万科大梅沙项目前期工作汇报

1、万科大梅沙项目前期工作汇报深圳市万科房地产二二年三月汇报提纲 第一部分 项目概况及用地分析主讲人:王波第二部分 开发目标与开发计划主讲人:章晓任第三部分 市场定位与产品建议主讲人:章晓任第四部分 成本控制与工程管理主讲人:王波第五部分 设计前期工作与结论主讲人:王波第一部分：项目概况 及用地分析 ? 区域现状及片区社会条件概况? 宗地用地分析本地块位于深圳东部盐田区大梅沙旅游渡假片区，盐坝高速公路以北。 距盐田港西港区约4公里，距沙头角口岸约7公里，距罗湖商业中心区约30公里。约35分钟车程。途径梧桐山隧道（单程收费10元）及盐坝高速（单程收费5元）。宗地位置 宗地城市位置梧桐山隧道存在交通瓶

2、颈问题 本地块位于深圳东部盐田区大梅沙旅游渡假片区，盐坝高速公路以北。 宗地位置 宗地区域位置区域现状及规划 现状的周边公共服务配套 大梅沙医院大梅沙小学大梅沙滨海度假区现阶段法定图则现状公共服务配套设施比较缺乏区域现状及规划 规划中的周边配套 人工岛占地8万平米特色商业、餐饮2-3层通上坪水库盐田区:生物谷,占地50万平米.龙岗区:三九集团投资的马峦高尔夫球场,200万平米国际会议中心小学高级中学医院停车库与商业五星级酒店游艇俱乐部大梅沙村改造大梅沙滨海度假区现阶段法定图则整体规划五年内实施人工湖已建成公共服务配套设施两年内建成商业配套及酒店三年内开发区域现状及规划 政府五年远景规划 区域现

3、状及规划 房地产项目 水云间 小高层销售率低于60%骑头岭别墅占地14万平米豪信集团地块占地14万平米中兴通讯地块占地5万平米雅兰酒店 四星级 产权式占地2万平米，容积率15层 218套 每套40-50平米为主 已售80%阳光贵族3栋42000平米产权式酒店已封顶，已售25%心海假日占地4000平米7层公寓 112套每套45平米，已售80%项目规模较小均充分利用海景资源单位面积均为40、50平米一房一厅度假式出租公寓投资型产权酒店售价高于东部其他片区雅兰酒店水云间心海假日雅兰酒店均价12000元，销售率80%心海假日均价7800元，销售率80%水云间7000元，销售率低于60%宗地现状 红线及

4、经济技术指标 建筑覆盖率：15% 建筑高度：35米 建筑海拔高度：100米 总建筑面积：214800平方米居住（住宅、公寓、别墅）：167800平方米商业（商场、酒店、会所）：43000平方米公共设施(幼儿园等)：4000平米 宗地照片用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高。 宗地现状 现状地貌图 宗地现状 四面景观 北偏西方向东偏北方向西偏南方向南偏东方向交通状况 公交及市政道路现状公共交通-目前有五条公交线路途径大梅沙103路-盐田到小梅沙360路-银湖到南澳364路-福田汽车站大鹏380路-龙岗梓坑大鹏443路-火车站小梅沙内环路政府同意设立公交巴士外环路盐葵公路现有公交线路已比较完

5、备政府已充分考虑了滨海公园区域与宗地之间的交通联系从宗地到滨海公园的步行交通距离较长，方便性和趣味性不够交通状况 片区交通规划2 由盐梅公路进入 由盐坝高速进入交通状况 盐坝高速公路现状从用地北侧山上红线处俯瞰高速公路及收费站隧道出口外环线穿过高速公路的涵洞高速公路收费站给水、雨水、污水、强弱电、煤气等市政管线及接口均已预留铺设于外环路 市政设施 市政管线在建变电站，今年上半年投入使用在建煤气调压站，今年上半年投入使用项目宗地的用地分析 自然资源分析 日照、风向分析? 景观、视线分析?0 坡度分析? 坡向分析 噪音分析 地质分析? 气候气象 水文状况 特殊地下物项目用地分析 自然资源分析 植被

6、：竹林、荔枝林溪流：3条冲沟截洪渠、沉沙池截洪渠预留三个天然溪流源头设计上必须考虑利用三条自然溪流竹林可不保留保留部分现已成片的荔枝林保留陡坡及天然冲沟处的荔枝林项目用地分析 自然资源分析 冲沟现状项目用地分析 气候气象数据 宗地所属的深圳市地处北回归线以南，属亚热带海洋性气候，四季温和，雨量充沛，日照充足。夏无酷暑， 时间长达6个月； 春秋冬三季气侯温暖， 无寒冷之忧。 年平均气温为22.4，最高气温为36.6，最低气温为1.4，无霜期为355天。主导风向为东南风和东北风。夏秋两季有台风，但受山峦阻挡，直接袭击市区约两年一次。每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1933.3毫米 年平均降水量较

7、大。在作总图竖向设计时，应重点处理排洪技术问题夏秋季有台风隐患，施工、设计应加强防风、防水处理项目用地分析 日照、风向分析 日照充足东南风、东北风项目用地分析 水文状况 场地内有三条地表水体穿越，其流量季节性变化明显，水质达到类，可适用于集中式生活饮用水水源地一级保护区、珍贵鱼类保护区、鱼虾产卵场等。各钻孔地下水在弱透水层中对砼具弱腐蚀性，在强透水层中对砼具强腐蚀性。 天然溪流水质达到二级饮用水标准天然溪流流量季节性变化明显项目用地分析 地质状况及基础、结构形式初步建议 抗震设计参数：地震基本烈度为7度，建筑场地土II类，场地土无液化土层。场地地下水：埋深0.00-5.80。根据不同水流量分为

8、弱腐蚀和强腐蚀。场地地层简单。中粗砂混粘性土140kPa，含砾粉质粘土210kPa，砂质粉质粘土230kPa，全风化（380kPa）、强风化（550kPa）花岗岩。不良地质现象：场地遍布中-微风化滚石和孤石，对基础处理增加难度。 基础形式：大部分场地采用天然基础，可采用独立基础以及联合基础的形式，持力层为粉质粘土。在场地南面冲积扇，局部采用桩基础。结构形式：现浇钢筋混凝土结构。大部分为异形柱框架，少部分小高层为框架剪力墙结构。 项目用地分析 地下特殊物 项目用地内曾发现散碎瓦砾，经盐田文化局考证，为海滨区文物群落散居留物，不具有作为遗址保留的价值。处理鹅工髻山古文物群后，文化局将组织考古人员进

9、场现场勘探，预计时间为5月份。据考古学家透露，勘察面积约100500平方米，深度约330公分。勘探、挖掘工作尽量在项目开工前完成，不会影响施工进度。项目用地分析 景观视线分析 A视点(高度80米)D视点(高度17米)B视点(高度55米)C视点(高度35米)D视点(高度17米)C视点(高度35米)C视点(高度35米)项目用地分析 景观视线分析 A视点(高度80米)D视点(高度17米)B视点(高度55米)C视点(高度35米)A视点(高度80米)B视点(高度55米)B视点(高度55米)A视点(高度80米)项目用地分析 景观视线分析结论 宗地总体海景资源不理想要求在设计规划设计作如下考虑: 1.一、二

10、类海景用地尽量提供给高端产品。 2.对于本项目，海景不是第一重要的考虑因素，在无海景的情况下，尽可能多的在用地内创造有特色的山景和水景作为卖点。项目用地分析 用地外景观分析 用地外三种景观资源：海景、山景、湖景/园景大梅沙滨海公园的湖景、园景及海景等景观资源离宗地距离较远，难以对项目开发形成大的优势条件高速公路公司办公楼对区内的视线有一定干扰项目用地分析 坡度分析 绝大部分用地坡度在20%以内坡度在15%以内适合建造房屋的用地面积占总用地面积的88%项目用地分析 坡向分析 东向坡南向坡西向坡北向坡项目用地分析 噪音分析 1，经实测，盐坝高速公路交通噪音的噪声级平均值为50.2dB（A）。地段噪

11、声环境基本满足城市区域环境噪声标准（GB3096-82），而且现阶段盐坝高速公路的车流量不大。2，对于水平方向（测试时沿小区东北-西南向），噪音级随距离增加而衰减，但变化幅度不大。3，一天中噪声源对区内的影响程度是：下午5时最大，下午3时、上午10时次之，但变化幅度不大。4，随着盐田港规模的不断扩大及盐坝高速公路B、C段的开通，盐坝高速的车流量将逐增加，噪音问题将逐步显现。因此，从远期发展看，本项目开发仍需重视噪音问题的解决。噪声级平均值为50.2dB（A）项目用地分析 噪音分析 居住空间的噪音标准：昼间50dB，夜间40dB。塑钢窗隔声量：25dB一般住宅、酒店接受噪音平均值：70dB通过建

12、筑造型及群体组合方式减小反射噪音的产生在用地与高速公路之间，设计上考虑几种降噪方式项目周边的交通情况东部汽车流量以梧桐山隧道口为最大，目前冬季的车流量偏小，交通基本顺畅，货柜车高峰期由于隧道收费站的影响会出现塞车；夏季（旅游旺季）时交通阻塞情况比较严重，交通的阻塞也出现在梧桐山隧道的收费站。目前盘山公路已经开始施工，预计今年底通车（项目入市时间），供中小型汽车通过，可以解决梧桐山隧道的交通阻塞问题。梧桐山隧道口车流量在不同时段进行分析比较2001年12月21日星期五车流量监测大梅沙项目交通情况15分钟车程溪涌沙头角、盐田港盐坝路、盐梅路东往南澳坪山、横岗盐坝路、盐梅路西往市区30分钟车程盐岗大

13、道北往龙岗区内环路南向海滨30分钟车程葵涌、大鹏罗湖五分钟车程小梅沙、大梅沙海滨大梅沙项目交通情况 交通现状有利条件：目前的公交系统（4路大巴1路小巴），已可较理想的解决区内和跨区交通问题。不利条件：盐坝高速路也为项目带来噪音和收费问题与市内交通受自然条件限制，难有较大改善，目前塞车问题比较严重高速路将用地与休闲区域隔离，空间上缺乏延续性；用地与内环路、大梅沙度假区之间缺乏步行通道。交通状况改善建议为便于销售，通过与政府协商希望能在现有线路增加班次，并延伸路线。增加包括盐田至龙岗的环线（途径沙头角口岸、大梅沙、溪涌）盐田至福田的跨区快车（途径大梅沙、火车站、上海宾馆、皇岗口岸）。公建配套目前的

14、公交系统（4路大巴1路小巴），已可较理想的解决区内和跨区交通问题。为便于销售，通过与政府协商希望能在现有线路增加班次，并延伸路线。增加包括盐田至龙岗的环线（途径沙头角口岸、大梅沙、溪涌）盐田至福田的跨区快车（途径大梅沙、火车站、上海宾馆、皇岗口岸）。环境设计要求从地块的客观条件，海景不是最主要的景观要求，小区景观主要体现在山景和内园景。可观海的区域建议安排高价值的别墅和视野较好的小高层内园景体系水系，环绕住宅的观赏水带和可参与性的亲水设施；绿化，在沿高速路需要大量成型的大树，营造居住氛围与主题相符、有参与性环艺小品。本项目要吸引市区前来购房,卖点除了内环境外,还需要具备独有休闲旅游特色的公建配

15、套(旅游公寓、特色商业街、特色会所)本项目的公建配套也有别于目前市区所有居住小区配套，突显产品差异性。因此本项目的公建配套是需要特别规划、设计以及考虑后期的经营问题。第五部分：设计前期工作与结论 概念性规划咨询设计成果 ? 利安方案? EDSA方案? SWA方案 产品类型分析（一） 住宅 产品类型分析（二） 住宅+酒店 产品类型分析（三） 住宅+酒店+公建 住宅高度与视线关系分析 不同高度建筑的布局 满足户户看海不同建筑高度不同规划布局A 20层 60米B 6-7层 20米C 12层 35米利安方案 不同设计主题 湖景高尔夫湖景+高尔夫1、酒店与公建的位置 用地东面较开放而独立的区域2、不同住

16、宅产品的位置与景观资源 小高层/多层-较高区域-海景 别墅-较低区域-湖景/高尔夫 方案一EDSA方案1、酒店与公建的位置 用地东南低标高无海景的区域2、不同住宅产品的位置与景观资源 小高层 较高区域 海景 别墅/多层 较低区域 湖景 方案二EDSA方案1、酒店与公建的位置 用地中心海景最好的区域2、不同住宅产品的位置与景观资源 小高层 较高区域 海景 别墅/多层 较低区域 湖景 SWA方案 “ 河滨社区”式规划 River-Community-Scheme SWA方案 “ 山脊海景”式规划 Ridge-view-Scheme 酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅横向辐射 ，其间留绿

17、化带。SWA方案 “ 旅游渡假山庄”式规划 Mountain-Resort-Scheme 酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅纵向辐射，各纵向区域间留绿化带。SWA方案 “ 山谷小镇”式规划 Valley-Village-Scheme 酒店与公建位于用地中心低标高无海景的区域，住宅以纵向为主、横向为附向四周辐射。SWA方案 概念方案 万创在项目前期完成的概念性规划设计研究草图? 五个概念研究性规划设计方案方案一概念性规划设计方案1、海景+湖景（内部营造）+高尔夫2、酒店与公建位于用地东面3、小高层位于较高区域，别墅位于较低区域 1、海景+湖景（内部营造）2、酒店与公建位于用地东南临街

18、区域3、多层、别墅位于较高区域，小高层位于较低区域 方案二概念性规划设计方案1、海景+湖景（内部营造）2、酒店与公建位于用地东面3、小高层、别墅位于较高区域，多层位于较低区域 方案三概念性规划设计方案1、海景+湖景（内部营造）2、酒店与公建位于用地东面3、全多层 方案四概念性规划设计方案1、山景 2、酒店与公建位于用地中心低标高区域3、住宅沿山脊、山谷布置-纯自然生长形态 方案五概念性规划设计方案决定发展方向的要素概念设计总结 通过概念咨询设计及我们自己的设计研究工作归纳出两种整体规划思路：建筑沿等高线线性规则布局 优缺点:可实施性较强,能争取到相对较好的海景,较容易组织道路交通系统，但对山体

19、破坏相对较大。以山谷或山脊作为分区界限,建筑以自然生长形态布局 优缺点:山地建筑的特征较强，对山体形态破坏较少，在整体形象上有别于城市住宅形态，有利于塑造旅游度假气氛，但海景相对较差，较难组织道路交通系统。 设计目标设计前期工作结论项目整体形象设计目标：营造具有鲜明的山地特征和滨海度假氛围的楼盘。项目整体形象上可参考欧洲地中海滨海山城的风格，规划形态应为有别于城市规则布局的自然生长的空间型态。 项目整体形象与风格 意大利滨海山城风格 项目整体形象与风格 意大利山城风格 项目整体形象与风格 地中海滨海山城风格 项目整体形象与风格 小区内景观概念 项目整体形象与风格 住宅单体风格 设计计划设计前期

20、工作结论 经济技术指标结论设计前期工作结论经济技术指标-根据市场定位及财务成本经营测算结论得出 设计原则设计前期工作结论区内自然资源：经与政府协商，在用地外排洪渠预留三个水源出口，为 小区的水环境营造创造了有利条件。充分结合山地的地形地貌，尽量减少土方工程量。对目前地块内荔枝林及天然冲沟尽可能加以保留。 设计原则设计前期工作结论区内产品类型分布：在总平面布局上，休闲旅游度假性服务公建从对外服务 的角度考虑，应靠近大梅沙外环路集中布置；利用天然溪流形成的内湖有利于提高小区内的景观品质， 达到住区与商业双赢的景观效果，同时有效间隔商业区 与住宅区。住宅应沿山势，以山谷或山脊为界成组团布置；根据开

21、发周期的需要，亦可依据等高线进一步划分组团。 设计原则设计前期工作结论区内产品类型分布：独立别墅：可同时享有山、海和园区景观。应距公共区 域较远，保障高私密性。供应量有限，容易形成身份感。小高层：应布置在高标高处，以争取更多的住户拥有良 好视线景观资源。多层及低层：应布置在低标高处，与园区景观融合，可 以充分享受区内良好景观。设计原则用地布局设计前期工作结论 设计原则类型分布设计前期工作结论设计原则小区入口设计前期工作结论主入口位置：目前区内市政外环路与宗地东南边红线相连。按国土局要求及交通合理性分析，车行及人行的主入口应设于靠市政外环路一侧。 设计原则交通流线设计前期工作结论区内交通流线：主要车行道路结合等高线设置，并不穿越小区内的景观 节点。结合山地地形的变化，适当设置斜切等高线的组团内车 行道路。结合溪流等小区内景观带，依景就势设置切等高线曲折 而上的人行道路,形成与景观相互交融的特有的人行踏步。 不同坡度道路与建筑的关系设计原则道路与建筑关系设计前期工作结论道路及建筑可通过景观这个纽带更自然的联系在一起设计原则道路与建筑关系设计前期工作结论 停车方式数量 设计前期工作结论l?停车方式选择原则 为降低成本，应在满足人防的前提下，尽可能减少地下车库的面积； 为增加绿地面积，应减少地面停车； 应充分利用地形作半地下或架空层停车。? l不同类型住宅的停车方式 独立别墅和联排别墅，