常福新城项目定位及发展战略研究 100页

1、常福新城项目定位及发展战略研究常福新城项目定位及发展战略研究人民电器人民电器定位前的思考定位前的思考项目发展方向研判项目发展方向研判报告基本思路报告基本思路第一部分第二部分项目发展模式研究项目发展模式研究第三部分核心问题界定核心问题界定项目属性界定项目属性界定项目概况项目概况常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318318国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。项目距武汉市中心约20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和武昌、汉口火车站，京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，通达长江中游城市圈的30多座城市，东

2、去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右。中心城区中心城区北京方向重庆成都方向广州方向上海（长三角地区）天河国际机场项目位于常福新城启动区，北靠项目位于常福新城启动区，北靠318318国道，临国道，临近京珠高速，交通环境便捷。近京珠高速，交通环境便捷。地块四至地块四至东：待开发用地东：待开发用地南：常福新城工厂区南：常福新城工厂区西：常福新城工厂区西：常福新城工厂区北：规划路（北：规划路（318318国道）国道）东东北北南南地形地貌地形地貌项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。规划和开发，但缺乏

3、强势自然景观资源。变电站变电站高压线高压线小山包小山包l项目北侧红线外区域紧邻318国道，昭示性较强，通过环境塑造可成为本案的形象展示区。l项目北侧的变电站和高压线对项目环境有一定影响。l项目周边的工厂区废气污染会对项目的环境造成一定影响。经济指标经济指标规划总用地面积规划总用地面积540258规划用地性质规划用地性质商服用地其中建设用地面积其中建设用地面积393667商服占比商服占比85%代征城市道路面积代征城市道路面积104866用地位置用地位置常福新城启动区城市绿化用地面积城市绿化用地面积41725容积率容积率= 1.8可建筑总面积可建筑总面积=708600.6建筑密度建筑密度= 35%

4、京珠高速知音大道g318国道g318国道项目规划容积率项目规划容积率= 1.8= 1.8，可规划建筑面积约，可规划建筑面积约7070万方，其万方，其中商服面积占比中商服面积占比85%85%，是以商服性质为主的房地产项目。，是以商服性质为主的房地产项目。e3由蔡甸常福向北沿318国道，经沌口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设站28座。轨道交通规划将极大提升常福新城区域的轨道交通规划将极大提升常福新城区域的城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距离，区域未来

5、发展潜力不可估量。离，区域未来发展潜力不可估量。交通配套交通配套目前区域内的交通配套仅有目前区域内的交通配套仅有205205、51015101、51025102，轨道交通轨道交通e3e3号线规划将极大提升项目区域价值。号线规划将极大提升项目区域价值。目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏，目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏，主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。配套环境配套环境常福常福新城新城武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区薛峰薛峰距离海天汽配城路程约距离海天汽配城路程约8.8公里公里距离王家湾路程约距离王家湾路

6、程约20公里公里距离薛峰路程约距离薛峰路程约4。5公里公里武汉西南大门常福新城武汉西南大门常福新城城市陌生区城市陌生区无强势自然景观资源无强势自然景观资源 7070万方，商服用地性质为主万方，商服用地性质为主郊区大盘郊区大盘项目属性界定项目属性界定项目优劣势分析项目优劣势分析优势优势 劣势劣势 项目体量大项目体量大项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功能主要以商业为主，属于大规模开发项目；自然环境较好自然环境较好项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；项目交通环境优越项目交通环境优越京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、

7、武汉港和武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；区域较为陌生区域较为陌生本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的不多，属于有待挖掘区域；资源不强势资源不强势项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；距离市区远距离市区远京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念里距离市区较远；配套不完善配套不完善项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；定位前的思考定位前的思考项目发展方向研判项目发展方向研判报告基本思路报告基本思路第一部分第二

8、部分项目发展模式研究项目发展模式研究第三部分核心问题界定核心问题界定项目属性界定项目属性界定作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城项目的运作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力，作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现本产品的其他区域复制开发。实现本产品的其他区域复制开发。在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高收益率。的价值，实现项目的高收益率。发展商目标发展商目标成功启动和建立强势形象，保证项目的可持续发展；成功启动和

9、建立强势形象，保证项目的可持续发展；通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知通过项目的开发，奠定常福新城项目在武汉房地产市场的知名度和地位；名度和地位；追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的追求卓越，确立项目在武汉的品牌地位，并为发展商后续的项目开发奠定良好的基础；项目开发奠定良好的基础；新聚仁对项目目标的理解：新聚仁对项目目标的理解：目标解析目标解析目标解析目标解析我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的分析）（针对目标的分析）我们有什么？我们有什么？（针对现状的分析）（针对现状的分析）作为发展商操作的首个房地产项目，通过作为发展商操作的首个房地产项目，通过常福新城

10、项目的运作，打造人民电器品牌，常福新城项目的运作，打造人民电器品牌，在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现在武汉乃至华中产生巨大的影响力，实现本产品的其他区域复制开发。本产品的其他区域复制开发。在保证项目顺利去化的前提下，最大限度在保证项目顺利去化的前提下，最大限度挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高挖掘常福新城项目的价值，实现项目的高收益率。收益率。？发展商目标和项目属性对接发展商目标和项目属性对接区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大区域陌生感强，客户认知度低，作为陌生区大盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。盘开发，必须充分挖掘项目区位价值。现状一现状一汉阳汉阳 汉口汉口 武昌武昌 武汉经济

11、技术开发区本案本案项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺项目区域空气清新，自然环境较为优越，但缺乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。乏强势资源条件，项目难以依靠自然资源驱动。现状二现状二常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条常福新城空有规划，发展速度缓慢，从现状条件来看，难以通过概念驱动开发。件来看，难以通过概念驱动开发。现状三现状三市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间市场竞争激烈，在目前以及未来一段的长时间内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。内，武汉市场上拥有众多的城郊商业项目开发。项目名称项目名称位置位置开发规模开发规模中正药材城汉口批发市场群-图书音像市场汉口批发市场

12、群-中国家俱cbd汉口北大道300万方五洲国际建材城汉口北大道18号300万方四季美农贸城汉口北大道300万方汉口北批发第一城汉口北大道380万方汉口北荣中石化物流基地武湖农场25万方长江金属交易中心武湖农场45万方纵横汽车大世界汉口批发市场群350万方世茂嘉年华后官湖50万方现状四现状四相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、相比可能与本案形成竞争的项目，在区域规划、项目规模、政府扶持力度上均优于本案。项目规模、政府扶持力度上均优于本案。中国家俱中国家俱cbd一期c、d区在售图书音像市场图书音像市场 待开发状态中正药材城中正药材城待开发状态汉口北荣中汉口北荣中石化物流基地石化物流基地 待开

13、发状态国际商品交易中国际商品交易中心心皮具鞋业市场开业五洲建材城五洲建材城一期a1、a2、b区开盘销售纵横汽车大世界纵横汽车大世界待开发状态长江金属交易中长江金属交易中心心 已开工建设四季美农贸城四季美农贸城现状五现状五区域价值问题区域价值问题项目驱动因素问题项目驱动因素问题项目竟争优势问题项目竟争优势问题基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶基于新聚仁对项目的理解，我们认为本项目定位阶段应该解决问题是：段应该解决问题是：一一二二三三核心问题界定核心问题界定我们必须在武汉市的高度，寻找发展机遇，定我们必须在武汉市的高度，寻找发展机遇，定义区域价值，确定项目的发展战略方向。义区域价值，确定

14、项目的发展战略方向。定位前的思考定位前的思考项目发展方向研判项目发展方向研判报告基本思路报告基本思路第一部分第二部分项目发展模式研究项目发展模式研究第三部分区域价值分析区域价值分析区域发展机遇区域发展机遇案例借鉴案例借鉴 区域的条件：区域的条件：武汉城市空间背景下项目区域价值分析寻找外部发展机遇 城市的价值：城市的价值：新定位下武汉城市地位分析作为中部地区龙头城市的地位，与国务院批复天津“北方经济中心”，重庆是“长江上游的经济中心”相对应。业内指出，这表明武汉的城市定位在国这表明武汉的城市定位在国家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了家层面得到确认和显著提升，武汉城市发展上升到了国家高

15、度。国家高度。 中部崛起的“龙头”之争，国家在导向上作出了“倾斜”。武汉在“两型社会”建设中率先试验和东湖新技术开发区成为全国第二个国家自主创新示范区，都是印证。国务院的批复，明确武汉城市性质为“湖北省省湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。”并对武汉城市发展、建设与管理提出了明确要求。“这标志着今后10年武汉城市建设的蓝图已经绘就。”武汉市国土和规划局11日介绍，该市正在依据武汉市城市总体规划编制和实施各项专项规划，系统开展中心区和外围重点地段

16、的城市设计。武汉发展站到了一个新的武汉发展站到了一个新的“制高点制高点”上。通过上。通过武汉市武汉市城市总体规划城市总体规划武汉由上轮总规的武汉由上轮总规的“我国中部重要的中我国中部重要的中心城市心城市”，上升为，上升为“我国中部地区的中心城市我国中部地区的中心城市”。 城市地位城市地位以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为核心,以100公里为半径的城市群落,包括武汉用黄 石,鄂州等八个周边城市,总面积约2.45万公里,人口1640万 .建成武汉城市圈交通设施高速化,网络化,一体化的框加,利用 高速公路,轨道交通,快速铁路等缩短以武汉为中心的各地时 间距离,加强各地联系密

17、度.不断提高武汉的首位度,以武汉为龙头的,带动周边地区快速 发展.武汉城市圈最新规划武汉城市圈最新规划近期规划近期规划实现基础设施.产业布局,区域市场,城乡建设一体化.远期目标远期目标2010年实现经济指标:人均国内生产总值达到1865美元,城镇居民可支配收入为11100元,农民人均纯收入为3800元.提前实现全面小康,武汉率先在长江中游地区基本实现现代化,使武汉城市圈成为我国内陆地区重要的经济增长极之一.197468851510711021单位:亿元全社会消费品零售总额gdp总量地方财政收入全社会固定资产投资2020年1+8城市圈城市圈武汉城市圈的建设缩短了武汉与八大周边城市武汉城市圈的建设

18、缩短了武汉与八大周边城市的时间距离，扩大了武汉的城市辐射作用。的时间距离，扩大了武汉的城市辐射作用。城镇地区规划城镇地区规划实施武汉产业结构的调整和产业布局的战略转移，提高城市生态环境质量，缓解主城人口过度密集及带来的一系列问题，在规划期内逐步形成主城紧凑发展，重点镇各具特色，交通联系方便，山水绿地穿插其间，生态平衡、城乡一体化的城镇地区发展格局。城镇地区内主城要以内涵发展为主，适当地外延扩展。城镇地区内主城要以内涵发展为主，适当地外延扩展。阳逻、北湖、宋家岗、蔡甸、常福常福、纸坊、金口等 7个重点镇是城市建设的重点，规划通过国家公路主干线、铁路、港口等大型项目的建设布置，带动人口、工业和一批

19、重大工程向其聚集，促使重点镇形成规模。城市发展目标城市发展目标规划确定城市发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。市域城镇体系规划市域城镇体系规划市域城镇体系规划要合理分布市域人口和生产力，完善城镇体系结构与布局；保护耕地，注重蔬菜基地的建设，促进农业发展；利用自然山水条件建设市域风景名胜旅游体系，实现市域空间资源的优化配置。市域城镇体系规划的基本方针是 :严格控制主城人口规模，适度扩展主城用地范围；积极促严格控制主城人口规模，适度扩展主城用地范围；积极促进小城镇的发展，强

20、化建设一批重点城镇，形成以主城为核心，城镇地区为主体，区城关进小城镇的发展，强化建设一批重点城镇，形成以主城为核心，城镇地区为主体，区城关镇、中心镇、一般建制镇为基础，辐射到广大农村集镇居民点的多层次、网络状的城镇体镇、中心镇、一般建制镇为基础，辐射到广大农村集镇居民点的多层次、网络状的城镇体系。系。严控主城人口，强化建设重点城镇，形成常福严控主城人口，强化建设重点城镇，形成常福等七个以内涵发展为主的城镇主城。等七个以内涵发展为主的城镇主城。发展规划发展规划外部机遇总结外部机遇总结1 1：武汉被确定为我国中部地区的中心城市，使武武汉被确定为我国中部地区的中心城市，使武汉发展上升到国家层面，站到

21、了一个新的汉发展上升到国家层面，站到了一个新的“制制高点高点”上，具有广阔的发展前景。上，具有广阔的发展前景。 区域的条件：区域的条件：武汉城市空间背景下项目区域价值分析寻找外部发展机遇 城市的价值：城市的价值：新定位下武汉城市地位分析常福新城：武汉最新发展六大产业新城组群之常福新城：武汉最新发展六大产业新城组群之“西南新城组群西南新城组群”龙头。龙头。城市格局城市格局武汉经济技术开发区纱帽-油气之城 蔡甸-知音之城 北湖-化工之城 纸纺-大学之城 常福-汽车之城 豹澥-机遇之城 武汉六大新城武汉六大新城 汉阳汉阳 汉口汉口 武昌武昌 武汉新城武汉新城组群分布组群分布常福新城是国务院批复的武汉

22、市城市总体规划中确定的7个卫星城之一，与武汉经济技术开发区紧邻。是政府着力打造368平方公里武汉新区的联动发展区域，位居武汉最新发展六大产业新城组群之武汉最新发展六大产业新城组群之“西南西南新城组群新城组群”龙头。龙头。区域背景分析区域背景分析武汉新区武汉新区“常福新城常福新城”汉阳汉阳 汉口汉口 武昌武昌 武汉经济武汉经济技术开发区技术开发区本案本案改革开放之后，武汉经济技术开发区已经形成以现代汽车产业为主导，集轻工食品产业、高新技术产业和现代农业为一体的国家级开发区，以及我国三大轿车生产基地之一。随着经济技术开发区产业空间的不断扩展，常福新城已经具备产业发展的机遇和条件。在正在编制的新一轮

23、武汉城市总体规划中，常福新城与武汉经济技术开发区共同成为武汉西南组群的重要组成部分之一。常福新城发展重点是： 1 1、 依托中部崛起战略，成为地域经济新的增长点依托中部崛起战略，成为地域经济新的增长点武汉市是我国中部崛起战略中重要的一环，常福新城作为武汉市地域经济发展的突破口之一，依托武汉经济技术开发区的产业优势，以特色产业群为支撑，将在新一轮经济发展中发挥其重要作用 2 2、依托三镇均衡发展战略，发挥区域发展良好机遇、依托三镇均衡发展战略，发挥区域发展良好机遇武汉市人民政府为努力实现武汉三镇均衡发展，提出了加大汉阳地区开发建设力度的战略。2004年2月，成立了武汉新区开发建设指挥部，新区规划

24、范围包括汉阳区、武汉经济技术开发区、蔡甸区及汉南区的一部分。武汉新区的全面建设给与武汉经济技术开发区仅有一路之隔的常福地区的发展带来良好机遇。3 3、依托城市化发展战略，创造良好的生活和投资环境、依托城市化发展战略，创造良好的生活和投资环境新时期城市化发展应突出集约化发展的思路，常福新城所在空间地域的发展以高新技术及现代制造业园区和高品质的居住园区为一体，以形成现代化的城镇为目标，促进地域经济社会综合实力的提高。2007年底，武汉城市圈正式获批成为建设“资源节约型与环境友好型社会”综合配套改革试验区，其大力发展产业集群、交通物流及现代服务业创新等，为常福新城项目发展提供了强大的政策优势和理论支

25、持！依托武汉经济技术开发区，以形成现代化的城依托武汉经济技术开发区，以形成现代化的城镇为目标，成为武汉市域新的经济增长极。镇为目标，成为武汉市域新的经济增长极。区域概况区域概况武昌武昌汉口汉口汉阳汉阳中心城区中心城区约20km本案京珠高速（四环）g318国道汉宜高速白沙洲长江大桥（三环）军山长江大桥汉洪高速武汉经济技术开发区武汉经济技术开发区武汉常福新城规划面积34.30平方公里，位于蔡甸区东南部，东与武汉经济技术开发区隔路相望，西南有奓山、小奓湖、千子山环抱，处于京珠、沪蓉、318三条国道的交汇处，距武汉市主城区约20公里。扼守城市外环，武汉西南门户，距主城区约扼守城市外环，武汉西南门户，距

26、主城区约2020公里，受城市经济辐射最强的区域之一。公里，受城市经济辐射最强的区域之一。区域总体布局区域总体布局 “ “一心一心”“一心”指常福新城的城市中心，位于新城中部核心区，布局商贸、金融、办公、广场、集中绿地、文化娱乐等大型公共服务设施，是新城的行政、金融、商贸中心区，也构成新城的景观标识区；“两轴两轴”“两轴”指常福新城的东西向常禄路的城市发展轴和沿南北向常泰路的城市景观轴。城市发展轴位于新城中部，形成一条沿常禄路东西向发展的轴线，新城的整体发展呈现沿轴线组团式发展模式；“四区四区”“四区”指常福新城的四大功能组团，即产业发展组团、研发型综合组团、居住生活组团和高尚居住组团。同时，与

27、四大组团相适应，规划四处城市副中心。汽车配件产业区、世界汽车博览区、汽车娱乐区、国际汽车中国总部区、中央商务区、汽车教育研发区、汽车风情居住区、汽车贸易区、汽车物流区、汽车会展区等十大功能组团，是一个承载着梦想与辉煌的希望之城。未来5-10年，常福新城将形成产业、商业行政、居住三大功能区域，设定人口15-20万，建成后将成为一座具有中等城市水平的“生态型卫星城”。方案布局：方案布局：常福新城功能结构为常福新城功能结构为“多中心组团多中心组团”式总体发式总体发展框架，形成展框架，形成“一心两轴四区一心两轴四区”的规划结构。的规划结构。区域发展现状区域发展现状常福新城基础建设吸纳国内外园区建设好的

28、经验和作法，夯实常福新城的基础设施。第一期开发近5平方公里启动区，到目前为止，已基本建成5条主次干道，形成“三纵两横”格局。其中常福大道、环城大道各项指标均达到国内开发区的一流水平。目前常福新城主要以优越的区位与交通优势为基础，大力发展汽车及新能源（环保）产业。汽车产业：以武汉经济技术开发区为依托，实施与武汉经济开发区发展差异化的汽车整车生产之路，继续加大汽车零部件生产企业的引进科学定位汽车文化主题公园项目，实施有针对性的招商，充分挖掘汽车文化，形成集汽车销售、综合展示、汽车科普教育、汽车文化交流和汽车生产观光旅游为一体的工业品牌，彰显汽车文化。新能源（环保）产业：常福新城新能源产业园将着眼于

29、如太阳能、地热能、风能、海洋能、生物质能和核聚变能以及铅酸蓄电池和锂电池为主的动力电池的发展。在常福规划新能源产业示范园，依托银泰科技意向整体搬迁常福工业园，与五洲龙达成建设混合动力客车初步框架协议，以及天普太阳能即将开工建设，先期大力发展太阳能、碳电池等新能源项目。发展思路：发展思路：“依托大区，壮大小区，依托大区，壮大小区，拓展新区，带动全区拓展新区，带动全区”目前常福新城已引进枭龙、东风易进、天润、斯贝卡等目前常福新城已引进枭龙、东风易进、天润、斯贝卡等3838家企业，总投资近家企业，总投资近2020亿元，总出让面积亿元，总出让面积35063506亩。亩。外部机遇总结外部机遇总结2 2：

30、由于经济快速发展和武汉市在中部地区的核心由于经济快速发展和武汉市在中部地区的核心地位，武汉城市空间快速外拓，地位，武汉城市空间快速外拓，武汉城镇发展武汉城镇发展时代已经启动时代已经启动，本项目所在的常福新城依托武，本项目所在的常福新城依托武汉经济开发区，汉经济开发区，将会成为未来的开发热点将会成为未来的开发热点。项目区域外部发展机遇总结项目区域外部发展机遇总结广阔的城市发展前景广阔的城市发展前景武汉被确定为我国中部地区的中心城市，使武汉发展上升到国家层武汉被确定为我国中部地区的中心城市，使武汉发展上升到国家层面，站到了一个新的面，站到了一个新的“制高点制高点”上，具有广阔的发展前景。上，具有广

31、阔的发展前景。武汉城镇发展时代开始启动武汉城镇发展时代开始启动由于经济快速发展和武汉市在中部地区的核心地位，武汉城市空间由于经济快速发展和武汉市在中部地区的核心地位，武汉城市空间快速外拓，武汉城镇发展时代已经启动，本项目所在的常福新城依快速外拓，武汉城镇发展时代已经启动，本项目所在的常福新城依托武汉经济开发区，将会成为未来的开发热点。托武汉经济开发区，将会成为未来的开发热点。定位前的思考定位前的思考项目发展方向研判项目发展方向研判报告基本思路报告基本思路第一部分第二部分项目发展模式研究项目发展模式研究第三部分区域价值分析区域价值分析区域发展机遇区域发展机遇案例借鉴案例借鉴寻找外部机遇寻找外部机

32、遇定义区域价值定义区域价值区域价值区域价值1 1本区域是武汉上升到国家层面制高点下，依托本区域是武汉上升到国家层面制高点下，依托武汉经济开发区的武汉经济开发区的产业化功能区产业化功能区。区域价值区域价值2 2本区域不仅仅是简单的郊区大盘，更是武汉城本区域不仅仅是简单的郊区大盘，更是武汉城市空间外拓格局下的市空间外拓格局下的城镇城市化功能区城镇城市化功能区。武汉经济技术开发区纱帽-油气之城 蔡甸-知音之城 北湖-化工之城 纸纺-大学之城 常福-汽车之城 豹澥-机遇之城 武汉六大新城武汉六大新城 汉阳汉阳 汉口汉口 武昌武昌 区域价值区域价值3 3用全新的模式重新定义郊区物业开发，树立郊用全新的模

33、式重新定义郊区物业开发，树立郊区物业的标杆。区物业的标杆。定位前的思考定位前的思考项目发展方向研判项目发展方向研判报告基本思路报告基本思路第一部分第二部分项目发展模式研究项目发展模式研究第三部分区域价值分析区域价值分析区域发展机遇区域发展机遇案例借鉴案例借鉴我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此我们研究了国内外区域发展的相似案例，据此判断常福新城未来的发展前景判断常福新城未来的发展前景案例：天津案例：天津 梅江南板块梅江南板块1 1案例：广州华南板块案例：广州华南板块2 2案例：北京亦庄案例：北京亦庄3 3案例：河北燕郊案例：河北燕郊4 4天津天津梅江南板块：天津生态居住区的典范梅江南板块：

34、天津生态居住区的典范中心中心城区城区奥运奥运中心中心梅江南梅江南商商务务中中心心区位：区位：天津市中心区南部10公里发展历程：发展历程：1998年开始，由松江集团主导 “修路换土地”，通过修建友谊路贯通中心区与梅江南区域，并获得土地一级开发权，随后进行部分土地的二级开发，并出让部分土地。随着友谊路的贯通、“梅江南”概念的提出，及友谊路商务中心、西青开发区的形成，以及区域内房地产项目的不断开发，梅江南形成了天津的生态居住区友友谊谊路路区域借鉴区域借鉴1配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有配合基础设施建设和区域环境整治，开发商有节奏的进入，不断提升区域价值节奏的进入，不断提升区域价值19981

35、9992000200120022003200420052006松江集团通过“修路换土地”，取得土地一级开发权友谊路沿线通车，连同市中心与梅江南商品房均价走势曲线商品房均价走势曲线提出了“梅江南”生态居住区概念友谊路金融街项目启动，逐渐形成新的商务中心污水河整治工程开工，第一个大盘梅江项目入市，均价达到3000元区域北侧的东南半环快速路工程开工；污水河整治工程全面完成区域南部的西青开发区开始成形海逸长洲入市，全面提升梅江南区域品牌东南半环快速路通车邀请科特勒营销集团举办梅江南品牌营销论坛地价每亩160万地价每亩120万地价每亩80万地价每亩50万地价平均每年上涨地价平均每年上涨30%50%30%

36、50%区域借鉴区域借鉴1各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐各项目的发展均依托梅江南的大区域价值，逐渐形成了天津的渐形成了天津的“富人区富人区”万科水晶城万科水晶城“住在梅江住在梅江, ,选择水晶城选择水晶城 ” ”顺驰蓝色板块顺驰蓝色板块梅江南生活蓝本梅江南生活蓝本 自然环境自然环境：梅江南地区总面积240公顷的土地，70%以上的基地为水面，是天津少有的几块原生态自然湿地基础配套基础配套：住宅全面开发之前，学校、医院、邮局、金融等配套均已建设，后期各种商业配套陆续进入。各项目的发展均依托梅江南依托梅江南“环境环境+ +配套配套”的区域价值的区域价值，环境+配套打造的宜居条件使梅江南成为天

37、津的高端住区。 卡梅尔卡梅尔梅江，因我而不同梅江，因我而不同 由政府、媒体、开发商共同组织的论坛 大梅江大梅江 一个崛起的高尚新城区一个崛起的高尚新城区区域借鉴区域借鉴1梅江南模式下的物业价值曲线梅江南模式下的物业价值曲线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期基础设施投入基础设施投入1.政府的基础设施和城市配套率先投入，由于土地控制等原因，房地产稍后于区域发展；2.待市政建设有一定基础后，房地产价值迅速释放；3.经过启动爆发期后，随着房地产市场的自然成长，物业价值稳定上升；4.待区域价值成熟后，房地产借助区域的大平台，有可能再次快速发展。1 12

38、23 34 4区域借鉴区域借鉴1梅江南模式下的房地产竞争模型梅江南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府在基础设施和配套方面的大力投入，使得区域价值形成一个较高的、统一的平台；2.区域内各房地产项目依托区域的核心价值，依靠产品、营销等形成差异化的附加价值；3.城市外溢人口流向本区域的首要驱动力是区域价值，然后再区域平台上根据不同的偏好选择不同的项目；4.由于区域形象的统一对外，使得区域更易形成高位的价值平台，从而成为城市里新兴的中高档住宅区。5.区域代表开发商：万科城市新区城市新区房地产项目房地产项目区域价值核心区域价值核心城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴1广州广州华南板块

39、：八大开发商共同进入，开创华南板块：八大开发商共同进入，开创了中国房地产开发的大盘时代了中国房地产开发的大盘时代p区位：华南板块位于广州市番禺区北部，因华南快速干道横贯其间而得名p范围：主要包括祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐8个占地千亩以上的住宅大盘p总占地：2万余亩p总规划建筑面积：1500多万平方米白白云云山山广广 州州 市市 区区华南板块华南板块区域借鉴区域借鉴2八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，八大开发商相互独立，仅仅依据市场状况确定开发节奏，政府丧失了对区域整体发展的把控能力政府丧失了对区域整体发展的把控能力p华南

40、板块被划分为几个大规模的地块，出让给八大开发商，各个开发商负责地块的开发和相应的配套设施p政府负责土地一级开发。但由于大面积土地都掌握在各大开发商手中，政府对区域整体发展的把控能力较弱。且政府在各项基础配套设施的建设上明显滞后，对区域发展支持力度小。项目项目开发商开发商占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率南国奥林匹克花园广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司6775751.1祈福新村祈福集团5004804800.96华南新城 广州合生创展集团有限公司2103003001.4星河湾 广州宏富房地产有限公司 801201201.5锦绣香江 香江集团267/ /华南碧桂园

41、 碧桂园物业发展有限公司6758580.87广州雅居乐花园 广州雅居乐房地产开发有限公司3204344341.36区域借鉴区域借鉴2由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配由于政府职能在整个开发过程中缺失，市政配套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈套严重落后，导致后期住宅开发遭遇瓶颈拆迁市政生活配套设施土地出让权规划权税收收益/土地收益项目开发小区配套融资权定价权开发收益市民利益市民利益商业配套不足公共交通体系落后居住成本显著增加区域价值区域价值土地盲目出让，政府的统一区域规划缺失区域功能严重单一，卧城效应显现市政配套严重滞后，社区设施重复建设与区域公共配套缺失的矛盾楼盘独立成城的楼盘扼杀多样

42、化的城市生活，形成“盘内设施完备，盘外荒郊野外”的情景各个开发商无序开发，供应调节失衡，短期供求失衡，区域价格受到负面影响区域借鉴区域借鉴2板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，板块内的住宅开发量远远超过地区市政配套的服务规模，经历了从火爆转向平稳发展的过渡期经历了从火爆转向平稳发展的过渡期启动期启动期快速发展期快速发展期火爆期火爆期回落期回落期199119911998199820012001200220021991年，祈福新村面世，但是由于交通等条件的限制，区域一直没有实现快速发展1998年，华南快速干线接通，地区进入全面开发状态，多个大型开发商取得地块，大规模开发开始区域大盘全

43、面上市，其中包括：祈福新村、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、广地花园、华南新城及雅居乐住宅开发过度，配套严重不足，区域销售速度下滑；火爆不再20032003调整期调整期政府全面介入，大规模改善区域交通状况，增加配套设施供给楼市热点，各楼市热点，各个档次齐备个档次齐备遭遇交通与配遭遇交通与配套发展瓶颈套发展瓶颈政府介入，瓶颈政府介入，瓶颈打破倒计时打破倒计时区域热点形成区域热点形成区域起步区域起步祈福集团碧桂园物业发展有限公司广州市宏宇企业集团广州番禺奥林匹克房地产开发有限公司香江集团番禺广地房地产开发有限公司祈福集团广州合生创展集团有限公司广州雅居乐房地产开发有限公司区域借鉴区

44、域借鉴2各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核各大开发商凭借各自的资源打造具有特色的核心竞争力，形成彼此独立的价值点心竞争力，形成彼此独立的价值点星河湾：星河湾：2 2公里骑江观光木道，独占江景资源公里骑江观光木道，独占江景资源锦绣香江：广州首席生态豪宅社区锦绣香江：广州首席生态豪宅社区南国奥园：奥运主题运动社区南国奥园：奥运主题运动社区华南碧桂园：白领也可以住别墅华南碧桂园：白领也可以住别墅区域借鉴区域借鉴2华南模式下的物业价值曲线华南模式下的物业价值曲线区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期物业价值曲线物业价值曲线区域成熟期区域成熟期1.由于缺乏政府的基础设施和城市配套投入，房地产自然

45、缓慢发展；2.随着大型开发商大规模楼盘的同期入市，房地产价值迅速提升；3.住宅开发过度，配套严重不足，导致房地产开发遇到瓶颈，开始下滑；4.后续政府开始介入市政配套设施的建设，房地产开始回暖，但进程缓慢。1 12 23 34 4区域借鉴区域借鉴2华南模式下的房地产竞争模型华南模式下的房地产竞争模型城市中心城市中心1.由于政府对土地缺乏控制力，造成部分功能缺失，区域难以形成统一的形象，区域价值空白；2.区域内大开发商各自为政，依托自身资源形成自身独特的价值点；3.城市外溢人口受不同项目的吸引分散流向各个项目，彼此之间竞争激烈；4.由于区域缺乏统一的形象，以及交通配套等市政设施的缺失，各项目通常使

46、用性价比的手段吸引市内客户，使得区域难以成为高价值板块。5.区域代表开发商：碧桂园城市新区城市新区房地产项目房地产项目房地产项目价值房地产项目价值城市人口流向城市人口流向区域借鉴区域借鉴2亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产业亦庄新城位于北京五环外，是规划的高新产业新城，核心区新城，核心区4040平方公里平方公里2006-7-2655 行政规划行政规划 位于北京大都市东南边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展的三个重点新城之一，亦庄新城面积为212.7平方公里，核心区40平方公里 区域人口区域人口 2010年规划人口30万，2020年规划人口0万人。担负起疏散北京中心城部分职

47、能和人口的作用。 城市定位城市定位 发展目标：高新技术产业中心、高端产高新技术产业中心、高端产业服务基地、国际宜业宜居新城业服务基地、国际宜业宜居新城 引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术于现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变核心区核心区路东产业区路东产业区河西区河西区马驹桥马驹桥居住区居住区物流园物流园站前综合区站前综合区六环路路南区六环路路南区区域借鉴区域借鉴3经过近经过近2020年的耕耘，亦庄目前工业总产值约年的耕耘，亦庄目前工业总产值约15001500亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产亿元；前十年亦庄发展产业，后十年发展房地产亦庄近几年国民生产

48、总值变化亦庄近几年工业生产总值变化园区2001-2005新增内外资企业投资额（亿美元）亦庄产业覆盖领域非常广泛，现在已经在高新技术高新技术产业产业、设备制造业以及都市工业三大行业形成初步聚集和发展。同时，以电子信息为主导的高新技术产业是亦庄的绝对支柱产业，同时也是推动北京市高新技术产业发展的主要因素区域借鉴区域借鉴3随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产随着产业的快速发展，亦庄房市内需增长强劲，高端产业人口在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续业人口在近五年时间逐渐转变为区域市场主体，对后续市场强大支持市场强大支持早期典型项目（2003年以前）近期典型项目（2004-2007）荣

49、景丽都荣景丽都：公寓开发区30岁左右白领，以过渡性住房或临时居所为主国融国际国融国际：酒店式公寓30岁左右，自住投资各占50%博客雅居博客雅居：小户型塔楼25-35岁为主，70%为经济开发区的白领，老业主占30%。（开发区工作人员购买9.5折优惠）格林小镇格林小镇6 6：花园洋房50%以上为开发区中高层管理者一栋洋房一栋洋房：别墅城市追求低密度别墅生活的中高端客户，以东部人口为主，包括电视台工作人员、自由职业者比例明显上海沙龙上海沙龙：多层板楼周边区域上班族、生意人，少量本地原著居民境界境界：townhouse以cbd白领为主，二次置业为主格林小镇格林小镇：花园洋房、联排70%为市区人口，品质

50、生活追求者市区人口市区人口产业人口产业人口产业人口产业人口市区人口市区人口城市中产阶级二次置业为主区域内年轻白领首次置业为主区域借鉴区域借鉴3亦庄发展模式亦庄发展模式强势产业支撑下新城轨迹强势产业支撑下新城轨迹58主流客户主流客户区域价值区域价值高端产业陆续进驻，提升高端产业陆续进驻，提升区域人气，在城市中价值区域人气，在城市中价值认知高走认知高走区域内基础设施建设、环区域内基础设施建设、环境改造开始进行，生态环境改造开始进行，生态环境优越境优越区域内产业逐渐成熟，城区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善，高科技市配套逐渐完善，高科技产业新城逐渐形成产业新城逐渐形成城市中高端客户城市中高端客户城

51、市上升中产城市上升中产高端产业人口高端产业人口产品类型产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：洋房、多层中低密度：洋房、多层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多层、小高层城市主流：多层、小高层密度两极化：高层（为密度两极化：高层（为主），洋房主），洋房/ /多层多层城市主流：高层城市主流：高层随着城市格局的改变，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使随着城市格局的改变，建设密度的提高，客户也随之逐渐变化。强势的产业支撑使客户始终保持城市中高收入人群。客户始终保持城市中高收入人群。区域借鉴

52、区域借鉴3河北燕郊地处京东，距北京河北燕郊地处京东，距北京cbdcbd半小时车程，半小时车程，建成区面积建成区面积3030平方公里平方公里59朝朝阳阳区区 通通州州区区 六六环环路路京哈高速京哈高速潮潮白白河河燕郊经济技术开发区地处京东，西临潮白河，与通州以河为界，隶属于河北省三河市，是省级经济技术开发区。 行政规划行政规划 1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区，规划面积80平方公里，建成区面积 30平方公里，建成区域面积只占了37.5%。 区域人口区域人口 辖区总人口20万，10万人为城镇人口，3万是农村人口，约7万流动人口，城镇人口中70%是外来人口，典型的移移民城镇，房地产

53、民城镇，房地产80%80%为北京市内人口为北京市内人口。 交通联系交通联系 西距天安门30公里，距cbd25公里930路公交车直通区内，京通快速路将北京与燕郊紧密连接。从燕郊驾车到cbdcbd只需只需3030分钟分钟 ，距机场25公里。cbcbd d区域借鉴区域借鉴4通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是其成通州的放量提价使燕郊价格足够诱人，是其成为被动郊区化区域的另一必要条件为被动郊区化区域的另一必要条件60通州房地产指标通州房地产指标200420042005200520062006住宅销售面积住宅销售面积141.00127.7569.32住宅销售面积合计住宅销售面积合计338.07住宅上市面

54、积住宅上市面积196.8882.1343.05住宅上市面积合计住宅上市面积合计322.06住宅销供比住宅销供比0.720.721.561.561.611.61近三年通州市场供应与销售量05010015020025020032004200520060100020003000400050006000土地成交量均价p 通州近年土地供应不足，造成住宅市场供不应求价格上涨。连续两年销销供比超过供比超过1.51.5，使价格从2004年2800上涨至2007年的6500。p 燕郊与通州的价格差从价格差从2000420004年年500500元上升至元上升至20072007年年20002000元元。越来越大的价

55、格差让燕郊的价格变得诱人，成为吸引被动郊区化客户最大因素。近年通州土地成交量与房地产均价近年通州与燕郊房地产主流价格区域借鉴区域借鉴4燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新城燕郊凭借便利的交通和低廉的价格成为继新城通州后承接中心城人口转移主要区域通州后承接中心城人口转移主要区域北京客户本地客户尚品尚品. .福城福城美林新东城美林新东城北京客户天津、河北客户其他北京客户本地客户星河皓月星河皓月天子庄园天子庄园北京客户外地客户开发区企业客户备注：天子庄园临近轻工业制造厂区从燕郊典型项目客户构成来看：北京主城区客户占据80%80%以上以上比例，其中cbdcbd年轻年轻白领白领比例最高。区域借鉴区域借

56、鉴4燕郊发展模式燕郊发展模式城市蔓延条件下自然发展轨城市蔓延条件下自然发展轨迹迹主流客户主流客户区域价值区域价值与城市保持便利连接的低与城市保持便利连接的低价区价区原始的郊区田园环境原始的郊区田园环境区域逐渐成熟，成为城市区域逐渐成熟，成为城市主流外溢人口大型居住区主流外溢人口大型居住区城市中高端客户城市中高端客户城市中低收入（白领）城市中低收入（白领）城市主流外溢人口城市主流外溢人口产品类型产品类型区域启动期区域启动期区域发展期区域发展期区域成熟期区域成熟期中低密度：小高层、高层中低密度：小高层、高层城市主流：小高层、高层城市主流：小高层、高层低密度：类别墅产品低密度：类别墅产品城市主流：多

57、层、小高层城市主流：多层、小高层密度：小高层、高层密度：小高层、高层快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中快速城市化进程使区域属性突然发生改变，由于没有强势产业支撑，客户也由中高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。高端收入人群转变为中低收入的白领阶层。区域借鉴区域借鉴4四种区域、四种模式、四种命运四种区域、四种模式、四种命运63区域区域出身出身模式模式发展轨迹发展轨迹现在命运现在命运梅江南梅江南长白长白出身好同胞少公子哥、父母先帮搭好台再创业5年积淀5年发力功德圆满型华南华南板块板块出身一般同胞不多白手起家、父母起先放任自流，后帮搭了点台，但救急不救穷；10年发

58、家5年中落5年艰难爬坡勉强平稳度日型亦庄亦庄出身一般同胞多父母鼎力相助、帮搭台再帮钱还帮人积淀10年爆发10年蒸蒸日上型燕郊燕郊出身差同胞多白手起家父母放任自流5年崛起迅速打回原形每况愈下型区域借鉴总结区域借鉴总结城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前城市发展的规律，人为不可逆转、不可超前常福新城与城市接壤，是常福新城与城市接壤，是“郊区城市化郊区城市化”的代表的代表64郊区城市化是首先发展与城区接壤的郊区。郊区城市化是城市自然发展、良性扩张的过程。逆城市化是城市发展到一定程度，城市环境恶化，大城市病开始出现，人们主动郊区化，该郊区是与城市脱节的郊区。武汉城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市化

59、。人为武汉城市发展目前位于第二个阶段：郊区城市化。人为超前，行不通！超前，行不通！区域借鉴总结区域借鉴总结案例借鉴启示案例借鉴启示65华南板块开发商仅“楼巴”“村巴”一项每年就得亏损几百万元。南奥车队每年因营运亏损数百万元，目前已经累计亏损2000多万元。发展商每年都要向楼巴承运汽车公司补贴一笔费用，大约每条线路每月补贴10万元，假如楼巴有3条线路，每月发展商补贴给汽车公司的楼巴运营费高达30万元，一年下来就是360万元。区域借鉴总结区域借鉴总结p梅江南的最大优势在于与母城的接壤。p梅江南成功、华南板块失败的关键是“搭台”-市政配套，同样的二人转，刘老根大舞台的和田间地头的价值不一样。p华南板

60、块最大的失败在于功能规划单一，根本没有产业支持，整个一座“睡城”，造血功能不足，社区没有活力，后期开发商运营成本非常高。p华南板块短视的“土地经济”造成产业化落后。p亦庄和燕郊的鲜明对比表明，对于超过30平方公里的大开发区，想要打造新贵阶层的“富人区”，产业是关键，没有产业的支撑，房地产发展的后劲肯定不足。有无强劲产业支持是决定区域置业人口层次的关键。大盘良性发展，两个温床必有其一，常福新城属于杂交大盘良性发展，两个温床必有其一，常福新城属于杂交区。接壤但面积大，面积大但产业不足区。接壤但面积大，面积大但产业不足66p梅江南、长白等小盘托市容易，但道义50平方公里，相当于再造两个沈河区，对政府