广州温泉之都项目前期策划85P

1、广州温泉之都项目前期策划2报告提纲区域宏观概况区域宏观概况区域发展规划解读区域发展规划解读房地产市场发展态势房地产市场发展态势区域市场发展趋势判区域市场发展趋势判断断3区域印象北回归线上的明珠北回归线上的明珠n是珠三角与粤北山区的接合地带n是珠三角经济圈与华东、华中联结的最重要通道区位区位位于广州市东北约60公里，东邻龙门县、增城市，南接白云区，西与花都区，清远市相连，北临佛岗县，新丰县市辖面积市辖面积2009平方公里，设五镇三街人口人口54万发展定位发展定位广州市一个环境优美的卫星城区，城乡一体化的后花园4区域印象山水城市，温泉之都山水城市，温泉之都n从化以丰富、优质温泉闻名于世，是全国著名

2、的荔枝之乡n是广州母亲河流溪河的发源地n是现代人回归自然，综合创业、生活、休闲为一体的理想地域环境资源林地面积1200多平方公里，森林覆盖率达68%，100多个湖泊水库，地下资源有各种矿泉水，温泉风景区热水泉眼有13处 旅游景点北回归线标志塔、流溪河森林公园、黄龙湖森林公园、从化温泉度假村、天湖旅游区、石门国家森林公园、广州抽水蓄能电厂旅游度假村、三百洞林场5经济发展经济摆脱低迷状态，迅速回升，整体仍处于低水平经济摆脱低迷状态，迅速回升，整体仍处于低水平2006年广州市辖年广州市辖4郊区及县级市郊区及县级市gdp表现表现02004006008000%10%20%30%40%50%2006年54

3、7361210687322108增长率12.60%13.40%47.40%18.10%14.20%13.30%番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 增城市 从化市从化市近年从化市近年gdp表现表现020406080100120-15%-10%-5%0%5%10%15%20%gdp69.1878.6489.21101.24103.6991.8108gdp增长率13.67%13.44%13.49%2.42%-11.47% 17.65%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年n在经历了2年的低潮期后，2006年从化经济触底反弹，迅速回升n在2006年广州市辖4个郊区及2个县级

4、市的地区生产中，缺乏强势产业支撑的从化市排在最后一位6产业发展第三产业比例平稳上升，产业比例不断优化第三产业比例平稳上升，产业比例不断优化0%20%40%60%80%100%从化市近年三产比例表现从化市近年三产比例表现第三产业2120.4523.4620.7237.3627.1538.55第二产业 66.9367.7465.6669.4749.6851.8849.41第一产业 12.0711.8110.889.8112.9610.9712.042000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年n得益于政府大力拓展的特色旅游，从化市近年的第三产业比例得到平稳的增长

5、，产业比例不断优化7人民生活水平居民生活水平整体向好，但仍处于较低水平居民生活水平整体向好，但仍处于较低水平02000400060008000100001200014000从化市近年城乡居民人均储蓄存款余额从化市近年城乡居民人均储蓄存款余额城乡居民人均储蓄存款余额5986668576388651976711414127652000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年从化市近年人均从化市近年人均gdp表现表现0500010000150002000025000-15%-10%-5%0%5%10%15%20%人均gdp1338814822167551894819358170

6、9719971同比增长10.7%13.0%13.1%2.2%-11.7%16.8%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年n2006年，从化人均gdp为19971元，折合2496美元n从化市近年城乡居民人均储蓄存款余额稳步增长，一定程度上反映居民生活水平不断相好n此外，根据相关数据现时，2005年从化市的恩格尔系数为42.9，显示当地居民处于富裕状态，但与广州市的整体水平（37）仍有距离恩格尔系数：为衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降 。系数大于0.60.5-0.60.4-0.5小于0.3生活水平贫困温饱富裕富有8人口概况

7、人口密度低，购买力略显不足人口密度低，购买力略显不足区域区域区辖面积区辖面积（平方公里）（平方公里）人口人口（万人）（万人）人均土地人均土地（平方米（平方米/ /人）人）番禺区786.1594.8830南沙区54414.73686萝岗区39316.72348花都区969.1263.71522增城市1615811992从化市2009543697广州市辖下广州市辖下4 4郊区及县级市人均土地占有郊区及县级市人均土地占有n在广州的10区2市中，从化市的辖区面积最大，但总人口仅有54万，人均占有的土地面积是全市最高的9n从区位上，从化是珠三角与粤北山区的接合地带，是珠三角经济圈与华东、华中联结的最重要

8、通道n从资源上，从化是广州母亲河的发源地，是广州市最后的处女地，拥有“北回归线上的明珠”的美誉n从化山水资源丰富，拥有众多的旅游景点，是珠三角范围内著名的旅游、度假、休闲胜地，每年都有大批的游客慕名而来，为房地产市场发展提供一支数量庞大的异地客户n从经济上，近年大力拓展旅游产业的从化开始摆脱低迷的状态，经济迅速回升，产业比例也得到优化，但在广州市中仍处于较低的水平n从2005年和2006年的相关数据显示，缺乏强势产业支撑局面直接导致居民收入偏低n从人口总量上，从化作为广州市内辖区最大的县级市，人口密度却是全广州市最低的，结合低水平的居民收入，本地客源的质量并不利于从化过多地开发高端的大型房地产

9、项目小结小结10区域宏观概况区域宏观概况区域发展规划解读区域发展规划解读房地产市场发展态势房地产市场发展态势区域市场发展趋势判区域市场发展趋势判断断11区域整体发展战略珠江三角洲城镇群协调发展规划珠江三角洲城镇群协调发展规划地方性中心地方性中心n在区域经济发展中具有重要的辅助作用，增强城市中心服务功能，带动地方经济发展，促进东、西岸的资源整合和产业合作 12区域整体发展战略广州城市总体规划广州城市总体规划南拓北优，东进西联南拓北优，东进西联n“北优”战略生态优先，集约发展，打造国际空港城 南拓北优东进西联13区域发展定位从化从化广州市副中心广州市副中心n副中心主城区人口河功能疏解得主要承接地，

10、市域产业基地，具有较强的综合服务能力n从化分区特色生态旅游休闲区、都市农业基地（农产品加工）重要水源涵养地广州市城市总体规划（广州市城市总体规划（2010-20202010-2020）14区域发展定位适时（适时（2010-20202010-2020）发展高端人居新城）发展高端人居新城适时（适时（2010-20202010-2020）发展高端人居新城）发展高端人居新城良口旅游新城n发挥生态及旅游资源优势，积极发展特色旅游n打造广州具有国际影响力的旅游品牌从化新城（街口新城）n“宜创业、宜居”的广州城市副中心良口旅游新城良口旅游新城15区域发展目标经济繁荣，环境优美，科技教育进步，人民生活比较富裕

11、，成为广州成为广州现代化中心城市的重要功能区现代化中心城市的重要功能区。把从化建设成为广州市一个环境优美的卫星城区和城乡一体化广州市一个环境优美的卫星城区和城乡一体化的后花园的后花园。从化市第十个五年计划及2010远景目标纲要从化市的发展目标不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，它也是广从化市的发展目标不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，它也是广州一个卫星城，肩负着经济增长点和人口转移的重任。州一个卫星城，肩负着经济增长点和人口转移的重任。16区域发展战略发展战略一心，二地，三环，四组团发展战略一心，二地，三环，四组团空间结构空间结构功能布局功能布局一心城市功能中心区二地特色产业基地农业基地

12、药品化妆品基地三环三大产业发展环都市产业新型产业生态农业发展环四组团四大产业组团生态农业与休闲旅游产业组团药品化妆品现代物流与特色商贸产业综合工业17分区规划镇区镇区规划定位规划定位发展目标发展目标发展规模目标发展规模目标街口中心区从化的城市中心全市的政治、经济、文化和信息中心广州市域东北部重要的卫星城市之一珠江三角洲重要的旅游休闲地环境优美的园林中等城市2010年：20万人2020年：30万人2010年87.64万人2020年：150.63万人太平镇工业、旅游、居住综合发展的卫星城广州北部工业化中心镇广州重要的综合功能卫星城“宜工宜居”的现代化新城市郊旅游休闲地北部重要的区域性交通节点之一2

13、010年：32万人2020年：57万人良口镇旅游度假基地广州市北部的重要中心镇以流溪温泉建设带动，旅游休闲度假为主导的山水生态城镇从化北部的旅游度假服务基地和商贸中心良口镇域的政治、经济中心2010年：10.1万人2020年：21.9万人吕田镇旅游度假基地珠三角的后花园现代化休闲旅游生态型城镇2010年：5.04万人2020年：7.73万人鳌头镇工业重镇从化经济增长极广州市北优战略的生态维育地广州市北部重要的中心镇之一从化市西部工业和经济的增长极现代物流商品集散地、农村地区文化服务中心具岭南特色的低丘陵生态型现代化城镇2010年：20.5万人2020年：34万人各镇依附敏感的生态环境协调发展，

14、向百万人大城市进发各镇依附敏感的生态环境协调发展，向百万人大城市进发18区域交通规划从化市对外联系交通规划从化市对外联系交通规划广州轨道交通网线规划广州轨道交通网线规划交通规划交通规划摘要摘要轨道交通广州地铁14号线花都区汽车城从化街口，途径广州北站、新华、广州机场、钟落谭、太平、神岗广从轻轨广州从化高速公路广州北三环高速公路增城石滩镇花都杨荷镇2007年动工，预计2009建成通车从增高速公路增城（接广惠高速）从化温泉镇2007年动工，预计2009建成通车从莞高速增城扶罗深圳外环高速公路预计2008年10月动工，2011年9月建成通车广赣高速广州市从化街口江西省赣州市2007年冬动工，预计20

15、10年建成通车19区域交通规划从化市内交通规划从化市内交通规划交通规划交通规划概况概况从化大道2008年完工迎宾大道2008年完工迎宾大桥江埔街江村城郊街东风村将有效缓解街口大桥和流溪河大桥的交通压力2008年完工街东高速公路街口吕田镇东明2008年3月动工，预计2010年10月完工20区域交通规划广州北三环高速广州北三环高速从增高速从增高速街东高速街东高速21产业发展规划发展格局一心，二地，三环，四组团发展格局一心，二地，三环，四组团发展格局发展格局大旅游大产业大市场发展布局发展布局中心区商贸、文化和房地产业南部高新技术产业和高尚生态住宅中部高教科研北部旅游休闲产业西部新型工业、都市型农业2

16、2重点建设项目从化市重点建设项目从化市重点建设项目范畴范畴项目项目规模规模概况概况竣工时间竣工时间工业明珠工业园4028公顷发展整车及零配件、电子信息、生物医药三大产业2010年广汽从化商用车项目1750亩一期年产1万辆重卡，3万辆轻卡2012年广州从化动漫产业园3000亩2009年从化鳌头人和工业园总用地10000亩首期开发4000亩2009年广东从化经济开发区总用地约3000亩开发区二期和三期开发2010年旅游业从化温泉生态环境开发项目2928公顷用于开发温泉、森林等旅游资源2008年从化新马术赛马场总投资2亿元坐落在从化温泉养生谷良口镇高沙村第八届全国民族运动会使用的体育场馆之后将改造为

17、亚运会马术项目赛场已竣工23重点项目巡礼从化市经济技术开发区从化市经济技术开发区位置位置从化市南部，105国道旁规模规模规划总建8平方公里园区规划园区规划分为太平工业区和神岗工业区发展现状发展现状已有来自国外、港澳台地区及国内约100多家企业进驻市经济技术开发区市经济技术开发区24重点项目巡礼雅芳广州真和药业有限公司广州永益有限公司广州铜材厂广州鹰金钱企业集团华胜塑料制品有限公司广州卓耀化工产品实业有限公司广州市理想电子信息技术有限公司longtang（朗腾）广州协蕊不织布有限公司广州（从化）亨龙机电制造有限公司广东先强药业有限公司广州祥威纸业有限公司广州市华大食品有限公司广州康纳天花有限公司

18、福达（中国）投资有限公司广州肯美莉欧化妆品有限公司进驻企业进驻企业25重点项目巡礼从化明珠工业园从化明珠工业园明珠工业园明珠工业园区位区位西部工业走廊的南端，距街口城区4公里规模规模45.5平方公里，首期规划面积1000公顷发展目标发展目标从化市“工业强市”的主平台最大的工业园区产业规划产业规划汽车及零部件基地摩托车及零部件基地药品化妆品基地电子信息产业基地26重点项目巡礼进驻企业进驻企业从化新兴金属（脚轮）制品有限公司广州万墩动力汽车带有限公司广州丽奥国际化妆品有限公司广州市峻联通信科技有限公司广州荣亚塑胶科技有限公司广州大津电器制造有限公司广州三荣包装材料有限公司广州启泰模具工业有限公司三

19、幸（广州）塑胶制品有限公司广州从化精密钣金制造有限公司广州市雨田实业有限公司广州精迪表业有限公司广州弘生实业有限公司广州从化富马实业有限公司广州晔昕车辆配件有限公司广州德讯电子制造有限公司广州天琪实业有限公司广州利高投资管理顾问有限公司广州信业万马汽车空调有限公司广州粤峰药业有限公司广州市庆福摩托车有限公司威莱日化（广州）有限公司广州市长鑫装饰灯有限公司广东华大金业贸易有限公司广州生水灯饰有限公司广州百仕高实业有限公司广州从化科昂诗汽车配件有限公司广州德旺塑料制品有限公司广州市赛健生物科技有限公司广州市海坤车业配件有限公司广州昶兴机械有限公司广州绿枫贸易有限公司广州德恩药业有限公司广州市南宝水

20、电安装工程有限公司广州市番禺中富物业发展有限公司广东健达投资有限公司广州从化制漆有限公司广州恩及尔新材料科技有限公司佛山市南海区轻骑摩托车有限公司东莞市龙翔地产投资有限公司广州市镭迪机电制造技术有限公司广州奥太制冷设备有限公司从化市德宝保健品有限公司广州林叶机电科技有限公司广州市庆丰磨具有限公司广州乾亨实业有限公司广州振亚科技有限公司广州先盈生物科技有限公司从化市鳌头金和玩具厂广州从化中亚线束厂广州天鹿锅炉有限公司广州巴宝莉化妆品有限公司广州置高修配服务有限公司郴州市元丰汽车维修服务有限公司从化田园制衣厂广州市锦祥贸易有限公司广州市穗凌电器有限公司从化市南宝企业有限公司27重点项目巡礼动漫产业

21、园（规划中）动漫产业园（规划中）区位区位太平镇元洲岗规模规模占地约1700亩，总建约150万，首期300亩发展目标发展目标国内重要的动漫原创和生产加工中心投资合作方投资合作方从化市政府、广州玩具和礼品行业协会园区规划园区规划分为中心商务区、原创动漫区、服务配套区、国际动漫区、动漫学院、环球动漫影城、青少年教育基地启动时间启动时间首期2007年春节启动预计发展时间预计发展时间分3期5年建成动漫产业园动漫产业园28重点项目巡礼从化温泉养生谷从化温泉养生谷区位区位从化市北部良口流溪温泉规模规模面积超过29万平方公里发展目标发展目标辐射珠三角、港澳台地区甚至日本、韩国等国家的休闲胜地及高档会议商务中心

22、园区规划园区规划国际会议中心、高级商业服务区、温泉度假区、水疗养生区、穗北旅游中心启动时间启动时间2005年预计发展时间预计发展时间预计2008年落成投入使用29住房建设规划居住用地空间结构一心，两轴，三片居住用地空间结构一心，两轴，三片空间结构空间结构涵盖区域涵盖区域建设目标建设目标一心街口、江浦、城郊从化市住房发展的核心区域配套完善的中低档次住宅小区多层为主体，小高层为辅助，少量高层和别墅适量经济适用房和廉租房两轴105国道发展轴中、高档地产密集的线性区域355省道发展轴中、低档为主的房地产发展走廊三片南片太平镇针对广州市民的中高档郊区社区北片温泉镇、良口镇高、中、低不同档次而相融的规模相

23、对较小的居住社区珠三角乃至全国的休闲度假地产胜地西片鳌头镇、城郊街西部中、低档住宅小区和组团建设适量的经济适用房和廉租住房在较好的地段建设服务于广州市区的中、高档居住社区30小结小结n在珠江三角洲城镇群协调发展规划中，从化市属于地方性中心，扮演着带动地方经济发展，促进东、西岸的资源整合和产业合作的角色n在总体发展战略上，广州市首次把从化纳入城市整体规划中考虑，把从化定位为广州市5大副中心之一，明确了从化市特色生态旅游区的定位，大大提升了从化市的区位价值，这一规划动作预示着从化市有望摆脱代管市的名衔，正式纳入广州市的版图中n在从化市自身的发展目标，从化市不仅仅只是单纯的环境优美的旅游度假区，更是

24、广州市一个卫星城，肩负着广州市经济增长和人口转移的重任n基于敏感且重要的生态环境，从化市的城市发展方向、用地规划、产业发展等皆以此展开，务求既能保护广州最后的处女地，又能促进区域经济发展n在交通规划上，从化市对外积极建设与广州市各区及周边区域的交通设施，加快实现广州中心区半小时生活圈的形成，对内积极改善区域内的交通问题，加快城市化建设步伐，最终目标都是更好地吸引客户前来旅游、投资、置业n在产业发展上，从化市通过积极发展旅游业和高新技术产业的第三产业，吸引大批的高收入人群，以此发展高素质的房地产业，从而形成旅游业高新技术产业房地产业这三大从化的经济增长点n总体而言，在广州市政府的规划中意图把从化

25、彻底地保护为生态旅游区，但在从化市政府中，基于经济、城市发展、居民生活水平等压力，需要不断挖掘经济增长点，摆脱落后局面，两者产生了相对尴尬的矛盾，为此，关于从化市的发展时间表迟迟未能落实，所有的规划还只是规划而已31区域宏观概况区域宏观概况区域发展规划解读区域发展规划解读房地产市场发展态势房地产市场发展态势区域市场发展趋势判断区域市场发展趋势判断32房地产市场发展态势房地产市场发展态势房地产市场运行态势房地产市场运行态势区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局潜在供应潜在供应市场竞争态势研判市场竞争态势研判33市场运行数据从化市近年固定资产投资与房地产投资表现从化市近年固定资产投资与房地产

26、投资表现010203040500%5%10%15%20%25%30%35%40%固定资产投资11.5413.412027.2532.5539.0439.91房地产投资4.373.8932.935.0511.0713.53比例38%29%15%11%16%28%34%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年房地产投资比例基数小，但发展速度快房地产投资比例基数小，但发展速度快n自2003年起从化市房地产投资触底回升，基本恢复原有水平，可见发展商对市场前景甚为乐观n基于经济基础薄弱所限，从化市的固定资产投资和房地产投资发展在全市而言基数较小，但房地产投资的比

27、例水平却处于全市中游水平广州市广州市2006年固定资产投资和房地产投资表现年固定资产投资和房地产投资表现0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000005000000荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区增城市从化市0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%34市场运行数据成交量激增，成交均价稳步上升成交量激增，成交均价稳步上升n2005年雅居乐及利海进驻的利好，极大地激发了区域客户的购房欲，房地产市场迈入新的发展阶段n虽然成交量激增，但成交均价仍维持着平稳的增长

28、速度，可见区域市场仍处于理性的发展阶段近年从化市商品房销售表现近年从化市商品房销售表现0102030400500100015002000250030003500成交面积8.238.0628.630.58成交均价18272295258928742003年2004年2005年2006年35市场运行数据各镇房地产发展极不平衡，住宅供应高度中心化各镇房地产发展极不平衡，住宅供应高度中心化20052005年从化市各镇住宅建筑面积统计年从化市各镇住宅建筑面积统计36市场运行数据9090以上，甚至是以上，甚至是150150以上的大户型需求不断加大以上的大户型需求不断加大近年从化市住宅成交统计近年从化市住宅成

29、交统计0%20%40%60%80%100%150167174240296414131290-150976272137311501676222760-907966029259721017123230-60381272423314441499301921741952222482632001年2002年2003年2004年2005年2006年37房地产市场发展态势房地产市场发展态势房地产市场运行态势房地产市场运行态势区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局潜在供应潜在供应市场竞争态势研判市场竞争态势研判38房地产市场格局板块划分板块划分神岗太平板块神岗太平板块街口板块街口板块温泉板块温泉板块板块

30、板块涵盖区域涵盖区域板块资源板块资源代表项目代表项目神岗太平板块太平中心镇靠近广州市花都区和白云区太平镇区和从化市经济技术开发区，珠三环高速、京珠高速、街北高速、广从轻轨和105国道逸泉山庄东方夏湾拿街口板块街口街、江埔街及城郊街南部从化市的政治、经济、文化和信息中心雅居乐滨江花园从化托斯卡纳宏润巴塞阳光温泉板块温泉镇温泉度假区，山林、果林等旅游资源，105国道、街东高速源泉半山别墅39房地产市场格局n上述三个区域的楼盘分布存在相对集中的分布态势，而并非在片区内均匀布局，因此具备了定义板块的前提条件n所定义的板块除了地理位置的不同之外，还体现出分异明显的区域功能定位与资源配置的状态，因此具备了

31、划分板块的操作意义n神岗太平板块受广州市北优战略规划影响较大，升值潜力较好，地缘上与广州白云区和花都区毗邻，拥有良好的客户基础，但生活配套资源的不足，对居住的便利性影响较大n街口板块是从化市的核心所在，完善的生活配套资源和优美的生态资源并存，是从化市本地居民生活的中心，也是购房消费的中心，板块内拥有多个房地产项目n温泉板块凭借优美的山水资源和闻名的温泉，吸引了各地大批的旅游者，有着发展旅游地产的绝对优势，但生活配套资源的匮乏，极大地阻碍了常住型住宅项目的发展40板块市场神岗太平板块神岗太平板块项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销售均价销售均价市场表现市场表现逸泉山庄规划占地3000亩

32、0.45独立别墅联排别墅多层洋房独立15000-20000双拼10000-12000多联体9000在售的岭南粤园销售率约50东方夏湾拿占地198万0.64独立别墅联排别墅多层洋房独立14000-18000双拼10000多联体9000洋房4000-5000维西亚独立别墅组团剩余20套珠江国际城占地2000亩联排别墅洋房未公布价格未正式开售紫泉翠荔嘉园总建7.1万多层、小高层洋房3000-3500二期已售罄三期规划中41板块市场n神岗太平板块现有4个项目，但规模、产品组合、销售均价却存在两极化发展n逸泉、东方夏湾拿和珠江国际城属于高端的低密度巨无霸大盘，产品均以别墅为主，搭配小部分的多层洋房，n紫

33、泉翠荔嘉园总建仅有12.1万，规模较少， 产品形式相对单一，仅以价格取胜n两批档次迥异的项目，整体而言销售成绩情况尚算理想42个盘分析东方夏湾拿位置位置神岗镇广从公路莲塘桥规模规模占地198万，首期1150亩容积率容积率0.64产品组合产品组合独立别墅、联排别墅、多层洋房开盘时间开盘时间2005年5月项目定位语项目定位语中国首席拉丁半岛国际花园社区在售组团在售组团维西亚独立别墅安达卢西亚二期双拼别墅巴哈马二期多联体别墅推售时间推售时间2007年10月销售均价销售均价独立14000-18000元/双拼10000元/多联体别墅9000元/主力户型主力户型独立237-435销售状况销售状况维西亚独立

34、别墅组团剩余20套基本资料基本资料43个盘分析东方夏湾拿形似神不似的形似神不似的“拉丁风情拉丁风情”社区社区n在建筑形态、现场包装、组团命名、销售物料上都运用了多种的拉丁风情元素，在外形上是一个异域风情成功移植的项目n但在营销的动作上，项目却以相对实际的方式与目标客户联谊，虽然销售业绩理想，但却偏离了“首席拉丁国际花园社区”的主题，整个项目只有拉丁风情的建筑，却毫无拉丁风情社区的神髓时间段时间段营销动作营销动作2007-8东方夏湾拿“发现国际别墅之美”摄影大赛2007-5“真爱永恒”集体婚礼2006-11“4+3异地同城生活方式”看楼团2006-3“女性周末游”看楼团44板块市场街口组团街口组

35、团项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销售均价销售均价市场表现市场表现雅居乐滨江花园占地约500亩总建40万1.42独立别墅联排别墅小高层洋房独立别墅13000-15000联排别墅9000叠景园多层5000-5500 叠景园小高层5500-6000别墅组团售罄，现时推售的叠景园销售率约70从化托斯卡纳占地7万总建8万1.1情景洋房小高层洋房5600首推小高层洋房基本售罄，情景洋房首层和顶层因总价过高而滞销星河绿洲占地7.3万总建10万1.4多层洋房小高层洋房流溪河景观5800南向非景观4800楼王单位未正式销售巴塞阳光占地2.1万总建5万2.5小高层洋房4800销售率约60-70东富广

36、场4栋小高层洋房流溪河景观5300非流溪河景观5000流溪河景单位只余顶层，其余销售率约80夏日港湾2小高层洋房高层洋房4500-5000最后一栋江景高层7000基本售罄岭南首府6栋-小高层洋房4200基本售罄雍晟时代名苑占地4万总建8万2小高层洋房售罄荔景园占地约10万别墅洋房售罄宏诚海岸占地5万总建15万3高层洋房未公布价格未正式销售合景项目占地22.8万别墅、洋房未公布价格未正式销售45在售项目在售项目售罄项目售罄项目雅居乐滨江花园雅居乐滨江花园夏日港湾夏日港湾东富广场东富广场贝月湾贝月湾星河绿洲星河绿洲宏诚海岸宏诚海岸岭南首府岭南首府荔景园荔景园巴塞阳光巴塞阳光从化托斯卡纳从化托斯卡纳

37、帝京华府帝京华府雍晟时代名苑雍晟时代名苑青云翠堤水岸青云翠堤水岸街口组团楼盘分布示意图街口组团楼盘分布示意图46板块市场n街口组团现时在售的项目除从化托斯卡纳外，基本都沿流溪河的两端分布n板块内项目除指标盘雅居乐滨江花园规模较大外，其余的都是占地数万平方米的小区项目n板块项目基本以小高层洋房供应为主，部分项目会搭配少量的别墅，后续将有高层洋房产品供应n现时板块内洋房的销售均价基本维持在4800-5600，各项目间的单价拉差并不明显；但同一个项目的单位景观价差却拉升得较为明显，最高可达1000元/n整体而言，板块内项目的销售都较为理想，尤其是资源稀缺性强的产品及单位n板块集结了雅居乐、利海和合景

38、3大知名品牌开发商，加上已耕耘多年的云星地产、人盛地产等本土发展商，未来街口板块的房地产发展将踏上一个新的台阶47个盘分析雅居乐滨江花园位置位置街口河东江埔街沿江南路段规模规模占地约500亩，总建40万容积率容积率1.42产品组合产品组合独立、联排、四联别墅和6-18层洋房开盘时间开盘时间2006年12月项目定位语项目定位语流溪河畔城市地标在售组团在售组团叠景园6、11层洋房推售时间推售时间2007年9月销售均价销售均价6层：5000-5500 元/11层：5500-6000元/主力户型主力户型叠景园：3房103-139 销售状况销售状况叠景园销售率50基本资料基本资料产品链产品链产品类型产品

39、类型面积范围面积范围别墅独立208-375townhouse137、185四孖屋170洋房103-14148个盘分析雅居乐滨江花园n小高层围合别墅的开发模式和产品体系历经番禺、佛山、花都等地的市场考验，已趋成熟n以高总价的别墅产品启盘，既迎合区域主流的高端消费群体，也奠定了项目的形象n产品上，建筑外立面在从化市场属新颖，注重装饰性价值感，户型上也引进较多创新。n在项目的包装上打造上注重城市感、气派感的营造，如销售中心设计、围墙包装、小区内的指引导视系统n但该盘仅属于雅居乐的正常水平，自身并没多大的超越，但在平庸的市场中已属经平依靠丰富的开发经验和成熟的产品体系实现全面性的超越依靠丰富的开发经验

40、和成熟的产品体系实现全面性的超越49个盘分析从化托斯卡纳位置位置355省道海关旁规模规模占地7万 ，总建8万容积率容积率1.1产品组合产品组合6-11层花园洋房开盘时间开盘时间2007年4月项目定位语项目定位语从化首席纯意大利风情小镇如果我迷路了，我希望是在托斯卡纳在售组团在售组团二期推售时间推售时间2007年9月销售均价销售均价5600元/主力户型主力户型3、4房90-160 销售状况销售状况首批推售的小高层洋房基本售罄，情景洋房的首层及顶层复式因总价过高而滞销基本资料基本资料50个盘分析从化托斯卡纳n整体建筑风格的原版移植n装修风格、室内布置相仿的销售中心n相同设计式样的销售物料n统一的项

41、目推广语“如果迷路了，我希望是在托斯卡纳”叠拼洋房叠拼洋房联排别墅联排别墅销售中心销售中心外观外观销售资料销售资料原版移植广州托斯卡纳的产品、包装、物料原版移植广州托斯卡纳的产品、包装、物料51个盘分析从化托斯卡纳时间时间推广活动推广活动2006年12月从化新世纪广场外展2006年12月从化电信及分公司员工篮球赛市中心医院、公安局和中移动联谊2007年1月广州南湖托斯卡纳迷路之旅2007年4月韶关坪石产品介绍会2007年7月“和谐从家开始”教育讲座针对性强的推广宣传奠定成功基石针对性强的推广宣传奠定成功基石52板块市场温泉板块温泉板块项目项目规模规模容积率容积率产品组合产品组合销售均价销售均价

42、市场表现市场表现温泉高尔夫源泉半山别墅占地约1000亩0.63独立别墅联排别墅叠加复式独立别墅15000-20000联排别墅10000叠加复式7000一期基本售罄，余3套联排别墅二期联排别墅已售罄侨宏花园占地13万总建4.42万0.34独立别墅多层洋房2700已售罄n以发展旅游产业为重点的温泉板块其房地产发展时间较短，用于销售的项目仅有早期的侨宏花园及现时的源泉半山别墅n板块供应均为低密度的产品，主要以别墅为主，搭配多层洋房53个盘分析温泉高尔夫源泉半山别墅位置位置温泉镇温泉大道西侧规模规模占地约1000亩容积率容积率0.63产品组合产品组合独立别墅、联排别墅、叠加复式项目定位语项目定位语有温

43、度的生活开盘时间开盘时间2007-3在售组团在售组团二期独立别墅、叠加复式三期独立别墅销售均价销售均价独立别墅15000-20000元/联排别墅10000元/叠加复式7000元/主力户型主力户型独立别墅联排别墅叠加复式销售状况销售状况一期基本售罄，余3套联排别墅二期联排别墅已售罄二期、三期独立别墅登记中54个盘分析温泉高尔夫源泉半山别墅产品特性与区域内的竞争项目形成排他性的区隔产品特性与区域内的竞争项目形成排他性的区隔叠加别墅剖面图叠加别墅剖面图n核心卖点区隔设有温泉供应系统，户户预留温泉池位置并提供温泉水n建筑形象区隔从化区域唯一的半山坡地建筑，有别于现时市场上的简约现代的建筑风格n产品创新

44、区隔叠加复式和酒店式公寓 55房地产市场发展态势房地产市场发展态势房地产市场运行态势房地产市场运行态势区域板块划分及供应格局区域板块划分及供应格局潜在供应潜在供应市场竞争态势研判市场竞争态势研判56产品供应特征按价格档次划分产品力按价格档次划分产品力57产品供应特征n总体而言在现阶段的从化区域，各项目通过规模、产品类别、发展商品牌、项目配套等这些硬件已形成一定的价值梯度n占据从化市场最顶端的均为神岗太平和温泉板块的郊区项目，大规模、低密度、产品稀缺性和相对完善的项目配套是区域市场顶端的准入元素n中心区完善的生活配套和流溪河资源景观使得分布在街口板块的项目基本处于在同一起跑线上，该板块内各项目的

45、总价相近，竞争较为激烈n其中雅居乐滨江花园和从化托斯卡纳凭借品牌优势、产品领先把项目的整体档次往上拉升，是中档层次中的高质项目n此外，现时夏日港湾的售价虽然已经拉升至7000元/，总价基本与雅居乐、托斯卡纳此类高品质项目持平，但其价格的拉升仅建基于发展商的意愿，并未能把项目的档次作整体的拉升n位于太平镇中心的紫泉翠荔嘉园，基于缺乏规模、发展商品牌、配套等元素的支撑，是现时从化区域最低端的项目，同时突现了神岗太平板块项目分布极端的特性58产品供应特征按价格档次划分产品供应类别按价格档次划分产品供应类别59产品供应特征n总体而言在现阶段的从化区域，别墅和洋房的供应比例基本为4：6，整体上虽然以洋房

46、类产品的供应为市场主流，但由于从化市房地产发展是以满足本地居民的需求外，主力发展旅游休闲度假为方向，故别墅在整体市场中的也有相当高的比例，是广州市范围内主要的别墅供应区域之一n在产品的区域分布上，现阶段别墅和洋房区域性尤为明显，别墅主要来自于以休闲度假为主的神岗太平和温泉板块，而洋房则基本集中在街口板块内的常住型项目n在产品形式上，受到政策等因素的影响，别墅类产品基本以双拼和多联体为主；在洋房类产品中，多层和小高层的市场基础较为良好，而由于市场可接受总价和建造成本之间的矛盾，现阶段的高层洋房供应仍属少量n值得一提的是随着从化托斯卡纳和源泉半山别墅供应的少量特色洋房，为一向保守的从化市场注入新元

47、素60产品供应特征独立别墅独立别墅n逸泉山庄的独立别墅面积跨度较大，类型也较为多样n其余项目独立别墅的面积分布较为集中n总体而言，独立别墅主力面积为300-400，其次是200-250的经济型别墅61产品供应特征联排别墅联排别墅n联排别墅的面积基本控制在250以下，其中主力为151-200项目项目板块所属板块所属销售均价销售均价面积面积100-150100-150151-200151-200201-250201-250251-300251-300301-350301-350逸泉山庄神岗太平9000-12000套数230282131比例36%44%20%东方夏湾拿神岗太平9000-10000套数

48、374730327比例26%51%23%源泉半山别墅温泉9000套数124220比例16%57%27%雅居乐滨江花园街口9000套数3284比例28%72%合计合计套数636110850020比例28%49%22%1%62产品供应特征洋房类洋房类63产品供应特征n3房单套为主力户型，主力面积为110-130，小3房和4房单套为重要的补充n如雅居乐此类中高档洋房项目面积、户型跨度较大，而其余的中档项目户型、面积则相对集中n在户型的功能区间上，即使如雅居乐此类中高档的洋房项目也没设置工人房此类较为奢侈的服务性功能区间，只有巴塞阳光因户型设计失误而给部分户型强加了一个储物室或工人房n洋房市场开始出现

49、新型产品，如源泉半山别墅的叠加复式、从化托斯卡纳的情景洋房n星河绿洲早期推出了少量的总价低、投资性强的一房单位试探市场，但在后期的开发中却已经没再发现了64产品价格特征别墅类产品总价特征别墅类产品总价特征项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块主力户型主力户型主力总价主力总价逸泉山庄独立15000-20000双拼10000-12000多联体9000神岗太平独立300-350双拼278多联体177-188独立450-700万双拼270-340万多联体160-170万源泉半山别墅独立15000-20000双拼10000温泉独立300双拼246-278独立450-600万双拼240-280万东方夏湾

50、拿独立14000-18000双拼10000多联体9000神岗太平独立300-335双拼220-238多联体140-177独立420-600万双拼220-240万多联体125-160万雅居乐滨江花园独立13000-15000联排9000街口独立205-250联排137-185独立270-380万联排123-16665产品价格特征n独立别墅的销售单价有明显的差距，但各项目的面积控制得宜，3个郊区盘的主力总价基本相约，总价幅度为400-600万；雅居乐由于项目规模和资源所限，总价幅度为270-380万n各项目的双拼、多联体别墅的单价拉差并不明显，逸泉山庄凭借规模优势，甚少供应经济型的联排别墅，主力面

51、积、主力总价皆是区域市场的制高点，而其余项目多联体别墅的主力面积和总价基本相约，总价维持在120-160万的幅度n各项目的双拼别墅的主力面积随着项目档次而呈现阶梯式的变化66产品价格特征洋房类产品总价特征洋房类产品总价特征项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块主力户型主力户型主力总价主力总价源泉半山别墅7000温泉209-270146-189万雅居乐灏景园7000街口3房113-1384房176-1813房79-97万4房123-127万夏日港湾7000街口3房110-15177-106万雅居乐叠景园5500-6000街口3房103-13865-83万从化托斯卡纳5600街口3房118-13

52、866-78万东富广场5000-5300街口3房122-13460-70万星河绿洲4880街口3房104-13750-60万巴塞阳光4800街口2房883房105-12542-45万50-60万紫泉翠荔嘉园3000-3500神岗太平2房66-753房89-13020-45万n洋房类产品中，除源泉半山别墅外，其余的现售项目主力面积均集中在3房110-130，故不同项目的总价区间呈现出单价越高、总价便越高的同变趋势n根据价格档次划分，高档洋房的总价为100万以上，中高档洋房的总价60-80万，中档洋房的总价为50-60万，低档洋房的总价为20-40万67形象力特征项目项目销售均价销售均价所属板块所

53、属板块项目推广语项目推广语定位策略定位策略卖点组合卖点组合卖场展示卖场展示逸泉山庄独立15000-20000联排9000-12000神岗太平名流森态城强调身份与圈层文化的归属感，突出项目的生态、规模两大核心资源规模宏大发展商品牌别墅产品稀缺性酒店配套支持装潢精致模型展示板房展示楼书精美源泉半山别墅独立15000-20000联排10000叠复7000温泉有温度的生活以“温度”隐喻温泉直接入户的核心卖点，与其他项目形成排他性的区隔坡地建筑直接温泉入户酒店配套支持毗邻高尔夫球场装潢精致模型展示板房展示楼书精美东方夏湾拿独立14000-18000联排9000-10000洋房5500神岗太平中国首席拉丁

54、半岛国际花园社区借助异域风情的导入拉升项目整体形象规模宏大发展商品牌酒店配套支持风情商业街别墅产品稀缺性装潢精致模型展示板房展示楼书精美雅居乐滨江花园独立13000-15000联排9000洋房5000-6000街口流溪河畔，城市地标标榜“地标”与一众流溪河畔的项目形成排他性的区隔发展商品牌街口中心区会所配套小区园林装潢精致模型展示板房展示楼书精美从化托斯卡纳5600街口从化首席纯意大利风情小镇如果迷路了，我希望是在托斯卡纳借助异域风情的导入拉升项目整体形象发展商品牌风情商业街小区会所幼儿园装潢精致模型展示板房展示楼书精美68形象力特征项目项目销售均价销售均价所属板块所属板块项目推广语项目推广语

55、定位策略定位策略卖点组合卖点组合卖场展示卖场展示夏日港湾4500-5000最后一栋江景高层7000街口纯一线江景超大社区景观和规模资源的强化西向流溪河景观小区园林街口中心区装潢一般模型展示板房展示销售资料简单星河绿洲4800-5800街口一个城市的上游生活“上游”一语相关，既点明项目的地理位置，也暗喻上游的生活形态，力求引起高端人士的共鸣北向流溪河景观小区园景装潢一般模型展示无样板房销售资料简单东富广场5000-5300街口新城区，水岸名门地段资源优势的强化东向流溪河景观性价比高街口中心区装潢一般模型展示无样板房销售资料简单紫泉翠荔嘉园3000-3500神岗太平北广州生态人居第一站太平镇首个封

56、闭式智能化洋房小区以“封闭式智能小区”产品特点突显人居和生态的优势，强调项目所在的区位，提升项目档次，力求实现客户的内留外引小区园林性价比高装潢一般模型展示无样板房单张精美69形象力特征n各档次的项目其形象诉求侧重点明显不同，高档项目以雅居乐及城郊的大型项目为主，其形象定位多以享受生活、社会顶层人士聚居等为诉求，宣扬成功人士对生活品质的更高一层追求，强调其身份和生活的与众不同。其它中低档项目的形象定位基本以新生活社区为主题或宣扬自身所处地段优势n高档项目及成交的大型项目均相当注重卖场展示能力，宽敞、装修精致的销售中心，资料完整、设计精美的销售资料，豪华大气的样板房展示，这些都与包装土气的中低档

57、项目形成鲜明的界线70产品成交特征各类型产品畅销区间各类型产品畅销区间产品类型产品类型主力户型主力户型（）畅销户型畅销户型（）主力总价主力总价（万元）（万元）畅销总价畅销总价（万元）（万元）项目举例项目举例资源配置资源配置独立别墅205-375205-250270-560270-370雅居乐滨江花园发展商品牌项目规模资源配置联排别墅140-219140-160125-220125-160东方夏湾拿花园面积大性价比高小高层洋房103-138103-12565-8365-75雅居乐滨江花园发展商品牌项目规模小区园林环境88-12588-11842-6042-55巴塞阳光街口中心区小区环境配套成熟多

58、层洋房101-13066-10420-4520-37紫泉翠荔嘉园总价低居住成本低209-270209150-190150源泉半山别墅产品特色71产品成交特征n市场上现有的独立别墅供应基本都出自品牌发展商的规模项目，在这固有的基础上，总价较低的经济型别墅比较符合区域主流客户作投资、第二居所为主的用途n市场上现有的小高层洋房均基本分布在流溪河两侧，外部景观资源已非客户选择购房的首要条件，相反发展商品牌、项目规模、小区园林环境成为敏感因素，故此小高层洋房的价格产生较大的分歧，一般的中档洋房如巴塞阳光畅销总价为40-50万，而雅居乐此类优质洋房项目的畅销总价为65-75万n多层洋房因开发模式的差别，价

59、格拉差也较大。一个是紫泉翠荔嘉园此类低档洋房的畅销总价40万以下，以性价比取胜；一是源泉半山别墅此类以特色洋房为突破口的产品，客户可接受总价为150万左右，基本与经济型的联排别墅持平72区域市场消费客户特征各档次产品的客户特征各档次产品的客户特征项目类型项目类型代表楼盘代表楼盘总价幅度总价幅度主力区间主力区间客户区域来源客户区域来源主要职业特征主要职业特征主要置业特征主要置业特征高端别墅高端别墅逸泉山庄源泉半山别墅240万以上本地、珠三角区内政府高官、大型企业主用途：休闲度假、第二居所、投资、日后养老关注点：项目环境、产品质素、独立别墅的稀缺性中档别墅中档别墅东方夏湾拿雅居乐滨江花园120-1

60、60万本地为主，广东省内政府高级公务员、富有个体户、企业主用途：休闲度假、第二居所、投资、部分作常住用关注点：项目环境、产品质素、性价比高档洋房高档洋房源泉半山别墅雅居乐灏景园120万以上本地为主，广东省内政府高级公务员、富有个体户、企业主用途：休闲度假、第二居所、投资，中心区项目作常住用关注点：景观、身份档次感、总价幅度中高档洋房中高档洋房雅居乐叠景园从化托斯卡纳80-90万本地为主，广州市及广东省内政府中层以上公务员、企事业单位中高层员工、小型企业主、个体户、外地白领用途：常住为主，兼顾投资、休闲度假关注点：小区环境、配套、项目档次感、购房入户中档洋房中档洋房星河绿洲巴塞阳光50-60万街