房地产建筑业营改增政策宣讲及操作实务

1、房地产建筑业营改增政策宣讲及操作实务 3月18日，克强总现布2016年5月1日起施行全面营改增。具体政策： 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件：1.营业税改征增值税试点实施办法 2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定 4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定配套文件 1、纳税人跨县（市）提供建筑服务增值税征收管理办法 2、不动产进项税额分期抵扣管理办法 3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法 4、纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法 5、纳税人转让不动产增值税征收

2、管理办法全面营改增政策总体介绍 A、全行业覆盖营改增，一是已经实行增值税的行业，包括制造业和之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等；二是纳入营改增试点的四大行业，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。 看点：抵扣链条打通，可抵扣项目增加，制造业和前期试点行业受益多多 B、房地产、建筑安装业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，但整个行业税负不会增加 C、金融业和生活服务业由原来5%的营业税税率改为6%的增值税税率，行业税负将明显下降 D、营改增对国家财政收入影响： 全国税收收入123405亿元增长7.2%； 国内增值税31225亿元， 营业税1931

3、4亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%，租赁和商务服务业1106亿元，住宿餐饮业506亿元。第一部分 面对“营改增”房地产建筑企业需要做些什么准备工作？1、“营改增”对建筑业税负的影响成本项目成本项目占比占比税率税率每百元成本可抵扣每百元成本可抵扣进税额进税额应纳增值税应纳增值税原材料55%17%7.99按10%利润计算:销项税额=100/(1-10%)/1.11*11%=11元进项税额=8.61应纳税增值税:11-8.61=2.39税负=2.39/111=2.15%其中水泥45%17% 钢材

4、40%17% 其他 10%6%-17%人工30%0-机械使用费5%17%0.72其他10%-合计100%8.61 要获得多少进项税额才能与原营业税税率持平? 假设该建筑安装企业取得含税收入X，取得进项税额Y 此时，令应交增值税等于营改增前按营业税计算的税款 (X/1.11*11%-Y) =X*3% 解此方程式得: Y=6.91%X 100，Y=6.91 建筑企业甲供材业务税负大大降低！ 案例：某建筑企业与A企业签订一项包工包料工程项目，合同总金额5000万元，其中材料部分3000万元，由甲方自行购。 在营业税时代，应该计算缴纳的营业税为5000*3%=150万元。 在增值税时代，应当计算缴纳的

5、增值税为2000/1.03*3%=58.25万元 税负降低! 2、房地产业增值税税负分析 演泽“营改增”对房地产建筑业经营全过程的影响 假设企业为获得222万元的建筑服务收入,获得了14万元的进项项目项目提供方提供方购买方购买方可抵可抵扣扣税税金金收入收入（含（含税）税）税金税金不含税收不含税收入入成本成本可抵扣可抵扣税税金金税改前税改前0 0222222营业税营业税6.666.66210.9210.9210.9210.911.111.1税改后税改后1414222222增值税增值税200200* *11%-11%-14=814=82002002002002222影响影响6.56.50 0+1.

6、34+1.34-10.9-10.9-10.9-10.910.910.910+5.34-10=1217-17=50.34总体税负降低3、营改增前建筑企业应当到主管税务机关办理哪些事宜 （1）企业的户管已经由地税迁往国税，企业应当配合主管税务机关做好“税费种认定”，告知企业涉及不同税率的业务，以便于准确做好相应的税种登记！ （2）符合一般纳税人认定标准或需要登记为一般纳税人的企业应当做好一般纳税人登记工作，（携带税务登记证副本） （3）购买税控专用设备，并做好发行工作 特别提示：税控专用设备可以抵扣企业应缴增值税 （4）申请领购增值税普通发票与专用发票 （5）需要网上申报的企业可以到江西省数字中心

7、办理数字证书 （6）做好税库银联网手续 其中5-6项可以51以后办理。第二部分 房地产建筑业营改增的政策解析及操作实务一、建筑业、销售不动产征税范围的界定 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。 1.工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 2.安装服务。 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设

8、备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 3.修缮服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 4.装饰服务。 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 5.其他建筑服务。 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井

9、）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚(港口码头服务)）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 建筑业哪些业务可以免税或适用零税率： 1、工程项目在境外的建筑服务。 2、工程项目在境外的工程监理服务。 3、工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物

10、有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。二、纳税人的分类 1、纳税人的定义： 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 以原营业税制度相比最大的差别： 不以项目为纳税人，而是以独立核算单位为纳税人 案例：中国一建在江西省设立二级分公司，在南昌设立三级分公司，南昌分公司有10个项目分布在江西省各县市，则增值税的纳税人分别有 中国一建 江西省分公司 南昌分公司 10项目做为南昌分公司的

11、业务一并在南昌分公司计算申报增值税。 2、分为一般纳税人和小规模纳税人 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人（500万元）为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 关注：与建筑企业发生业务的其他个人的身份界定！ 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 国家税务总局关于调整增值税一般纳税人

12、管理有关事项的公告（国家税务总局公告2015年第18号） 本次营改增，符合条件的会直接进行批量登记一般纳税人资格； 问题：我家符合简易征税的条件，现税局要求我们进行一般纳税人认定，要去办理吗？ 答：简易征税的企业一定是一般纳税人！ 超过一般纳税人标准未申请登记为一般纳税人的处理方法： 第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： （一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的3、承包经营、承租经营、挂靠经营企业的纳税人 第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包

13、人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人 关键问题：如何控制挂靠人、项目经营的票据风险？三、实务识别税率、征收率及简易税率及新老项目选择1、细数现行增值税税率征收率交通运输业交通运输业有形动产租赁业有形动产租赁业生活服务业生活服务业部分部分跨境劳务跨境劳务11%17%6%6%零税率零税率国际运输；国际运输；向境外提供的研发、设计劳务向境外提供的研发、设计劳务存在诸多的过渡性存在诸多的过渡性“免税项目免税项目”例如：研发、例如：研发、技术转让、合同能源管理等技术转让、合同能

14、源管理等老合同继续营业税老合同继续营业税老设备可选择简易征收老设备可选择简易征收融资租赁差额征收且超融资租赁差额征收且超3%3%税负即征即退税负即征即退未考虑期初存货，税负上升；未考虑期初存货，税负上升；公共交通可选择简易征收公共交通可选择简易征收；“营改增营改增”税率一览表税率一览表出口劳务大多免税出口劳务大多免税邮政业邮政业电信业电信业邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。；11%11%，6%基础电信服务11%；增值电信服务6%；其他营改增服务其他营改增服务6%建筑业建筑业房地产业房地产业金融保险业金融保险业11%11%11%6%6%2、重新认识兼营和混合销售业务及税率的确定规则 兼营 试点纳

15、税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率： 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 与财税2013106号的混业经营概念基本相同！（1）兼营行业的界定与原办法的差异 财税2013106号关于兼营的规定 第三十六条 纳税人兼营营业

16、税应税项目的，应当分别核算应税服务的销售额和营业税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定应税服务的销售额。 注意两者规定的不一致。 新办法规定更刚性。 提出了合同签订，财务核算的要求！辨别分开核算的具体操作 案例1：A企业分别的不动产租赁业务、建筑安装服务、商品销售服务，会计核算时能将收入分别将不同业态的收入记入二级科目，但进项税额放在一个科目中核算，没有按业态设置明细帐，如何算税？ 案例2：某企业即有房地产开发业务、又有建筑业，即有老项目又有新项目，会计核算时能免将开发业务和建筑业务分别核算，但新老项目无法分开核算，如何算税？（2）混合销售的界定 混合销售 一项销售行为如果既涉及

17、货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。与原规定存在不一致的关键点 增值税暂行条例实施细则 第五条 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非

18、增值税应税劳务，不缴纳增值税。 第二十八条 以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。 第六条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 2011年23号公告规定了具体操作办法新办法到有为止没有明确该规定是否继续有效！ 混合销售政策的规定与23号是否有效，对建筑企业的影响体

19、现： 自产货物同时提供建筑安装服务属于销售货物的混合销售，按17%计征增值税，显然会增加企业的税收负担。 案例：A公司，一般纳税人，生产铝合金门窗，兼有安装资质，从甲企业接手某地产企业的铝合金门窗分包工程，其中，铝合金材料销售价500万元，安装工程部分300万元。 在原营业税制下，企业按500*17%=85计算销售项，按300*3%=9万元计算缴纳营业税，合计纳税94万元。 51营改增后，该企业应当如何纳税呢？ 按原23号规定有效情况下的混合销售计算： 销售货物：500/1.17*17%=72.65万元 建筑服务：300/1.11*11%=29.73万元 合计102.38万元 按混合销售计算：

20、 800/1.17*17%=116.24万元 直接影响纳税人的税负！ 兼营与混合销售的区分： 建筑企业的包工包料业务：混合销售（11%） 厨柜工程：混合销售（17%） 铝合金门窗安装：混合销售（17%） 建筑企业销售原材料同时提供建筑服务：兼营 电力设备安装公司提供电表安装同时电表销售：兼营 地产公司销售精装修房：（11%）兼营 施工企业承包外墙涂料保温施工，但是该材料又是从外单位购进的，同时又生产栏杆负责安装，那请问哈我公司是什么销售，该交什么税？3、房地产建筑业的过渡政策（1）新项目和老项目的税率选择 有关规定（七）建筑服务。 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税

21、方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 解决问题：建筑安装业老项目

22、可以采取简易方法计税，是按具体项目确认3%，还是整个公司所有项目必须统一确认一个标准？ 房地产企业的过渡政策： （八）7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目，是指 （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 不动产租赁： （九）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额

23、。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 转租也适用本办法！（2）如何区分新项目和老项目 遵行的原则是什么？ 新项目，新政策（11%），老项目，老政策（简易税率3%） 如何划分（分四种情况）： A、营改增之前，签订的建筑施工合同，但是，没有办理工程施工许可证，导致了工程未动工，营改增之后，才办理了工程施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。第一个标准是以工程施工许可证为标准的。 B、营改增之后才签订的建筑施工合同的项目叫做新项目，所以第二个标准是以合同为主。 C、营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。 D、先

24、上车后买票的行为，营改增之前没有办理任何的合同，包括工程施工等法律手续，但是工程已经正式动工了，营改增后再补办有关的合同、工程施工规划等一些手续的工程，这还是叫做老项目。 总规定：许可证标准为第一顺序；合同标准为第二顺序。（3）新老项目选择时应当注意六大问题 营改增之前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是，拖欠材料款，营改增后，才支付供应商的材料款，而获得了供应商开据的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。 营改增之前，施工企业购买的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是一次未获得对方开据的发票，等到营改增以后，才获得以上资产供应商开据的增值税专用发票，同样不可以抵扣增

25、值税的进项税。 营改增之前已经完工的施工项目，但是未进行工程结算，营改增后才进行了工程结算，收到了业主支付的工程款，建筑企业可以选择简易计税3%交增值税，开增值税发票。 营改增前，已经完工的施工项目，而且，进行了工程结算，但是业主一直拖欠工程款，营改增后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票 注：（来不及开建安票的，在2016年12月31前可以开增值税普通发票）。 营改增之前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，可以选择简易计税,按3%在劳务发生地缴纳,回机构所在地申报。第二，选择一般计税方法，按11%计算

26、销项，按差额的2%在当地预缴税款，回机构所在地申报。 营改增之后，新老项目交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算，也就是说，营改增后老项目产生的增值税的进项税，不可以在新项目进行抵扣。实务案例分析 某建筑公司截止2016年4底有如下项目： 1、2015年3月开工的工程，已经完工，并已经结算，但由于业方资金短缺，一直未付款； 2、2015年5月开工的工程，包工包料，已完工40%，工程进度款已支付30%； 3、2016年4月5日签订一项目，施工许可证注明的开工日期为2016年4月15日，则办完开工议式； 4、2016年4月16日签一项目，尚未办理施工话可证，包工包

27、料。 5、2016年4月20日签订一项目，合同约定甲方提供部分原材料，尚未理施工许可证。 6、正在商谈一项目，从中国一建分包某高速公路路段的施工工程，不需要单位办理施工许可证，预计5月份能拿下合同，同时获知中国一建已就该项目办理了施工许可证（注明开工日期为2016年2月） 问题：以上项目哪些可以选择简易征税？哪些应当选择一般计税？ 同一企业是否可以即有简易征税又有一般计税项目同时存在？ 选择简易征税的项目是否可以对外开具增值税专用发票？（4）选择简易征税办法我可以直接用吗？ 全国纳税服务规范税务认定规范之“增值税一般纳税人选择简易征税办法计算增值税” 【报送资料】 （1）增值税一般纳税人简易征

28、收备案表2 份。 （2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。 （3）选择简易征收的产品、服务符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明 材料。四、销项税额的计算 1、正常销售情况下计税销售额的准确归集 （1）销售额的确定 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 第二十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1+税率） 第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售

29、额含税销售额（1征收率）（2）价外费用的认定与案例解析 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 原条例：第十二条 条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内： （一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；（销售服务不涉及消费税） （二）同时符合以

30、下条件的代垫运输费用：1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；2.纳税人将该项发票转交给购买方的。 （三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（新办法将纳入不征增值税的范畴）1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。 （四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。 建筑业特有的价外费用举例： 案例1：A工程公司与20*6年签订施工合同，约定工程款8000万元，与工程

31、结算时付清，逾期将按10%利息。2017年5月工程结算，甲方直至20*7年10月支付，同时支付逾期利息400万元，计税销售额？ 垫资款的存（贷）款利息、违约金、赔偿金等同理！ 各种提前竣工奖、全优工程奖、材料差价款等各种名目的款项 特别关注：营业税暂行条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。已不再是价外费用原押金先征后退（3）销售折让和销售折扣的增值税处理 第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期

32、的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减 第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以

33、折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。（同财税200316号）（4）跨营改增期间发生服务退回操作流程 特别关注：过渡期发生销售退回的涉税处理 财税201636号附件2 一、（十三）试点前发生的业务 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 销售部门应当做好衔接工作，争取在4月份申报期内抵减。2、原营业税总分包差额征税在增值税领域的应用及政策延续分析 （1）建筑业总分包差额征税的改变 营业税改征增值税试点有关事项的规定一、（九） 5.一般纳税人跨县（

34、市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 6、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。试点前发生的差额业务的过度规定 （十三）试点前发生的业务。 1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规

35、定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。 因此，各部门要紧密配合，尽快将试点前发生的差额抵减票据整合到位，在5月15日取得并在营业税申报中将此抵减。 差额抵减票据已经取得营业税完税凭证，是否可以作为增值税业务的抵减凭证？ 第六条 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。 上述凭证是指： （一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税

36、发票。 上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。 （二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 （2）新增房地产企业差额计税 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 土地出让金如何配比差额抵扣？ 特别注意：地产企业的老项目选择适用简易税率，则该项目不得差额抵扣进项税 （2）物业公司差额征税变相延续 依据：三十七条规定，必须符合”

37、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”特征，可以抵减。 （3）劳务公司差额征税规定阻断，需要另谋出路 3、视同销售情况下计税销售额的准确确认 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形 根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。 手机短信公益特服号（另行发文明确） （不得随意解

38、释） 问题： 1、不动产无偿给下属单位使用？ 2、房地产存货无租给他人使用？ 3、出租不动产免租期？如何确定视同销售额 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定 特别关注：自建建筑对外销售不再视同销售 附件2、一、（八）2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用

39、为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。业务宣传费视同销售的实务操作 借：销售费用-促销费 贷：银行存款 附件：某礼品的普通发票一张 风险在哪？ 增值税暂行条例实施细则第四条： 第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠

40、送其他单位或者个人。（五）进项税额的确定1、进项税额的抵扣及专票类型 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 （1）专用发票的类型 第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（四张票） （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税

41、人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）甲供材的抵扣技巧 甲供材，业主购买主材，建筑业只有小部分原材料，大部分人工 包工包料：全部原材料可以抵扣17% 甲供材与大包合同的选择 部分甲供材下按政策规定也可以选择简易征税或一般计税

42、，如何选择？ （思考：营改增后、建筑企业招投标合同工程造价的报价技巧？）（3）沙石料和商品混泥土的抵扣政策 财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知财税20099号 国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知国税函200990号 财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知财税201457号（4）取得不动产抵扣的特殊规定 购入不动产的特殊规定： 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为

43、60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定 案例解析（权威解释见不动产抵扣管理办法（5）其他可以抵扣的项目 会议费用和咨询费用 公司发生的住宿费、差旅车票（火车、高铁、飞机等）、通讯费、交通费、餐饮费、清洁卫生费、绿化费、举办的卡拉OK活动发生的娱乐费等 用职工为办事（如报关，报检，报税）配备的轿车所用的汽油专用发票，其进项可以抵扣吗？ 5月1日前购买的库存材料等，在营改增后使用，该

44、部分材料进项税能否抵扣？如何抵？（六）进项税额转出的规定 （1）七类不得抵扣的事项： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 问题：用于简易征税项目获得专票能抵扣吗？（2）混用的固定资产、不动产、无形资产可以抵扣 文件中明确只有专用三大事项：即简易征、免税项目、职工福利 关于其他权益性无形资产的特殊之处： 其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权

45、、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、

46、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形 （3）如何定性非正常损失？ 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。（4）混用的非固定资产进项能全额抵扣吗？如何分割？ 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公

47、式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 例：A企业2016年5月发生电费支出100万元，取得增值税专用发票注明税款17万元，该企业即有应税的服务项目收入8000万元，同时又有免税项目收入2000万元，其不得抵扣的电费进项税额： 2000/（2000+8000）*17=3.4万元 案例：地产企业、建筑企业兼有新老项目时，如何分摊进项税额案例分析 进项税额转出计算的两种情形: 1、已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳

48、务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额； 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 进项税额转回的特殊规定： 按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项

49、税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。（七）应纳税额的计算1、小规模纳税人（简易征税）的计算 应纳税额=（全部价款及价外费用-分包款）/（1+3%）*3% 借：应交税费-应交增值税 贷：银行存款 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费-应交增值税2、建筑业一般纳税人预征税款和计算应纳增值税的操作实务 应纳税额=当期销项税额当期进项税额-上期留抵 建筑安装业的增值税困惑： 异地承建合同如何纳税？ 问题：异地项目使用总机构的设备等，

50、导致进项税额在总机构集结，而建筑服务收入按属地原则在异地，如何计算增值税？ 在劳务发生地预征：2%或3% 有关规定一、（七）4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 6.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。