四川江南龍湖御景整合营销的的策划的方50页

1、 房地产资料大全成都xxxx投资顾问有限公司logo 房地产资料大全3、41、2分析提炼发散logo 房地产资料大全第一部分：营销目的第一目标：客户战略第一目标：客户战略目标客户满意度目标客户满意度第二目标：开发战略第二目标：开发战略开发商满意度开发商满意度第三目标：品牌战略第三目标：品牌战略延续江南房地产开发公司品牌战略延续江南房地产开发公司品牌战略 知名度、美誉度大幅提升知名度、美誉度大幅提升logo 房地产资料大全第一部分：营销目的第一部分：营销目的v 产品策略v 价格策略v 销售策略v 推广策略v市场 （宏观、微观）v买 （客户）v卖 （产品）logo 房地产资料大全第二部分：整合第二

2、部分：整合营销营销策策划划logo 房地产资料大全一、市场概况一、市场概况v回风区域基础信息回风区域基础信息v跟据巴中市对行政办公中心区域的规划，区一级的行政机构将集中在回风区域；v随着行政单位在回风区域的高度集中，该区域的市政配套设施也将随着“第二行政中心”的进程逐步完善；v行政中心对于一个区域的作用，我们可以从江北来看回风，现在的江北就是今天的回风。v回风巴中市的“第二行政中心”；v在这里还有巴中市著名的重点中学“龙湖中学”及巴州区“第四中学”；v项目对面还有巴中市电视中心；v回风地处巴中市门户地带，座守巴中出入之要地；v邻近自然，空气清新，土地资源储备丰厚，可供开发的土地丰厚；v回风地区

3、还将担当起这座城市的“门庭”；v承载着这座城市的“第二行政中心”，提供给城市人居最理想的环境。logo 房地产资料大全一、市场概况一、市场概况v 1、各项经济指标各项经济指标 2005年实年实gdp129.01亿元，比上年增长亿元，比上年增长11.4%，其中：一、二、三产业分别实，其中：一、二、三产业分别实现增加值现增加值57.67亿元、亿元、24.14亿元、亿元、47.19亿元，分别增长亿元，分别增长6.0%、22.1%和和12.6%；社会固定资产投资；社会固定资产投资48.31亿元，增长亿元，增长30.1%；资源税、房产税分别增长；资源税、房产税分别增长1.1倍和倍和8.2%；建筑业实现增

4、加值；建筑业实现增加值9.97亿元亿元,比上年增长比上年增长29.9%,房屋建筑施工面房屋建筑施工面积积513.04万平方米万平方米,竣工面积竣工面积259.71万平方米。万平方米。 指标名称指标名称单位单位2005年实际年实际十五十五年均增长年均增长%一、地区生产总值亿元129.019.7 第一产业增加值亿元57.674.6 第二产业增加值亿元24.1418 #工业增加值亿元14.1716.2 第三产业增加值亿元47.212.2 人均生产总值元34869.2二、全社会固定资产投资额亿元48.3120三、社会消费品零售总额亿元48.4215.5四、城镇居民人均可支配收入四、城镇居民人均可支配收

5、入元元64007.9五、森林覆盖率%52.71.9百分点logo 房地产资料大全2、巴中房地产市场总体规划、巴中房地产市场总体规划 调整住房供应结构，建设不同档次的城镇住宅，满足居民需求，提高普通商调整住房供应结构，建设不同档次的城镇住宅，满足居民需求，提高普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供应比例，控制大户型高档商品房建设。品住房、经济适用住房和廉租住房供应比例，控制大户型高档商品房建设。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规调控，

6、促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。logo 房地产资料大全3、巴中房产市场分析、巴中房产市场分析 v 20072007年年1 16 6月，巴中市房地产正在施工项目共月，巴中市房地产正在施工项目共112112个，施工面积个，施工面积147.39147.39万万m m2 2，其中新开工面积，其中新开工面积44.3244.32万万m m2 2，竣工面积，竣工面积13.1713.17万万m m2 2 ，完成，完成房地产开发投资房地产开发投资6.336.33亿

7、元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长88.25%88.25%，增幅比上月提，增幅比上月提高高3535个百分点，拉动投资增长个百分点，拉动投资增长16.2116.21个百分点，比全社会固定资产投个百分点，比全社会固定资产投资增幅高资增幅高4040个百分点。上半年全市商品房建设投资个百分点。上半年全市商品房建设投资5.085.08亿元，比去亿元，比去年同期增长年同期增长79.61%79.61%，住宅投资，住宅投资5.315.31亿元亿元, ,同比增同比增1.11.1倍。商品住房平均倍。商品住房平均售价为售价为10961096元元/ m/ m2 2 ，其中巴中城区商品住宅预售均价，其中巴中城区商品

8、住宅预售均价15201520元元/ m/ m2 2 。v 综合以上数据与去年同期比较，巴中市上半年房地产市场主要有以综合以上数据与去年同期比较，巴中市上半年房地产市场主要有以下运行特征：下运行特征： 一、房地产开发投资大幅上升，投资渠道向多元化方一、房地产开发投资大幅上升，投资渠道向多元化方向发展。向发展。 二、由于土地开发和购置金额大幅增长，今年房地产实际二、由于土地开发和购置金额大幅增长，今年房地产实际工程投资额为工程投资额为4844548445万元，比去年同增加万元，比去年同增加1392113921万元。万元。 住宅建设投资住宅建设投资占房地产开发投资占房地产开发投资74.77%74.7

9、7%，比去年同期，比去年同期77.25%77.25%下降了下降了2.482.48个百分点，个百分点，该比例自该比例自20032003年的年的93.4%93.4%连续下降四年，下降近连续下降四年，下降近2020个百分点，而健康个百分点，而健康房地产市场要求住宅投资应保持在房地产市场要求住宅投资应保持在80%80%以上，因此，全市房地产住以上，因此，全市房地产住宅建设投资结构仍需进一步调整。宅建设投资结构仍需进一步调整。 商业用房投资首次出现大比例下商业用房投资首次出现大比例下降，降幅达降，降幅达24.97%24.97%，说明巴中市商业用房连续多年高比例运行得到，说明巴中市商业用房连续多年高比例运

10、行得到较好调控，而其它投资同比增长较好调控，而其它投资同比增长153.95%153.95%，表明巴中市房地产投资，表明巴中市房地产投资已向多渠道发展。已向多渠道发展。logo 房地产资料大全3.1 需求量预测需求量预测 v 根据统计，2005年城市人均居住面积为10.38平方米，人均住宅建筑面积为26.7平方米，两者比率为0.40。随着居住水平的稳步提升，住宅成套率将不断增加，人均居住面积和建筑面积的比率将有所上升，参考国内外的相关数值，预计2010年这一比率将达到046左右，城市居民人均居住面积将达到14平方米，则人均住宅建筑面积将达到30平方米左右。届时，巴中城市总住宅建筑面积将达到750

11、万平方米，同2005年的550万平方米相比，5年间住宅总量约需增加200万平方米。logo 房地产资料大全3.2 供应量分析供应量分析 v 20062010年，平均每年需增加居住用地30公顷。近期巴中城区住宅建设用地供应总量为150公顷，其中用于中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租房的土地供应不得低于供应总量的70，达到135公顷。v 住宅用地供应结构来看，近期规划居住用地总量为现状保留住宅用地面积、近期改造住宅用地面积、近期新增住宅用地面积三者之和。v 在近期新增和改造的150公顷居住用地内，普通住宅用地按照总量的10计算，共135公顷；经济适用房用地不低于总量的10，即不少

12、于15公顷，平均每年不少于3公顷。logo 房地产资料大全3.3 住宅用地布局规划住宅用地布局规划 v 住宅用地布局原则住宅用地布局原则强化新区、兼顾旧城。今后城市住宅建设应以新区开发为重点，将住宅建强化新区、兼顾旧城。今后城市住宅建设应以新区开发为重点，将住宅建设用地向新区倾斜，既带动新区开发，又缓解和改变目前城区住宅开发仍设用地向新区倾斜，既带动新区开发，又缓解和改变目前城区住宅开发仍然过于集中在老城区的现状。然过于集中在老城区的现状。依靠公共交通和城市干道。靠近交通干道布置居住用地不仅易于连接各类依靠公共交通和城市干道。靠近交通干道布置居住用地不仅易于连接各类市政设施，也便于获得良好的公

13、共交通条件，降低出行成本，提高城市交市政设施，也便于获得良好的公共交通条件，降低出行成本，提高城市交通整体效率。但应注意，居住用地不能过分沿交通干道曼延，防止交通干通整体效率。但应注意，居住用地不能过分沿交通干道曼延，防止交通干道穿越居住区。道穿越居住区。尊重土地价值规律。在级差地租相对较高的地区布置高档住宅区或公寓式尊重土地价值规律。在级差地租相对较高的地区布置高档住宅区或公寓式住宅，在级差地租相对低的地区布置普通住宅、经济适用房及廉租房等。住宅，在级差地租相对低的地区布置普通住宅、经济适用房及廉租房等。logo 房地产资料大全 3.4 近期住宅用地区域近期住宅用地区域 v 老城区：经过多年

14、建设，老城区可供建设的空地已经不多，住宅用地增加主要依靠现有工业企业、行政单位搬迁置换和城区边缘危、旧房屋改造等途径；v 南坝片区：南坝片区是城市以工业和居住为主的功能区，其紧邻老城区，南部和中部主要以工业用地为主。由于本区内几个主要工厂规模均较大，近期难以搬迁，城区中南部已无发展空间，住宅建设潜力区应主要集中在片区北侧与老城连接区域，该区住宅用地以建经济适用房为主；v 回风片区：回风片区交通便利，地势相对较为平坦，是城市主要居住区之一，目前回风片区住宅开发才刚刚起动，尚有较大的发展空间，但由于片区地形成条状，建设多以沿路(回风大道)两侧布局，难以开发较大规模、较高档次的住宅，因而该片区住宅用

15、地以建普通商品住宅房和农迁房为主。 （数据来源：巴中市房产局信息中心）logo 房地产资料大全3.5 本项目可类比楼盘本项目可类比楼盘 楼盘名称楼盘名称销售均价销售均价总建面总建面户型区间（户型区间（m2）产品特征产品特征销售进度销售进度雍景湾雍景湾1950/ m2约约10万万m283-184600米沿河线，引用先进的推广手法，米沿河线，引用先进的推广手法，属巴中城区品质较高的楼盘属巴中城区品质较高的楼盘一期余一期余20%天通名城天通名城1880/m244049 m275-240外立面时尚动感；巴中城区独有外立面时尚动感；巴中城区独有6米米挑高阳台设计挑高阳台设计住宅余住宅余5%龙湖花园龙湖花

16、园1580/ m2约约11万万m270-150现属巴中城区占地较大的楼盘，以现属巴中城区占地较大的楼盘，以多层为主，与本项目位置较为接近多层为主，与本项目位置较为接近二期蓄客中二期蓄客中雍景湾售楼现场龙湖花园总平图6米挑高阳台logo 房地产资料大全 区域在售楼盘重点分析区域在售楼盘重点分析楼盘名称：v 经济技术指标：v 总占地：9300平米 净用地面积：5586.67平米v 总建筑面积：18765平米 建筑密度：30%v 容积率：2.04 总绿化面积：3495.95平米v 绿化率：37.99%楼盘特征：1、该项目采用围合式布局，最大建筑距离约有60米；2、该项目从物管费、小区设计等表现出对业

17、主的生活关怀；3、该项目建筑风格采用普通现代建筑风格，主力户型集中在120平米左右；4、该项目现销售价格为1550元/平方米；5、从该项目的销售周期来看，热销期间每天接待来访量约为12组、日成交3套房源；6、该项目的客源群体以巴中市本地换房人群为主。logo 房地产资料大全 4、巴中房地产市场结论、巴中房地产市场结论 1 1、目前巴中房地产市场已逐渐成熟并且向多元化、专业化发展；2 2、通过对巴中房地产市场的供给率分析，目前呈现出供略于销售，因为巴中本地的购买群体已被现有市场消化掉一部分，而巴中周边其它区域对巴中本地市场的产品购买率偏低，导致市场上的产品销售时间偏长；3、目前巴中房地产市场上的

18、产品，以普通住宅为主要供应部分，品质上也参差不齐，严重地影响了巴中房地产市场的整体水平；4、现巴中城区住宅的销售价格在13802200元/平方米之间，多数项目的平均销售进度为月销30套，280400万的平均回款额。5、从现阶段，巴中市场的主要购买人群为本地人，以及少数的外地人因特殊情节而选择在此置业。6、目前巴中房地产市场的物业形态以多层为主，高层为辅，通过调研市场对高层 并无较大的拒性，而对产品的规划、户型、配套等设施，要求不高。随着巴中房地产市场的逐渐成熟，消费者将对居住的品质有更高的追求，市场专业化、品质化将是必然的趋势。logo 房地产资料大全二、项目概况二、项目概况v 本项目位于巴中

19、市回风新桥湖边，临城市干道，交通方便、环境整洁。v 项目地块较为方正，地势比较平坦。建设条件良好，南北朝向。v 设计的住宅间距已经满足日照、防火、交通的需要。6513.36平方米31931.48 平方米30.19%4.3937.34%（净）50个logo 房地产资料大全二、项目概况二、项目概况v swot就是对项目的就是对项目的 优势优势(s).劣势劣势(w).机会点机会点(o).威胁点威胁点(t)进行总结进行总结.归纳归纳 logo 房地产资料大全二、项目概况二、项目概况v swot的作用的作用将项目优势“s”发挥到极致，且在优势部分整理出的要点，皆是卖点，是本项目区别于其他同质项目的独一性

20、要素，无论在销售执行还是广告推广中，都应该以这些要素为主要诉求点，并加以深入和延展，形成本项目的营销策划总思路。 logo 房地产资料大全2、项目、项目swot分析分析v 优势（s）1、项目地块背山面水，生态环境优越。、项目地块背山面水，生态环境优越。 2、项目对面为巴州区第四中学，人文底蕴浓厚，、项目对面为巴州区第四中学，人文底蕴浓厚， 是本项目的卖点之一。是本项目的卖点之一。 3、项目位于、项目位于“第二行政中心第二行政中心”，区域空间升值潜力巨大。，区域空间升值潜力巨大。logo 房地产资料大全2、项目、项目swot分析分析v 劣势（w）1、项目区域目前在造工程较大，加之为巴中的入城口，

21、人造、项目区域目前在造工程较大，加之为巴中的入城口，人造 粉尘较为严重。粉尘较为严重。2、进入项目的通道为规划中的、进入项目的通道为规划中的36米道路，近期的长时间施工米道路，近期的长时间施工 影响了本项目的品质提升。影响了本项目的品质提升。logo 房地产资料大全2、项目、项目swot分析分析v 机会（o）1、本项目受市场长期关注，具备一定影响力。、本项目受市场长期关注，具备一定影响力。 2、项目进入市场的机遇十分难得，地块的开发意味着整个区、项目进入市场的机遇十分难得，地块的开发意味着整个区 域高档房地产市场的正式启动，有望成为区域房地产开发域高档房地产市场的正式启动，有望成为区域房地产开

22、发 的标杆。的标杆。3、独特、专业开发思路、独特、专业开发思路根据市场要求，细分市场，准确根据市场要求，细分市场，准确 的进行市场定位，正确确定目标消费群，同时制定科学的的进行市场定位，正确确定目标消费群，同时制定科学的 价格策略、树立品牌意识，进行形象定位。价格策略、树立品牌意识，进行形象定位。logo 房地产资料大全2、项目、项目swot分析分析v 威胁（t）1、房地产市场整体发展态势受国家宏观调空的影响，为项目、房地产市场整体发展态势受国家宏观调空的影响，为项目 开发带来影响。开发带来影响。2、难以预测的市场前景对项目的威胁。、难以预测的市场前景对项目的威胁。logo 房地产资料大全3、

23、客户群体分析、客户群体分析v 1、项目目标客户定位的目的、项目目标客户定位的目的 v 2、潜在目标客户调研分析、潜在目标客户调研分析v 3、目标客户消费能力分析、目标客户消费能力分析 v 4、目标客户消费特征分析、目标客户消费特征分析 目标客户是谁目标客户是谁自我分析自我分析对手分析对手分析目标客户在哪里目标客户在哪里项目入市项目入市logo 房地产资料大全3、客户群体分析、客户群体分析v 本项目客户群体的构成logo 房地产资料大全3、客户群体分析、客户群体分析 付款方式付款方式以按揭付款为主，一次性和分次付款为辅能接受单价在1700元/m2以上的住宅单价单价总价总价能接受总价在16万元以上

24、一套的住宅年收入年收入以中高收入家庭为主，年收入在3-5万元以上目标客户消费能力目标客户消费能力首付及月供款首付及月供款可以支付5万元以上的首付款，可以支付650元以上的月供款logo 房地产资料大全3、客户群体分析、客户群体分析v 目标客户群体消费特征生活有品位，追求生活品质，享受生活情趣；自信，对未来有把握；并继续追求向上发展有读书、看报的习惯，需要购买本项目住宅来提高生活品质，多以二次中高档置业为主。户型需求多样化，80130平方米套型不等。了解并认同本项目区域，希望在该区域拥有一个属于自己的家对高品质物业的渴求心理对住宅小区配套要求越来越高，喜欢多层住宅，也能接受高品质的电梯公寓；大多

25、数较喜欢平层，logo 房地产资料大全项目的营销思路提炼项目的营销思路提炼 卖点一卖点二卖点三我们结合市场.产品.目标客户需求提炼出本项目的。并把这些最有优势的资源营造成最有价值的产品，和最有力的推广诉求.最详实的现场销售说辞。从项目硬件上考虑：把本项目的销售思路放在的销售策略，注重产品品质，以时尚、简约的建筑风格直击目标受众。使本项目成为区域的标志性建筑，从项目软件上考虑为两大点：1、项目灵魂；2、优质、知名的物业管理公司为客户提供概念。中庸.繁华.隐逸.高雅的生活方式和 的生活意境。 logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略 客带客客带客外卖场外卖场定向传播定向传播广告聚集

26、广告聚集成泰平台成泰平台销售中心销售中心模型、样板间、兼有会所功能的销售大厅、体验区、景观带、工法展示、楼书、销售服务优惠政策、都市文化感染成泰伟业代理项目传播点，成泰客户资源库户外看板、道旗、公交车身、站台广告、围墙、灯箱、电视电台、报纸、杂志广告等模型、楼书、销售服务、生活场景体验、小众公关、客户征集电梯传播、场所传播、dm直邮、客户投递、手机短信logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略 logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略v 品牌推广递进品牌推广递进logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略 11月月2月中旬月中旬08年年6月月城市主角分

27、享城市精彩城市主角分享城市精彩营销阶段拟定原则甲方施工进度为准，不排除在期房阶段销售、遵守市场发展形势。logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略 11月月明年明年2月中月中08年年6月月08年年10月月logo 房地产资料大全三、推广整合策略三、推广整合策略v 开盘推广活动 开盘当天举行文娱表现（考虑邀请二线明星如：06年超级女生、07年快 乐男生等）、礼品派送、业主互动等活动。 超女（冯家妹、文瑶、乔唯怡等二线超女）超女（冯家妹、文瑶、乔唯怡等二线超女）李伯清、巴蜀笑星、巴中电视台房产栏目主待人等李伯清、巴蜀笑星、巴中电视台房产栏目主待人等logo 房地产资料大全三、推广整合

28、策略三、推广整合策略v 元宵同乐会元宵同乐会猜灯谜猜灯谜现场其他小活动配合（如陶艺、十字绣、斗地主等）现场其他小活动配合（如陶艺、十字绣、斗地主等）logo 房地产资料大全推广图片参考推广图片参考 logo 房地产资料大全推广图片参考推广图片参考 指视牌道旗实景导视参考logo 房地产资料大全项目营销策略项目营销策略 logo 房地产资料大全四、营销策略四、营销策略 logo 房地产资料大全四、营销策略四、营销策略 手机短信电子网络外卖场、行销销售中心客带客logo 房地产资料大全四、营销策略四、营销策略 11月月明年明年2中旬中旬08年年6月月08年年10月月logo 房地产资料大全四、营销

29、策略四、营销策略 活动体验活动体验板板间体验板板间体验营销服务营销服务卖场包装卖场包装销售大厅销售大厅 精彩城市，从这里精彩城市，从这里开始开始logo 房地产资料大全四、营销策略四、营销策略 储客模式储客模式优势优势劣势劣势案例参考案例参考参考及选择参考及选择诚意登记诚意登记客户进入门槛低，较高客客户进入门槛低，较高客户量储备及积累保证；户量储备及积累保证；客户信息获取单薄，存在失实的可能；客户信息获取单薄，存在失实的可能；广撒网，投机心理；广撒网，投机心理；客户诚意较低且可控性较弱。客户诚意较低且可控性较弱。华西国际、优华西国际、优地、康河郦景地、康河郦景3期期办卡办卡/入会入会搜集全面客

30、户资料的保证；搜集全面客户资料的保证；给与客户尊贵感、归属感，给与客户尊贵感、归属感，提升客户对项目的忠诚度提升客户对项目的忠诚度及满意度。及满意度。客户量不可控，诚意度难辨别；客户量不可控，诚意度难辨别；广撒网的另一种表现，客户诚意度较弱，广撒网的另一种表现，客户诚意度较弱，但强于诚意登记。但强于诚意登记。武城武城.隐庐、武隐庐、武城城.巷上生活馆、巷上生活馆、天合凯旋城、天合凯旋城、首座首座 积分积分通过积分激励，增强客户通过积分激励，增强客户对项目的关注；对项目的关注；刺激回访，促其提升对项刺激回访，促其提升对项目的忠诚度及好感度。目的忠诚度及好感度。操作繁复，尤其当项目分期推售，储客操作繁复，尤其当项目分期推售，储客分批次时，梳理客户较困难；分批次时，梳理客户较困难；形式单一、分值低或客户增值不明显的形式单一、分值低或客户增值不明显的积分制度令客户缺乏刺激感；积分制度令客户缺乏刺激感；在积分激励政策足够在积分激励政策足够“刺激刺激”的情况下，的情况下，客户可能失控，最终积分过高，降低项客户可能失控，最终积分过高，降低项目利润甚至带来回款风险。目利润甚至带来回款风险。光华美邻、锦光华美邻、锦都花墅都花墅收存款单收存款单