重庆茶园新区前期调研完整版

1、茶园新区项目分析探讨智派营销目 录一、茶园新区简介一、茶园新区简介1、地理位置、地理位置2、新区功能定位、新区功能定位3、新区交通发展状况、新区交通发展状况二、近十年土地情况二、近十年土地情况1、土地拍卖价格、土地拍卖价格2、土地开发情况、土地开发情况 三、地块分析三、地块分析1、项目区位及项目位置、项目区位及项目位置2、住宅用地指标、住宅用地指标3、商业用地指标、商业用地指标四、住宅市场概况四、住宅市场概况1、区域楼盘分布情况、区域楼盘分布情况2、各楼盘数据统计、各楼盘数据统计3、住宅市场现状分析、住宅市场现状分析 五、商业楼盘市场概况五、商业楼盘市场概况1、商业分布图、商业分布图2、运营商

2、业分布、运营商业分布3、运营商业楼盘数据统计、运营商业楼盘数据统计 茶园新区简介茶园新区简介地理位置概述地理位置概述 茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的茶园新区是主城最佳居住区，是南岸区新的政治、文化和经济中心。按照规划，茶园新区城市与经开区产业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。茶园新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9.2平方公里。茶园新区功能定位茶园新区功能定位主城门户：主城门户：随着重庆主城的向外扩张，茶园新区已

3、经进入主城区；随着南岸区行政中心迁入，茶园换乘枢纽站的建成投运，茶园新区区位已经发生根本改变。2013年，茶园新区交通基础设施建设项目共46项，将在两年内陆续完工，茶园新区的交通将变得四通八达，渝东南方向的人流到了茶园就是到了重庆主城最漂亮的地方，便捷的交通把人流聚集在茶园。同时，南岸区将依托茶园独特的区位优势和地理环境，打造西部独具特色的高品质生态核心商圈，举全区之力，推动茶园新区的经济社会发展。三基地一分院：三基地一分院：国家电子信息产业基地、国家移动通信高新技术产业化基地和国家新型工业化产业示范基地及工信部电信研究院西部分院落户茶园，使茶园新区有了很好的物联网发展基础，目前南岸区正在以茶

4、园新区为重点，打造智慧之城。最大公租房：最大公租房：城南家园公租房占地面积约54.6公顷，建筑面积211万平方米，共有3.38万套，已基本建成并部分入住，电子信息科技园两栋员工配套用房已经完成主体工程，将为近10万外来务工人员的生活居住提供有力保障。南岸区新的政治、经济和文化中心南岸区新的政治、经济和文化中心新区交通发展状况新区交通发展状况 南山隧道将于2010年12月开建，预计今年开通。慈母山隧道已经开通，加上已经建好的真武山隧道，今后，将有3条隧道把主城区和茶园新城区连接在一起，从茶园新区到解放碑、朝天门、江北国际机场的时间不会超过20分钟。预计2014年地铁6号线开通，规划中的轻轨8号线

5、就在区政府附近。近十年土地拍卖情况近十年土地拍卖情况土地拍卖价格（土地拍卖价格（2011-2013）序号项目名称拿地时间占地面积（亩）建筑面积（万方）容积率楼面价（元/平米）总价（万元）1朝天门国际商贸城2013.091059197.12.810302028942秀苑华俊2013.08151.81.8270348653奥园地产2013.08292311.63094959144汇商置业2013.06481802.51049839205奥园地产2013.02130121.43475417006中铁20局2013.01161161.52089334247中铁20局2013.01269311.7207

6、6643568泽瑞琥珀居2012.123752186693309经开投资2012.095010318541819010远景实业2012.0414028318545191211中维2011.06294301.529018703012中维2011.06221231.628166476813融创伊顿庄园2011.01269331.829369688814金科中央御院2011.01268321.829859552015金科中央御院2011.017791.8210919710序号项目名称拿地时间占地面积（亩）建筑面积（万方）容积率楼面价（元/平米）总价（万元）1金科世界城2010.12179282.32

7、949825722泽瑞琥珀居2010.0883101.887787703丰业2009.092831.876923074泽瑞琥珀居2008.074661.864038405鲁能领秀城2006.1216441431.3459656376广万坡岭顿小镇2006.08333301.4584175207天龙长青湖2006.028571.262843968同景国际城、中铁山水2005.0328134132.2221912739银翔翡翠谷2004.03300311.65281636810天龙长青湖2004.01409411.54611890111天龙长青湖2004.01286291.536110469土地拍

8、卖价格（土地拍卖价格（2004-2010）茶园立交汇商置业占地：481亩建筑面积：80万方楼面价：1049元/平方米奥园地产占地：292亩建筑面积：31万方楼面价：3094元/平方米秀苑华俊占地：15亩建筑面积：1.8万方楼面价：2703元/平方米奥园地产占地：130亩建筑面积：12万方楼面价：3475元/平方米区政府中铁20局占地：161亩建筑面积：16万方楼面价：2089元/平方米中铁20局占地：269亩建筑面积：31万方楼面价：2076元/平方米朝天门国际商贸城占地：1059亩建筑面积：197.1万方楼面价：1030元/平方米本案地块截止2013年9月11日，茶园新区已成功吸引金科、奥园

9、、同景、融创、中铁等品牌房企进驻。此外，茶园新区地价也出现逐年递增的态势。总开发体量：935万方（已开发575万方 未开发360万方）总开发体量：144万方总开发体量：368.9万方（汇商置业和朝天门国际商贸城）2004-2011年2012年2013年（至9月）平均楼面地价792元/平米平均楼面地价1847元/平米平均楼面地价1429元/平米注：汇商置业和朝天门国际商贸城拿地楼面地价较低，拉低了该年平均楼面地价。2012年之前，茶园新区的楼面地价不足800元/平米。2012年开始，茶园新区的楼面地价开始大幅上涨。若不计算汇商和朝天拿地地块，茶园新区的楼面地价2617元/平方米。土地开发情况土地

10、开发情况2011-2013年住宅供应量和成交量对比年住宅供应量和成交量对比地块分析地块分析地块位置项目区位项目区位地块位于南岸区茶园新区A标准分区。项目位置项目位置区政府商业用地地块住宅用地地块中央公园地块数占地面积（亩）建筑面积（万方）容积率商业用地5218725住宅用地217420.221.8住宅用地住宅用地-土地指标土地指标宗地编号： A19-2/02 宗地面积54亩（36018平方米）宗地坐落南岸区茶园新区A标准分区中央公园右侧出让年限：未知容积率1.8总建筑面积： 6.48万方绿 化 率(%)35%建 筑 限 高(米) 40土地用途 二类商业及二类居住用地建筑密度25楼面价2870元

11、/平方米楼面价、造价及相关税费规格6000元/平方米每亩价格344.8万元/亩 投资估算约：3.88亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规费（配套费290无/平方米、人防45元/平方米等）土地价约：1.86亿住宅用地住宅用地-土地指标土地指标宗地编号： A19-6/03宗地面积103亩（68701平方米）宗地坐落南岸区茶园新区A标准分区中央公园左侧出让年限：未知容积率2总建筑面积： 13.74万方绿化率(%)35建筑限高(米) 40土地用途 C2+R2（C2：商业金融用地 R2：二类居住用地）建筑密度30楼面价25842584元元/平方平方米米楼面价、造价及相关税费规格6000元/平方米每亩价

12、格344.8万元/亩 投资估算约：8.24亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规费（配套费290无/平方米、人防45元/平方米等）土地价约：3.55亿编号：A19-2/02用途：C2商务金融用 R2二类居住用地容积率：1.8%编号：A19-6/03用途：C2商务金融用地 R2二类居住用地容积率：2%住宅用地（黄色标注部分）住宅用地（黄色标注部分）宗地编号 南岸区茶园新区A标准分区宗地面积218亩宗地坐落 东侧紧靠茶园交通骨架的中轴线通江大道，西临南岸区政府及各职能部门办公楼群出让年限 未知平均容积率5（其中有一块容积率2.5）总建筑面积 72万方绿化率(%) 未知建筑限高(米) 未知土地用途

13、商业每亩价格91.74万元/亩楼面价2778元/平方米楼面价、造价及相关税费规格6250元/平方米土地价约20亿投资估算约45亿（含土地价款、直接造价、建设成本、规费等）商业用地商业用地-土地指标土地指标商业用地（红色标注部分）商业用地（红色标注部分）编号：A22-2/02用途：C2商务金融用地容积率：5编号：A16/02用途：C2商务金融用地 S3商服用地容积率：5.3编号：A14/02用途：C2商务金融用地 R2 二类居住用地 C3新闻出版和文 化艺术团体用地容积率：5编号：A17-2/02用途：C22金融保险业用地 容积率：2.5 编号：A11-1/02用途：C2商务金融用R2 二类居住

14、用地C3新闻出版和文化艺术团体用地容积率：5 住宅市场概况住宅市场概况区域楼盘分布情况区域楼盘分布情况本案本案2004-2012：茶园新区土地总开发量：1079万方。截止2011年：已开发量575万方。待开发量：504万方。刘家坪站刘家坪站 长生桥站长生桥站 茶园南站茶园南站 茶园北站茶园北站 茶园新区轻轨六号线站点线路图茶园新区轻轨六号线站点线路图本案本案楼盘数据统计楼盘数据统计楼盘楼盘物业类别物业类别建筑面积建筑面积容积率容积率绿化绿化率率开盘时间开盘时间目前住宅均价目前住宅均价幸福时光里 住宅、高尚住宅小区18.5万方2.535%2013.1.56388融创伊顿濠庭高档住宅小区11.9万

15、方1.830.60%2012.7.318300金隅大成时代都汇住宅、城市综合体73万方3.3632.54%2012.11.178400金科世界城住宅、综合体,洋房,高层,商业34.3万方2.3330.01%2011.11.2610200金科中央御院别墅、花园洋房、商业、别墅54万方1.850%2012.10.3112000金科米兰大道住宅、高层,商业20万方2.535%2013.8.1710000融创伊顿庄园别墅、洋房39.4万方1.830.00%2012.5.2812000财盛金悦苑住宅、小高层、洋房6.6万方235.56%2013.9.77000楼盘数据统计楼盘数据统计同景国际城雍华府别墅

16、 200万方1.448%2011.10.113500同景国际城馥山住宅、洋房1.437%2011.9.18500同景国际城郡望别墅0.6935.30%2011.5.2114500同景国际城普通住宅、高层/2006/中铁山水天下（同景国际城C组团）/1.649%/6336银翔翡翠谷住宅、原生叠谷洋房50万方1.5330.37%2010.067800中铁山水一舍住宅、花园洋房、高层12万方1.730%2010.12.169000鲁能领秀城住宅、洋房、别墅143万方0.6535%2010.10.2110390楼盘楼盘物业类别物业类别建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率开盘时间开盘时间目前住宅均目

17、前住宅均价价同景国际城高层：6500-8500别墅：13500-14500银翔翡翠谷高层：7800中铁山水一舍高层：9000泽瑞琥珀居高层：7602低价56万元一套本案位置鲁能领秀城别墅：10390金科世界城洋房：10200金隅大成时代高层：8400物业形态均价区间（元/平米）别墅、洋房10200-14500高层5500-8500（6800-7500居多）茶园新区主要楼盘均价概况茶园新区主要楼盘均价概况住宅市场现状分析住宅市场现状分析今年以来，茶园新区房地产业形势渐长，同景、鲁能、融创、金科、金隅大成等知名企业强势入驻，大盘林立。区域土地成交也持续发热，中铁再获两地，奥园高溢价拿地，各大房企都

18、在茶园布局，看中的是区域的发展潜力，这势必造成区域内房地产项目竞争激烈。目前，茶园市场以高层高层和经济型洋房经济型洋房为主导，辅以少量经济型别墅经济型别墅产品。同景、融创别墅剩余体量较小，金科中央御院、鲁能领秀城将引领2013年茶园别墅市场。在宏观政策对高端住宅持续打压局面下，结合茶园成交土地来看，奥园、中铁新拿地块以及鲁能领秀城后期地块，都将以洋房为主。未来区域内，洋房市场竞争非常激烈。2013年，从金科、融创、中铁、同景、金隅大成主要开发商处得到的信息统计，仅7、8、9这三个月，整个茶园片区主推的高层产品，绝大部分以套内70平方米以下(含套内70平方)为主，体量接近30万平方米。茶园区域楼

19、市历史上，从未有过这样多的开发商，在如此短的时间内，推出如此大体量的小户型。晟城地产方面预计，未来23年内，茶园片区的小户型放量，将超过60万平方米。2012年住宅不同形态的供应量和成交量对比年住宅不同形态的供应量和成交量对比住宅市场现状分析住宅市场现状分析茶园新区小户型茶园新区小户型 未来需求旺盛未来需求旺盛茶园目前常驻人口为10万，有关部门预计未来两三年内将增加到20万30万人。这60万平方米的小户型产品，如果按照平均一套房套内50平方米，每户常住人口3人计算，这些小户型产品在未来两三年内，也不过为茶园片区增加3.6万常驻人口。这一区域常住人口的还会继续增多，2、3年后，依然会有大量小户型

20、出现在这个区域。而随着各种配套愈发完善，前期物业的价值也会得到凸显。 随着茶园新区的逐年发展，2013年6月南岸区政府搬迁并开始办公，新朝天门200万方的小商品市场已开始动工，奥特莱斯将进住茶园，加之两条隧道（慈母山隧道、真武山隧道）的通车，南山隧道开通在即，轻轨6号线的即将贯通，南岸区的城市中心开始向茶园转移，茶园将面临前所未有的机遇，众多利好消息不断，这对茶园新区的区域价值的提升起到了举足轻重的作用，未来茶园将呈现崛起型的跨越，茶园新区将进入快速发展阶段。茶园新区住宅市场发展趋势，将从改善型购房转变为刚需性购房。以高层和中小户型为主要市场需求。小结小结商业楼盘市场概况商业楼盘市场概况商业分

21、布图商业分布图鲁能领秀城同景国际城中铁山水一舍上邸云景（长盛）花街商业总体量：约1.5万方主力面积：200-350m2主力业态：餐饮经营方式：自持+租赁租金均价：20-25元/m2商业结构：1层带2层商业总体量：约30万方主力面积：80-100m2主力业态：餐饮、娱乐经营方式：销售+租赁租金均价：15-20元/m2商业结构：1层带2层商业总体量：约15方主力面积：单层20-150m2主力业态：未入驻经营方式：全销售销售均价：15000-2000元/ m2商业结构：1层带2层商业总体量：约1.6万方主力面积：单层30-200m2主力业态：规划中经营方式：销售+租赁销售均价：未售商业结构：临主干道

22、4层集中式商业，次干道2层社区商业商业总体量：约21 万方主力面积：单层40-200m2主力业态：建材、社配经营方式：全销售销售均价：1.5-2万元/m2商业结构：临主干道1层带2层，小区内底商商业总体量：26万方主力面积：单层50-100m2主力业态：二手房、社配经营方式：全销售销售均价：2-3万元/m2商业结构：全底商本案银翔翡翠谷花街约1.5万方餐饮街，体量相对较大，目前租赁部分已全部入驻，以品牌餐饮为主，辅以休闲、社配类业态，辐射周边区域。项目总商业体量约30万方，目前暂未开始销售，但有部分零星社区配套店铺以租赁方式入驻，目前以服务小区内为主，未来可辐射范围广。项目总商业体量约26万方

23、，已销售.5万方，入驻业态以二手房、社配为主，少量餐饮，目前以服务社区内消费为主。鲁能领秀城同景国际城本案目前运营中的商业分布图目前运营中的商业分布图n目前茶园商业主要集中在茶园核心区域，商业整体临街分布，伴随社区而生，相对零散；n 茶园商业业态极不齐全，主要针对小区业主临时需求，没有对外辐射的能力，区域居住人群中大型消费基本都到南坪商圈。同景国际城现面市的商业均为临街商业；项目周边无大体量商业供应，现90%以上已开业，其中地产、建材行业占50%，其他50%均为生活配套类业态；同景国际城总开发体量约200万平方米，住宅整体规划约8492户，为满足社区居民的消费需求，同景总体开发商业将达到26万

24、平方米，其主力销售均价1.8-2.5万元/（二手价格）。项目现出租商业主力租金价格在20-40元/平月。营业中同景同景国际城国际城项目名称商业形态总体量（M2）面式商业体量（M2）商业楼层区间面积（M2）销售均价同景国际临街商业26万方面市5万方2层45-2001.8-2.5万/平方米项目面市商业均为临街商业。商业氛围很淡，零星几个店铺入住；项目目前只招租，主要是药店、超市，处于免租期，不收租金。营业中鲁能领秀城领秀城项目名称商业形态总体量（M2）面式商业体量（M2）商业楼层区间面积（M2）销售均价鲁能领秀城临街商业30万方3万方2层80-500未销售（以租赁为主）该项目是区政府为发展茶园新区打造的临时配套商业街，部分出租，不分自用，入驻率65%。目前经营的业态有：特色餐饮、宾馆、银行、超市、茶楼、KTV等，以餐饮娱乐为主。项目主要面向当地居民及少量民工，受区域人气限制经营状况较差。现主力租金在20-30元/平米月营业中花街项目名称商业形态总体量（M2）面式商业体量（M2）商业楼层区间面积（M2）销售均价花街临街商业1.5万方1.5万方2层32-300以自持和租赁为主）区域商业小结：目前茶园新区面市商业均为临街商业，社区配套型商