广告策划PPT光耀城先生的湖介绍

1、光耀城二期先生的湖介绍光耀城二期先生的湖介绍热线秘“先生”1.1. 20092009年，惠州最值得关注的高资源型别墅项目；年，惠州最值得关注的高资源型别墅项目；2.2. “光耀光耀”开发商是惠州本土最具声誉、最具品牌的龙头开发商，其市场号召力在当地开发商是惠州本土最具声誉、最具品牌的龙头开发商，其市场号召力在当地强于万科；强于万科；3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有别墅项目中，资源最高、产品最亮、营销投入最多、客户量最是惠州所有别墅项目中，资源最高、产品最亮、营销投入最多、客户量最大，性价比最高的项目。大，性价比最高的项目。4.4. “光耀城光耀城”是中原在惠州与世

2、联竞标比稿、综合实力比拼双双胜出的标志性项目，对是中原在惠州与世联竞标比稿、综合实力比拼双双胜出的标志性项目，对驱赶世联、扩大市场份额具重要意义；驱赶世联、扩大市场份额具重要意义；便捷的交通优势项目负责缪先生公路：距离深汕高速出口仅公路：距离深汕高速出口仅3分钟车程，距深圳分钟车程，距深圳罗湖、福田、南山中心区域仅罗湖、福田、南山中心区域仅4065分钟车程。分钟车程。在规划中，深圳至惠阳有惠深城际线、在规划中，深圳至惠阳有惠深城际线、3号轻轨号轻轨 惠阳至惠州有轨道惠阳至惠州有轨道1号线、号线、6号线号线光耀城光耀城项目处于新规划的惠阳新中心区，片区规划良好，项目位于

3、深汕高速淡水出入口西侧，惠南大道旁（相当于未来的深南大道），是深圳至惠阳的门户，也是惠阳与惠城区的咽喉交通及未来发展潜力十分优越。新圩出口新圩出口淡水出口淡水出口深汕高速东向维修至8月31日，现转至惠盐高速新圩出口 项目位置项目位置项目位置项目位置项目总指标项目总指标占地面积占地面积622860m622860m2 2容积率容积率1.901.90总建筑面积总建筑面积923440m923440m2 2其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2项目位于惠州市惠阳区惠南大道与外环路交界处项目指标项目指标

4、自然资源得天独厚的光耀城 丰泽水库，成就了星河丹堤丰泽水库，成就了星河丹堤香蜜湖，成就了香蜜湖片区香蜜湖，成就了香蜜湖片区燕栖湖，成就了华侨城博托菲诺顶级豪宅燕栖湖，成就了华侨城博托菲诺顶级豪宅银湖成就了第一代别墅区银湖成就了第一代别墅区光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心两岛，尽显水岸生活之灵气湖心两岛，尽显水岸生活之灵气社区内独受社区内独受2公里湖岸线公里湖岸线尽享健康、闲适尽享健康、闲适奢享级社区配套项目负责人：项目负责人15919878969 缪先生缪先生1. 占地13万平方米，建筑面积5.5万平方米；2. 中、小学及国际双语学校3. 学校设初中36个班，小学3

5、6个班，国际双语学校18个班，共90班约4500学生规模；4. 学校已投入使用，目前生源超过2000余人；1500万强势推广1500万推广费用支撑，纯一流广告、推广、礼仪合推广费用支撑，纯一流广告、推广、礼仪合作公司，我敢保证，在深圳将到处触目作公司，我敢保证，在深圳将到处触目“先生的湖先生的湖”2009年 我们只卖别墅第一批单位情况联排 177平米，实用面积220平米以上联排 204平米，实用面积270平米以上别看面积小，它的空间尺度却不输于双拼典型户型的介绍p6户型 5房两厅210，赠送面积239 p6样板房设计的介绍p6样板房设计的介绍典型户型的介绍p5户型 4房两厅174，赠送面积10

6、0 p5样板房设计的介绍p5样板房设计的介绍如此高品质、高推广、高品质别墅如此高品质、高推广、高品质别墅 开发商仅售开发商仅售108万万/套套这对于深圳客来说，还不是卖白菜！这对于深圳客来说，还不是卖白菜！数数你手头的客户，多少人可以买别墅！数数你手头的客户，多少人可以买别墅！帮你做广告做转介传统的转介，仅依靠地铺的客户资源来转介，传统的转介，仅依靠地铺的客户资源来转介，我们不同的是，我们不同的是，我们会为你做广告，在特区报公布贵铺为我们会为你做广告，在特区报公布贵铺为“光耀城光耀城”的咨询点的咨询点用广告带来客户，成交也一样算转介，用广告带来客户，成交也一样算转介，我们将在深圳顶级酒店、著名

7、艺人，一流活动公司，为您及您的客户做推介我们将在深圳顶级酒店、著名艺人，一流活动公司，为您及您的客户做推介我们将以最便捷的方式来界定转介，减少转介成本我们将以最便捷的方式来界定转介，减少转介成本我们将会专车专人对接您及您的客户，最在化方便转介我们将会专车专人对接您及您的客户，最在化方便转介营销节点安排营销节点安排3.204.245.14.126.305.3形象建立期蓄客期认筹期强销期持续销售期户外报纸网络短信活动框架联动3.1529 30243025网站4.22上挂23.2428.29.304.166.304.225.2218255.1三天23论坛4.225.22深特头版13块户外牌，700个

8、框架广告110万条短信，1个月5次整版报广电梯广告电梯广告位置：南山、福田、罗湖高档 写字楼、住宅共700块。广告类广告类报纸广告报纸广告3月月30日特报全版日特报全版3月月25日南都全版日南都全版重要节点重要节点4 4月月2525日样板房开放日样板房开放5 5月月1 1日开盘，当天有惊喜大礼日开盘，当天有惊喜大礼4 4月月2525日日3030日公开认筹日公开认筹2009年，我们去“光耀城”捡钱去高佣转介，即将启动！氛围环境氛围环境每周每周暖场活动带动销售暖场活动带动销售互动小游戏现场参与抽奖大亚湾海边一日游客家土菜饮食文化节时间：时间：4.255.34.255.3日上午日上午1010点点地点

9、：深圳特区报社门口地点：深圳特区报社门口 深圳南山滨海之窗深圳南山滨海之窗 深圳新华保险大厦深圳新华保险大厦车辆配合车辆配合请于前一天晚上请于前一天晚上8点半前短信确认到场人数，以便安排车辆点半前短信确认到场人数，以便安排车辆联系人：盛先生联系人：盛先生共邮箱： 账号guangyaocheng168 密码guangyaocheng168信息发布平台信息发布平台现场填写现场填写转介确认单转介确认单该公司对接人签字确认该公司对接人签字确认发展商销售经理签字确认发展商销售经理签字确认完成完成确认流程确认流程各公司界定人员各公司界定人员光耀城：唐晓丽光耀城：唐晓丽137945

10、1717913794517179（惠州）中原地产：中原地产： 招商地产：招商地产：创辉地产：创辉地产：美联地产：美联地产：优惠信息优惠信息4 4月月2525日日3030日日成功认筹成功认筹在在5 5月月1 1日开盘当天可优先选房，并享受日开盘当天可优先选房，并享受2 2点折扣点折扣转介成交转介成交24000元/套奖励机制奖励机制神秘惊喜大奖神秘惊喜大奖1 1各公司各公司第一个第一个转介成交转介成交豪华韩国游豪华韩国游4天以上天以上各公司转介各公司转介成交最多分行成交最多分行神秘惊喜大奖神秘惊喜大奖2 2奖励现金奖励现金1888818888时间：5月1日至3日标准：2套起计（若套数相同则按金额最

11、多）e.n.d如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力

12、的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒

13、店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范

14、围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房

15、地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市

16、场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系

17、gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/gdp0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0

18、.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资152222303037房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.59

19、7.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情

20、况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境

21、关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标stow内部因素内部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（项目+环境+竞争）swot分析的价值要素s/w（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等o/t（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点