和睦花园户型定位建议书

1、和睦花园户型定位建议书作者： 日期：定位建议初目录一、和睦花园周边小区现状（表 1 ）二、和睦花园周边小区分析及结论三、和睦花园付款方式对比表四、和睦花园户型面积建议初案五、和睦花园主力客户群分析表注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。和睦花园周边小区状况表小区名 称小区位置小区规模小区配套面积跨度（m2）建造时间居民构成和睦南 苑面向衢州路，项目地块 正北面，嵌入项目地块 中由3 幢7层住宅楼组成管道煤气、有线电视、 自行车棚、电子对讲保 安门61 831998当地年青夫妇为主，私营企业主次之和睦新 村南靠衢州路，西

2、依莫干 山路，隔衢州路与项目 地块对望占地面积 15 公顷，由 54 幢 6 7 层住宅组成管道煤气、有线电视、 一所小学、 2 个小区内 花园、约 20 个商店28 801983大多为湖滨、少年宫一带的 折迁户，工厂职工次之华丰新 村南至衢州路，东至运 河，西至禾丰桥，北至 华丰厂北围墙占地面积 13 万平方米，由27 幢平、楼房，几十户农 宅组成管道煤气、有线电视、自行车棚、30 701985华丰纸业有限公司职工及家属勤丰住 宅小区南靠衢州路，东邻莫干 山路，距项目地块 150 米左右由 10 幢 7 层住宅楼组成有线电视、管道煤气、自行车棚60 1201994杭州铁路分局、蓝孔雀化学 纤

3、维有限公司职工为多，祥 符镇镇干部次之化纤新 村莫干山路花园岗，北邻汽车北站占地面积 4578 平方米，建 筑面积 47494 平方米，住 宅 10 幢有线电视、管道煤气、自行车棚60 701985杭州化学纤维厂职工及家属广兴新 村湖墅北路建 筑 面 积 42000m 2 ， 由 10 幢 7 层住宅楼组成。有线电视、管道煤气、 小卖店、自行车棚、车 库38 921997折迁户为主，电视台职员次 之。和睦路 住宅区和睦路南段和睦路南段两侧，以自建房为主以小卖店和农贸市场等低档配套为主1983打铁弄 住宅区项目地块正南面，距地 块 10 米。由一些单位的宿舍房和杂乱的农居所构成步行约 10 分钟

4、，到达农 贸市场。农贸市场周围 小配套齐全1983当地农民居多，其次为大中 型国营企业职工。墨香苑莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南由 3 幢板式小高层公寓及 临街商铺、地下车库组成89.1 237.52000哑吧弄 小区湖墅北路，大关桥下端由7 幢7层住宅组成有线电视、管道煤气、自行车棚1994回迁户、消防队员工、私营企业主二、和睦花园周边小区分析及结论由上表可见：1周边小区大部分为 94 年以前的老区，住户 60 以上为国营企 业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环 境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应 以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型

5、应以平层为 主，大面积户型以错层为主。1 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在 61 83 m 2 之间，全部为小户型，销售率目前为 85 左右，但其付款方 式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相 应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内 的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所 保留，因此定 30 左右的小户型仍是必要的。2 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业 主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住 地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部 分消费群定 20 左右的大户型较为妥当。

6、3 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户 型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们 的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可 能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。三一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价 3000 元m2 为准）一次性付款：面积付款方式60 m 280 m 2100 m 2120 m 2150 m2一次性付款18 万24 万30 万36 万45 万商业贷款：面积付款方式60m 280m 2100m 2120m 2150m 2首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供十年2614.13136.93921

7、.21568.52091.32594二成二十年3.6 万4.8 万6万1661.77.21994.19万2492.6997.081329.439万59三十年1374.71649.72062.1824.861099.81625十年1372.41829.919万2287.310.8 万2744.813.5 万3431.03968三成二十年5.4 万7.2 万9万1454.010.81744.813.52181.1872.441163.257万2万0三十年9万1202.910.81443.513.51804.3721.75962.342万0万8十年1633.81960.62450.7五成9万980.

8、3112 万1307.0815 万518 万222.57二十年万623.17830.901038.61246.31557.9243三十年515.54687.38859.231031.071288.84公积金贷款：面积 付款方式60m 280m 2100m 2120m 2150m 2首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供三成十年5.4 万1531.917.2 万2042.5410 万2431.6016 万2431.6025 万2431.60二十年1006.951342.611598.341598.341598.34三十年832.951109.271320.561109.271109.27注：公

9、积金贷款首付须 3 成，金额不得高于 20 万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减 3.19 元/10 万元，二十年期贷款利息逐月递减1.59 元 10 万元，三十年期贷款利息逐月递减 1.06 元/10 万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月 供能力不强，这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说， 15 万左右的首 付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积金贷款，其比一般的商业贷款的月利率低0.83-

10、0.975 个千分点 .四和睦花园户型面积建议初案表：面积（m2）户型比例单价模拟总价模拟6080二室一厅、二室二厅3018 万 24 万80 100二室一厅、二室二厅、三室二厅30均价 3000 元 m224 万 30 万100 120三室二厅、四室二 厅2030 万 36 万120 140三室二厅、四室二 厅2036 万 42 万五和睦花园主力客户群分析表：面积（m2）比例客户群分析主力客户群体家庭结构及生活方式可能选择的主 要付款方式80 以下30收入中下的年青夫妇初巢或满巢阶段，希望拥有属于自己的小家庭二成或三成商业贷款或公积金贷款效益较好的企事业单位初巢或满巢阶段，追求五成商业贷款8

11、0 12050员工、生活的舒适品位和情调或一次性付款企业中层管理人员、个体工商户120 以上20私营企业主、城郊结合部的农民满巢阶段，追求生活享受和财富炫耀五成商业贷款或一次性付款下阶段工作简介1 、市场调研报告 在市场完整调研的基础上，将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发，对杭州市场尤其是和睦花园所处市场环境进行分析，透视杭城商品 住宅之操作水准，评判杭城消费者目前之消费意识和行为方式，人而深入发掘本项目之可借鉴点。包括 1 ）杭州市商品住宅市场整体现状调研2）项目类比个盘分析3）杭州市商品住宅消费行为分析2 、市场定位分析报告 在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上，提炼本项目所具备的地产因子，并结合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。总体市场定位 主力客户群定位 产品定位3 、市场价值分析报告 在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上，阐述商品住宅项