补充投资性房地产

1、11/5/20211 投资性房地产投资性房地产 赵洪进赵洪进 主讲主讲新准则新视野新思维11/5/202111/5/20212 2投资性房地产投资性房地产 在我们公司在我们公司会计准则操作手册会计准则操作手册中，投资性房地产会计政策主要中，投资性房地产会计政策主要包括哪些？包括哪些？ （一）（一）投资性房地产投资性房地产的定义及确认条件的定义及确认条件 （二）本公司投资性房地产的范围（二）本公司投资性房地产的范围 （三）投资性房地产的初始计量方法（三）投资性房地产的初始计量方法 （四）投资性房地产的后续计量方法（四）投资性房地产的后续计量方法 （五）投资性房地产转换（五）投资性房地产转换 （六

2、）投资性房地产的处置（六）投资性房地产的处置 （七）投资性房地产后续计量模式的变更（七）投资性房地产后续计量模式的变更 （八）会计科目设置及使用（八）会计科目设置及使用 课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进3 3 （一）（一）投资性房地产投资性房地产的定义及确认条件的定义及确认条件 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产的特征：投资性房地产的特征： 投资性房地产业

3、务是一种经营性活动。投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。 投资性房地产属于日常经营性活动。投资性房地产属于日常经营性活动。形成的租金收入或转让增值收形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营陛活益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营陛活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业

4、务收入。他业务收入。（二）本公司投资性房地产的范围（二）本公司投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用已出租的土地使用权权、持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的建筑物。 1、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。出租的土地使用权。课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/2021

5、11/5/2021赵洪进赵洪进4 4 2、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。转让的土地使用权。这类土地使用权这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。符合投资性房地产的定义。 例如，例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。决定继续持有这部

6、分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 注意：注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 3、已出租的建筑物、已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。活动完成后用于出租的建筑物。 例如，例如，甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期给

7、乙公司，租赁期2年。对于甲公司而言，白租年。对于甲公司而言，白租赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进5 5应注意：应注意： 1 1）用于出租的建筑物）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。性房地产。 2)2)已出租的建筑物已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。赁协议

8、，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁自租赁协议规定的租赁期开始日起，协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。建筑物，不属于已出租的建筑物。 3 3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。投资性房地产。 例如，例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、企业将其办公楼出租，同

9、时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进6 6 4、不属于投资性房地产的项目、不属于投资性房地产的项目 (1)(1)自用房地产自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。地使用权属于无形资

10、产。 (2)(2)作为存货的房地产作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。商品房和土地。 课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进7 7（三）投资性房地产的初始计量方法（三）投资性房地产的初始计量方法 根据投资性房地产准则的规定，根据投资性房地产准则的规定，投资性投资性房地产房地产应当按照成本应当按照成本进行初始确认和计量。进行初始确认和计量。 （四）投资性房地产的后续计量方法（四）投资性房地产

11、的后续计量方法 在后续计量时，在后续计量时，通常应当采用成本模式，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下满足特定条件的情况下也可以采用也可以采用公允价值模公允价值模式式。但是，但是，同一企业只能采用一种模式对所有同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。种计量模式。 课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进8 8课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进9 9课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/20

12、2111/5/2021赵洪进赵洪进1010课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进1111（五）投资性房地产转换（五）投资性房地产转换课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进1212课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进1313（六）投资性房地产的处置（六）投资性房地产的处置课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进1414（七）投资性房地产后续计量模式的变更（七）投资性房地产后续计量模式的变更

13、为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。但是，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。量，不得同时采用两种计量模式。 成本模式转为公允价值模式的，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。 （八）会计科目设置及使用（八）会计科目设置及使用课件制作：赵课件制作：赵 洪洪 进进赵洪进11/5/202111/5/2021赵洪进赵洪进1515三、