住宅前期物业管理服务成本测算浅析内容

1、一、住宅前期物业管理服务成本测算序号项目名称月支出(元/月）平均每平米成本（元/月平方米）成本占比备注1人工成本1856802 70%详见附表一：服务人员成本费用2共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费242790.3016%详见附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用3清洁卫生费用46000.030 1.15%详见附表三：清洁卫生费用4绿化养护费用67000.07 3.53%详见附表四：绿化养护费用5秩序维护费用67500.07 0.27%详见附表五：秩序维护费用6办公费用12170.028 1.05%详见附表六：办公费用8公众责任保险费6330.01 0.3%按以上所有费用的4

2、计算10合理利润（4%）91940.10 3.38%按以上所有费用的4%计算11税金（5.6%）133860.155.30%营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加合计2524392.83 100.00%说明：1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑面积；2、根据我公司的管理经验，综合考虑项目实际情况，结合前期物业管理服务成本测算，将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/月平方米。附表一：服务人员成本费用测算（单位：元/月）1.1 物业服务人员工资序号岗位设置人数工资月度费用1项目经理1700070002客服部收费兼前台232006400

3、客服管家4320012800小计7262003工程部工程维修主管155005500综合维修工4320012800小计5183003秩序部秩序主管150005000监控室227005400门岗12270032400巡逻岗6270016200小计21590004环境部环境主管145004500保洁化员319005700小计1836800合计511403001.2 社会保险和按规定提取的福利费序号项目测算依据月度费用1社会保险按工资总额的31.5%（养老保险20%，医疗保险8%，失业保险1.5%，工伤1%，生育1%）434932加班费法定假日11天，加班三倍工资，秩序人员按

4、100%加班计算，其他人员调休1320 3服装费服装分春秋装和夏装，两年更换一次，按平均400元/年567 合计45380总计185680附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元/月）序号类别支出项目月度费用备 注1公共用电电梯耗电7224 42部电梯，总功率为231kw,每天运行1.8小时，电费按0.56元/度计算，231kw*1.8h*30天*0.56元/度二次加压耗电2016 2用1备，常用功率为30kw，每天运行4小时，电费按0.56元/度，30kw*4h*30天*0.56元/度楼道照明耗电353 功率为6kw，按平均每天3.5小时计算，6kw*3.5h*30天*0

5、.56元/度园区照明耗电840 功率为5kw，按平均每天10小时计算，5kw*10h*30天*0.56/度，排污系统耗电40 常用功率36kw,按平均每月运行2小时计算，36kw*2h*0.56/度2电梯系统（15部）电梯年检费1050300元/部/年，42部*300元/12个月电梯限速器年检费504 300元/部/2年，42部*300元/24个月电梯维保费12600300元/部/月，包括电梯维保费和300元以下易损件耗材，42部*300元/月3给排水系统系统日常维护费300水泵、管道、阀门等的日常维护保养生活水箱清洗及检测261 生活水箱196m3,每年清洗消毒化验2次，清洗单价每立方8元化

6、粪池清掏及雨污管网维护费333 年费用约4000元，400元/年÷12月4供配电及公共照明系统低压配电柜/电缆/桥架/维修保养180 在管同类小区经验值 公区照明/景观照明/应急照明等维修/更换260 在管同类小区经验值5消防系统消防系统维护费400 喷淋泵与消火栓泵、风机、管道、阀门，消防报警系统及末端设备、消防广播、防排烟、烟感探头清洗等灭火器充装费343灭火器每年更换干粉一次，每次约15元/只，275只*15元/只÷12月6监控系统安保监控系统维护保养260 在管同类小区经验值7楼宇工程外围道路及公共路面、墙面养护320 维修、维护等 合计17279附表三：清洁卫生费

7、用（单位：元/月）序号支出项目测算依据月度费用1垃圾清运费垃圾转运费1.8元、垃圾处置费0.6元，计2.4元/户月，共630户1512 2清洁用具、材料垃圾袋、拖把、扫帚、清洁剂等，30元/人月450 3消杀防治费包括消杀器具、药品费用约5元/户年31504清洁用水按每月用水125吨计算500合计4600附表四：绿化养护费用（单位：元/月）序号支出项目测算依据月度费用1绿化工具费（120元/月·人）*5人600 2绿化用水费32580平米*0.04吨/平米*4.05元/吨5212 3农药化肥费32580平米*0.015元/平米4884绿化补种费400元/月计算400 合计6700附表五：秩序维护费用（单位：元/月）序号支出项目测算依据月度费用1装备维护费按300元/人年测算45002人身保险费按150元/人年测算2250合计6750附表六：办公费用（单位：元/月）序号支出项目测算依据月度费用1文具及印刷质量记录、设备运