有走高端品质路线，才能够实现价值提升、抢夺封闭市场内更多的客源封闭市场内更多的客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。17 区位理解区位理解 竞争市场竞争市场 产品平台产品平台 客源理解客源理解 市场定位市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、

21、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。18项目规模和容积率制约，无法跳脱市场表现，处于市场同平台项目规模和容积率制约，无法跳脱市场表现，处于市场同平台竞争竞争华德名人世家华德名人世家江海皇都江海皇都水榭花都水榭花都总建11万方，主要由多层、高层组成，常规兵团式排布总建近22万方，主要由多层、小高层、叠加和联排别墅组成，自配5万平米商业设施，为目前最大社区总建近17万方，由多层、小高层和叠加别墅组成项目名称项目名称总占地总占地总建面总建面容积率容积率绿化率绿化率物业类型物业类型水榭花都9.516.81.638%高层、多层江海皇都31.521.71.4550%住宅、联排、叠加金色城品6.6182

22、56%高层华德名人世家7.511.31.535%多层、高层江海艺墅3.33.51.0445%叠加、独栋本案本案6.676.6710101.51.5不小于不小于45%45%- -金色城品金色城品总建近18万方，纯高层社区，从总规排布及景观表现手法上，已达到通州最高品质总规总规江海艺墅江海艺墅总建近3万方，纯英伦别墅社区，独门独院，有生态型岛屿，社区中央组团绿化，敞开式景观花园本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。19华德名人世家华德名人世家江海皇都江海皇都水榭花

23、都水榭花都成本和售价的制约，市场立面品质感不足，以金色城品为最成本和售价的制约，市场立面品质感不足，以金色城品为最高品质，项目应走差异风格、注重成本控制高品质，项目应走差异风格、注重成本控制现代简约现代简约现代简约新古典主义英伦涂料底部石材+涂料面砖+涂料底部石材+真石漆底部石材+涂料、面砖品质感一般品质感一般品质感一般品质感较强品质感一般金色城品金色城品立面立面江海艺墅江海艺墅本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。20华德名人世家华德名人世家江海皇都江海皇都

24、水榭花都水榭花都竞品景观表现手法简单，基本以硬地铺装及少量水景为主，缺乏景竞品景观表现手法简单，基本以硬地铺装及少量水景为主，缺乏景观主题性和亮点，景观也是客源最关注的产品点观主题性和亮点，景观也是客源最关注的产品点景观景观本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。21金色城品为市场最好户型，高附加值；但在大面积户型上缺乏对金色城品为市场最好户型，高附加值；但在大面积户型上缺乏对高端居住理念营造；客源注重户型附加值高端居住理念营造；客源注重户型附加值二房二房 98

25、98三房三房 142142二房二房 9797三房三房 153153二房二房 8686三房三房 125125华德名人世家华德名人世家江海皇都江海皇都水榭花都水榭花都二房二房 8585三房三房 128128金色城品金色城品户型户型本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。22产品平台总结产品平台总结市场产品平台相对较低，以金色城品为最产品最好个案，项目具备树立最高品质个案机会市场产品平台相对较低，以金色城品为最产品最好个案，项目具备树立最高品质个案机会但单纯通过建材、

26、品质提升竞争，必将增加成本投入，在市场价值提升空间相对有限下，势必但单纯通过建材、品质提升竞争，必将增加成本投入，在市场价值提升空间相对有限下，势必会压缩利润会压缩利润所以项目产品应走差异路线、注重差异生活的打造，在保证品质条件下，控制成本所以项目产品应走差异路线、注重差异生活的打造，在保证品质条件下，控制成本本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。23 区位理解区位理解 竞争市场竞争市场 产品平台产品平台 客源理解客源理解 市场定位市场定位本文仅供客户内部使用

27、，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。24针对项目，对通州客源需求进行了累计550份调查问卷，其中有效问卷517份调查对象基础资料地点：市区、竞争个案售楼处门口等随机采样年龄：26岁-45岁为主行业：个体经营者以及私营企业主为主人均月收入情况：2000-6000元交通工具：60%为自行车或者助力车；40%为私家车 此数据为访谈数据，仅供参考本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复

28、制和发布报告中的部分或全部内容。25目前住房了解目前住房了解45%的客户目前居住面积在3房2厅150平房为主，集中在老城区；其中32%的客户对目前居住环境不太满意，21%的客户认为物业管理比较差，其次20%的客户认为房子比较老，立面太难看由此可见，通州仍处于初级居住层面（面积、位置），社区品质、环境为未来客源改善需求由此可见，通州仍处于初级居住层面（面积、位置），社区品质、环境为未来客源改善需求本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2628%28%的客户为首次

29、置业，的客户为首次置业，27%27%的客户为二次改善，的客户为二次改善，投资型客户比较少，仅为投资型客户比较少，仅为8%8%购房目的购房目的本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。27风格选择风格选择通过问卷调查，通过问卷调查，40%40%的客户偏向南加州风格的客户偏向南加州风格本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。28户型需求

30、户型需求通过问卷调查，通过问卷调查，43%43%的客户选择的客户选择3 3房，房，30%30%的客户选择的客户选择4 4房房110-130110-130三房所占比例最高，达到三房所占比例最高，达到29%29%；其次为；其次为90-11090-110平米和平米和130-144130-144平米平米本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2920%20%的客户关注户型设计，其次为物业管理、整体规划以及绿化环境的客户关注户型设计，其次为物业管理、整体规划以及绿化环境客

31、源关注重点客源关注重点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。30通过访谈，通州客户对于居住功能的单一需求，日益转变为居住品质追求客户对产品更看重户型设计和附加值（金色诚品为代表），其次为社区景观、物业服务、整体规划都提出了要求在户型面积选择上以110-140平米为主，其次为90-110平米客源访谈结论客源访谈结论本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布

32、报告中的部分或全部内容。31现有住房：目前居住面积、功能满足客源需求，但社区品质相对较差，现有住房：目前居住面积、功能满足客源需求，但社区品质相对较差，客源需求：客源表现为改善型需求，公寓需求客源需求：客源表现为改善型需求，公寓需求110-140平米的三房；对景观、规划、物业管理、平米的三房；对景观、规划、物业管理、户型要求较高；偏向南加州风格户型要求较高；偏向南加州风格从客源角度来看，项目应走高品质路线，注重环境和居住舒适度从客源角度来看，项目应走高品质路线，注重环境和居住舒适度目标客户访谈结论目标客户访谈结论本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪

33、有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。32目标客源区域圈定目标客源区域圈定核心客源：老城区核心客源：老城区60%60%重要客源：新城、开发区共重要客源：新城、开发区共25%25%次要客源：周边乡镇次要客源：周边乡镇10%10%，外地，外地5%5%“一条世纪大道，三大片区”老城区老城区60%60%新城区新城区10%10%周边乡镇周边乡镇10%10%外地外地5%5%开发区开发区15%15%本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的

34、部分或全部内容。33首置客源首置客源首改客源首改客源再改客源再改客源多改客源多改客源顶峰客源顶峰客源项目客源为通州追求品质的中高端改善型客源项目客源为通州追求品质的中高端改善型客源项项目目核核心心客客源源目标客源层次圈定目标客源层次圈定本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。34需求面积家庭结构年龄结构家庭年收入（最低）层次典型特征首置客源90平米以内单身、新婚25-308.5万企业职工、公务员希望面面俱到、格外关注性价比首改客源110-125平米两口之家新三口

35、之家30-3510万中层管理者、中级技术员、公务员讲究房型功能性和内部环境再改客源130-144平米后三口之家30-4513万中高层管理者、高级技术员、小型私营业主传统观念，追求户型舒适度和景观价值多改客源160-180平米后三口之家40-5017万私营业主、企业高官-顶峰客源200平米以上后三口之家三代同堂40-5535万私营业主、企业高官追求有天有地的生活，看中居住品质，身份的象征目标客源需求表现目标客源需求表现核心客源核心客源本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或

36、全部内容。35 区位理解区位理解 竞争市场竞争市场 产品平台产品平台 客源理解客源理解 市场定位市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。36定位思考定位思考区位背景区位背景：未来最具发展板块，承载老城区客源发展，具备树立高端个案条件竞争市场竞争市场：后续竞争压力大，只有高端品质路线，才有可能与区位略优势个案竞争同质客源，才有机会实现价值和去化保障产品平台：产品平台：市场产品平台相对较低，项目具备在立面、户型、景观等跳脱运作、树立高端品质居住形象客源需求客

37、源需求：市场进入品质竞争环境，客源表现出对高品质个案价值承受力，获得更好的居住环境和居住品质，客源偏向户型、景观、物业产品点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。37项目市场定位项目市场定位为城市中高端改善客源打造为城市中高端改善客源打造引领银河新城房地产价值和发展形象的引领银河新城房地产价值和发展形象的城西第一个案、通州明星个案城西第一个案、通州明星个案本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅

38、自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。38ii. ii.产品定位及建议产品定位及建议本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。39产品定位思考产品定位思考1、南加州风格具备品质树立、成本低2、南加州风格市场稀缺，能够树立唯一建筑风情3、我司对优山美地成功运作经验，南通客源认可南加州风格，为高端品质4、通过靖江、无锡惠山、景德镇、广德等县级市成功运作，加州风格得到市场成功验证，具备复制性本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限

39、公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。40打造通州首席纯正加州风情品质社区打造通州首席纯正加州风情品质社区项目市场定位项目市场定位本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。41产品支撑产品支撑u 规划：中轴对称，景观价值均好性规划：中轴对称，景观价值均好性u 立面：唯一纯正加州风情，打造通州首席高品质社区形象立面：唯一纯正加州风情，打造通州首席高品质社区形象u 景观：纯加州异域风

40、情，景观：纯加州异域风情， 营造浪漫精致的装饰园林营造浪漫精致的装饰园林u 配套：市场首个纯粹加州风情会所配套：市场首个纯粹加州风情会所本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。42一、规划一、规划两轴一中央的规划特点楼宇景观均好价值的充分塑造是项目塑造景观亮点，销售卖点的重要发力点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。43二、立

41、面二、立面本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。44石材面砖、基座石材面砖米黄色色彩的柔和渐变，立面层次丰富，多细节处理，极具视觉效果加州风格（方向一）加州风格（方向一）本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。45本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任

42、何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。46建筑细节基座建筑细节基座建议3层以下可运用面砖、石材提升产品档次，通过具有加州风情的毛石进行细节装饰。门头运用灯饰、花钵等小品装饰，局部墙面浮雕，为建筑更增添一份情趣。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。47建筑顶部同样可运用毛石进行装饰与基座形成呼应；同时融入各类具有加州风情的建筑元素，如雕花、屋顶装饰烟囱、老虎窗等，塑造建筑细节；八角窗的精细设计，也能很好的表现加州风情。建筑细节顶部建筑细节顶

43、部本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。48纯正西班牙风情，土黄色面砖与涂料为主，打造轻松写意，极具异域风情的品质立面加州风格（方向二）加州风格（方向二）本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。49本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅

44、、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。50建筑细节建筑细节以细节凸显品质；局部的八角窗，通过简约的线条勾勒出层次丰富的装饰效果；门头、大堂，通过挑檐的设计，拱券的融合，打造大气精致的效果。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。51三、景观三、景观本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。52本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰

45、房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。53本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。54门楼式入口，塑造大气的社区入口形象，展现品质门户形象门楼式入口，塑造大气的社区入口形象，展现品质门户形象会所式人行主入口，外部风情形象充分塑造，内部会所式高档装修，营造项会所式人行主入口，外部风情形象充分塑造，内部会所式高档装修，营造项目高端的品牌形象目高端的品牌形象主入口主入口

46、次入口次入口一进进社区入口社区入口本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。55二进进组团庭院大堂组团庭院大堂配合公寓部分各组图景观，以景观小品的形式营造出二进大堂空间配合公寓部分各组图景观，以景观小品的形式营造出二进大堂空间元素：花廊、风雨长廊元素：花廊、风雨长廊通过一定纵深感营造一种强烈的归家仪式感通过一定纵深感营造一种强烈的归家仪式感本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个

47、人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。56三进进地下车库大堂地下车库大堂停车后不需出地面，业主直接入户。停车后不需出地面，业主直接入户。提供回家动线最便捷性，以及避免气候对业主进提供回家动线最便捷性，以及避免气候对业主进出造成不便影响出造成不便影响三进进本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。57四进进一层大堂一层大堂配置单元管家，提供酒店级服务体验配置单元管家，提供酒店级服务体验方便访客进出的安全管理，解决业主手拿重方便访客进出的安全管理，解决业主手

48、拿重物带来的不方便。物带来的不方便。花园式高档装修，配置国际智能电梯刷卡，保证业主安全，提升归家的专属感。四进进本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。58内容：智能化电梯刷卡可视对讲指纹入户单元高科技智能化单元高科技智能化 高端科技智能化配套服务与项目，提升整体社区品质，引领豪宅住宅新概念。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容

49、。59五进进私家入户大堂私家入户大堂专属私家入户，个性化国际品质塑造。专属私家入户，个性化国际品质塑造。利用空中花园，营造私家花园式入户体验。利用空中花园，营造私家花园式入户体验。独立式入户玄关，塑造别墅级进出的等级感。独立式入户玄关，塑造别墅级进出的等级感。本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。604、其他景观节点本文仅供客户内部使用，版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有，未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。61车行道两旁进行适当的堆坡，通过草皮、灌木、乔木等不同层次的植被，打造立体园林，营造归家的林荫道车行道两旁进行适当的堆坡，