清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告

1、清华紫光（合肥）科技清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项园及配套房地产开发项目目初步调查报告紫光集团有限公司紫光集团有限公司2013-03-01 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 1 / 70 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 2 / 70目目 录录第一章、第一章、项目概况项目概况 .41.1项目背景.41.2项目概况.41.2.1项目地点.51.2.2项目总用地面积.51.2.3项目用地性质及用地面积分配.51.2.4用地规划指标.51.2.5建设内容与规模.6第二章、第二章、实施主体简介实施主体简介.8第三章、第三章、城市区域分析城市区域分析

2、.103.1城市区域简介.103.1.1合肥简介.103.1.2合肥市城市总体规划.113.1.3包河区城市总体规划.123.1.4包河工业区总体规划.133.1.5包河工业区入驻企业情况介绍及分布图.143.2区域分析.143.2.1经济社会条件.143.2.2交通条件.163.2.3市政条件.173.3地块分析.183.3.1地块区位交通条件.18 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 3 / 703.3.2地块自然条件.183.3.3周边市政、公建配套设施条件.19第四章、第四章、合肥房地产市场分析合肥房地产市场分析.204.1区域地产市场总体情况.204.2包河区商业

3、地产市场.204.3包河区商品住宅市场.21第五章、第五章、北斗及物联网产业分析北斗及物联网产业分析.235.1产业政策导向.235.1.1北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关重要.235.1.2物联网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸显.265.1.3卫星导航和物联网产业发展政策环境利好.275.2产业市场前景.305.2.1北斗产业正站在高速发展的“黄金十年”的起点.305.2.2物联网产业将成为下一个万亿级产业。.325.2.3北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景.34第六章、第六章、项目初步规划项目初步规划.366.1项目建设目标.366.1.1总体建设目标.36

4、6.2产业体系构建.386.2.1总体定位.386.2.2产业发展方向和目标.386.2.3产业发展布局.396.2.4产业发展战略路径.40 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 4 / 706.3初步建设方案.426.3.1建设内容与规模.426.3.2建筑选型.47第七章、第七章、园区运营招商方案园区运营招商方案.577.1园区运营方案.577.1.1园区运营目标.577.1.2园区商业模式.577.1.3园区收入来源.577.2招商工作方案.587.2.1招商对象.587.2.2招商方式.59第八章、第八章、财务效益分析财务效益分析.618.1一期住宅商混成本分析.6

5、18.2一期住宅商混财务效益分析.648.3分析总结.66第九章、第九章、项目综合判断与建议项目综合判断与建议.679.1项目投资价值评定表.679.2总结及建议.67 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 5 / 70第一章、第一章、 项目概况项目概况1.1 项目背景项目背景紫光集团有限公司与葛洲坝集团电力有限责任公司此前已同合肥市及包河区相关政府部门进行了多次沟通，当地政府有意愿在合肥市包河区提供面积约 2000 亩的土地，以清华大学的技术优势和紫光集团的产业优势为基础，打造长三角区域以北斗产业和物联网产业为核心的高科技产业园区。双方拟综合利用各自的资源、优势，共同开发、

6、运作前述位于合肥市包河区的“清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目”（项目包括占地约 1100 亩的科技产业园区和占地约 900 亩的生活配套地块，最终面积以当地政府国土规划部门批准划定的为准）。1.2 项目概况项目概况合肥清化紫光科技园总体规划占地面积为：2000 亩(合 133.2 万平米)，总体建面为 279 万平米，一期占地 800 亩(合 53.3 万平米)，建设规模为 120.8 万平米。项目总投资 80 亿元，一期总投资为 36 亿元。总建设、招商、运营周期计划为 5 年左右，为清华紫光重点龙头项目，得到紫光集团及校领导高度重视。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初

7、步调查报告 6 / 701.2.1项目地点项目地点位于合肥市包河区工业园内，重庆路以东，花园大道以北（最终位置以当地政府国土规划部门批准划定的为准）。1.2.2项目总用地面积项目总用地面积项目用地总用地面积约为 2000 亩（含产业园区及生活配套区域，其中项目一期包括占地约 440 亩的科技产业园区和占地约 360 亩的生活配套地块，最终面积以当地政府国土规划部门批准划定的为准）。1.2.3项目用地性质及用地面积分配项目用地性质及用地面积分配项目中清华紫光科技园区用地共分为两部分：其一为工业综合用地，用地面积约 1100 亩，用于建设科技产业园区；其二为科技产业园区配套用地，用地性质细分为商业

8、、住宅，总用地面积约 900 亩，用于建设产业园配套所需商业物业、员工宿舍、专家公寓、住宅等。1.2.4用地规划指标用地规划指标建设分建设分期期用地属用地属性性占地占地( (亩亩) )占地占地( (平米平米) )建筑规模建筑规模容积率容积率比重比重工业用地440293 0005330001.555%一期一期住宅、商混360240 0006750003.045%小计800800533000533000120800012080002.342.3440%40% 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 7 / 70工业用地7204795207190001.560%二期二期住宅、商混48

9、03196808630003.040%小计12001200799200799200158200015820001.981.9860%60%总计总计2000133350027900002.09100%1.2.5建设内容与规模建设内容与规模物业物业类型类型产品形态产品形态一期一期二期二期总计总计所占比所占比例例融智标杆企业总部基地600006000019700025700017%信息产业研究院81000810008200016300014%产品中试研发基地17300017300021800039100033%产业集成应用制造平台18900018900016300035200029%创智小微孵化基地

10、240002400052000760006%公共服务中心600060007000130001%产产业业聚聚集集区区小计5330005330007190001252000100% 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 8 / 70商务酒店、会议展示中心12000012000040000160000商业设施500005000062000112000专家公寓133000133000115000248000高层专家公寓楼3720003720006460001018000商商务务生生活活配配套套区区小计小计6750006750008630001538000总计总计12080001208

11、000158200027900002790000 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 9 / 70第二章、第二章、 实施主体简介实施主体简介紫光集团隶属于清华大学, 前身是成立于 1988 年 7 月的清华大学科技开发总公司，1993 年 4 月, 清华大学科技开发总公司改组成立清华紫光(集团)总公司，后从全民所有制企业改制为有限责任公司，即紫光集团有限公司。清华控股有限公司是紫光集团的绝对控股股东，紫光集团是建立了市场化机制的国有控股企业，是清华控股有限公司下属的重点企业之一。紫光集团自成立以来, 持续保持了稳定发展, 长期位居高校科技企业的第一方阵, 是中关村科技园区海

12、淀园首批认定的高技术企业, 涵盖信息科技、生物医药、化工材料、教育培训、国际贸易、地产置业六大业务领域，旗下拥有“紫光股份有限公司”、 “紫光古汉集团股份有限公司”两家上市公司，以及二十多家非上市公司，连续多年荣获中关村科技园区“经济二十强”企业, 是国家 520 户重点企业之一, 全国“电子百强”企业，国家“863”计划成果产业化基地， “清华紫光”也成为国内著名的企业和产品品牌，特别是在 it 领域内拥有广泛的社会资源及产业资源。清华紫光是紫光集团的统一商号， “紫光”既取意于清华大学校色紫色，又取意于祥瑞之光。清华紫光，寓意于清华紫光集团源于清华，属于社会，利于国家。清华科技园是清华大学

13、加速科技成果向生产力转化，促进产、学、研合作，建设世界一流大学的重要基地。紫光集团作为清华大学旗下重点企业，在清华科技园的整体布局中占有重要地位。近年来紫光集 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 10 / 70团还与各地政府合作，在北京、上海、广州、昆山、威海、沈阳、昆山、南昌、南京、珠海、西安、福州等地建立科技园及创新基地，在科技园开发、经营和管理等方面积累了丰富的经验和资源，是科技园区建设领域的一面旗帜。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 11 / 70第三章、第三章、 城市区域分析城市区域分析3.1 城市区域简介城市区域简介3.1.1合肥简介合肥

14、简介合肥，安徽省省会，因淝、施二水交汇而得名，全省政治、经济、文化、信息、金融和交通中心，中国特大城市之一。合肥位于安徽正中部，长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、贯通南北的重要区位优势，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市。合肥已有两千多年历史，曾为扬州、合州、南豫州、庐州、德胜军、淮南西路治所，是兵家必争之地，有“江南唇齿，淮右襟喉”、 “江南之首，中原之喉”之称，历为江淮地区行政军事首府。拥有三所国家实验室和四座重大科学装置，数量位居全国第二，仅次于首都北京。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 12 / 703.1.2合肥市城市总

15、体规划合肥市城市总体规划 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 13 / 703.1.3包河区城市总体规划包河区城市总体规划 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 14 / 703.1.4包河工业区总体规划包河工业区总体规划 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 15 / 703.1.5包河工业区入驻企业情况介绍及分布图包河工业区入驻企业情况介绍及分布图3.2 区域分析区域分析3.2.1经济社会条件经济社会条件3.2.1.1经济实力强大，发展势头强劲经济实力强大，发展势头强劲近年来，包河区主要经济指标始终在高基数上保持高增长，综合实力稳居全

16、省城区之首。2011 年，全区全年生产总值达到 485.9 亿元，比上年增长 14.7%；三次产业结构由 2010 年的 0.7:39.2:60.1 调整为 1.2:41.7:57.1，以先进制造业强力支撑的工业经济稳健增长，其 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 16 / 70中规模以上工业全年实现增加值 101.82 亿元，比上年增长 12.1%；全年实现财政收入 25.28 亿元，同比增长 15.6%，其中地方财政收入 17.22 亿元，同比增长 17.3%，地方经济实力快速攀升。 （2011 年包河区统计公报）3.2.1.2规模企业汇聚，开放程度加深规模企业汇聚，开

17、放程度加深通过营造“合法、高效、阳光”的政务服务环境和“亲商、安商、富商”的投资创业环境，包河区先后吸引家乐福、麦德龙、沃尔玛、中国航空工业集团、中国五矿集团等 20 余家世界 500 强、中国 500 强企业落户，成为合肥市的主要开放门户。同时，规模企业日益集聚。截至 2011 年，全区规模以上（年主营业务收入 2000 万元及以上）工业企业 138 户，全区产值过亿元企业达到 46 户，比上年增加 15 户，累计实现工业总产值 396.41 亿元，同比增长 21.44%，占全区工业产值比重的 90%。 （2011 年包河区统计公报）3.2.1.3城市面貌改善，城区功能跃升城市面貌改善，城区

18、功能跃升根据包河区国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要确定的发展战略与空间布局，包河区按照“错位开发、特色发展”的原则，优化资源配置，推进功能集聚。以滨湖新区和十五里河高铁站片区为重点加快开拓城市新空间， “十一五”期间累计完成投资近 400 亿元，建成道路 81 公里，市政基础设施覆盖面积 40 平方公里，建成区面积 10 平方公里。强化老城区的商业和居住功能，以万达广场、东方广场等城市综合体为主体，积极推进老城重点区域的开发改造。同时坚持基础设施建设优先，人居环境得到有效改善，城区功能与品质得 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 17 / 70到显著提升。3.2.1.

19、4文化资源丰富，科教实力雄厚文化资源丰富，科教实力雄厚包河区拥有丰富的社会文化资源。区内坐落有包公祠、包公墓等一批名胜古迹，分布了省广播电视中心、省图书馆、省黄梅戏剧院、省体育馆等众多重要文体机构。科教实力雄厚，合肥一中、合肥四十六中、合肥师范附小、寿春中学等优质教育资源落户包河，且汇聚有中国科技大学、合肥工业大学、中国科学院合肥分院等蜚声国际的高等学府和研究机构，拥有多家企业技术研究中心和国家认定的高新技术企业，是安徽省“教育第一大区”和“全国科技进步先进区”。3.2.1.5民生保障有力，社会和谐安定民生保障有力，社会和谐安定近年来，包河区的社会事业取得了全面进步。优先实施民生工程，惠及城乡

20、居民 27 万人。居民收入实现快速增长。2011 年，包河区城镇居民人均可支配收入 23135 元，增长 17.8%；农民人均纯收入 9878 元，增长 17.9%。以就业就学就医、低保养老救助等为主要内容的民生保障体系不断完善，城镇居民医疗保险基本实现全覆盖，被征地农民养老保障实现应保尽保。人民安居乐业，社会和谐安定，应急、信访、综治、安全生产“四位一体”大维稳格局基本成形。3.2.2交通条件交通条件包河区位于合肥市中心以南，襟三河而带一湖包河、十五里河、南淝河穿流其间，区南紧邻全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧邻国家级合肥经济技术开发区，是未来合肥市发展的前沿阵地和核心 清华紫光（合肥）科技

21、园及配套房地产开发项目初步调查报告 18 / 70区域，具有便捷的立体交通优势。铁路：紧邻京九、宁西铁路，合宁、合武高铁建成后，45 分钟可抵达南京，2 小时可抵达武汉，3 小时可抵达上海。公路：312 国道、合安高速穿区而过，合宁沪高速公路驱车 2 小时可达南京，5 小时可达上海；区域内高等级道路相互交织，徽州大道、花园大道、淝河路已经竣工通车，骆兴路全线贯通，312 国道、包河大道正在加快拓宽改建，繁华大道东段开始启动，二环以南的道路主干网基本形成，交通便利，通联快捷。水路：南淝河“黄金水道”直抵巢湖，随着合肥综合码头一期工程的开港起航，合肥经济圈将拥有直达长三角的集装箱水运通道，合肥港也

22、将成为全国十大经济区内河航运网中心之一。地铁：合肥市城市轨道交通建设规划已获国务院批准，地铁一号线贯穿全区南北，包河区将形成地下站场、地上楼宇等多维联动发展的立体格局。航空：坐落区内的合肥骆岗机场为国家一级大型机场，拥有直飞曼谷、香港及国内各重要城市的航线 20 多条。3.2.3市政条件市政条件项目用地市政条件较为成熟，给排水、电力、燃气、电信等基础设施引入方便，场地建设条件良好。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 19 / 703.3 地块分析地块分析3.3.1地块区位交通条件地块区位交通条件1. 项目距离市区中心的直线距离约 10.5 公里，最近车程约 13.5公里；

23、2. 距离未来省级政务中心的直线距离约 5 公里，最近车程约 6.7公里；3. 距离马鞍山路商圈距离约 9 公里车程；距离滨湖新区金融服务区距离约 9 公里车程；4. 距离合肥高铁南站约 7.5 公里车程，距离骆岗机场约 7 公里车程；5. 项目用地紧邻城市快速路重庆路，距离城市主干道繁华大道约 1.4 公里，距离城市主干道包河大道约 4 公里；6. 距离合肥实验学校本部约 4.3 公里，距离合肥实验学校包河花园校区约 3.2 公里；3.3.2地块自然条件地块自然条件1. 地质条件为原生地，无地质灾害危险；2. 合肥属亚热带湿润性季风气候。四季分明，气候温和，雨量适中，春暖多变，秋高气爽，梅雨

24、显著，夏雨集中。春天：冷暖空气活动频繁，常导致天气时晴时雨，乍暖乍寒，复杂多变。夏 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 20 / 70季：季节最长，天气炎热，雨量集中，降水强度大，雨量主要集中在 5-6 月的梅雨季节。秋季：季节最短，气温下降快，晴好天气多。冬季：天气较寒冷，雨雪天气少，晴朗天气多。3. 地上有部分原状植被；4. 周边环境状况良好，没有污染源；3.3.3周边市政、公建配套设施条件周边市政、公建配套设施条件该地块周边 1.5 公里半径内的市政、公建配套设施情况：1. 水电气路基础设施已配套、排污进入小仓房污水处理厂，无垃圾填埋场、无高压线等；2. 周边暂无购物

25、设施；3. 该地块以西 0.5 公里处有安徽省体育学院；4. 周边暂无医疗卫生机构；5. 周边暂无金融机构；6. 周边暂无邮政设施；7. 周边暂无娱乐餐饮设施； 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 21 / 70第四章、第四章、 合肥房地产市场分析合肥房地产市场分析4.1 区域地产市场总体情况区域地产市场总体情况1. 近三年包河工业区土地工业 2155 亩，均价 25.6 万元/亩，商住 585 亩，均价 300 万元/亩；2. 近三年包河工业区工业开发与竣工面积 52 万平方米、住宅 41万平方米、商业 26 万平方米；3. 近三年包河工业区商品房住宅销售面积 36 万平

26、方米，均价5500 元/平方米，商业销售面积 21 万平方米、均价 12000 元/平方米；4. 包河工业区建成成面积近 200 万平方米的包河苑、包河花园小区内学校、幼儿园、银行、医院、餐饮、超市等配套设施完善。4.2 包河区商业地产市场包河区商业地产市场包河区 2011 年商业地产总供应 48.1 万平方米，实际成交 11.63万平方米，供求比为 4.14，月均成交 9692 平方米，成交均价 15173 元/平方米，成交价格与合肥市同期持平。2012 年前三季度，包河区商业地产供应量累计 14.8 万平方米，实际成交 5.3 万平方米，供求比 2.79，月均成交面积 5889 平方米，成

27、交均价为 13747 元/平方米，成交价格比合肥市同期价格低 7%。月均成交量和成交价格分别比 2011 年下滑 39.2%和 9.4%。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 22 / 70包河区包河区 2011 年商业地产供求分析年商业地产供求分析4.3 包河区商品住宅市场包河区商品住宅市场包河区 2011 年商品住宅总供应面积为 78.14 万平方米，实际成交 40.22 万平方米，供求比为 1.94，月均成交 3.35 万平方米，成交均价为 7910 元/平方米，比合肥市同期商品住宅成交均价高出 1056 元/平方米。2012 年前三季度，包河区商品住宅供应面积累计

28、55.44 万平方米，实际成交 66.33 万平方米，月均成交 7.37 万平方米，供求比为0.84，成交均价为 6598 元/平方米。包河区包河区 2011 年商品住宅供求分析年商品住宅供求分析 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 23 / 70包河区包河区 2012 年商品住宅月度成交走势年商品住宅月度成交走势 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 24 / 70第五章、第五章、 北斗及物联网产业分析北斗及物联网产业分析5.1 产业政策导向产业政策导向5.1.1北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关北斗卫星导航产业对于经济社会发展和国家安全至关

29、重要重要北斗卫星导航系统作为国家重要的空间信息基础设施，是国家的战略性新兴产业，对于提高我国国际地位、保障国家安全、转变经济发展方式、促进国家信息化建设、调整产业结构、提高社会生产效率、转变人民生活方式、提高大众生活质量，都具有至关重要的意义。1. 建设北斗卫星导航系统，是提高我国国际地位的重要载体。卫星导航系统的建设需要雄厚的经济实力作保障。我国建设独立的北斗卫星导航系统，展示了综合国力和技术实力，不仅可以从根本上摆脱受制于人的局面，而且对于提升我国的国际地位，提升我国的国际影响力具有重大意义。2. 建设北斗卫星导航系统，是促进和推动经济社会发展的强大动力。卫星导航系统服务于交通运输、气象、

30、渔业、林业、电信、水利、测绘等众多国民经济领域，是带来巨大经济利益的“助推器”。此外，卫星导航产业已成为继移动通信和互联网之后，全球第三个发展最快的电子信息产业，正在带来巨大的经济价值。3. 建设北斗卫星导航系统，是推动我国信息化建设的重要保证。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 25 / 70建设空间信息基础设施，是推动国家信息化建设的基础。随着社会和经济的发展，卫星导航系统越来越渗透到社会和人们的生活之中，如果没有自主可控的卫星导航系统，国家信息安全将缺少可靠的保障。4. 建设北斗卫星导航系统，是应对重大自然灾害的生命保障。卫星导航系统可以在遭受重大地震灾害或者遭遇海

31、啸、台风等突发灾害时，在所有的有线系统陷入瘫痪的时候不受影响，既可以及时地进行灾害位置报告，又可以进行通信，发送位置和与位置有关的信息，从而为抢先救援赢得时间，最大限度地减少损失，保证人民群众的生命安全。5. 建设北斗卫星导航系统，是增强武器效能，维护国家安全的根本命脉。卫星导航系统的研发建设的初始动机都在于军事用途。随着武器装备现代化程度的提高，原本被地理空间割裂的不同战区被连通为一个全球战场，如果没有统一、可靠的导航体系，就无法实现诸兵种、跨地域协同作战。如果我们没有自己的导航卫星系统，在紧急情况下，一旦拥有导航定位卫星系统的国家关闭系统，性能再高的武器装备也无法发挥效能。毫无疑问，建立独

32、立的卫星导航系统，是避免在突发战争中受制于人，保证国家安全的根本命脉。6. 建设北斗卫星导航系统，是抢占有利轨道位置资源的重要举措。按照联合国国际电信联盟的规则，卫星频率的使用权属于先发射的一方，尽早发射导航卫星，不仅是技术积累的需要，也是“占位”的需要。同时，占有合适的通讯频率还可以节约系 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 26 / 70统建设过程中的许多投资，所以，卫星导航系统的发展越快越好，否则，将错失良机。北斗卫星导航系统作为国家重大专项工程，对于维护和拓展我国空间轨道和频率资源，争取主动，具有重大意义。7. 建设北斗卫星导航系统，是我国履行航天国家国际责任的需要

33、。北斗卫星导航系统不仅是中国的，也是世界的。北斗导航系统的建设不仅对中国，对世界也将具有重大贡献。首先，北斗卫星导航系统的建设，新开发增加了导航频率资源，为人类社会开辟了新的发展空间。其次，北斗卫星导航系统的建设，促进了全球航天领域的竞争与合作，推动了系统共同发展。8. 建设北斗卫星导航系统，对提升中国航天的能力，推动航天强国建设意义重大。在现代社会，航天技术的重要作用是其他技术所无法替代的，航天产业对于维护国家安全，推动经济社会发展意义重大。发展北斗卫星导航系统，将进一步推动航天强国建设，也为中国航天的后续发展提供相应的技术储备。基于卫星导航产业的战略意义，我国高度重视卫星导航系统的建设，一

34、直在努力探索和发展拥有自主知识产权的卫星导航系统。随着 2012 年 10 月 25 日“长征三号丙”运载火箭划破夜空，我国成功将中国第 16 颗北斗导航卫星发射升空并送入预定转移轨道，它标志着我国北斗卫星导航系统亚太区域组网结束，北斗卫星导航系统建设总体规划第二步全部完成。北斗卫星导航系统自正式宣布提供试运行服务以来，系统运行稳 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 27 / 70定，并且下游已经逐步拓展到交通运输、气象、渔业、林业、电信、水利、测绘等应用领域。北斗卫星导航系统已经开始向亚太大部分地区提供正式服务。5.1.2物联网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸物联

35、网产业深入产业经济发展和人民生活作用日益凸显显物联网是继计算机、互联网和移动通信之后的又一次信息产业的革命性发展。物联网产业具有产业链长、涉及多个产业群的特点，其应用范围几乎覆盖了各行各业：如安防、电力、交通、物流、医疗、环保等领域，深入了百姓生活的方方面面，应用模式正日趋成熟、重要地位日渐凸显。物联网已成为当前世界新一轮经济和科技发展的战略制高点之一，发展物联网对于促进经济发展和社会进步具有重要的现实意义。1. 发展物联网，是实现技术自主可控、保障国家安全的迫切需要。物联网在智能信息化网络中处于关键地位，承担核心数据采集、传输和处理，过分依赖国外技术将对我国国家安全带来重大隐患。大力发展自主

36、可控的物联网技术，积极推动产业自主发展，将有力保障我国国防安全、经济安全和社会安全。2. 发展物联网，是促进产业结构调整，推进两化融合的迫切需要。物联网是信息技术改造提升传统产业最关键、最重要的手段。努力把握各行各业对物联网技术的应用需求，大力推动物联网技术在传统产业中的应用，能够有效促进产业结构调整，实现两化深度融合。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 28 / 703. 发展物联网，是发展战略新兴产业、带动经济增长的迫切需要。物联网产业是后金融危机时代经济发展的接续产业和战略性新兴产业，潜力大、成长快、带动力强、附加值高。因此，加快实现物联网技术突破和产业发展，增强经

37、济可持续发展能力和可持续竞争力，对进一步提升我国国际经济地位具有重要意义。4. 发展物联网，是提升整体创新能力、建设创新型国家的迫切需要。物联网涵盖计算机技术、现代通讯技术、新材料技术、智能控制技术等前沿尖端技术，技术关联度高、辐射力强，对带动相关学科和技术创新具有举足轻重的作用。因此，全面增强物联网自主创新能力，抢占技术和人才制高点，提高科技对经济发展的贡献率，对建设创新型国家作用深远，意义重大。5.1.3卫星导航和物联网产业发展政策环境利好卫星导航和物联网产业发展政策环境利好5.1.3.1卫星导航和物联网产业纳入战略新兴产业范畴卫星导航和物联网产业纳入战略新兴产业范畴在中华人民共和国国民经

38、济和社会发展第十二个五年规划纲要和国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定中，将卫星导航产业和物联网产业都纳入到了战略新兴产业的范畴。2007 年，国家发改委和国防科工委联合发布了关于促进卫星应用产业发展的若干意见。此外，国家发改委的“卫星导航应用产业 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 29 / 70化”专项和国防科工委“北斗民用市场开发与产业化”专项的实施，科技部的中欧伽利略合作计划和 863“对地观测和卫星导航”主题的启动和实施，以及总装、发改委等多部门联手开展的中国北斗卫星导航系统重大项目，都成为中国北斗卫星导航产业发展的重要里程碑。目前，国家发改委正在牵头制订

39、卫星导航产业中长期规划。工信部制订了物联网“十二五”发展规划。国家发改委、工信部已会同相关部门建立了物联网发展促进联席会议制度，并成立了物联网专家咨询委员会。近期相关部委已研究制定了关于推进我国物联网发展的指导意见，并已报送国务院。5.1.3.2国家到地方扶持卫星导航产业格局全面铺开国家到地方扶持卫星导航产业格局全面铺开除了国家出台规划及政策之外，相关部门也在着手推进具有自主知识产权的芯片和模块的研发，推广示范工程以及筹建全国性的北斗导航标准化技术委员会，对卫星导航标准实行统一。与此同时，各地政府加大对北斗产业应用的扶持，目前，北京、天津、上海、深圳等地均制定出台扶持政策，协调推动示范应用。从

40、国家到地方扶持卫星导航和物联网产业格局全面铺开。包括交通运输部和农业部在内的 8 个部委和 6 个地方政府出台了强制或鼓励发展卫星导航/北斗系统的“十二五”规划细则。农林部渔业局的“十二五”规划细则指出，要为 90%以上渔船配备必要的安全通信、避碰设备，各地政府提供 70%-90%的补贴采购“北斗”接收机，系统平台运营费用由地方各级政府承担。目前，交通部在九个省市试点推广，要求 2013 年 1 月 1 号以 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 30 / 70后新上牌的“两客一危”重载普货等车辆必须加装北斗双模定位终端，即北斗 gps 双模定位终端；同时，通过一些优惠措施鼓

41、励农村客运班线加装北斗的终端。交通、气象、电力、林业、渔业等领域有北斗应用推广示范项目。安徽省的“十二五”规划纲要中，将北斗卫星导航产业作为战略新兴产业，纳入“861”行动计划中。合肥市提出将要建设以微波通信、北斗导航等产品研发生产为重点的通信设备制造基地与技术服务基地的目标。5.1.3.3安徽省、合肥市物联网产业发展初见成效安徽省、合肥市物联网产业发展初见成效安徽作为农业大省、中国农村改革的发源地，率先探索“顶层设计、整体推进、典型示范”的农业物联网应用发展模式。2012 年，安徽省被列为全国农业物联网试点省，在全国率先启动了首批 13 个试验示范县和 50 个示范点建设。而在建设资金方面，

42、在 2011 年省级财政安排的 2000 万元专项资金基础上，从 2012 年起，每年新增农业物联网工程项目资金 500 万元。面对先发地区纷纷加快发展物联网的局面，合肥市制定政策规划，包括合肥市“十二五”电子信息产业发展规划、 合肥市“十二五”公共安全产业发展规划和合肥市“十二五”信息化发展规划，着力推进物联网产业发展，力争在技术研发、产业化、应用示范与推广、标准研制与公共服务四个方面有所突破。合肥市在电子信息、公共安全、信息化发展规划中组织申报了 22 个物联网发展重点项目。该市政府相关部门集中组织 13 家企业 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 31 / 70申报了

43、 2011 年国家物联网发展专项资金项目，项目总投资 5 亿元，申请资金 8000 万元支持物联网产业发展。他们还积极联系相关科技风险投资公司和物联网企业对接，引导社会资本投资物联网产业，力争形成多元化、多渠道物联网产业投融资体系。未来，合肥市重点在智能交通、家电、电网、物流、水利、环保、能源、食品、安防等领域优先示范应用，启动智能交通、食品安全等公共物联网应用示范项目，并进行大力扶植和推广。同时鼓励、支持各科研院所、企业联合产业各方共同开展物联网技术的研究，积极参与物联网标准化工作。5.2 产业市场前景产业市场前景5.2.1北斗产业正站在高速发展的北斗产业正站在高速发展的“黄金十年黄金十年”

44、的起点的起点北斗产业链包括空间卫星、地面系统、终端设备以及运营服务。经过多年发展，北斗产业链上下游产品的研发和产业化逐渐趋于成熟，2010 年，面向北斗一代系列的芯片、终端、系统集成和运营服务领域市场规模达到 15 亿元水平。2012 年北斗二代系统完成了亚太区域覆盖开始试运营，随着北斗二代系统组网逐渐完成，及其产业化进程不断加快和市场化程度的深入，行业快速增长将长期持续。借鉴美国 gps 发展的经验和历程，预计待北斗二代系统正式运营后，首先应用在军用领域，随后将在行业应用领域遍地开花，最后逐步实现大众消费的规模应用。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 32 / 705.

45、2.1.1北斗产业迎来爆发式增长的关键时期北斗产业迎来爆发式增长的关键时期2010 年，中国卫星导航定位市场产值规模高达 750 亿，但其中绝大部分为 gps 产品，北斗产值仅约 15 亿元。预计 2011 年到 2020 年,我国卫星导航产业由 750 亿增长到 4000 亿,10 年增长 5 倍,年均复合增长率达到 20%,其中北斗导航产业由 2011 年的 15 亿增长到 2020 年的 1000 亿左右,年均复合增长达到 55%。终端年销售量将从 2 万部提高到 1000 万部，10 年增长 500 倍，到 2020 年核心产品基本国产化。未来 5-10 年将是北斗产业呈现爆发式增长并

46、形成规模化市场和国家级骨干企业的关键时期。5.2.1.2终端设备在北斗导航产业链中处于承上启下的关键地位终端设备在北斗导航产业链中处于承上启下的关键地位终端设备在整个北斗产业链中承上启下，对上拉动上游元器件和导航软件的需求，对下开启应用市场的需求。北斗一代终端截至 2010 年总销售量约 10 万部。产品齐全，应用于国民经济的诸多领域。从应用领域看，主要用于国防，及电力、交通运输、公共安全、通信、水利等专业性较强的行业应用领域；从应用的主要功能上区分，主要包括导航、定位、授时、通信等；从设备类型角度，目前北斗一代终端则包含手持型、车载型、船载型、指挥型、授时型、海上救生型等产品。5.2.1.3

47、系统集成和运营服务在北斗产业链中迎来广阔的发展前景系统集成和运营服务在北斗产业链中迎来广阔的发展前景北斗系统最终的功能实现是以行业应用软件为基础，将导航定位产品、技术与用户的业务流程有机串联结合，基于所提供的导航、定 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 33 / 70位、授时和通信服务功能，为客户提供系统性解决方案。目前北斗卫星导航应用系统已在国防信息化建设、车辆管理、水文测报、电力调度、海洋渔业、管道监测、气象监测等领域得到较多应用。成熟卫星导航定位产业国家的总产值中，大部分由卫星导航服务业所创造，根据发达国家的经验，在卫星导航定位产业总产值中，卫星导航服务业能够占到 7

48、0 规模。目前我国北斗卫星导航应用系统和运营服务仍处于起步阶段，发展空间巨大，一旦实现规模化还将拉动中上游的北斗终端、北斗元器件等产品的需求。综上预测 2012 年起到“十三五”期间，随着国防安全领域行业领域大众消费领域应用领域的层层拓展，对北斗终端的需求规模将依次达到几十万台/套、百万台/套以及千万甚至上亿台/套的终端需求规模。北斗应用将不断深入，需求逐步进入爆发期。5.2.2物联网产业将成为下一个万亿级产业。物联网产业将成为下一个万亿级产业。2012 年，我国物联网产业市场规模达到 3650 亿元，比上年增长 38。6%。从智能安防到智能电网，从二维码普及到“智慧城市”落地，作为被寄予厚望

49、的新兴产业，物联网正四处开花，悄然影响着人们的生活。5.2.2.1物联网产业是当今世界经济和科技发展的战略制高点之一物联网产业是当今世界经济和科技发展的战略制高点之一物联网拥有业界最完整的专业物联产品系列，覆盖从传感器、控制器到云计算的各种应用。产品服务智能家居、交通物流、环境保护、公共安全、智能消防、工业监测、个人健康等各种领域。构建了“质量 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 34 / 70好、技术优、专业性强，成本低，满足客户需求”的综合优势，持续为客户提供有竞争力的产品和服务。5.2.2.2物联网产业成为国家五大新兴战略性产业之一物联网产业成为国家五大新兴战略性产业

50、之一物联网是继计算机、互联网与移动通信网之后的信息产业第三次浪潮，开发应用前景巨大，目前已被列为国家五大新兴战略性产业之一。据美国研究机构 forrester 预测，物联网所带来的产业价值要比互联网大 30 倍，将会形成下一个万亿元级别的通信业务。5.2.2.3物联网产业将成为影响国民经济发展的重点产业。物联网产业将成为影响国民经济发展的重点产业。未来 3 年内中国物联网产业将在智能电网、智能家居、数字城市、智能医疗、车用传感器等领域率先普及，预计将实现约 3 万亿的总产值。并且如今发展物联网已提到国家的战略高度，它不但是信息技术发展到一定阶段的升级需要，同时也是实现国家产业结构调整、推动产业

51、转型升级的一次重要契机。未来 10 几年内，物联网将会像现在互联网一样高度普及，预测到 2020 年，世界上物物互联的业务，跟人与人通信的业务相比，将达到 30:1。因此，物联网被称为下一个万亿元级的通信业务，物联网孕育着巨大的商机和市场空间。预计到 2015 年物联网产业产值将达 7500 亿元。到 2020 年，物联网规模将是传统互联网的 30 倍，物联网将成长为万亿级产业。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 35 / 705.2.3北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景北斗产业与物联网产业融合具有广阔的发展前景随着物联网热潮的广泛应用，物联网及其技术开始在人类生

52、活的各个领域发挥着越来越重要的作用，北斗卫星导航定位系统和传感器网络及移动通信网，互联网相结合，集各家之长.可以方便建立起集数据采集.传输、处理和业务管理于一体的综合网络服务方案。5.2.3.1北斗产业与通信网络高度融合尤为重要北斗产业与通信网络高度融合尤为重要短报文通信是北斗卫星导航定位系统最具特色的功能.能够在固网及移动网络不能提供服务的情况下，保证通信的畅通。但是由于系统工作原理的限制，北斗系统在并发用户数量上受到制约.即使在将来全球导航定位系统建成之后.也仅能满足部分重要用户的通信服务需求.这就要求将北斗系统和现有通信网络融合.各取所长.最大限度地保持物联网接入网络的畅通。5.2.3.

53、2北斗产业与物联网产业的融合将使北斗集群服务功能得到有北斗产业与物联网产业的融合将使北斗集群服务功能得到有效扩展效扩展北斗系统通过指挥型用户机可提供最简便的集群服务功能。指挥型用户机可对所属用户定位，通信信息兼收，并具有对其进行通播指挥管理、定位查询功能、以及其他相关的功能。在实际应用中，这种集群服务为指挥调度提供了非常简便的解决方案，也是各应用系统最为倚重的功能之一。目前指挥型用户设备下属用户数还不够多，随着今后终端设备及系统能力的扩充，在不久的将来，下属扩容和普通型用户机兼收也非难事，这无疑为北斗系统在物联网时代的大发展提供了 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 36

54、/ 70有利筹码。5.2.3.3北斗产业与物联网产业的融合将提高系统安全保密性能北斗产业与物联网产业的融合将提高系统安全保密性能目前北斗卫星导航定位系统可传输机密级信息，在未来的物联网应用中，鉴于接入网络物品的安全性不同要求，可能要求更高级别的信息传输保密性能，这就要求进一步优化系统的加密算法。目前已有很多双模用户设备可同时接收北斗及其他卫星导航系统信号，采用多系统的组合方式可以满足不同应用领域的需求，提高定位精度和可用性。在未来的运用中，这种使用多系统信号的接收机仍是一种必然的方向，应当进一步加强。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 37 / 70第六章、第六章、 项目

55、初步规划项目初步规划6.1 项目建设目标项目建设目标6.1.1总体建设目标总体建设目标6.1.1.1项目总体定位项目总体定位长三角区域以空天技术和物联网技术为引领的信息产业高地6.1.1.2项目功能定位项目功能定位“两个平台、两个基地” 清华大学空天技术与物联网技术科研成果转化平台； 北斗与物联网技术研发-中试-制造一体化产业承载平台； 小微信息技术企业孵化基地； 区域性信息技术企业总部基地。6.1.1.3阶段性目标阶段性目标1.近期（2013-2015）发展目标：以快速形成空天技术和物联网技术产业动力引擎为目标，吸引北斗和物联网核心龙头企业入驻，形成在全省有重要影响的、集区域性企业总部功能和

56、研发中心功能于一体的信息产业新兴增长极核，同时配套基本的生活与商务服务功能，满足企业发展环境需求。 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 38 / 70构建完整的研发-中试-生产一体化产业链，加快上下游关联企业的集聚发展，形成在长江中游地区具有重要影响、具备核心技术创新能力和产业配套能力的信息产业先导基地，并形成完善的商务与生活配套功能，根本改善区域投资环境。入驻企业总数：20 家以上新增建筑面积：30 万平方米期末建成区总面积：800 亩（工业 440 亩，生活 360 亩）新增投资规模：36 亿元期末园区年工业产值：10 亿元以上2.远期（2015-2018）发展目标：以

57、加强空天技术和物联网技术的产业集成应用为目标，依托核心技术与核心产品组件，加快拓展智能交通、智能家居、仓储物流、国防安全等应用型产品领域，形成全国重要的空天技术与物联网技术研发中试及产业集成应用基地。与信息产业密切关联的生产性服务业获得长足发展，园区配套人居环境和生活品质大幅提升。构建基于空天技术和物联网技术特征、体系完备、层次有序的现代信息产业集群，形成全国一流的现代信息产业高地。生产性服务业高度繁荣，生活配套完善成熟。入驻企业总数：150 家以上新增建设面积：120 万平方米新增投资规模：44 亿元 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 39 / 70期末建成区总面积：2

58、000 亩（工业 1100 亩，生活 900 亩）期末园区年工业产值：50 亿元以上6.2 产业体系构建产业体系构建6.2.1总体定位总体定位以低碳环保的高科技产业园区为载体，致力于打造以完整产业链为特色的北斗/物联网产业集群。6.2.2产业发展方向和目标产业发展方向和目标6.2.2.1 产业方向产业方向主要产业发展方向：北斗产业、物联网产业。辅助产业发展方向：设备制造、软件研发、培训、服务等产业。6.2.2.2产业发展目标产业发展目标紧紧抓住北斗、物联网产业爆发性增长的有利时机，不断加大相关产业集群的培育力度，形成以北斗产业、物联网产业为核心，以设备制造、软件研发及培训为支撑的四大支柱产业的

59、新型产业体系。在五年内，引进 30 家以上北斗/物联网骨干企业入驻园区，实现产值 100 亿元，年均增长在 30%以上；引进高端人才 1000 名，提供本地就业岗位超过 50000 个；实现清华大学及合肥本地大学的技术成果产业化转移项目 5 个以上，园区企业申请专利 10 个以上；培育、孵化 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 40 / 70园区内产业创新性公司 50 个以上，年工业产值突破 20 亿元。6.2.3产业发展布局产业发展布局 以北斗产业、物联网产业为核心，以软件研发、设备制造为支撑，实现四大重点支柱产业的园区产业发展主体； 以培训、测试、研发、设计、物流等形成

60、产业配套服务体系； 以智能交通、智能家居、仓储物流、国防安全等重点应用领域形成产业集成应用体系； 以金融、基础设施、创新扶持、交易服务等作为园区的支撑服务体系； 最终形成以四大重点支柱产业为主体、以产业服务体系和产业集成应用体系作为两翼的产业布局，建设从服务到生产再到应用的完整产业链，通过产业间的关联与融合，打造辐射全 清华紫光（合肥）科技园及配套房地产开发项目初步调查报告 41 / 70国的北斗/物联网产业集群。6.2.4产业发展战略路径产业发展战略路径6.2.4.1实施科技领军人才引进战略实施科技领军人才引进战略实施清华大学创业基地建设工程、高层次创新创业人才引进计划、创新型企业家培育工程