上海保利叶语23月营销方案34p

1、保利叶语2-3月营销方案2012.01同策咨询报告目录货量盘整推案策略推广策略货量盘点公寓存货盘点存货量298套，货量充足，集中于后排无景观房源与前排高低区房源公寓均价：公寓均价：19257元元/平米平米公寓剩余货量楼栋号可售套数可售建面可售总价292251.62 4,225,816.00 322240.74 4,778,562.00 332203.15 3,846,660.00 56181.11 1,803,048.00 57545,967.01 120,657,078.00 61677,185.85 132,561,200.00 59455,297.10 108,623,871.00 60

2、819,101.93 170,844,829.00 58394,609.96 88,191,651.00 不可售5634.51 10,707,485.00 合计29833,572.98 646,240,200.00 别墅存货盘点别墅剩余25套，串串紧靠公寓，干扰明显，类独栋总价高，难以去化，双拼缺货别墅剩余货量楼栋号可售套数可售建面可售总价41,024.31 33,758,790.00 71,779.82 58,285,490.00 184,346.66 117,354,682.00 合计合计2525612,648.00 612,648.00 17,564,017,200.00 17,564,

3、017,200.00 别墅均价 串串27000-27500元/ 手拉手：30000-31500元/串串： 19套手拉手： 6套货量盘点后的思考存货量大，且不具备价格优势，难以放量存货量大，且不具备价格优势，难以放量产品供应类同，难以引起市场关注产品供应类同，难以引起市场关注全市价格至上，外围市场价格跌至冰点全市价格至上，外围市场价格跌至冰点引爆全城引爆全城打响开年第一役打响开年第一役我们的目标在存货不具备出货优势的现状下，我们的应对策略是在存货不具备出货优势的现状下，我们的应对策略是2-3月销售目标：2.8亿元推案策略首推优势新品首推优势新品强势蓄客开盘强势蓄客开盘公寓：明星产品精装破冰，撬动

4、市场公寓：明星产品精装破冰，撬动市场别墅：补货供应，新增少量优势房源别墅：补货供应，新增少量优势房源推案策略公寓推案精装破冰，撬动市场精装破冰，撬动市场推案目的推案目的 叶语首推叶语首推62号楼精装产品，全新亮相吸引市场关注号楼精装产品，全新亮相吸引市场关注 填补当前顾村市场无精装产品供应的现状填补当前顾村市场无精装产品供应的现状 切合项目周边配套成熟度，便捷生活拎包入住切合项目周边配套成熟度，便捷生活拎包入住62幢产品货量配比户型套数面积占比四房10212543.7967%两房514410.6533%合计15316954.44100%后排不具备景观优势，后排不具备景观优势，四房占比四房占比6

5、7%，重点出货，重点出货区域精装市场分析精装产品受市场认可度较高，但市场容量受到后期供应不足的严重抑制u2-3月精装公寓供应量项目名称板块2011年去化量可售存量新增上市量价格香岛原墅罗店112套177套19000元朗诗绿岛（尾盘）（尾盘）190套2套19500元琥珀臻园（尾盘）（尾盘）133套69套22000元金地艺境（尾盘）大场853套88套17000元象屿郦庭淞南高境201套310套25500元路劲翡丽湾南翔215套39套14200元远洋地产杨行项目杨行100余套预计 21000元左右（楼板价11378元）合计1704套约785套未来精装市场供应量减少55%精装公寓市场分析当项目售价低于

6、板块均价时，精装项目才能实现大幅放量项目名称放量价格价格关系板块均价板块精装标准总价面积成交套数香岛原墅19000元高于16600元罗店3000元180-280万95-15437朗诗绿岛20000元3000元200-320万105-18938琥珀臻园22000元4000元320-350万150-15535金地艺境17000元低于19000元大场2500-3000元130-280万70-153853路劲翡丽湾14200元18200元南翔3000元130-220万92-152215象屿郦庭24000元24000元淞南高境1800元190-320万74-126201u2011年8月至今竞品成交情况必

7、须： 树立在整体放量市场的价格优势依靠市场份额的争夺取得放量区域精装市场存在巨大的市场容量，但是在淡市下要实现快速放量，价格还需在整体公寓市场拥有价格优势区域放量价格寻找项目名称面积总价价格价格精装标准精装标准2011年8月至今成交套数路劲翡丽湾92-152 130-220万 14200元 3000元215美兰湖中华园 89-164 130-260万 15500元 179盛高香逸湾90-99150-170万16800元179万业紫辰苑 80-139 120-205万 14800元 102远洋7号92-122155-195万15500元58区域放量价格为：15500元/七号线一号线十一号线罗店放

8、量均价:15500元南翔放量均价:14200元（包含精装）顾村均价：17500元（包含精装）杨行放量均价:15500元大场放量均价 :20000元淞南高境放量均价：24000元u区域整体市场打破顾村板块的高价区域形象，重回价格洼地突破区域各板块价格梯度关系价格直接压迫低价板块价格关系验证本案美兰湖中华园路劲翡丽湾万业紫辰苑远洋7号两房120万140万150万160万 170万 180万190万 200万 210万220万 230万240万250万260万270万280万290万 300万130万两房三房两房三房三房两房四房两房三房价格关系验证四房本案扣除精装后总价本案带精装修总价产品总价仍较高

9、，但结合精装修附加值后，价格优势显现u与主要竞品价格关系两房四房本案精装产品定价：17500元 /具备放量机会u精装公寓的市场容量巨大u本案入市恰逢市场供应大幅萎缩u放量价格需契合市场主力成交单价62#推案业务动作2月中配合推广动作，同步启动意向金蓄客2万抵5万，以优惠打动客户，锁定首批客户3月中下价格强势蓄客，缩短蓄客周期，案场累计150组意向金后即提前开盘，压缩蓄客周期与客户的思考时间销售指标拆分结合价格、产品及年度首开引爆市场三方因素力争62号楼去化65-70%，总金额约2.05亿公寓销售目标预判别墅推案少量房源加推，补足产品供应少量房源加推，补足产品供应推案目的推案目的 仅新增仅新增1

10、5套房源，控制整体货量套房源，控制整体货量 选择区隔公寓干扰的优势房源选择区隔公寓干扰的优势房源 新增双拼房源，丰富产品供应结构新增双拼房源，丰富产品供应结构产品类型产品类型套数套数面积面积串串112413.81手拉手41042.44合计153456.25不受干扰私密性好不受干扰私密性好临样板示范景观段临样板示范景观段别墅推案价格串串 2.7-2.75万/ 手拉手3-3.15万/市场因素：全市别墅陷入滞销格局，跌价并不能以价换量项目因素：维系前期成交老客户情感，故延续上次开盘价格体系 房源位置优势明显，私密性、景观均好，为价格做支撑定价考量综上因素考虑，故建议2-3月期间，别墅总供应40套，货

11、量较大故在常规推广动作之外，需启动其他蓄客方式新春老客户睦邻计划（深挖老客户，老带新成交）别墅业务动作启动新春老客户睦邻计划启动新春老客户睦邻计划设置介绍成交奖励机制目的：做好客户情感维系，激发客户介绍的积极性奖励标准 已购介绍成交1套奖励一万元，新客户同步享受，奖励金额根据成交套数累计 未购介绍成交奖励千元油卡或交通卡，新客户同步享受优惠别墅业务动作别墅业务执行前期前期110组成交客户新春答谢组成交客户新春答谢目的：情感回馈前期成交客户，以此拓展新客户答谢方式赠送新春答谢礼包，维系客户情感推荐介绍购房激励，激发客户介绍积极性宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组

12、普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组2月月6日元宵节前日元宵节前案场电话案场电话call成交客户，送新春祝福成交客户，送新春祝福，告知客户保利地，告知客户保利地产将举办新春回馈答谢礼活动产将举办新春回馈答谢礼活动，与户客约定见面时间，与户客约定见面时间2月月7日元宵节后日元宵节后根据与客户约定时间，案场分时间段进行老客户根据与客户约定时间，案场分时间段进行老客户上门拜上门拜访访，赠送新春礼品活动，赠送新春礼品活动别墅业务动作别墅业务执行老客户答谢礼品建议老客户答谢礼品建议建议以成套茶具和茶叶礼盒一套，实用体面，与本案别墅客户高端身份吻合11

13、0组客户费用预算宜兴紫砂茶具：300-500武夷山大红袍：400-500总费用：5-6万销售指标拆分在别墅推广和蓄客同步推动下力争去化套数10套，总金额7500万别墅销售目标预判推广策略推广策略新春公园起势渠道组合推广借助春节余温，启动开年新春推广，借助春节余温，启动开年新春推广，以公园为切入点输出主题，抢占市场先机以公园为切入点输出主题，抢占市场先机n准备物料：准备物料：2月推广渠道结合前期客户来访渠道分析介绍、新闻晨报、网络、短信为主要导客渠道线上：新闻晨报新年硬广 搜房网首页横幅、 搜房、新浪楼盘信息更新 搜房、新浪 论坛帖子炒作线下：短信释放项目动态 介绍客户启动积分奖励 推荐介绍激励

14、第一步：持续前期有效媒体渠道n准备物料：准备物料：2月推广渠道第二步：新增媒体渠道1、项目微博扩大项目的影响力 开通保利叶语新浪微博， 释放项目动态2、一二手联动利用中介资源导客叶语五月花梧桐语香槟国际叶上海茉莉公馆上海保利选择全市客群覆盖面较广的有良好成交业绩的中介进场中介建议：合富辉煌、中原地产、21世纪不动产进场时间：2月6日正式进场带客，此前完成相关合同谈判等手续保利叶语微博运营保利叶语微博运营n准备物料：准备物料：2月推广渠道第三步：周末暖场活动聚集人气时间：2月9日-3月31日场地：保利叶语售楼处活动建议：与公园主题契合的活动活动建议：与公园主题契合的活动-公园踏春活动、公园植树节活动等公园踏春活动、公园植树节活动等现场配合：赠送活动客户立拍得照片，以公园为背景的个人素描肖像时间时间工程节点工程节点推广铺排推广铺排物料及包装物料及包装活动铺排活动铺排2-3月营销总控图售楼处内部包装、外围阵地环境包装62号及别墅获得预售资格精装样板房通道完成围挡、户型单