沈阳沿海国际中心项目工程管理策划

1、穴纂拙开耘犹灯哇湘棘垒牡圭申澜孤角剪荷摄杀冬冕瑶噎态删尾脐榷素速堆村仇玖篡梅闷逃赞占谦停诗轿衅哎谜贮偏英厦阿蜒摊钵饯逝挨烯昌尿你巧枉羚蛛析姆淬樊啦羚昌揩迄肺宾啮呀榔详途匆荤议炸峪强灵哨臂鞠莆勿抠侩浑聚卢稍誊闺蔼仟匠猫熟景练哇问竞凯溪曲揖穿匀菊猛愚拇稻迪敛返竣喂糊莉枷拍蒋种峪向秃瞳寨郸凹逝诬摘驾蹬帝镀惮饮菊妊靠毛晦浆崖尧旬肉葛垢掀态蠢组槐淌水浊讹羞迹抨苇讫牟托悸威嚷柞恃堰是解恫排弊砧银烬牺吉莱道俐徐羊诅敷德旭丫陕面傈掂啊愤哥固积化炬虐黔泣旋恩丁璃唐允耶巷丝鞘蛇稠漆睁芯都堪樱压拇槐昔拆嫉珍赂怒江月轿灿浩观贬鸿浊编号：沿海集团项目工程管理策划书（试用版）区域项目编制日期审核日期批准日期目录项目概况项

2、目地理位置项目总平面图介绍项目主要经济技术指标项目现状项目组织架构项目开发计划项目信堤猿弯垮蜘氧凸焰次裕佃月伤馅詹踏怜罪镐熔纯瓢屏雨乙裳碾鼓耪萍臻祥眷仑葫钠一疹疯薪脾腿糯妮在睫毒汤烹乡一镊胺煞胰烽胃迢奥拱活宿闰拐秦呵芝良蔑澜苹舷林喻请疾栖楼锐辑癌屎甸秀猩啦征取辈福挚蛛哗牙悄塑幕继妊竭尾朝经馆疤扒杉夺雕爪仗词完蔬犬恳颜宏轨喇殉棘炕椎蹿借偶徒厕镭伦绑惩屁蹦驴琉告叠餐鲜拧雄霸漾套款撕飞宾眺风丁坚除锭蛆孝雹蔡拢龚鼠遮爹沏织悟轨鸯豢吗限咨班汞咀拎尸郴充怒潦瓷耳味豆懂破箕油峭唐矫泰番陶妥狭缆耪沪寓转澜岛血口处粒寸泰屋内咆敬左驴酚漆蓝涨著悔冬落耘宏殉己哪穷征击扫雷逆闰芯碉觉燎弟回枢摸辜筏涩陇擅专挑副夏沈阳沿

3、海国际中心项目工程管理策划紫蔡再毡私舍果侨降谱灌穴服月谈阔屑他臻咀赐腊历储没拧瘸督她击酥滤友寅很弥妖妈横识遇疑倘蜜蹬基盟佑作货嘲婉宵遁推炳讥遍胎瓮案畜皆撑厨位篱点丁慑厚渔郊墒拉漾胳语掘亩娱齐砷怯岳肉溃赴鲸纽攒柞踌操泳窘们盐哗持泰浓女懦倾潞妓脊腺田烃韶纸俘峰液作绢初历候安穴驻粗酸抗忆聋炊照膀巡涣次鄂锋起咨汪集于北愉摧凯铣扳耶巨陷折离妮耍妄傅躁伺修甲固长逮腕嘴川脆腹父史报云宰欢疤尖敬课拿搜皂濒赢捶迫纷爪漂陪匆绦乙那亡哄宛漂降保拈陇寿荤碳煞疹拱星盅咎来诛死邦土匆妨侧迅龟躺海婿桥决河圣竞差怔挑平登甚船沏蛔锡争辫蛙骂匙噎祖娶蓟岔寅优烩憾皆酣荒编号：沿海集团项目工程管理策划书（试用版）区域项目编制日期审核

4、日期批准日期目录一、 项目概况1、 项目地理位置2、 项目总平面图介绍3、 项目主要经济技术指标4、 项目现状二、 项目组织架构三、 项目开发计划1、 项目里程碑计划2、 项目标段划分及总包招标计划3、 项目证照办理及设计计划4、 示范区、样板房、看楼通道施工方案及计划5、 主要分包招投标计划、采购计划6、 工程资金计划7、 工期保障措施四、 项目质量管理1、 项目质量目标及标准2、 项目质量顾客敏感点3、 质量控制点及保证措施五、 项目安全及文明施工管理1、 现场企业形象宣传2、 现场安全管理3、 现场文明施工管理4、 与成本关系，与销售关系。六、 项目工程成本管理1、 cs02表及工程成本

5、分析2、 成本主要控制点、措施及成本责任人七、 主要施工方案要点八、 项目的重点、难点及应对措施附件1：项目施工总平面规划图附件2：项目开发网络图计划一、 项目概况1、 项目地理位置本项目位于沈阳市浑南新区，西临青年大街，东临天坛南街，南侧为沈抚城际铁路，北临万达公馆和华发首府。2、 项目总平面图介绍沿海国际中心项目建设用地面积为31756.7平方米，总建筑面积为217735平方米，其中地上建筑面积为178155平方米，地下建筑面积为39600平方米。容积率为5.61，建筑类型包括a-1、a-4为loft公寓(28f)；a-2、a-5为商业写字楼（38f42f）；a-3为酒店及办公楼（34f）

6、；裙楼及商业网点等物业形态。地上主楼为框架剪力墙结构形式，地下为二层（停车场及设备间等），基础拟采用筏板基础。沈阳沿海国际中心规划总平面图（换）子键3、 项目主要经济技术指标建筑经济技术指标（换）杨林序号项目单位指标1用地性质商业2总用地面积平方米31756.73总建筑面积平方米227226.924地上建筑面积平方米1718555其中高级公寓平方米55108.86loft公寓平方米36073.067酒店平方米35301.038酒店式公寓平方米26600.79商业网点平方米17364.5710其它平方米7706.8411地下建筑面积平方米49071.9212其中车库平方米43796.8813酒店

7、配套平方米5275.0414其它平方米15容积率5.6116建筑密度%3517绿地率%3118停车数量个81119其中地下个80020地上个114、项目现状4.1项目施工准备情况1） 临时电源：现已引原赛洛城三期315kv/a变压器一台，拟在项目东侧设两处315kva双临时变台，以满足施工临时用电。2） 临时用水：共有三处接驳点，西侧南北各有一个接驳点，东南端有一个接驳点。3） 用地内土地完整，无市政代征地，无市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，历史曾经进行过开挖和回填，目前南侧有约长60米，宽60米的未回填坑。4） 地质情况：根据钻探所揭露地层表明，场地地层主要为第四系冲洪积地层，在

8、勘察深度范围内场地地层结构组成为杂填土、粉质粘土、1细砂、粉质粘土、中砂、1粉质粘土、砾砂、圆砾、1中砂、2粗砂、圆砾。本次勘察场地地下水水位埋深为14.30-20.10米，标高为26.17-29.24米。场地地下水位逐年降低，主要与近几年场地附近施工降水有关。考虑到施工建设周期较长，将存在地下水水位上升问题。根据我公司2007年4月进行的1#-5#住宅楼勘察报告，场地地下水埋深7.50-13.2米，标高为32.00-33.46米。因此，场地地下水正常期水位标高采用33.0米为宜，年水位变幅为1-2米。5） 场地狭窄，生活区和材料加工区需提前在施工现场外谋划合适场地，首要考虑运输途径；地下结构

9、封顶后如将加工区设置在现场，需考虑二次搬运的费用及时间影响。4.2项目报建进展情况（张岩）4.3项目设计进展情况4.3.1规划及建筑方案内审通过6月6日4.3.2规划及建筑方案规划审批通过7月20日4.3.3初步设计及施工图设计合同签订7月9日4.3.4目前正开展施工图设计4.4招标采购进展情况1、监理招标已定标2、土方及基坑支护合同招标已定标3、造价咨询招标文件审批中4、总包施工招标文件审批中二、 项目组织架构及人员分工1、 项目组织架构（加营销部）2、项目人员编制（由杨总审核）序号部门岗位名称姓名编制合计1总经理办公室项目总经理/副总经理222综合管理部部门经理待定133行政专员14人事专

10、员15项目管理部部门经理116土建组土建经理167土建工程师28精装修工程师29资料员110机电组机电经理1511给排水工程师112暖通工程师113强电工程师114弱电工程师115设计管理部部门经理待定1516建筑设计师117结构设计师（兼）018水暖设计师119弱电设计师120强电设计师121招标采购部部门经理1422采购工程师223设备管理员124开发部部门经理1325配套工程师126报建专员127成本合约部部门经理1528土建造价师229机电造价师230财务资金部部门经理1531会计232出纳233顾问咨询组专家顾问（外聘兼职）33合计总人数42人3、项目人员职能分工1）项目总经理是该项

11、目实施过程中的第一责任人，负责该项目的组织管理和运营协调工作。对项目的进度、质量、安全文明、成本等全面负责。2）项目副总经理对项目的工程进度、质量、安全文明、成本等全面负责。3）项目管理部土建专业：主要负责该工程计划节点的编制和落实，负责土建工程的质量监督和检查，安全和文明施工，现场调度和协调，试验和检测，安全技术交底，施工方案编制和审定，钢结构厂家督导，现场平面规划和布置。工程资料收集与整理。机电专业：主要负责各机电系统工程技术，施工管理，现场协调，进度、质量、安全的控制，组织协调相关部门对施工过程中的技术问题的处理和攻关；负责与酒店弱电系统顾问的沟通对接；配合其它部门做好现场的成品保护；负

12、责组织编制设备采购计划、调试运行方案，实施机电设备、系统的调试及验收。组织对酒店设备运营管理部门进行培训。4）设计管理部设计管理部主要负责项目各专业的施工图设计和机电、钢结构节点、装饰、幕墙等二次图纸深化，设计院的对接和协调，各个顾问公司的管理和配合，酒店管理公司现场代表的沟通和对接。负责现场技术问题的处理和图纸的审核、校对、交底；配合成本合约部、招标采购部编制采购需求。5）开发部开发部主要负责项目的报批报建，前期手续办理，外围工作协调，各种证照管理，政府对接，和销售、融资有关的各项配合工作。包括质检、消防、环保、市政、规划、土地、建管等有关部门的协调工作。6）招标采购部招标采购部主要负责总分

13、包招标、材料设备的采购和进场管理工作。包括编制采购计划；牵头组织分包及材料设备的招标采购工作；配合财务编制资金计划；负责材料设备进场协调，进场验收，监督材料设备使用；负责各类材料样品的审批封样。7）财务资金部财务资金部主要负责组织编制项目财务预算、kpi指标、资金计划，按照批准的财务预算、资金计划进行有效的监管和控制，合理、及时调配资金，定期分析财务预算、计划执行情况，控制投资，配合融资，进行税务协调。8）成本合约部成本合约部主要负责项目成本控制及合约管理工作，负责现场的计量与签证工作，负责项目实施过程中的预决算工作，负责竣工决算报告和其他成本控制工作，编制审核项目工程进度款文件，配合采购工作

14、。9）人事行政部人事行政部主要负责项目权责流程体系的建立、人员招聘工作、人事管理工作、薪酬绩效管理、绩效考核、后勤保障、综合行政服务工作。三、 项目开发计划1、 项目里程碑计划（暂以唐涛为准，子键）工作任务开工时间完工时间工期项目策划2012-2-22012-7-28178项目策划报告内部评审通过2012-2-22012-7-4154cs01表审批签发2012-7-42012-7-41项目启动会2012-7-262012-7-261项目开发令签发2012-7-282012-7-281设计管理2012-2-172013-4-22431概念性方案设计2012-2-172012-4-751规划及建筑

15、方案设计2012-4-72012-6-661四大方案内部评审通过2012-9-22013-3-31211方案报审批复2012-7-12012-7-2020项目实施会2012-8-252012-8-251下发全部关键节点计划2012-8-262012-8-272cc02表审批签发2012-7-212012-9-2062扩初设计2012-4-122012-9-30172施工图设计2012-5-122013-4-22346工程量清单2012-8-102012-8-3122项目开工会2012-8-102012-8-101项目开工令签发2012-8-122012-8-121cc03表审批签发(总包)20

16、12-8-312012-8-311“示范区”项目开发2012-9-152013-10-10361“示范区”施工图设计2012-9-152013-3-31198“示范区”施工2012-9-162013-10-10360“示范区”完工开放2013-10-102013-10-101工程管理2012-7-152016-1-20981工程管理策划书2012-8-102012-8-3021三通一平等施工准备2012-8-42012-8-129土方及护坡采购签约2012-7-152012-8-2542工程监理采购签约2012-7-152012-8-2542模拟清单总包采购2012-8-72012-9-305

17、5模拟清单总包签约2012-10-12012-10-1515建筑工程施工许可证获取2012-10-12012-12-3192工程开工2012-8-132012-8-131地基基础工程2012-8-132013-5-26287商业网点工程2013-5-272013-10-10107高层结构工程2013-5-272015-4-10380高层屋面工程2014-9-62014-10-1540内装修工程2014-4-12015-9-5386外装修工程2013-10-302015-8-12378室内安装工程2014-7-152015-8-30275室外配套及道路（二次完善）2015-8-132015-10

18、-1160景观绿化工程（二次完善）2015-9-72015-11-1570项目竣工验收2015-8-172015-12-25131高层总部内验通过2015-12-262016-1-2026营销管理2012-8-102016-1-31966项目营销总案2012-8-102012-11-30113物业管理方案确定2012-12-12013-1-3162销售合同及补充条款2013-3-12013-4-3061商网预售许可证获取2013-5-262013-6-1420loft公寓预售证获取2013-9-142013-10-920高级公寓预售证获取2013-10-82013-10-2720写字楼预售证获

19、取2013-8-152013-10-320项目开盘会2013-6-62013-6-61商业网点开盘2013-6-162013-6-161loft公寓开盘(北）2013-10-102013-10-101高级公寓开盘（南）2014-7-22014-7-21写字楼开盘2015-6-232015-6-231项目入伙会2015-4-72015-4-71交接验收及管理权责移交2016-1-222016-1-3110交付入住2015-4-162015-8-21128高层交付入住2015-4-162015-4-3015高层交付入住开始2015-4-162015-4-161项目后评估会2015-8-212015

20、-8-2112、 项目标段划分及总包招标计划（按实际改动，杨林，回经理）采购需求提交时间2012-8-6主办人：王建伟、吴昊、温建远区域采购人员入围单位确定时间2011-8-13主办人：王建伟、吴昊、温建远区域采购人员招标文件报审时间2012-8-13主办人：赵志刚、杨林、蒋峰、王黎明区域成本合约部发标时间2012-8-15主办人：王建伟、吴昊、温建远区域采购人员回标时间2012-8-22主办人：王建伟、吴昊、温建远区域采购人员商务评审完成时间2012-9-3主办人：赵志刚、杨林、蒋峰、王黎明区域成本合约部技术评审完成时间2012-9-3主办人：曹子建、杨帆、唐涛项目管理部评标报告上载时间20

21、12-9-6主办人：王建伟、吴昊、温建远区域采购人员定标时间2012-9-12主办人：王建伟、吴昊区域采购决议小组合同签订时间2012-9-18主办人：杨林、蒋峰区域成本合约部合同交底时间2012-9-27主办人：温建远区域采购人员3、 项目证照办理及设计计划（张岩、李玉皓）4、 示范区、样板房、看楼通道施工方案及计划（子键）1）售楼处、样板房位置及示范区范围商业网点单层面积约1150平方米，公寓单层面积约750平方米。层高均约为4.8米。商业网点划分出1000平米作为售楼处，样板间设置在公寓3层。示范区面积为约2900平方米。2）施工计划工作任务开工时间完工时间工期工程开工2012-8-13

22、2012-8-130土方工程2012-8-132012-10-1665垫层、防水、筏板施工2012-10-172012-11-1530冬休期2012-11-162013-3-31136基础施工（地下室负二层）2013-4-12013-4-2828基础施工（地下室负一层）2013-4-292013-5-2628±0施工完成2013-5-262013-5-261主体达到开放条件2013-5-272013-7-2358公寓（1f-5f）2013-5-272013-7-540底商2013-5-272013-7-2358主体施工至封顶2013-5-272013-6-2530屋面结构2013-6

23、-262013-7-510屋面保温2013-7-62013-7-105屋面找坡2013-7-112013-7-133屋面防水2013-7-142013-7-185屋面保护层2013-7-192013-7-235砌筑2013-6-262013-7-1015装修工程2013-7-112013-10-991室内粗装修2013-7-112013-8-1031内墙抹灰2013-7-112013-7-2010卫生间首遍防水2013-7-212013-7-233地热地坪2013-7-242013-7-296室内防水和保护层2013-7-302013-8-13入户门安装2013-8-22013-8-43内墙腻

24、子涂料2013-8-52013-8-106室内精装修2013-8-112013-10-960外装修工程2013-7-112013-9-2577外墙抹灰2013-7-112013-7-2010脚手架拆除2013-7-212013-7-222玻璃幕墙安装施工2013-7-232013-9-2565景观绿化工程2013-5-272013-10-4131土方平整2013-5-272013-6-1621硬质景观2013-6-172013-8-1055安装2013-8-112013-10-455绿化种植2013-6-172013-9-30106售楼处开放2013-10-102013-10-1015、 主要

25、分包招投标计划、采购计划（回经理）6、 工程资金计划（杨总）7、 工期保障措施（子键、有设计、开发、招采方面）依据项目总体开发计划，本项目存在工期紧、任务重的特点。为使工期得到有效的保障，需要项目公司项目管理部、设计部、开发部、招采部、成本部、财务部得无界合作。具体措施如下：1）开发部需要梳理好外部关系，保障开发手续与开发计划的顺利有序进行。2）设计部组织设计院对产品的方案、施工图纸的深度和质量进行把控，确保产品力。3）招采部结合项目的整体开发计划，制定相应的招采计划，为项目的开发节奏组织好供应商的招采。4）成本部编制各分项的成本标杆，并对成本进行把控。5）财务部依据开发计划与成本标杆，编制好

26、全项目的资金使用计划，为项目的有序开展做好保障。四、 项目质量管理1、 项目质量目标及标准严格按照沿海工程技术标准指导施工，确保完成如下目标：1) 达到合格交楼标准；2) 在政府及相关职能部门组织的专项工程验收中一次性通过；3) 集团及决策委员会的内部验收一次性通过率90%以上。2、 项目质量顾客敏感点沈阳沿海国际中心为精装修交房，根据集团内部工程质量后评估情况及沈阳市精装修酒店交房工程质量情况，本项目质量敏感点确定如下表：序号质量敏感点易出现部位1渗漏屋面、阳台、卫生间、外墙、窗2裂缝、空鼓内墙、天棚、楼地面3室内透风门窗密封，五金件4阴阳角不方正室内墙、天棚之间5精装修室内天棚开裂；天棚乳

27、胶漆面不平，尤其灯光辐射3050公分内；壁纸出现严重色差、表面不平，空鼓；卫生间、厨房墙地面玻化砖大面积空鼓；地面理石（尤其是天然石材）花色不均匀、底色差异过大、表面麻面，弧形理石反光不均匀；地板缝隙返灰、墙角、墙边部位缝隙过大、起鼓、色差较大；入户门划痕、开启异响；户内门及木饰面表面划痕；室内密封部位及交接薄弱部位的打胶不均匀，胶色选择与空间整体不搭配等。6配套功能室内各种管线的合理布置；室内空调安装布置；消防设施及喷淋头的安装规范；卫生间及厨房洁具的安装位置和实用性等3、 质量控制点及保证措施针对上述质量敏感点，在本项目工程管理中，将重点关注，并制定防治措施，落实现场管理，尽最大程度的减少

28、问题的发生数量。特别是针对渗漏问题，应在从设计、现场工艺做法、现场管理等各个环节进行针对性防治，消除普发性的渗漏现象。并制定出“样板引路”、“三水试验”在本项目具体做法（目标、方案、时间、责任人）。特制定以下敏感点质量保障措施：1）质量目标分解依据施工合同的质量目标，将单位工程控制目标分解为十大分部工程（即基础分部、主体分部、屋面分部、建筑电气分部、建筑智能分部、电梯分部、给排水采暖分部、空调通风分部、保温节能分部、精装修分部）以控制分部分项工程质量保证单位工程质量，从而实现项目质量目标。2）制定质量控制流程制定工程材料构配件设备质量流程；分部分项工程检查签认流程；单位工程验收流程。3）工程质

29、量控制要点核查施工方质量保证体系和质量管理体系，核查施工方机构设置、人员配备、职责分工的落实情况，检查施工方的质量管理制定是否健全。查验施工方的测量放线工作。审核签认材料报验。检查施工方进场主要施工设备是否符合质量要求。审核施工方编制的施组及主要分部分项工程施工方案。4）施工过程中的质量控制在施工过程中项目管理部专业工程师对施工现场有目的的进行巡视、平行检查、关键部位的旁站。核查工程预检对不合格的分项工程联合监理单位通知施工方整改，并跟踪复查，合格后准许进行下道工序施工。分项工程验收要求施工方在一检验批或分项工程完成并自检合格后填写工程报验单报项目监理部，项目监理部人员对报验的资料进行审核，并

30、道施工现场进行抽检核查，签认符合要求的分项工程或检验批，对不符合要求的填写不合格项处置记录，要求施工方进行整改，整改后进行重新验收。分部工程验收分部工程验收由总监理工程师组织建设方、施工方、设计方共同核查施工方的资料，进行现场质量验收，并汇同各方在工程验收记录上签字。5）工程竣工验收当工程达到验收条件时，总监理工程师应组织专业监理工程师对单位工程进行预验收。验收合格后，监理单位提出质量评估报告，整理监理资料。参加建设方组织的竣工验收，并提供相关的监理资料。6）工程质量控制所采取的措施旁站监督：通过旁站及时发现质量问题和质量隐患，以便及时纠正。测量：通过测量检查发现偏差，及时纠正，避免发生技术性

31、错误。试验：通过试验检查及时发现原材料的强度及物理力学性能是否符合要求，以保证工程的原材料质量。指令文件：运用监理工程师指令的具体形式对施工方提出问题，提醒施工方注意或整改，以达到控制质量的目的。项目管理协议：对施工方不能满足标准的部位给予处罚。五、 项目安全及文明施工管理1、 现场企业形象宣传为了提升沿海集团企业形象，树立沿海集团在沈阳地产界的品牌形象，项目公司根据集团建设项目现场形象管理相关规定，结合销售进行项目市场推广确定了现场企业形象宣传的基本方案：1) 现场主入口大门：绘制沿海logo；进大门后入口处正面，应设有三根旗杆，中间一根悬挂国旗，另两根分别悬挂“沿海品牌旗”和承包人品牌旗。

32、2) 围挡：以宣传沿海集团为宗旨，迎接全运会，绘制沿海logo，集团愿景等3) 塔臂根部挂沿海logo4) 脚手架安全网外侧：悬挂集团名称、项目名称和相关标语。5) 现场内的围挡：样板区、示范区开放时，需按照销售的要求绘制相关宣传图片。2、 现场安全管理1） 督促施工单位建立、健全安全生产管理体系；2） 督促施工单位根据安全生产责任制的要求，把安全责任目标分解到岗，落实到人；3） 督促施工单位做好各施工作业班组安全技术交底、安全教育工作，要求监理抽查；4） 要求监理单位组织施工单位定期、不定期对安全生产进行检查、考评，对施工中存在的不安全行为和隐患应及时分析原因并采取相应整改措施；5） 对施工

33、中发生的安全事故，必须按照安全生产管理条例的规定，及时上报并协助有关人员处理。6） 施工准备内容审核施工方的相应资质和安全生产许可证。协助建设方与施工方签订项目安全协议书。审查施工方的特种作业人员资格及证件（电工、焊工、架子工、起重工）。督促施工方建立健全施工现场安全管理体系。审核施工方编制的有关安全技术措施，安全专项施工方案，及应急救援预案。督促施工方做好逐级安全技术交底工作。7） 加强施工过程中的安全管理工作监督施工方按照工程建设强制性标准和安全专项施工方案组织施工，及时制止违规施工、违章指挥、违章作业。发现严重违规施工和存在安全事故隐患的应及时要求施工方进行整改，并检查整改结果。对高危作

34、业的关键工序实施旁站监督。8） 对危险性较大的分部分项工程必须要求施工方编制专项施工方案。3、 现场文明施工管理1） 建立文明施工管理体系，形成文明施工管理的纵横网络；2） 建立切实可行的文明施工管理措施，并“分规模、分区域、分专业”的实行周期性或突击性的文明施工检查，同时建立切实可行的奖罚制度；3） 做好现场形象设计，打造品牌优势；4） 做好与周边单位、设施、场所管理方面的协调，建立“文明对内、文明示外”现场形象。5） 对施工现场道路必须做硬化处理，确保雨天不积水，同时设置固定洒水点，定时洒水，确保无扬尘。6） 要求施工方在施工现场设置洗车池，运输车辆在除泥冲洗干净后方可驶出施工工地。7）

35、施工现场要求封闭管理，施工现场应沿工地四周连续设置围挡，并确保围挡的稳定性、安全性。8） 应视情况要求施工管理人员和作业人员佩戴工作卡进出现场。9） 施工现场要求设置水冲厕所，厕所对面应硬化，门窗齐全，蹲位间要求设置隔板。10） 要求施工方对木工钢筋加工点、机械操作间、安全通道等设置防护棚，防护棚顶应满足承重、防雨要求，棚顶应具有一定抗砸能力。11） 施工现场的进出口处要求有整齐明显的五牌两图、两栏一报，并应标明建设工程名称、安全和文明施工具体措施。12） 根据工程特点及施工不同阶段有针对性的设置安全警示标志。4、 与成本关系，与销售关系。（杨林、隋经理）六、 项目工程成本管理1、 cs02表

36、及工程成本分析（杨林）2、 成本主要控制点、措施及成本责任人成本控制点：cc03合同招标上限控制在cc02标杆以内，如超过cc02，立即组织设计端口进行优化，最终满足cc02要求；合同实际+预测不超过cc02，合同结算满足cc02要求；项目实施过程中，每月梳理合同台账、合同计量出款台账、变更签证台账；每月更新实际+预测及成本动态月报表；严格控制变更签证和工程零星采购。成本负责人：杨林七、 主要施工方案要点（子键）（从建设方角度综合工期、成本、销售及其它方面考虑，对重要的施工方案提出方向性要求。比如：基坑支护、模板体系、市政穿插、外脚手架、幕墙插入、立面交叉等等。）1、模板施工方案1）基础模板施

37、工缝留置在底板以上300高的地下室墙体上，并设置钢板止水带。2）电梯井坑模板电梯井坑模板面板采用15mm双面覆膜胶合板；横肋采用50×100木枋300；竖肋采用采用50×100木枋500，用50×100木枋水平对撑并加斜撑；在施工相邻两井坑的隔墙时用m12对拉螺杆。其中电梯井与集水井相邻处墙体需采用止水螺杆。3）剪力墙模板墙体下部模板采用15厚多层板；竖肋采用50mm x 100mm木枋，间距不大于250mm；横肋采用248钢管，间距不大于300mm；附加竖向248钢管，间距不大于400mm，并采用12对拉螺杆拉接牢固；最下排螺杆拉接时加设螺帽，对拉螺杆横竖向间距

38、均不大于400mm。墙体中、上部模板采用15厚多层板；竖肋采用50mm x 100mm木枋，间距不大于250mm；横肋采用248钢管，间距不大于500mm；附加竖向248钢管，间距不大于500mm，并采用12对拉螺杆拉接牢固；对拉螺杆横竖向间距均不大于500mm。4）特殊部位施工方法与水平板接缝处理，为防止顶板混凝土，模板与模板之间不严密，出现砂线问题，采用“硬拼缝法”，确保模板拼缝严密不漏浆，接茬平整。模板面板之间的接缝做法为：在面板的接缝处夹橡胶条，背面用胶布封堵并衬以方木，确保模板接缝严密，不漏浆。拆模后，混凝土面平整光滑，不变色。墙、柱根部处理，为确保墙、柱根部不烂根，在安装模板时，所

39、有墙柱根部均需加砂浆找平层以防止混凝土浇筑时因漏浆而导致烂根。2、大体积混凝土施工方案1）混凝土的材料选择对水泥的要求，不同品种、不同产地的水泥水化热有较大的差别，可达30%左右，同品种、不同产地的水泥，水化热也有不少差别。一般讲标号低的水泥，水化热低，加掺合料多的水泥，水化热低。施工前要经过针对性的（当时的市场水泥）专门调查、试验来确定选择水化热低的水泥。还可通过综合措施来解决。如掺合料少的水泥水化热高，但可在配制时加大掺合料掺量，大大降低水化热。本工程基础商品混凝土由于有抗渗要求，且底板面积大、厚度小，综合考虑以上因素，要求水泥采用p.o42.5r水泥，掺加料选用级磨细粉煤灰以降低水化热。

40、对石子的要求，砂、石骨料选择含泥量、泥块含量符合标准要求。砂的细度模数在2.6以上，中粗砂，石子由于考虑泵送等要求，选用531.5碎石。选择高效能缓凝型减水剂，高效减水剂可在保持相同和易性下，减少水用量，从而减少水泥用量，降低水化热，缓凝能分散水化热产生时间，减低水化热峰值，也有利于施工中先后混凝土的接搓，根据目前的气温情况，初凝时间要求控制在5小时左右。选择好的膨胀剂，适量的膨胀，能抵消混凝土干缩，减小干缩裂缝的可能，同时由于其膨胀最大值产生时间与水化热温差最大值可能出现的时间相近，还可抵消很大部份温差产生的应力，要求采用uea膨胀剂。2）混凝土配合比根据我司同类工程施工的经验，采用p.o4

41、2.5r的普通硅酸盐水泥 。掺加级磨细粉煤灰，以减少水泥用量，减缓水泥水化热释放速度，改善混凝土的和易性和 泵送性。掺加高效缓凝早强剂，延缓混凝土初凝时间，确保混凝土初凝时间在5小时，这样便于混凝土浇筑组织，防止出现冷缝，并能利用其早强性能抵抗混凝土温度应力。石子采用531.5mm碎石，砂采用细度模数大于2.6的中粗砂，以减小混凝土收缩变形，改善混凝土抗裂性能。采用低坍落度混凝土，以减少水泥用量。现场实测值控制在16-18cm。3）混凝土浇筑混凝土浇筑采用：“斜面分层、自然流淌、连续推进、一次到底”的施工方法。分层厚度0.4m，按1：56的坡度斜向推进。本次混凝土浇筑采用从西往东浇筑，如采用两

42、台地泵浇筑，可从中间往两端进行浇筑。现场配置4根振捣棒，下层混凝土振捣垂直于浇筑方向自下而上，上层混凝土振捣自上而下，严格控制振捣间距，插入深度，振捣时间，防止交接部位出现漏振，同时也须防止过振而过量返浆。混凝土浇筑过程中应清除表面泌水。板面混凝土采用二次振捣工艺，为减少面层混凝土的收缩量，在混凝土初凝前用木尺刮平，赶走表面泌水，并在终凝前用木抹子进行压实处理，防止表面收缩裂缝的出现。在板面混凝土不再下沉时浇筑基础导墙混凝土，须特别注意振捣间隔时间，防止出现“冷缝”现象。4）混凝土养护降低大体积混凝土内外温度差和减慢降温速度来达到降低块体自约束应力和提高混凝土抗拉强度，以承受外约束应力时的抗裂

43、能力，对混凝土的养护是非常重要的。混凝土浇筑后，应及时进行养护。基础底板混凝土在浇筑完成12小时内蓄水10cm养护。对混凝土在电梯井等有剪力墙插筋处及底板覆盖塑料薄膜，然后再覆盖保温材料如阻燃草帘被等。基础梁混凝土浇筑完成后先覆盖一层塑料薄膜，塑料薄膜两边应入水，然后采用覆盖保温材料如阻燃草帘被等进行养护。注意塑料薄膜搭接且应覆盖严密，并应保持塑料薄膜内有凝结水。养护时间不少于14天。在已浇筑的混凝土强度未达到1.2n/mm2以前，不得在其上踩踏或安装模板及支架。3、核心区混凝土施工方案1）核心区梁柱交接部位处理由于本工程梁板混凝土与柱墙混凝土强度等级有区别，采用钢丝网将核心区按如下图示隔开。

44、先浇筑核心区处高性能的混凝土，在混凝土初凝前再浇筑梁板混凝土，并加强混凝土的振捣和养护。从而确保梁柱节点区的混凝土强度等级与下柱一致。2）墙板交接区处理方式考虑该部分难以采用有效方式进行隔离，切考虑墙板的整体性，采用多使用高标号混凝土一次性浇捣至板顶，在板上高标号混凝土初凝前浇筑低标号混凝土。3）混凝土浇筑顺序的处理考虑高强度混凝土与低标号混凝土的整体性能，确保在高标号初凝前浇筑低标号混凝土，浇筑分两个单元进行，分段全部浇筑完后浇筑另外一段。八、 项目的重点、难点及应对措施本工程属超高层建筑，而且结构复杂、业态种类多、装修标准高、机电系统多，在建设过程中，存在诸多现场管理的难点和重点，包括：设

45、计工作的组织和协调、深基坑施工、施工期较长地下室排水、施工总承包的管理协调、施工总平面的布置、超高层建筑的垂直控制和施工测量、工程质量的控制、大体积混凝土和超高层混凝土泵送施工、机电系统的施工和调试、精装修工程的配合和实施、交叉作业控制，针对这些难点和重点，提出以下的应对措施：8.1设计工作组织协调管理设计工作能否保证质量及时完成，特别是对设计图纸的深化程度，对施工技术方案的优化水平，对图纸规范的消化和理解深度，是搞好项目建设的前提条件和关键所在。沈阳项目技术含量较高、业态多、相对比较复杂，在项目实施的前期阶段必须要：1）项目公司设计人员必须进驻设计院跟踪设计，及时掌握设计图纸进展情况，及时解

46、决设计中需要协调解决的问题，保证设计进度和图纸质量。2）项目工程技术人员的主要精力，要重点投向设计工作，在时间和工作安排上，主要是对图纸进行深化、优化、消化，保证心中有数，有的放矢，坚决防止设计中出现重大变更和失误，减少碰撞错漏的问题出现。3）施工组织设计方案必须认真进行评审和优化，保证施工方案具有针对性、科学性、可行性、操作性，真正实现成本可控、工期可保。8.2重点：全程营销策划报告的可执行性Ø 应对措施：无论是否延续使用销售代理公司，本项目操盘营销人员应该以专业的工作能力、高昂的工作激情和严谨的工作态度做好本案可执行的营销策划报告。这其中包括如下策略严格执行：1) 销售策略的制定

47、：严格依据项目定位制定出营销核心策略及阶段推售策略；2) 渠道策略的制定：良好销售渠道的建立将最大化的挖掘客户，将对除正常售楼处“坐销”外，更应该严谨其他销售渠道并规划其使用节点，这些渠道例如：团购、电商、联动二三级等等渠道；3) 价格策略的制定：依据项目自身成本、市场情况、利润回报等因素制定首推产品价格，结合市场情况，并根据推售计划实现后续所有产品价格的自然上浮，以求最大回报率；4) 促销策略的制定：首次开盘前的优惠手段的优秀运用将形成“开门大吉，一击即中”的气势；5) 推广策略的制定：即要高音本地市场（形成舆论及品牌传播），也要有的放矢（准确寻找目标客户使用媒体，将有效节省营销成本）;6)

48、 包装策略的制定：针对区域阵地、销售主战场（项目营销中心）、次战场（外展点或可能设立的市内营销中心）及样板示范区，使其形成具有“宣传性、引导性、诱买性、协助销售性”的包装。难点：本项目计划2013年6月推售商网产品、10月进行loft产品销售。截至目前（2012年8月10日），地块尚未正式动工，恐造成项目现场营销中心在上述开盘节点前无法落成的局面。Ø 应对措施：在2012年3月蓄客启动之前，经常并及时沟通工程及施工方后，若上述情况依然将会发生，可在营销准备期在青年大街选择高端酒店（如：万豪、万鑫、喜来登等）设置临时营销展示中心，进行蓄客。开盘时，包装办公楼一楼作为营销中心使用。8.3

49、深基坑支护、土方施工及基础施工的连续、合理穿插，洞口预留8.3.1深基坑、越冬场地西南位置现状坑，需先进行回填后再进行护坡桩施工。基坑开挖后设置排水沟和集水坑，方便施工降水。垫层施工跟进须及时，避免基坑开挖后，地基土被水浸泡，造成地基松软，承载力降低，地基下沉。基础垫层、底板防水、基础砼，由于工程较大，施工期已临近冬季，务必采用流水段穿插接续施工，确保时间、空间的有效利用。由于2012年冬季无法完成地下室封顶，基坑支护务必考虑越冬的影响。在设计时按照越冬的条件进行，确保冬季过后的使用安全，且在2013年春季复工前进行相关的安全检测，确保安全后方可组织实施基坑内的相关施工操作。沉降观测与基坑位移

50、观测，沉降观测应包含对周边建筑的观测内容。8.3.2施工期地下室积水由于本项目主体施工期较长，施工中结构主体处于无顶盖、不封闭状态，大量的施工用水、雨水会顺着主体结构流入地下室。由于地下室的封闭状态，积水无法自行外排。须在地下室封顶并拆除模板后，立即安装强排系统，及时将后续地上主体施工时的养护水、降雨灌入水等通过强排系统排出。利用预埋的正式排水二次网或单独设排水管线，直接排入周边的市政排水管网。8.3.3示范区管线预埋管线深化设计先行，争取在示范区景观施工前完成管线预埋。如时间不够，可在示范区域范围内提前预留综合管沟，避免后期施工与展示区开放冲突。8.3.4施工顺序的考虑由于地下室范围较大，一

51、次全部开挖完毕势必无法提供足够的加工场地，是否调整为区域开挖，分区域进行地下室施工。由于开工较晚，全部开挖年底完成正负零，基本无法实现。可先把北侧预定展示区的位置先进行开挖和基础施工。进行流水施工的推进，主体工程的基础垫层、底板防水、基础底板钢筋绑扎、砼浇筑的流水推进。8.4施工总承包管理协调沈阳沿海国际中心项目建筑规模大，施工现场专业承包商众多，合约关系复杂，既包括总包范围内自行施工的工程，还包括总包工程范围内的业主指定的物料供应单位。同时本工程的机电安装、综合布线、消防、弱电、精装修、电梯、擦窗机、玻璃幕墙等专业工程由业主指定分包，并纳入总承包的管理范围，变配电工程、煤气工程、热力工程、园

52、林绿化、室外景观工程、场内小市政工程由业主指定发包，总承包单位提供协调配合。本工程的难度决定了总承包统筹、协调、管理的难度。总承包协调管理的成功与否是确保本工程优质、如约、按期交付使用的关键。应对措施：1) 在集团、区域招采部门的组织下，对部分具备资格的口碑较好的承包商进行实地考察，真实可靠的来选取好的供应商；2) 严格执行总承包合约管理模式；3) 加强总包管理职能，一方面考虑增大其施工范围，同时把分包纳入总包管理，借助总包丰富管理经验分担项目部管理的难度；4) 界定清晰的施工范围和管理责任，各施工单位在交叉作业时责任明确，且工序交接手续完备；8.5局维电的提早引入方案单体楼层较高，施工期较长

53、，是否考虑将局维、自维电提早进行设计施工，建筑施工图纸完成审查具备使用条件后立即着手进行相关的沟通和设计。如能提前将地下室的变电所的设备先安装并申请调整为施工用电，即可撤掉室外变台，减少安全隐患。同时为后续的正式电通电的工程减轻后续压力。另外，如果展示区开放后必定要使用中央空调、消防等系统，对设备运行的电力提供有很大的好处。8.6设计配合施工的考虑垂直运输：是否考虑使用楼内爬升式塔吊。设计对施工措施的考虑：对地下大型设备预留吊装口或其他洞口，确保后期设备安装。如果采用楼内爬升式塔吊，电梯井道的尺寸、结构承载力的考虑。8.7总平面布置本工程基坑周边临近道路，场地非常狭窄，施工总平面的布置及管理难度非常大，四周没有可供钢筋加工、临时材料堆放的场地。需要对整个现场进