设备管理最新培训手册75页

1、物业管理工程知识培训物业管理工程知识培训 - -基础管理基础管理- -运行管理运行管理- -安全管理安全管理 - -维修管理维修管理 - -节能管理节能管理 - -危机管理危机管理 物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备的设备, ,大致包括以下内容大致包括以下内容 ：见表见表什么是物业设备什么是物业设备什么是物业设备什么是物业设备设备管理的概念设备管理的概念 是物业正常运作的物质和技术基础（是物业正常运作的物质和技术基础（基础与保证基础与保证） 是物业管理的重要组成部分是物业管理的重要组成部分 提升物业档次，创造与竞争对手的差异提升物

2、业档次，创造与竞争对手的差异 体现核心能力，奠定保值增值的经济基础！体现核心能力，奠定保值增值的经济基础！具体讲：就是设备设施及其配套建筑的日常运行、维护、具体讲：就是设备设施及其配套建筑的日常运行、维护、保养、大修、更新、改造。保养、大修、更新、改造。设备管理的基本意义设备管理的基本意义1、发挥最大效用、发挥最大效用-全过程、全寿命周期设备管理，始终可靠、安全、经济运行。2、创造最大效益、创造最大效益-经济效益和社会效益设备管理的重要性设备管理的重要性设备管理的目标及基本原则设备管理的目标及基本原则 实现目标的基本手段实现目标的基本手段1、建立先进的设备管理体制2、订立完善的设备管理制度3、

3、建立公平的评估激励机制4、做好全员的技术技能培训5、推行全面的基础资料管理6、实施合理的经济运行计划7、采用可靠的维修保养手段8、组织有效的备件物资供应9、保证可控的外包供方管理10、进行科学的数据采集分析11、坚持持续的完善提高改进楼宇设备特点楼宇设备特点 基础管理基础管理 建章立制建章立制 标准化管理标准化管理 设备档案资料管理设备档案资料管理 培训、基础教育工作培训、基础教育工作 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。基础管理工作主要有四类供有关资料信息的依据。基础管理工作主要有四类： 设备技术资料设备技术资料：

4、如设备出厂合格证书、操作使用说如设备出厂合格证书、操作使用说 明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。 设备维修资料设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等录、技术革新记录等 设备管理资料设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等考评资料等基础管理基础管理设备资料档案管理设备资料档案管理设备的档案资料管理工作基本任务：设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信

5、息依据。二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。 技术标准技术标准：如各类设备的验收标准，完好标准、维如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。修等级标准等。 管理标准管理标准：如报修程序，信息处理标准、服务规范如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。及标准、考核与奖惩标准等。基础管理基础管理标准化管理标准化管理设备的标准化工作的基本功能有两个方面：设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；准；二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。二是为设备的技术经济活动提供基本的依

6、据和手段。 技术标准技术标准：主要有操作规程、维修保养规程、安全规程主要有操作规程、维修保养规程、安全规程 管理标准管理标准：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度制度、预防检修制度、值班工作制度 工作标准工作标准： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等全制度、交接班制度等 基础管理基础管理 建章立制建章立制 对本企业员工的培训与教育对本企业员工的培训与教育： 基本内容是技术业务、岗位培训、思想教育、职业道基本内容是技术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等德、

7、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育对业主、使用人的宣传与教育： 其重点是有关合理与安全使用设备及建筑的宣传教育其重点是有关合理与安全使用设备及建筑的宣传教育基础管理基础管理教育与培训教育与培训 物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有项组织管理工作，它具有日常性日常性，安全性安全性和和广泛性广泛性的特点和要的特点和要求。有以下两类求。有以下两类：运行管理运行管理设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织设备运行管理制度设备运行管理制度 定员工作：定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和也就是根据劳动分工特点

8、，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：作业组的组织：如运行组，维修组等。如运行组，维修组等。 工作轮班组织：工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。决轮班组织问题。运行管理运行管理设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配

9、置劳动劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理力。二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。的劳动组织形式提高劳动效率。l 设备的安全操作规程。设备的安全操作规程。l 设备的运行调度设备的运行调度l 设备运行巡视检查设备运行巡视检查l 交接班制度交接班制度l 记录与数据统计记录与数据统计l 报告制度报告制度l 服务规范服务规范运行管理运行管理设备运行管理制度设备运行管理制度运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作物业设备种类

10、繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：寿命的一个重要环节；包括：安全管理安全管理 加强安全教育与宣传。加强安全教育与宣传。 设备安全管理措施设备安全管理措施 落实设备合格证制度落实设备合格证制度 安全责任制度安全责任制度 对操作人员要对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。安全作业管理。 对业主和使用人

11、员要：对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提宣传设备安全使用知识，提高安全意识。高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。 定期召开业主和使用人座谈会。定期召开业主和使用人座谈会。 安全管理安全管理加强安全教育与宣传加强安全教育与宣传 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测试定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度制定设备的安全管理制度安全管理安全管理设备安全管理措施设备安全管理措施 落实国家对安全性能要求高

12、的设备合格证制度，落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度，如电梯。如电梯。 要求使用和维修人员持证上岗要求使用和维修人员持证上岗。安全管理安全管理设备合格证制度设备合格证制度 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。、主管领导负责安全管理工作，安全巡检。、 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。明确下来。 安全管理，人人有责。安全管理，人人有责。 形成一整套安全责任制度形成一整套安全责任制度。 安全管理安全管理安全责任制度安全责任制度 特种设备安全监察条例特种设备安全监察条例规定：锅炉、电梯、规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全

13、监察制度游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 按规定保养，人员持证上岗按规定保养，人员持证上岗 配合安全检查，落实合格证制度配合安全检查，落实合格证制度 形成一整套安全责任制度形成一整套安全责任制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任安全管理安全管理特种设备特种设备维修管理维修管理1、预防为主，养为基础预防为主，养为基础2、三个层次三个层次： 日常维护保养日常维护保养 巡视检查、清洁巡视检查、清洁 定期维护保养定期维护保养 按照计划进行性能状态检查、保养按照计划进行性能状态检查、保养 （含检查时间、内容、质量要求、检查方法） 大修维护保养

14、大修维护保养 对设备进行全面的调整、检查对设备进行全面的调整、检查。委托年检委托年检 单位实施或自己组织实施。 维护保养结束后以书面形成报告。 年检检查可以停机进行，也可以间歇停机、备用停机3、设备设施定期检查、巡视必须形成一种制度4、根据维修人员实际情况，实行专业人员维修与使用操作人员维修相结合5、对常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予以实施、执行6、对不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查(发电机,消防设备)7、加强对专业分承包的维护保养工作质量监督 物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组物业设备

15、的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，计划与控制。包括织，计划与控制。包括：维修管理维修管理 设备的三级保养。设备的三级保养。 定期检查定期检查 计划维修计划维修 计划修理的定额标准计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价物业设备的更新改造和购置与评价 日常维护保养日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。好坚固工作以及必要记录等。 定期保养定期保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期

16、保养。行定期保养。 大修保养大修保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养养。维修管理维修管理设备的三级保养设备的三级保养 设备检查：设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。 通过检查，及时查明和消除设备隐患通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作

17、措施，有目针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修管理维修管理定期检查定期检查维修管理维修管理 设备维修分设备维修分计划维修计划维修和和故障维修故障维修两类两类1、计划维修（预防性维修）是自在设备设施没有发生问、计划维修（预防性维修）是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 2、故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏、故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。部件进行针对性维修。注意：维修工作要实行全

18、面质量管理，严格按检修技术规注意：维修工作要实行全面质量管理，严格按检修技术规程中质量标准和暂定质量标准执行。程中质量标准和暂定质量标准执行。 房屋安全检查是物业管理的重要内容。房屋安全检查是物业管理的重要内容。 房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房按结构、装修、设备将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。危险房五类。 定期评定房屋完损等级定期评定房屋完损等级( (一般一般1-31-3年），并将检查结果年），并将检查结果整理归档。整理归档。 维修管理维修管理房屋安全检查房屋安全检查维修管理维修

19、管理计划维修计划维修 计划修理计划修理是以设备的磨损理论和故障是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。规律为依据的。 研究与把握设备的磨损形成规律和故研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的基本依据。工作的基本依据。设备故障曲线图设备故障曲线图维修管理维修管理计划维修计划维修设备磨损曲线图设备磨损曲线图维修管理维修管理计划维修计划维修 零星维修工程零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少部分机构和精度。件，调整少部分机构和精度。 中修工程中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到：正常

20、定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在下一次修理，更换率一般在10%-30%10%-30%。 大修工程大修工程：对设备定期的全面检修：对设备定期的全面检修。维修管理维修管理计划维修计划维修维修管理维修管理计划修理的定额标准计划修理的定额标准 修理周期及结构修理周期及结构，修理周期指相邻两次大修之间，机器，修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序；大修、中修、定期保养的次数及排列顺序； 修理复杂系数修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，是用来表示

21、不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。计算修理工作量的假定单位。 劳动量定额劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。示。 其它定额标准其它定额标准有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划维修管理维修管理物业设备的更新改造和购置评价物业设备的更新改造和购置评价 设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。

22、常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依据。 设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。向经综合技术经济比较后，确定更新方案。 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要证购置项目技术上先进、经济上合理，功效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。同业主、用户充分协商，征得支持。 设备的经济性评价方法可采用年费法，从

23、不同的方案设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的方案中选择最优方案。中选择最优方案。节能管理节能管理基本原则基本原则： 节能不能以抑制顾客需求为代价节能不能以抑制顾客需求为代价（不牺牲服务品质）（不牺牲服务品质） 节能不能以增加投入为前提节能不能以增加投入为前提（提倡运行中节能为主）（提倡运行中节能为主） 节能不能用绝对数字来计算节能不能用绝对数字来计算 对已看准了的、已有定论的节能措施，应该大胆采用对已看准了的、已有定论的节能措施，应该大胆采用（1）采用管理手段节能 , 减少各种非正常的能源消耗 a.落实组织和管理体系 b.节能宣传和培训 c.建立能耗的计划和考核制度 d.完善计量的安装

24、和数据的抄录，尽量使能耗的数据可量化，避免推算，以提高数据的准确性 e.运行调整 f.合理设定运行参数设备运行时间，实行节能运行程序（2）采用技术改造节能 【例：变频器、节能灯、led、时间控制器】节能管理节能管理四大目标：四大目标：查明危机原因查明危机原因减少或控制破坏、损失程度减少或控制破坏、损失程度迅速、正确的反应迅速、正确的反应制止危机继续存在制止危机继续存在工程危机管理工程危机管理重点：重点：p镇定行事p勿轻举妄动，分清责任、权限p配合政府部门之行动p善用资源p知人善任p小心媒体之处理p控制群众情绪工程危机管理工程危机管理 硬硬 件件 软软 件件- -设计设计 制度制度- -维修维修

25、 监察监察- -更改更改 经验经验- -突发突发 效率效率(反应)工程危机管理工程危机管理危机产生的内部原因危机产生的内部原因 法规法规 供应供应 突发突发工程危机管理工程危机管理外办影响产生的危机外办影响产生的危机-物业管理是计划性的工作物业管理是计划性的工作（为物业制订适当 之管理模式、人员架构、规章制度）-每天都有所准备每天都有所准备-消除物业设计的危险性消除物业设计的危险性-完善物业设备的各种系统的维修工作完善物业设备的各种系统的维修工作-严格执行所有规章制度严格执行所有规章制度（监察）-配合实际情况，适当修改所有规章制度配合实际情况，适当修改所有规章制度-加强培训，加强效率加强培训，

26、加强效率（案例讨论，演习）-经常演习，加强宣传经常演习，加强宣传 -急需品的准备，备用物件、零件急需品的准备，备用物件、零件工程危机管理工程危机管理预防危机发生之措施预防危机发生之措施l 确认位置确认位置-电梯编号、楼层电梯编号、楼层l 通知有关员工采取相应行动通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情况乘客人数、照明、通风情况; ;l 安抚乘客，注意伤病安抚乘客，注意伤病l 技工：尽快救人技工：尽快救人l 密切监控现场情况密切监控现场情况 管理管理/ /保安：注意等待人群保安：注意等待人群（疏导），安安 排临时指导员排临时指导员l 尽快救出被困乘客尽快救出被困乘客, ,注意空气畅顺注意

27、空气畅顺 l 跟进乘客需要，道歉跟进乘客需要，道歉, ,如有病患情况，立即通知急救部门协助如有病患情况，立即通知急救部门协助l 查究原因，尽快修复改善查究原因，尽快修复改善l 详尽报告详尽报告, , 注意事项：考虑设备之价值注意事项：考虑设备之价值工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理电梯困人电梯困人l应变准备应变准备 物资物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮）l预防措施预防措施保护各机房保护各机房/ /保护或切断可能被涉及之接电设备保护或切断可能被涉及之接电设备保护地下室保护地下室保护电梯保护电梯保证去水道畅通保证去水道畅通自然灾害（水浸、洪水、暴雨

28、）自然灾害（水浸、洪水、暴雨）工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理l工作程序工作程序1.1.密切留意政府有关部门通知密切留意政府有关部门通知/ /指示指示(一般自然灾害均非突发性)2.2.派遣专责人员报告情况派遣专责人员报告情况3.3.配合政府有关部门执行工作配合政府有关部门执行工作4.4.有需要时疏散物业内所有人员有需要时疏散物业内所有人员(关闭所有电源保护/携带财物)5.5.事后安排清洁及设备复位事后安排清洁及设备复位(小心安全)6.6.详尽报告详尽报告(拍照记录)7.7.向保险公司提交报告，要求索赔向保险公司提交报告，要求索赔( (必须于必须于2424小时内申报索赔小时内申报索赔)

29、)自然灾害（水浸、洪水、暴雨）自然灾害（水浸、洪水、暴雨）工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理1.1.确定源头水源确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）2.2.关闭关闭/ /切断水源切断水源3.3.防止水浸范围扩大防止水浸范围扩大（堵塞/疏导，避开物业之较重要地方）4.4.加速排水加速排水（必须保证排水有效及顺通）5.5.进行抢修进行抢修6.6.监察其他可能受影响之地方监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）7.7.清洁及修复清洁及修复8.8.详尽报告详尽报告（拍照记录）9.9.向保险公司提交报告，要求索赔向保险公司提交报告，要求索赔10.10.如有

30、需要，跟进用户关系如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）设备损坏设备损坏漏水漏水工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理1.1.确定受影响之位置、范围确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）2.2.检查原因检查原因3.3.备用发电机备用发电机/ /应急照明应急照明（注意临时照明之安全，如使用明火照明）4.4.注意储油量，正常操作（注意储油量，正常操作（专人监控）5.5.加强保安，加派巡逻加强保安，加派巡逻6.6.恢复供电后，小心跳掣现象恢复供电后，小心跳掣现象（若长时间停电，寒冷天气及地区，需检查水管是否冻裂）7.7.水泵排气水泵排气8.8.电脑系统电脑系

31、统9.9.检查全物业供电空调系统检查全物业供电空调系统设备损坏设备损坏停电停电工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理1.留意政府有关部门通知/指示2.检查所有设施正常3.检查所有应急设备(备用)4.加固容易被吹走的户外物品5.收回可移动之户外物品6.检查下水道畅通7.关好窗户，并加保护8.关好防风闸门9.通知客户10.当值人员，做好加班准备 11.适时做户外检查 风灾风灾之前准备之前准备工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板/ /绳、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖绳、安全

32、帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖保留安全出口，通知物业内所有人员或派专人指示保留安全出口，通知物业内所有人员或派专人指示安排膳食安排膳食小心安全，取消户外正常作业（岗亭值班）小心安全，取消户外正常作业（岗亭值班）风灾风灾之前准备之前准备工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理l 检查损毁情况检查损毁情况l 执行清理工作执行清理工作l 协助客户恢复协助客户恢复l 检修受损设备检修受损设备l 详尽报告（拍照记录）详尽报告（拍照记录）l 向保险公司提交报告，要求索赔向保险公司提交报告，要求索赔风灾过后风灾过后工程危机管理工程危机管理危机处理危机处理l 派最接近现场之员工调查火情派最接近现场之员工调查火情l 尽